Решение по делу № 2-2497/2013 ~ М-2211/2013 от 06.09.2013

Решение суда принято в окончательной форме 08 ноября 2013 г.

Дело № 2-2497/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 ноября 2013 года г. Железнодорожный

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Молотовой Т.В., при секретаре Журбенко А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Озерова А.Д и Озеровой Т.В. к ЗАО «АМБ Инвест» о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Озеровы обратились в суд с исковым заявлением к ЗАО «АМБ Инвест» о признании права собственности на жилое помещение, указав, что ДД.ММ.ГГГГ они заключили с ответчиком договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части <данные изъяты>-хкомнатной квартиры со следующими характеристиками: секция <данные изъяты>, этаж <данные изъяты>, № на этаже <данные изъяты>, проектной площадью, включая площади помещений вспомогательного назначения, <данные изъяты> кв. м., по строительному адресу: <адрес>.

Истцы во исполнение условий вышеуказанного договора перечислил на расчетный счет ЗАО «АМБ Инвест» <данные изъяты>. за счет собственных и ипотечных (кредитных), предоставленных ОАО «Промсвязьбанк» по кредитному договору.

В настоящее время жилой дом построен и введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес: <адрес>, однако Озеровым квартира не передана во владение, и они не могут зарегистрировать свое право собственности в регистрирующем органе, поскольку ответчик не выполняет свои обязательства, предусмотренные договором, и по неизвестным истцам причинам не заключает акт приема-передачи квартиры и не передает пакет документов, необходимый для регистрации права собственности, чем нарушаются гражданские права Озеровых.

С момент сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, истцы неоднократно обращались к ЗАО «АМБ Инвест» и его партнерам с требованиями о выполнении условий договора, однако по независящим от Озеровых причинам ЗАО «АМБ Инвест» указанные требования не исполнял.

Просят суд признать за собой право общей совместной собственности на <данные изъяты>хкомнатную кв. №, расположенную по адресу: <адрес>, и произвести регистрацию ипотеки в силу закона при регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру, залогодержателем по которой является ОАО «Промсвязьбанк».

Истцы Озеровы в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истцов – Зверев А.С. исковое заявление поддержал, подтвердил обстоятельства, изложенные в нем, просил удовлетворить.

Ответчик - ЗАО «АМБ Инвест» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, в материалах дела имеются письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям (л.д. 67 - 69).

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства был изменен, о чем направлено соответствующее уведомление, связано это с задержкой строительства газовой котельной, и отменой Администрацией городского округа Балашиха Московской области постановлений, которыми предоставлялись земельные участки под ее застройку.

Истцы от подписания дополнительного соглашения о переносе сроков строительства и передаточного акта отказались.

Вся информации, связанная со строительством многоквартирного дома размещается на официальном сайте.

Таким образом, по мнению стороны ответчика, предполагаемым сроком ввода объекта в эксплуатацию является ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, срок передачи объектов долевого участия должен быть осуществлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно в настоящее время он еще не наступил, поэтому права Озеровых не нарушены, и заявление такого требования в судебном порядке необоснованно.

Третьи лица: ОАО «Промсвязьбанк», Администрация городского округа Железнодорожный Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом: ОАО «Промсвязьбанк» и Администрация городского округа Железнодорожный Московской области предоставили отзывы, в которых просили дело рассмотреть в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражали.

Суд, выслушав представителя истцов и исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона им иных правовых актов, приобретается этим лицом

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее Закона) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. №), предметом которого (п. №.) является обязательство застройщика своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством РФ порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. №. вышеуказанного договора объектом долевого строительства является изолированное, предназначенное для проживания граждан помещение (квартира), состоящее из жилых и вспомогательных помещений и имеющее отдельный наружный выход на лестничную площадку, входящее в состав дома <данные изъяты>-хсекционный <данные изъяты>-тиэтажный <данные изъяты>-хквартрный жилой дом, общей площадью квартир ориентировочно <данные изъяты> кв. м., с нежилыми помещениями на первом этаже, ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв. м., по строительному адресу: <адрес>), и подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ДД.ММ.ГГГГ – п№. договора). Данный объект имеет следующие характеристики: секция <данные изъяты> этаж <данные изъяты>, № на этаже <данные изъяты>, количество комнат <данные изъяты> проектная площадь, включая площади помещений вспомогательного назначения, <данные изъяты> кв. м.

Согласно п. №. вышеуказанного договора доля участия участника долевого строительства составляет <данные изъяты>. и рассчитывается исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв. м., составляющего <данные изъяты>. (п. №. договора), помноженной на площадь объекта долевого строительства, составляющая <данные изъяты> кв. м. (п. №. договора).

Выполнение своих обязательства со стороны истцов по оплате вышеуказанного договора подтверждается соответствующими платежными документами (л.д. №).

Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорное жилое помещение, введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией городского округа Железнодорожный Московской области (л.д. №).

Из материалов дела следует и участниками процесса подтверждается и не оспаривается, что обязательства Озеровых по оплате денежных средств в соответствии с вышеуказанным договором выполнены.

