Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1-630/2017 ~ М-1-402/2017 от 19.04.2017

№1-109/2014

Мотивированное решение изготовлено 17.07.2017г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2017 года          г. Красноуфимск

Красноуфимский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Галкиной И.В., с участием истца Дульцева А.Н., ответчика Ибрагимовой Д.Б.к., при секретаре Сергеевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дульцева А. Н. к Ибрагимовой Д. Б. Кызы о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

Дульцев А.Н. обратился в суд с иском к Ибрагимовой Д.Б.К. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> умер его родной отец ФИО2, после смерти которого открылось наследство в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

После оформления вышеуказанного наследства в Красноуфимской нотариальной конторе и регистрации своего права на наследственное имущество он выставил дом и земельный участок на продажу.

К нему обратилась ответчица Ибрагимова Д.Б, с которой они договорились о продаже недвижимости за счет средств материнского капитала, поскольку собственных средств у нее в наличии не было.

В конце сентября 2016 года с его согласия ответчица с семьей заселилась в дом и с этого времени в нем проживает.

<дата> они заключили договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. <дата> с ответчицей было заключено дополнительное соглашение №1-109/2014 к договору купли-продажи от <дата>.

По договору он передал в собственность Ибрагимовой Д.Б.К. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Договор купли-продажи от <дата> был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата> за №1-109/2014 и №1-109/2014.

Кроме того, в этот же день произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за №1-109/2014 и №1-109/2014.

В настоящее время собственником жилого дома и земельного участка является ответчица, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно п.4 Договора купли-продажи от <дата> ответчица должна выплатить ему за проданный вышеуказанный жилой дом и земельный участок 440 000 (четыреста сорок тысяч) рублей, из которых: 1 974 (одну тысячу девятьсот семьдесят четыре) рубля ответчица должна была передать Дульцеву А.Н. за счет собственных средств за жилой дом, 5 000 (пять тысяч) рублей ответчица должна была также передать за приобретаемый земельный участок за счет собственных средств в день подписания договора.

Оставшуюся часть суммы - 433 026 (четыреста тридцать три тысячи двадцать шесть) руб. 00 коп, полученную ответчицей за счет целевого ипотечного займа ПЖД №1-109/2014 от <дата>, предоставленного ООО «МК-Гарантия» ответчица должна была выплатить ему в течение 7-и рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок, а также государственная регистрации ипотеки в силу закона произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата>, однако расчет с Дульцевым А.Н. произведен не был, поскольку ответчица получила уведомление из Управления Пенсионного фонда по <адрес> и <адрес> о том, что средства материнского капитала, перечисленные ей на ее счет, не будут использованы в счет погашения целевого ипотечного займа ПЖД №1-109/2014 от <дата>, предоставленного ответчицей ООО «МК-Гарантия», в связи с тем, что жилой дом под №1-109/2014 по <адрес> в д<адрес>, <адрес>, признан непригодным для проживания.

Кроме того, несмотря на то, что в договоре купли-продажи от <дата> указано, что деньги в сумме 6 974 руб. им получены в день подписания договора, однако фактически ответчица ему указанную сумму не передавала.

<дата> он направил в адрес ответчицы претензию, в которой предложил ей в течение 14 дней со дня получения претензии оформить с ним соглашение о расторжении договора купли-продажи, либо дать согласие на расторжение договора в тот же срок в письменном виде. Претензия ответчицей была получена <дата>, однако его требования были проигнорированы.

В связи с обращением в суд он понес вынужденные расходы, связанные с оказанием юридических услуг (оформление претензии и искового заявления в суд) в размере 3 500 рублей; услуги почты - 60 руб. 60 коп; оплата государственной пошлины в сумме 7 600 рублей; услуги банка - 50 руб., услуги МФЦ - 860 руб., которые в соответствии с гражданско-процессуальным законодательством РФ должны быть взысканы с ответчицы.

Истец просит: 1.Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный <дата>; 2. Возвратить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в его собственность; 3. Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона жилого дома (кадастровый №1-109/2014) и земельного участка (кадастровый №1-109/2014), расположенных по адресу: <адрес>, д. <адрес>, <адрес>; 4.Взыскать с Ибрагимовой Д. Б. кызы судебные расходы в сумме 12 070 рублей 60 коп.

В судебном заседании истец Дульцев А.Н. поддержал заявленные требования, обосновав их доводами, изложенными в исковом заявлении и дополнил, что в настоящее время он передумал продавать ответчику свой дом, поскольку на земельном участке она построила загон для скота, завезла на земельный участок большое количество скота и уничтожает озеро, находящееся сразу за территорией земельного участка.

