Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-53/2012 (2-1510/2011;) ~ М-1015/2011 от 15.03.2011

                                                                                                                        Дело № 2-53/ 12

                                                          РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Смоленск                                                                                                   15 февраля 2012 года

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Космачевой О.В.,

при секретаре Вороновой М.А.,

с участием прокурора Накцевой И.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сантол» к Титовой В.В., Титову В.П., Титовой К.П. о выселении и по встречному иску Титовой В.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Титова В.П. о предоставлении благоустроенного жилого помещения,

установил:

ООО «Сантол» обратилось в суд с иском (в редакции уточненных требований) к Титовой В.В., ее несовершеннолетнему сыну Титову В.П., Титовой К.П. о выселении из фактически занимаемого в настоящее время помещения - ком. 8,17,18 по плану ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ», находящегося на 4-м этаже <адрес> в <адрес>. В обоснование требований указало, что является собственником помещений данного дома, Титова В.В., ее сын занимают жилое помещение по договору коммерческого найма сроком на 5 лет, обязанность по заключению которого возложена на Общество решением суда. По истечении срока договора коммерческого найма, Титова своевременно предупреждена обществом об отказе от продления данного договора, добровольно освободить жилое помещение отказались. Также в качестве основания для выселения указывает на то, что в настоящее время кровля домовладения и 4-й этаж здания находятся в аварийном состоянии, непригодном для постоянного проживания и требуют капитального ремонта. (л.д. 4-6,169).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части требований о взыскании задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги прекращено в связи с отказом истца от рассмотрения требований (л.д. 208).

Титова В.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Титова В.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (л.д. 86), обратилась со встречным иском к ООО «Сантол» и Облпотребсоюзу о предоставлении иного равнозначного занимаемому благоустроенного жилого помещения в городской черте на условиях договора, а до предоставления иного жилого помещения вселить в прежнее жилое помещение <адрес> на третьем этаже здания. В обоснование требований указала, что занимала жилое помещение в общежитии с ДД.ММ.ГГГГ, состояла в трудовых отношениях с Смолоблпотребсоюзом. После ликвидации предприятия между ними сложились бессрочные отношения по пользованию жилым помещением. Переход права собственности на здание общежития к ООО «Сантол» не изменил существа данных правоотношений и выселение из занимаемой комнаты возможно было только с предоставлением другого жилого помещения. Поскольку прежним собственником не было соблюдено требование о предоставлении иного жилого помещения, полагае т, что имеют право на такое предоставление и после перехода права собственности к ООО «Сантол». Указала, что жилое помещение занимала на 3-м этаже здания, на период проведения работ по ремонту по соглашению с Обществом переселилась в жилое помещение на 4-й этаж. В настоящее время ремонтные работы на третьем этаже закончены, однако, переселиться не имеет возможности, т.к. ранее занимаемое ею помещение в настоящее время передано в аренду НУ «Учебно-деловой центр «Практика» (л.д. 120-121, 204).

Судом по делу в качестве третьего лица было привлечено Некоммерческое учреждение «Учебно-деловой центр «Практика».

В судебном заседании представители ООО «Сантол» Солдатенков А.В., Матвиешин А.В. первоначальные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Титова В.В. и ее представитель Седлецкий С.В. в судебном заседании иск ООО «Сантол» не признали, поддержали встречный иск по основаниям в нем изложенным.

Представитель Смолоблпотребсоюза Таранова Е.П. требования Титовой В.В. считает необоснованными, поскольку у Смолоблпотребсоюза обязанность по предоставлению другого жилого помещения ответчикам не возникла. Просила применить к требованиям ответчиков (истцов) срок исковой давности.