В настоящее время истцы не имеют возможности оформить спорное жилое помещение в свою собственность в досудебном порядке, поскольку ЗАО «АМБ Инвест» не подписывает акт приема-передачи квартиры и не передал необходимый пакет документов в регистрирующий орган для регистрации права собственности, однако данный факт не должен влиять на реализацию Озеровыми своих прав, поскольку они, как потребители, в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей», исполнившие условия договора, вправе получить спорное жилое помещение в собственность.

Что касается возражений ответчика, то они подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ "О долевом участии в строительстве" в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

В силу изложенного информация застройщика о невозможности завершить строительство объекта в срок предусматривает внесение изменений условий в договор долевого участия по правилам ст. 451 ГК РФ, т. е. по соглашению обеих его сторон, а в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или об его расторжении, он может быть расторгнут.

Как установлено судом, ООО «АМВ Инвест» не осуществил строительство объекта в обусловленный договором срок – не позднее ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах истцы вправе были обратиться за защитой оспариваемых прав, в т. ч. в судебном порядке с требованиями о признании за ним права собственности на жилое помещение (ст.ст. 3, 12 ГК РФ).

Опровергаются представленной суду перепиской между сторонами утверждения ответчика об уклонении истцов от подписания передаточного акта квартиры.

Кроме того, на основании п. 6 ст. 8 ФЗ "О долевом участии в строительстве" ООО «АМВ Инвест» был вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства истцам.

Доказательств, что вышеперечисленные действия ответчика осуществлены, суду не представлено.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Промсвязьбанк» и Озеровыми заключен кредитный договор № (л.д№), в соответствии с которым (п. №.) кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере <данные изъяты>. (п. №.) сроком до ДД.ММ.ГГГГ (п. № на приобретение в общую совместную собственность Озеровых квартиры, расположенной на <данные изъяты>-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (адрес строительный), секция № №, состоящей из <данные изъяты> комнат, № на этаже №, ориентировочной общей площадью <данные изъяты> кв. м., характеристики которой подлежат уточнению по завершении строительства.

Согласно п. №. договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома участники долевого строительства обязуются в течение <данные изъяты> дней с момента государственной регистрации настоящего договора внести «долю участия» путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке: денежная сумма в размере <данные изъяты>. оплачивается участниками долевого строительства за счет собственных средств путем перечисления на расчетный счет застройщика; денежная сумма в размере <данные изъяты>. оплачивается участниками долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных ОАО «Промсвязьбанк» по кредитному договору, заключенному между участниками долевого строительства и банком.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Промсвязьбанк» и Озеровыми заключен договор залога имущественных прав № (л.д. №), предметом которого (п. №.) является передача залогодателем залогодержателю в залог всех имущественных прав, принадлежащих как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение надлежащего исполнения своих обязательств как заемщика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ

Предметом залога является право на получение в собственность объекта долевого строительства – квартиры, входящего в состав дома с возможностью осуществления прямого доступа к местам общего пользования, № на этаже №, расположенной в <адрес>, секция № дома, на <данные изъяты>-ом этаже дома, состоящей из <данные изъяты>х комнат, а также встроенных помещений, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком жилом помещении, неотапливаемых помещений (лоджии, балконы), общей площадью <данные изъяты> кв. м., и общего имущества в доме, подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и входящего в состав дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. №. договора залога имущественных прав № №).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В силу п. 1 ст. 77 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Также договором № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (п. №.), заключенного между сторонами, предусмотрено, что права требования по настоящему договору передаются участниками в залог банку в силу закона согласно п. 5 ст. 5 и п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение исполнения обязательств участников по кредитному договору, залогодержателем по данному залогу будет являться банк, являющийся кредитной организацией по законодательству РФ, а залогодателем – участники. Залог прав требования на получение объекта долевого строительства в собственность по настоящему договору действует с момента его регистрации и до момента передачи объекта долевого строительства участникам. С момента государственной регистрации настоящего договора до полного и надлежащего исполнения участниками долевого строительства своих обязательств перед банком по кредитному договору, квартира признается находящейся в ипотеке у банка на основании ст. 58 Закона РФ «О залоге» и ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При государственной регистрации настоящего договора. Осуществляется одновременная государственная регистрация залога (ипотеки) квартиры в силу закона в пользу банка. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк, а залогодателем – участники долевого строительства.

В связи с тем, что долг по кредиту истцами до настоящего времени не погашен, суд полагает возможным одновременно с регистрацией права собственности в отношении спорного жилого помещения, осуществить государственную регистрацию права ипотеки (залога) в силу закона на данное недвижимое имущество, залогодержателем по которому будет являться ОАО «Промсвязьбанк».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Озерова А.Д и Озеровой Т.В. к ЗАО «АМБ Инвест» о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворить.

Признать за Озеровым А.Д. и Озеровой Т.В. право общей совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, осуществив одновременно государственную регистрацию права ипотеки (залога) в силу закона, залогодержателем по которой будет являться ОАО «Промсвязьбанк».

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Железнодорожный городской суд Московской области со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья                                    Молотова Т.В.