Решение по делу № 2а-302/2019 от 15.11.2019

№3а-302/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Астрахань 11 декабря 2019 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хасановой М.М.

при секретаре Мязиной Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шилина А.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

установил:

Шилин А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещение, с кадастровым номером №, площадью 234,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 5711000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником вышеуказанного имущества. Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 8918907 рублей 45 копеек.

Истец полагает, что размер кадастровой стоимости объекта недвижимости значительно завышен и нарушает его права и законные интересы, поскольку увеличивает налоговые обязательства.

Представитель истца Имзалиева Р.А. в судебном заседании административные исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 5711000 рублей.

Представитель Правительства Астраханской области Шаповалова Т.Н. не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Истец Шилин А.В., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области, представитель администрации муниципального образования «Город Астрахань» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетеля Кукашеву Р.Р., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Согласно требованиям статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В связи с этим, исходя из части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что Шилин А.В. является собственником объекта недвижимости – нежилого помещение, с кадастровым номером №, площадью 234,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>

Постановлением Правительства Астраханской области от 14 декабря 2012 года №562-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 8918907 рублей 45 копеек.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в государственный кадастр 22 января 2013 года, в связи с чем на момент обращения истца в суд с иском пятилетний срок пропущен.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ, части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Суд приходит к выводу о восстановлении истцу срока для обращения в суд с административным исковым заявлением по следующим основаниям.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, устанавливается НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НалоговымкодексомРоссийской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (подпункт 2 статьи 15,абзац первый пункта 1 статьи 399Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии состатьей 401Налогового кодекса Российской Федерации,пунктом 1которой закреплено, что объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования следующее имущество:1) жилой дом;2) жилое помещение (квартира, комната);3) гараж, машиноместо;4) единый недвижимый комплекс;5) объект незавершенного строительства;6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

Абзацами первым,третьим пункта 1ипунктом 3 статьи 402Налогового кодекса Российской Федерации регламентировано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из ихкадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренныхпунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с Законом Астраханской области от 03 ноября 2016 года №66/2016-ОЗ «О единой дате начала применения на территории Астраханской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя ихкадастровой стоимостиобъектов налогообложения», Уставом муниципального образования «Город Астрахань» установлен и введен в действие с1 января 2017 года на территории муниципального образования «Город Астрахань» налог на имущество физических лиц. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как егокадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (решение Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 ноября 2016 года №151 «О налоге на имущество физических лиц»).

Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 27 декабря 2018 года № 873 определен перечень объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Астраханской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019 год. В данный перечень включен объект капитального строения №.

В целях реализации права оспаривания кадастровой стоимости на объект недвижимости, истцом подготовлен отчёт об определении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №.

15 ноября 2019 года истец обратился в суд с иском об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, с момента установления нарушенного права истец предпринял меры к своевременному сбору документов и обращению в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Суд учитывает также и то, что кадастровая оценка объекта недвижимости утверждена 6 января 2013 года. На 1 января 2019 года новая кадастровая стоимость объекта недвижимости уполномоченным органом Астраханской области не установлена.

Вышеуказанные обстоятельства признаются судом уважительными и свидетельствуют о возможности восстановления Шилину А.В. срока на обращение в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что истец является субъектом, в отношении которого применяются положения статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, решения Городской Думы муниципального образования «Город Астрахань» от 17 ноября 2016 года № 151 «О налоге на имущество физических лиц», поскольку объект недвижимости с кадастровым номером № Распоряжением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 27 декабря 2018 года № 873 включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статья 24.18 вышеназванного Закона предусматривает право юридического лица оспаривать в суде или комиссии результаты определения кадастровой стоимости в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этого лица.

Таким образом, Шилин А.В., являясь собственником объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, относится к лицам, чьи права затрагиваются утвержденной кадастровой стоимостью.

Поскольку истец не согласен с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, то вправе оспаривать ее в судебном порядке путем определения рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет, подготовленный оценщиком ООО коммерческая фирма «Альфа» Кукашевой Р.Р., в соответствии с которыми определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 5711000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Из отчета об оценке следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости оценщиком определена исходя из весовых показателей оценки доходным и сравнительным подходами. Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщиком применены необходимые способы оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

При проведении оценки оценщиком проанализирован рынок объектов капитального строительства на дату оценки.

Принимая объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости, оценщиком учитывались территориальное расположение, как объекта оценки, так и аналогов, их соответствие по количественным и качественным характеристикам.

Таким образом, объекты-аналоги, используемые при проведении оценки, относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом является минимальным, связан с поправками на торг, местоположение, различие этажности между объектом оценки и используемыми аналогами..

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода определена в 6167432 рубля.

Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости доходным подходом, оценщиком использованы для расчета предложения аренды жилых помещений на дату оценки.

Оценщиком использованы объекты-аналоги, предложенные на рынке для передачи в аренду, схожие с объектом оценки по качественным и количественным характеристикам. Размер арендной ставки за 1 квадратный метр определен оценщиком в размере 401 рубль, а стоимость объекта оценки доходным подходом определена в размере 4343102 рубля.

Для получения более объективной оценки каждого из использованных подходов, оценщик согласовал результаты, полученные доходным и сравнительным подходами, определив итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 5711000 рублей.

В соответствии с пунктами 8.2, 8.3 методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утвержденных 21 ноября 2018 года, результаты оценки ОКС для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета НДС и без учета стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены.

Принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений как ОКС не должен отличаться от определения рыночной стоимости таких ОКС как здания, поскольку помещения являются частью зданий, и их владельцы обладают правами на общее имущество в здании, включая помещения общего пользования и коммуникации, а также на земельный участок, на котором расположено здание. При определении стоимости нежилых помещений как ОКС стоимость части земельного участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного ОКС. Исключение составляет оценка рыночной стоимости помещений в многоквартирных жилых домах, в том числе нежилых помещений, поскольку согласно законодательству РФ их владельцы не являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю.

С учетом указанных пунктов методических рекомендаций оценщик пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для оценки стоимости земельного участка, расположенного под объектом капитального строительства, поскольку спорное помещение расположено в многоквартирном жилом доме, что исключает необходимость оценки доли земельного участка, приходящегося на помещение с кадастровым номером №

Суд, исследовав отчет об оценке и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Отчет отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Отчет содержит обоснование выбора метода оценки сравнительным и доходным подходами. При этом оценщиком проведена оценка земельного участка в рамках сравнительного подхода и определена стоимость объекта капитального строения без учета стоимости земельного участка.

Таким образом, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценки, поскольку отчет об оценке мотивирован, выводы ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании оценщик Кукашева Р.Р. поддержала выводы, содержащиеся в отчете об оценке.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно представленного истцом в качестве доказательства отчета ООО коммерческая фирма «Альфа», а также выводов, содержащихся в нем, о рыночной стоимости объекта капитального строения, не представили.

Суд, проанализировав и оценив отчет об оценке, подготовленный ООО коммерческая фирма «Альфа», на соответствие его требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, приходит к выводу о принятии его за основу в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – - нежилого помещение, с кадастровым номером №, площадью 234,2 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной в размере 5711000 рублей.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административное исковое заявление подано в суд 15 ноября 2019 года, в связи с чем установленная рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит применению с 1 января 2019 года.

Оснований для возложения судебных расходов на ответчиков по делу не имеется, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости является способом реализации прав административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Шилина А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещение, с кадастровым номером №, площадью 234,2 кв. метров, расположенного по адресу: № по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 5711000 (пять миллионов семьсот одиннадцать тысяч) рублей на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 15 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Астраханского

областного суда М.М. Хасанова

Мотивированное решение изготовлено 18 декабря 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда М.М. Хасанова