Ответчик Ибрагимова Д.Б.к. в судебном заседании возражала против заявленных требований, при этом пояснила, что она не оспаривает заключение договора с истцом и свои обязательства, готова их исполнить, однако как выяснилось, истец продал ей дом, который признан аварийным, непригодным для проживания, она не может зарегистрироваться в нем сама и зарегистрировать членов своей семьи. Истцу было известно о состоянии дома, поскольку он сам ходатайствовал перед администрацией о признании дома непригодным для проживания, чтобы его отцу- ветерану войны предоставили другое жилье, а когда другое жилье получили, истец решил продать дом. Ей отказали в выдаче материнского капитала, но она готова выполнить обязательства другими денежными средствами, поскольку заинтересована в этом земельном участке. Они завезли туда скот, построили сараи для его содержания, а это немалые затраты, которые истец должен будет ей возместить при расторжении договора. Ответчик просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица ООО «МК-Гарантия» в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором указал, что в начале ноября к ООО «МК-Гарантия» обратилась Ибрагимова Д. Б. Кызы с целью получить заем на покупку дома по адресу: <адрес>, дом, со слов Ибрагимовой являлся жилым, т.к. соответствовал всем требованиям: наличие печного отопления, водоснабжение, электричество, прочный фундамент, целые окна, крыша, стоит на кадастровом учете. Были предоставлены фотографии дома.

<дата> между ООО «МК-Гарантия» и Ибрагимовой Д. Б. Кызы был заключен Договор Займа ПЖД№1-109/2014 на сумму 433026 (четыреста тридцать три тысячи двадцать шесть) рублей на покупку жилого дома по адресу: <адрес>, д<адрес>. Деньги подлежали передаче продавцу и на руки Заёмщику не выдавались.

Договор купли продажи был зарегистрирован и произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Договор был представлен в Пенсионный фонд. Согласно условий, оговорённых с Заёмщиком заем подлежал погашению средствами материнского капитала.

При проверке оказалось, что много лет назад продавцом была создана комиссия и администрацией района этот дом был признан нежилым и был выведен из жилого фонда, но не снят с кадастрового учета. Так как дом не является пригодным для проживания, Ибрагимовой Д. Б. Кызы было отказано в предоставлении средств материнского капитала, Договор займа был расторгнут.

Претензий к Ибрагимовой Д. Б. Кызы ООО «МК-Гарантия не имеет, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> не возражает.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором указал, что <дата> Дульцев А.Н. и Ибрагимова Д.Б. обратились в Красноуфимский отдел Управления Росреестра по <адрес> с заявлениями на переход права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора купли - продажи от <дата>, о чем сделаны записи в книге учета входящих документов №1-109/2014 и №1-109/2014.

<дата> на основании вышеуказанного документа зарегистрировано право собственности за Ибрагимовой Д.Б.

Согласно договора целевого ипотечного займа ПЖД №1-109/2014 от <дата> возникла ипотека в силу закона между Ибрагимовой Д.Б. и ООО «МК-Гарантия», о чем <дата> сделаны записи в книге учета входящих документов №1-109/2014, №1-109/2014.

В настоящее время документы для прекращения обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д<адрес>, <адрес>, не поступали.

Просят принять решение по заявленным Дульцевым А.Н. требованиям на усмотрение суда, рассмотреть дело в отсутствии представителя.

