Судебный акт #1 (Определение) по делу № 2-860/2016 ~ М-853/2016 от 13.04.2016

О IIРЕДЕЛЕНИЕ

г. Лиски 6 мая 2016 года

Лискинский районный суд Воронежской области в составе:

судьи Трофимовой В.И.,

при секретаре Волошенко Е.Н.,

с участием представителя заявителя ФИО6,

действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев заявление АО «Российский Сельскохозяйственный банк» об изменении начальной продажной цены заложенного имущества,

УСТАНОВИЛ:

АО «Российский Сельскохозяйственный банк»обратилось в суд с заявлением, в котором указало, что вступившим в законную силу решением Лискинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (на тот период - ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк») к ООО «СтройБлок», ФИО1,В., ФИО2 и Е.Ю.А. о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество, с ответчиков солидарно была взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 382435,53 рублей и по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 382669,14 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 10851,14 рублей.

Этим же решением было обращено взыскание на принадлежащее Е.Ю.А. заложенное имущество – нежилое здание площадью 32,3 кв.м, инвентарный № литер 1А, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>Б (далее – нежилое здание) и земельный участок из земель населенных пунктов для размещения компьютерного салона площадью 51 кв.м, кадастровый №, расположенный по этому же адресу (далее – земельный участок).

Начальная продажная цена нежилого здании и земельного участка была установлена в размере 100% залоговой стоимости, равной 642000 рублям (л.д. 6-8).

ДД.ММ.ГГГГ отделом судебных приставов по <адрес>м Управления Федеральной службы судебных приставов России по <адрес> на основании исполнительного листа, выданного Лискинским районным судом во исполнение вышеуказанного решения, было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в рамках которого указанные выше нежилое здание и земельный участок судебным приставом-исполнителем были переданы Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> на реализацию, до настоящего времени они не реализованы, т.к. торги по продаже этого имущества признаны несостоявшимися и взыскателю (АО «Российский Сельскохозяйственный банк») было предложено обратиться в суд с заявлением о снижении начальной продажной цены этих объектов на повторных торгах более чем на 15% (л.д. 12-20, 145-155).

Согласноотчета № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Е.Ю.А., произведенной независимым оценщиком - ООО «Бюро оценки капитальных активов», согласно которого рыночная стоимость оцениваемого имущества без учета НДС в настоящее время составляет 174000 рублей, в том числе нежилого здания - 164 000 рублей, земельного участка - 10000 рублей (л.д. 44-135).

Сославшись на указанные обстоятельства, изменение цен на рынке недвижимости, заявитель просил изменить установленную решением Лискинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ начальную продажную цену принадлежащих Е.Ю.А. нежилого здания и земельного участка, определить начальную продажную цену нежилого здания равной 131200 рублям, земельного участка – равной 8 000 рублям, что соответствует 80% их рыночной стоимости (л.д. 4-5).

В судебном заседании представитель взыскателя свои требования поддержал, дополнительно пояснил, что после признания торгов несостоявшимися повторно торги не назначались.

Должник и представитель отдела судебных приставов по <адрес>м Управления Федеральной службы судебных приставов России по <адрес>, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, представитель отдела судебных приставов просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения требований банка не возражал (л.д.140, 141, 144).

Выслушав представителя взыскателя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, вправе изменить способ и порядок его исполнения.

Согласно ст. 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав- исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об изменении способа и порядка исполнения.

Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 ГПК РФ.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.ст. 56 и 58 Закона). Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации.

В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

На возможность пересмотра в порядке исполнения судебного решения установленной судебным решением начальной продажной цены предмета залога указал и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 42 своего Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», отметив, что заявитель должен доказать, что рыночная цена предметазалогазначительно изменилась после вступления в законную силурешениясуда об обращении на него взыскания.

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Из изложенного следует, что в порядке исполнения судебных решений допускается возможность изменения начальной продажной цены предмета залога как в сторону ее уменьшения, так и в сторону ее увеличения.

Суду представлены доказательства существенного изменения цены нежилого здания и земельного участка за период с момента вынесения ДД.ММ.ГГГГ судебного решения до настоящего времени.

В подтверждение этого заявителем суду представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Е.Ю.А., произведенной независимым оценщиком - ООО «Бюро оценки капитальных активов», согласно которого рыночная стоимость оцениваемого имущества в настоящее время составляет 174000 рублей, в том числе нежилого здания - 164 000 рублей, земельного участка - 10000 рублей (л.д. 44-135).

Недостатков в указанном выше отчете, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием усомниться в выводах оценщика, судом не установлено.

Представитель заявителя и заинтересованные лица выводы оценщика не опровергали.

В соответствии с пунктами 2 и 3 ст. 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Указанные правовые нормы основаны, в том числе, на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, может существенно отличаться от его рыночной стоимости на момент реализации, что впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

С учетом п. 12 статьи 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в соответствии с которым нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, значительным уменьшением рыночной цены предмета залога следует считать уменьшение цены более чем на 25%.

В рассматриваемом случае, рыночная стоимость недвижимого имущества в целом и каждого объекта недвижимости в частности уменьшилась более чем на 50 %, а потому с целью соблюдения баланса интересов должника и взыскателя это является основанием для изменения начальной продажной цены заложенного имущества. Иное означало бы лишение залогового кредитора права на получение полного удовлетворения требований из стоимости предмета залога, поскольку в случае несостоявшихся повторных торгов у залогодержателя, в соответствии с действующим законодательством остается право принять имущество в погашение задолженности по основному обязательству по цене на 25 % менее первоначальной или отказаться от принятия имущества (т.е. в данном случае потерять все права залогодержателя).

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая требования указанных выше правовых норм и установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что требования заявителя об изменении начальной продажной цены принадлежащего Е.Ю.А. заложенного имущества подлежат удовлетворению.

Суд определяет начальную продажную цену нежилого помещения и земельного участка в размере восемьдесяти процентов рыночной стоимости этих объектов, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости этих объектов, что составляет: нежилое здание -131200 рублей из расчета:164 000 *80%= 131200, земельный участок – 8000 рублей из расчета:10 000* 80% = 8000.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 203 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Изменить установленную решением Лискинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ООО «СтройБлок», ФИО1, ФИО2 и Е.Ю.А. о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Установить начальную продажную цену нежилого здания площадью 32,3 кв.м, инвентарный № литер №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>Б, 131200 (сто тридцать одна тысяча двести) рублей, земельного участка из земель населенных пунктов для размещения компьютерного салона площадью 51 кв.м, кадастровый №, расположенного по этому же адресу – 8000 (восемь тысяч) рублей.

На определение может быть подана частная жалоба в Воронежский областной суд в течение 15 дней со дня вынесения.

Судья