Решение по делу № 2-47/2020 от 03.03.2020

Дело № 2-47/2020 г.

УИД 08RS0014-01-2020-000044-59

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 июля 2020 года. с. Яшалта.

Яшалтинский районный суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего – судьи Дрей В.Д.,

при помощнике судьи – Бабенко И.А.,

представителей истца ООО «Тракт» - генерального директора ООО «Тракт» Лебедевой Ю.А., Склярова Н.Н., представителя ответчика Гусаковой Е.Е. - Гордеева Ю.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Тракт» к Гусаковой Ефросинье Ефимовне о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными и переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Тракт» (далее – ООО «Тракт») обратилось в суд с указанным иском, мотивируя следующим. 30 марта 2016 года между ООО «Тракт» и собственниками земельных участков, находящихся в их долевой собственности заключен договор № 1 аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения. Договор заключен сроком на 10 лет и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК 12 апреля 2016 года. Согласно указанному договору, в аренду передается следующий земельный участок: кадастровый №, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Яшалтинского РМО, примерно в 0,5 км. по направлению на запад, на северо-запад - 4,3 км. от ориентира с. Яшалта, общей площадью 1246,2 га., в том числе пашни 716,9 га., сенокосов 40,2 га., пастбищ 489,1 га. 01 марта 2017 года между ООО «Тракт» и собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности заключен договор № 3 аренды земельного участка, сроком на 10 лет, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 09 марта 2017 года. Согласно указанному договору в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности Арендодателей, имеющий следующие характеристики: площадь земельного участка 709,9 га, в том числе пашни 408,38 га., сенокосов 22,9 га., пастбищ 278,62 га., кадастровый №, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Яшалтинского сельского муниципального образования, примерно в 3,5 км. по направлению на северо-запад, 2,3 км. по направлению на юг от ориентира с. Яшалта. Собственником 1/69 доли и 1/41 доли земельных участков является Гусакова Е.Е., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. То есть на момент передачи вышеуказанных земельных участков в аренду, Гусакова Е.Е. была собственником данных участков, против передачи в аренду не возражала, а наоборот, ежегодно получая арендную плату, соглашалась тем самым с условиями договоров аренды.18 декабря 2019 года Гусакова Е.Е. позвонила на стационарный телефон ООО «Тракт» и сообщила, что продала свои доли земельных участков, за что получила 1300000 рублей. Так как представителем Гусаковой Е.Е. по распоряжению её земельными долями по нотариально удостоверенной доверенности является Куприй О.И., представитель ООО «Тракт» 19 декабря 2019 года позвонила ей. Из телефонного разговора стало известно, что Гусакова Е.Е. продала принадлежащие ей земельные доли Аллахвердиеву Магомеду Исмаил оглы за 650000 рублей каждый. Кроме того, Куприй О.И. сообщила, что между ними заключен нотариально удостоверенный нотариусом Головковой О.Ф. предварительный договор купли-продажи земельных долей, а также о том, что деньги за земельные доли Гусакова Е.Е. получила в полном объеме. То есть фактически между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о. заключен не предварительный договор купли-продажи, а основной договор купли-продажи долей земельных участков, так как он отвечает всем его признакам. В связи с тем, что в данном случае фактическая продажа земельных долей затронула права ООО «Тракт», как собственника долей вышеуказанных земельных участков, и как арендатора, обществом было подано заявление в МО МВД России «Городовиковский» с просьбой проверить законность данной сделки. По результатам рассмотрения заявления был дан ответ, что в деяниях Аллахвердиева М.И.о. признаки уголовного и административного деяния отсутствуют. При этом, проверка была проведена формально, так как не опрашивались нотариус Головкова О.Ф., Гусакова Е.Е. и Куприй О.И. Кроме того ООО «Тракт» обратилось к нотариусу Головковой О.Ф. с просьбой предоставить информацию о том, заключался ли в 2019 году предварительный договор купли-продажи долей земельных участков между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о., и другие сведения, касающиеся существенных условий договора. На их запрос был дан ответ, что на основании ст. 5 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, обществу не могут быть предоставлены подобные сведения о совершенных нотариальных действиях, так как ООО «Тракт» отсутствует в перечне лиц, которым она может быть предоставлена. Таким образом, Гусакова Е.Е. фактически продала вышеуказанные доли земельных участков, а предварительный договор купли-продажи прикрывает проведенную сделку купли-продажи. Фактически земельные доли были проданы третьему лицу, а не другому участнику долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации использующей земельный участок, то есть ООО «Тракт». Указанное дает основание придти к выводу, что между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о. заключена притворная сделка. Таким образом, продажа Гусаковой Е.Е. долей спорных земельных участков по предварительному договору купли-продажи, нарушала преимущественное право ООО «Тракт» на его выкуп. В силу этого, нарушенное право подлежит восстановлению путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи долей земельных участков. Просит суд признать предварительные договоры купли-продажи долей земельных участков с кадастровыми номерами № и № заключенные между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о. недействительными – притворными сделками. Признать предварительные договоры купли-продажи долей земельных участков с вышеуказанными кадастровыми номерами договорами купли-продажи с условием о предварительной оплате и перевести на ООО «Тракт» права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи.

В судебном заседании представители ООО «Тракт» – генеральный директор ООО «Тракт» Лебедева Ю.А., Скляров Н.Н. поддержали исковые требования в полном объеме, просили их удовлетворить.