Представитель третьего лица - ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв, из которого следует, что <дата>. Ибрагимовв Д. Б. Кызы в соответствии с п.2 ч.1 ст.3, ст.5 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее - Закон № 256-ФЗ), как лицу, имеющему право на дополнительные меры государственной поддержки, выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-8 №1-109/2014. <дата> Ибрагимова Д. Б. Кызы обратилась в Управление с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, в котором просила средства материнского капитала в размере 453 026 руб. направить на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу) на приобретение недвижимого имущества. Все необходимые документы Ибрагимовой представлены. По результатам рассмотрения заявления Ибрагимовой и в соответствии с п.3 ч.2 ст.8 Закона № 256-ФЗ Управлением принято решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от <дата> №1-109/2014. Основанием для отказа послужило письмо администрации МО <адрес> от <дата> №1-109/2014, согласно которого жилое помещение, находящиеся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. 31, включено на основании заключения межведомственной комиссии от <дата> №1-109/2014 в перечень ветхого аварийного жилья, непригодного для проживания. На основании изложенного полагают, что отказ Управления является обоснованным и законным, так как приобретение ветхого жилья на средства материнского (семейного) капитала противоречит Закону № 256-ФЗ основной целью, которого является улучшение жилищных условий семьи. Таким образом, Управление не перечислило средства материнского (семейного) капитала в счет уплаты по договору купли-продажи от <дата>, а Ибрагимова не распорядилась средствами материнского (семейного) капитала, что также следует и из Выписки о размере средств материнского (семейного) капитала по состоянию на <дата> Просят вынести решение на усмотрение суда, рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления, по материалам, имеющимся в деле.    Выслушав истца, ответчика, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца, при этом руководствуется следующим. Суд исходит из того, что российский правопорядок базируется также на необходимости защиты прав добросовестных лиц и поддержании стабильности гражданского оборота, что в числе прочего подразумевает направленность правового регулирования и правоприменительной практики на сохранение юридической силы заключенных сделок. Данная позиция определена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ <дата>.Основания и последствия расторжения договора определены соответственно в ст.450 и п.4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ. Из содержания названных статей Гражданского кодекса РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом и договором. При этом, возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. Судом установлено, что <дата> между Дульцевым А.Н. (продавец) и Ибрагимовой Д.Б.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Согласно п. 4 указанного договора стороны оценивают жилой дом в 435 000 рублей, земельный участок – в 5 000 рублей. Общая сумма сделки составляет 400 000 рублей. Расчет между сторонами производится в следующем порядке: 1 974 рубля за жилой дом и 5 000 рублей за земельный участок покупатель уплачивает продавцу наличными денежными средствами при подписании договора. 433 026 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет целевого ипотечного займа №1-109/2014 от <дата>, предоставленного ООО «МК-Гарантия», безналичным перечислением на счет покупателя №1-109/2014 Ибрагимовой Д.Б.К., открытый в ДО «Красноуфимский» ПАО «СКБ-банк» в течение 7 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Указанный договор фактически исполнен продавцом ФИО3 Право собственности покупателя Ибрагимовой Д.Б.к. зарегистрировано в установленном законом порядке 07.11.2016г. Жилой дом и земельный участок фактически переданы истцом во владение ответчика. Ответчик проживает в указанном доме, пользуется земельным участком в соответствии с его целевым назначением – для ведения личного подсобного хозяйства. Данные обстоятельства истцом не оспариваются. Заключенный между сторонами договор купли-продажи от <дата> условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору, не предусматривает, в том числе при неуплате покупателем денег за продаваемые объекты недвижимости. В Гражданском кодексе РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ. С учетом изложенного, истцу (продавцу) ни законом, ни договором купли-продажи не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору жилого дома и земельного участка, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате их стоимости. Доводы истца о том, что невыплата ответчиком полной стоимости объектов недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи, отклоняются судом по следующим основаниям. Из содержащегося в п. 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявившая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения. Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного по смыслу п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ ущерба, как того требует ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за жилой дом и земельный участок ответчиком. Данные доводы истца основаны на неверном толковании норм права. Также неверно истец в подтверждение своего довода о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры сослался на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", неправильно истолковав его. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ о неосновательном обогащении, как полагает истец.

Отказ Управления Пенсионного фонда ответчику в использовании средств материнского (семейного) капитала не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку п.4 договора предусматривает, что ответчик оплачивает имущество за счет собственных средств и средств ипотечного займа.

Как установлено судом, основанием для отказа ответчику в реализации средств материнского (семейного) капитала явилось приобретение ею у истца аварийного жилья, о чем истцу было известно на момент совершения сделки. Истец продал ответчику дом, непригодный для проживания, не предупредив об этом ответчика, в результате чего ответчик не смогла использовать материнский (семейный_) капитал для погашения ипотечного займа и вынуждена была вернуть заем во избежание просрочки. Исходя из этого, ссылки истца на несвоевременность исполнения договора ответчиком в части оплаты имущества, суд расценивает как злоупотребление правом.

Доводы истца о том, что он утратил интерес к сделке, поскольку ответчик использует приобретенный земельный участок не по целевому назначению, не принимаются судом, поскольку использование земельного участка ответчиком, как собственником, не нарушает прав и законных интересов истца, который право собственности на указанный земельный участок утратил.

Кроме того, согласно сведений Росреестра земельный участок по <адрес> в д. <адрес> имеет вид разрешенного использования- для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно объяснений сторон в судебном заседании, ответчик использует земельный участок для разведения скота, то есть в соответствии с разрешенным видом использования.

Поскольку не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи от <дата>, требования истца о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Дульцева А. Н. к Ибрагимовой Д. Б. Кызы, ООО «МК –Гарантия» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Красноуфимский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения суда в окончательной форме.

Судья              И.В.Галкина