Представитель третьего лица Негосударственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Учебно-деловой центр «Практика» Смирнов В.В. исковые требования Титовой В.В. считает необоснованными, указал, что учреждению при заключении договора аренды не было известно о наличии договорных отношений у ООО «Сантол» с другими лицами. На момент заключения договора аренды помещение было непригодным ни для проживания, ни для ведения хозяйственной деятельности.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора полагавшего необходимым иск ООО «Сантол» и встречный иск оставить без удовлетворения, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Смолоблпотребсоюз и Титовой В.В. был заключен договор аренды жилого помещения. Согласно которому Титовой В.В. была предоставлена комната № общей площадью 10,8 кв.м. на 3-м этаже в <адрес>, общежития, по <адрес> в <адрес>, сроком на 1 год (л.д. 103-106). В последующем договор неоднократно продлевался.

ДД.ММ.ГГГГ по договору коммерческого найма Смолоблпотребсоюзом Титовой В.В., в том числе и на сына Титова В.П., было предоставлено жилое помещение площадью 31,8 кв.м., состоящее из 2-х комнат, на третьем этаже сроком до ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-2188/06 л.д. 161).

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об изменениях и дополнениях к нему от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сантол» зарегистрировало право собственности на часть здания общежития, в том числе и на спорное жилое помещение, с сохранением за ответчиками права пользования жилым помещением.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, которым на ООО «Сантол» возложена обязанность заключить с Титовой В.В. на состав семьи 2 человека (она и несовершеннолетний сын) заключить договор найма жилого помещения №, состоящего из двух комнат, общей площадью 32,9 кв.м. в <адрес> в <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ с оплатой за содержание и ремонт по тарифам, установленным для помещений в общежитии (л.д. 107-110, гражданское дело № 2-1754/07 л.д. 10-13,23 ).

При этом суд констатировал, что между Титовой и Смолоблпотребсоюзом был заключен договор найма, правоотношения по которому определяются нормами гражданского законодательства и новый собственник общежития - ООО «Сантол», стал наймодателем на тех же условиях.

По правилам п.4 ч.3 ст.19 ЖК РФ упомянутое общежитие относится к жилищному фонду коммерческого использования.

В силу п.2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Наймодатель в соответствии с требованиями п. 2 ст. 676 ГК РФ обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст. 681 ГК РФ).

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Сантол» возложена обязанность по проведению капитального ремонта кровли здания - <адрес> с отселением жильцов 4-го этажа здания, в том числе Титовой В.В. (л.д. 10-13).

Данным решением суда установлено, что здание нуждается в проведении комплексного капитального ремонта, охватывающего все здание в целом. При этом экспертом отмечалось, что при замене кровельного покрытия на период проведения работ в экстренном случае допускается переселение жильцов 4-го этажа на 3-й этаж.

На необходимость проведения капитального ремонта кровли и 4-го этажа здания имеются рекомендации Администрации г. Смоленска в распоряжении от ДД.ММ.ГГГГ №-адм и заключении межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-30).

В соответствии с соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Сантол» и Титовой В.В. в связи с проведением ремонтных работ в здании <адрес> Общество предоставило ответчице на время проведения ремонтных работ 2 комнаты -<адрес> здании по этому же адресу с сохранением условий существующего договора найма <адрес>, расположенной в данном общежитии (л.д. 96).

Комната № расположена на 3-м этаже здания - помещения <адрес>, общей площадью 32,9 кв.м. по плану ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на ДД.ММ.ГГГГ (дело № 2-1754/07 л.д. 58).

Комнаты <адрес> расположены на 4-м этаже здания общежития - помещения <адрес> по плану ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

В судебном заседании Титова В.В. пояснила, что в помещения на 4-м этаже она переселилась ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с ней проживает ее несовершеннолетний сын Титов В.П., а также около 6 лет - мать Титова К.П., за которой она осуществляет уход.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Общество уведомило ответчика о принятии решения об отказе от продления договора коммерческого найма, предложив освободить с ДД.ММ.ГГГГ занимаемую комнату № отказались (л.д. 33-34, 59-60). Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Общество также уведомило Титову В.В. об освобождении занимаемого помещения для проведения капитального ремонта 4-го этажа указанного здания (л.д. 35-36). Однако, ответчица освободить помещения в добровольном порядке отказалась.

