Решение по делу № 2а-154/2019 от 18.07.2019

дело № 3а-154/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 17 октября 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Обносовой М.В.,

при помощнике судьи Выстроповой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-154/2019 по административному исковому заявлению ООО СК «МИКОМ» к Правительству Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Администрации МО «Город Астрахань» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО СК «МИКОМ» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Астраханской области, Управлению Росреестра по Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Администрации МО «Город Астрахань», в котором просит установить кадастровую стоимость (9506703,27 рублей) объекта недвижимости – земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером № категории – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, для эксплуатации складов, для эксплуатации выставочного зала-магазина, расположенного по <адрес> равной её рыночной стоимости в размере 2927000 рублей. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка 1 января 2013 года.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, что нарушает права общества как собственника земельного участка, так как влечет увеличение налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 11706.04.19 от 14 мая 2019 года, подготовленному оценщиком ООО Коммерческая фирма «Альфа», рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка площадью ... кв.м. составляет 2927000 рублей. Просят восстановить пропущенный срок обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости,

В судебное заседание представитель административного истца Горюнов Е.В. заявленные административные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в соответствии с проведенной судебной экспертизой в размере 3006000 рублей.

Представитель Правительства Астраханской области Музалевская О.А. в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, установленной судебной экспертизой.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханский области в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие, в письменном отзыве указывает на то, что орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, поэтому является ненадлежащим ответчиком по делу, решение вопроса оставили на усмотрение суда.

Представитель Администрации МО «Город Астрахань» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. В соответствии с частью 2 статьи 24.19 Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Таким образом, заявляя требование о пересмотре кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной, административный истец должен подтвердить рыночную стоимость объекта недвижимости на дату, на которую была определена кадастровая стоимость.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли – продажи от 16 августа 2007 года ООО СК «МИКОМ» является собственником земельного участка с кадастровым номером № категории – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, для эксплуатации складов, для эксплуатации выставочного зала-магазина, расположенного по <адрес>

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, ООО СК «МИКОМ», чьи права и обязанности она затрагивает как собственника земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым № площадью .... кв.м. поставлен на государственный кадастровый учет 10 июля 2003 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена 1 января 2013 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного Постановлением Правительства Астраханской области № 584 -П от 25 декабря 2013 года «Об утверждении результатов определения стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области», и составляет 9506703,27рублей.

Согласно уведомлению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 23 мая 2019 № 610 заявление ООО СК «МИКОМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не принято к рассмотрению, представленные документы возвращены заявителю.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", представленное ООО СК «МИКОМ» уведомление Комиссии является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного законом об оценочной деятельности досудебного порядка урегулирования спора.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право юридического лица обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № площадью ..... кв.м. внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 января 2014 года. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области обратился 21 мая 2019 года, то есть с пропуском срока.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для ООО СК «МИКОМ», в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, с учетом конкретных обстоятельств дела, и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО СК «МИКОМ» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривая результаты кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, административный истец представил суду отчёт об оценке № 11706.04.19 от 14 мая 2019 года, подготовленный ООО коммерческая фирма «Альфа», согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка, площадью 1487 кв.м. составляет 2927000 рублей.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с общими требованиями, установленными к содержанию отчета, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности).

Федеральным стандартом оценки N 3 "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее-ФСО №7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве-объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Проверяя соответствие отчета, выполненного оценщиком, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке № 11706.04.19 от 14 мая 2019 года, а также пояснений в судебном заседании, допрошенного в качестве специалиста Кукашевой Р.Р., судом установлено, что имеются противоречия, связанные с объектами-аналогами, используемыми оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки. Совокупностью исследованных судом доказательств подтверждено отсутствие в отчете документально обоснованной информации о соответствии действительности приведенных в отчете показателей, подтверждающих индивидуальные характеристики объектов-аналогов.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением Астраханского областного суда от 12 августа 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, проведение которой поручено ИП Демус В.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 12 сентября 2019 года № 05/8/2019 рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером № площадью .... кв.м. установлена в размере 3006000 рублей.

Анализ экспертного заключения в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации свидетельствует о том, что заключение оценочной судебной экспертизы от 12 сентября 2019 года № 05/8/2019, подготовленное экспертом ИП Демус В.А. соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что в заключении приведено описание объекта исследования, его основные количественные и качественные характеристики. Расчет рыночной стоимости объектов исследования производился экспертом с использованием сравнительного метода, который представляет собой способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывая различие между ними.

Экспертом принято четыре объектов-аналогов, которые относятся к одному оцениваемому с объектом оценки сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценивая приведенные выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

В заключение эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 12 сентября 2019 года № 05/8/2019 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает, что административное исковое заявление ООО СК «МИКОМ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка подлежит удовлетворению, и полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью .... кв.м. в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в сумме 3006000 рублей.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 29 июля 2017 года) предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости является 21 мая 2019 года, исходя из чего установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей налогообложения с 1 января 2019 года до даты утверждения новой кадастровой оценки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

восстановить обществу с ограниченной ответственностью строительная компания «МИКОМ» срок на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1487 кв.м., с кадастровым номером № категории – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации административного здания, для эксплуатации складов, для эксплуатации выставочного зала-магазина, расположенного по <адрес> равной ее рыночной стоимости в размере 3006000 рублей по состоянию на 01 января 2013 г., на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 21 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.