Ответчик Гусакова Е.Е., извещенная о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, являющемуся адресом её регистрации, в суд не явилась. Каких-либо возражений по существу заявленных требований не представила, о причине неявки суд не известила, не ходатайствовала об отложении дела. В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ответчика Гусаковой Е.Е. – Гордеев Ю.Б. в судебном заседании не признал исковые требования, просил отказать в их удовлетворении.

Нотариус Яшалтинского нотариального округа Республики Калмыкия Головкова О.Ф., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась. В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие нотариуса.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы гражданского дела и представленные документы, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1 – 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

На основании пункта 2 части 1 статьи 12 Федерального закона № 101 от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Так, согласно материалам дела 30 марта 2016 года между собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в лице ФИО11, действовавшего на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности № 1 от 30 марта 2016 года и ООО «Тракт» заключен договор № 1 аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1246,2 га., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Яшалтинского районного муниципального образования, примерно в 0,5 км. по направлению на запад, на северо-запад 4,3 км. от ориентира с. Яшалта. Срок заключения договора аренды с 30 марта 2016 года по 30 марта 2026 года.

Копией договора № 3 от 01 марта 2017 года подтверждается, что собственниками земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в лице ФИО12, действовавшего на основании протокола общего собрания участников долевой собственности № 1 от 27 февраля 2017 года передан в аренду ООО «Тракт» земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 709,9 га., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, Яшалтинский район, территория Яшалтинского сельского муниципального образования, примерно в 3,5 км. по направлению на северо-запад, 2,3 км. по направлению на юг от ориентира с. Яшалта. Срок заключения договора с 01 марта 2017 года по 01 марта 2027 года.

Согласно копиям свидетельств о государственной регистрации права <адрес> и <адрес> Гусаковой Ефросинье Ефимовне принадлежат 1/69 и 1/42 доли земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Генеральным директором ООО «Тракт» Лебедевой Ю.А. 25 декабря 2019 года было подано заявление начальнику Межрайонного отдела МВД России «Городовиковский» с просьбой провести проверку в отношении законности действий Аллахвердиева М.И.о., направленную на покупку земельных участков, обремененных договорами аренды ООО «Тракт», а также в случае регистрации таких сделок, порядка и процедуры регистрации.

В ходе проведения проверки ОП (дислокация с. Яшалта) МО МВД России «Городовиковский» установлено, что в действиях Аллахвердиева М.И.о. отсутствуют признаки уголовного и административного деяния, и усматриваются гражданско-правовые отношения.

Данный вывод изложен в заключении от 23 января 2020 года по факту обращения генерального директора ООО «Тракт» Лебедевой Ю.А., содержащемся в материале проверки.

Согласно сведениям, представленным нотариусом Яшалтинского нотариального округа РК Головковой О.Ф. в ответ на запрос генерального директора ООО «Тракт» Лебедевой Ю.А. о предоставлении информации о заключении в 2019 году предварительного договора купли-продажи долей земельных участков с кадастровыми номерами № и № между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о. следует, что запрашиваемую информацию не представляется возможным представить, поскольку, согласно Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, ООО «Тракт» не подпадает под перечень организаций, имеющих право получить данную информацию.

По ходатайству истца судом у нотариуса Яшалтинского нотариального округа РК Головковой О.Ф. также были запрошены сведения, относительно заключения предварительных договоров купли-продажи между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о. спорных земельных участков, на что нотариусом Головковой О.Ф. был дан ответ о том, что предварительные договоры купли-продажи между Гусаковой Е.Е. и Аллахвериевым М.И.о. ею не удостоверялись, в связи с чем, не представляется возможным представить запрашиваемые документы. Реестр регистрации нотариальных действий за 2019 год также не представляется возможным представить в целях неразглашения <данные изъяты> нотариальных действий и защиты прав граждан, притом, что Гусакова Е.Е. и Аллахвердиев М.И.о. не обращались за удостоверением предварительных договоров купли-продажи, соответственно в реестре запись о совершении таких нотариальных действий отсутствует.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчик Гусакова Е.Е. является собственников земельных долей, находящихся в общей долевой собственности с кадастровыми номерами № и №, которые переданы в аренду ООО «Тракт» на основании договоров аренды № 1 от 30 марта 2016 года и № 3 от 01 марта 2017 года.

Кроме того, Яшалтинским районным судом в адрес Промышленного районного суда г. Ставрополя было направлено судебное поручение о вручении Гусаковой Е.Е. копии искового заявлении и опросе её по существу спора. В судебное заседание Промышленного районного суда г. Ставрополя Гусакова Е.Е. не явилась, её представитель – Гордеев Ю.Б. исковые требования не признал и пояснил, что никаких предварительных договоров купли-продажи в отношении спорных земельных участков не имеется.

При этом, каких-либо доказательств подтверждающих заключение предварительных договоров купли-продажи земельных долей между Гусаковой Е.Е. и Аллахвердиевым М.И.о., суду не представлено. Направление запросов нотариусу относительно удостоверения указанных выше сделок, никаких результатов не дали, материалы дела каких-либо фактов, подтверждающих совершение спорных сделок, не содержат.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с тем, что суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основного требования о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными, то и оснований для удовлетворения требований, вытекающих из него о признании предварительных договоров купли-продажи долей земельного участка с кадастровыми номерами № и № договорами купли-продажи с условием о предварительной оплате и переводе на ООО «Тракт» прав и обязанностей покупателя, взыскании судебных расходов, у суда также не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194–198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Тракт» к Гусаковой Ефросинье Ефимовне о признании предварительных договоров купли-продажи недействительными и переводе прав и обязанностей покупателя, взыскании судебных расходов – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Яшалтинский районный суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись.

Копия верна.

Судья Яшалтинского районного суда Дрей В.Д.