Положениями ст.684 ГК РФ наймодателю предоставлено право отказаться от продления договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, предупредив об этом нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

Судом установлено, что Титова В.В. была вселена в общежитие Смолоблпотребсоюза в ДД.ММ.ГГГГ, данное обстоятельство представителем Смолоблпотребсоюза не оспаривается. В период ДД.ММ.ГГГГ она работала продавцом в магазине № Горкоопторга и уволена по п.1 ст. 33 КЗоТ РСФСР (дело № 2-2188/06 л.д. 70, 81-82, 143-145).

Из поквартирной карты формы А усматривается, что Титова В.В. зарегистрирована в общежитии <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ, регистрация временная сроком на 1 год, в последующем каждый год она (истица) перерегистрировалась, после рождения с ней был зарегистрирован ее сын ФИО7 (л.д. 172).

Учитывая, что положениями ст. 89-90 Основ Гражданского законодательства Союза ССР и республик от ДД.ММ.ГГГГ, ст. 279 ГК РСФСР (действовавшими на период их вселения в спорное жилое помещение) допускалось заключение договора найма жилого помещения на неопределенный срок, а прекращение договора найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя возможно было только в судебном порядке.

После введения в действие ГК РФ данные правоотношения трансформировались в правоотношения, регулируемые нормами ст.ст. 683-688 ГК РФ.

Возможность заключения договора найма жилого помещения на неопределенный срок нормами введенного в действие ГК РФ не предусматривалась, в связи с чем судом при принятии решения в 2007 года о возложении обязанности по заключению с Титовой договора найма жилого помещения на условиях срочности, такой срок был установлен в соответствии с положениями ст. 683 ЖК РФ. Тогда как, из характера спорных правоотношений следует, что они носили фактически бессрочный характер. Договорные отношения с Титовой носят характер договора найма специализированного жилого фонда.

На недопустимость произвольного распространения режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения указал Конституционный Суд РФ в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-П.

Иное означало бы нарушение не только прав названных граждан, как участников соответствующих договорных отношений, но и на их конституционного права на жилище, а также противоречало бы закрепленному ч. 1 ст. 7 Конституции РФ положению о том, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Документального подтверждения аварийности жилого помещения и непригодности его для постоянного проживания, как основания для расторжения договора найма и выселения ответчиков, суду не предоставлено. В установленном порядке в соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, непригодным для проживания либо аварийным и подлежащим сносу или реконструкции здание не признано, не признаны таковыми и помещения 3- го и 4-го этажа здания.

Кроме того, ввиду несоблюдения Обществом положений ст. 684 ГК РФ оснований считать заключенный ООО «Сантол» с Титовой В.В. договор найма жилого помещения прекращенным также не имеется.

Здание <адрес> является общежитием, что подтверждается постановлением Главы г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ №, которым был утвержден акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию общежития Смолоблпотребсоюза после выполненной реконструкции; Смолоблпотребсоюзу предложено обеспечить нормальную эксплуатацию общежития (дело № 2-2188/06 л.д. 160).

Согласно техническому паспорту на здание СФ ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» таковым оно является и в настоящее время (л.д. 223-226).

Однако, в период действия договора найма жилого помещения с Титовой В.В. наймодателем ООО «Сантол» ком. 1 площадью 18,6 кв.м. и ком. 2 площадью 14,3 кв.м. (т.е. помещения ком. 38), расположенные на 3-м этаже здания, переданы в аренду «Учебно-деловой центр «Практика» по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) сроком на 5 лет (л.д. 241-247).

Доказательств того, что в установленном законом порядке помещения № и 2 на момент заключения договора аренды с «Учебно-деловой центр «Практика» утратили статус жилого помещения, Обществом суду не предоставлено. При этом закон предполагает только одну причину для отказа в продлении договора - решение наймодателя не сдавать помещение внаем в течение года, однако, факт возникших арендных отношений с юридическим лицом свидетельствует об обратном. В связи с чем отношения по найму жилого помещения №, на условиях сохранения которых имело место переселение Титовых на 4-й этаж на период ремонта, не считаются прекращенными.

Иным жилым помещением Титова В.В. не обеспечена (л.д. 239). Престарелая мать ответчицы -Титова К.П., ДД.ММ.ГГГГ, является инвали<адрес> группы по зрению и нуждается в постоянном постороннем уходе (л.д. 87, дело № 2-1754/07 л.д. 48-49). Таким образом, с учетом вышеприведенных обстоятельств по указанным истцом ООО «Сантол» основаниям Титовы выселению не подлежат.

Не подлежат выселению Титовы и по основаниям п. 2 ст. 687 ГК РФ (невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев) по следующим причинам.

В силу ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Пунктом 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (п. 56), утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, установлены требования к содержанию и указанию необходимой информации в платежном документе, в частности, обязательны: объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод; сведения об изменениях размера платы за коммунальные услуги с указанием оснований.

Платежные документы ООО «Сантол» указанным требованиям не соответствуют и необходимую обязательную информацию не содержат (л.д. 64-78). Более того, представленные истцом платежные документы содержат недостоверную информацию, т.к. при достижении соглашения о переселении на 4-й этаж в декабре 2008 года начисления по данным жилым помещениям производятся уже ДД.ММ.ГГГГ. Начисления производились из расчета проживающих 4-х человек при регистрации в жилом помещении только Титовой В.В. и ее несовершеннолетнего сына.

В ходе судебного разбирательства Обществом расчет задолженности изменялся в сторону уменьшения в связи с уточнением начислений (л.д. 37-38, 97-98). Имея возражения, ответчиком был представлен свой расчет задолженности (л.д. 161-162).

В этой связи неблагоприятные последствия, связанные с неправомерными действиями самого Общества, отсутствием надлежащей информации у потребителя, в данном случае не могут быть возложены на нанимателя. Ввиду непредоставления истцом доказательств вины ответчика в нарушении обязанности по уплате спорных платежей и задолженности оснований для выселения ответчика в силу ст. 687-688 ГК РФ судом не установлено.

Встречный иск Титовой В.В. о предоставлении иного равнозначного ранее занимаемому жилого помещения удовлетворению также не подлежит, поскольку в установленном порядке фактически занимаемое ею жилое помещение <адрес> на 4-м этаже и жилое помещение № (<адрес>) по договору найма непригодными для проживания либо аварийными не признаны.

Кроме того, данное требование носит компенсационный характер относительно требований о выселении из занимаемого жилого помещения, правовых оснований для удовлетворения которого судом не установлено.

Согласно поэтажному плану 3-го этажа здания, составленному по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ранее занимаемые Титовой В.В. помещения <адрес> были подвергнуты перепланировке и реконструкции с изменением параметров помещений и объединением их с другими помещениями (л.д. 225).

Принимая во внимание, что в рамках действующего договора найма жилого помещения <адрес> Титова В.А. занимает жилое помещение на 4-м этаже, которое непригодным для проживания не признано, требования о вселении в ранее занимаемое жилое помещение удовлетворению также не подлежат.

По правилам п.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Ввиду того, что с учетом изменений требований сторонами не представлено доказательств фактического размера произведенной Титовой В.В. оплаты задолженности за жилье и коммунальные услуги, вследствие чего истец отказался от иска в этой части, оснований для взыскания госпошлины по правилам п.1 ст. 101 ГПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Сантол» к Титовой В.В., Титову В.П., Титовой К.П. о выселении и встречный иск Титовой В.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Титова В.П., к ООО «Сантол», Смолоблпотребсоюзу о предоставлении благоустроенного жилого помещения - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                           О.В. Космачева

Копия верна                                                                О.В. Космачева