Решение по делу № 2-1887/2015 ~ М-1165/2015 от 19.03.2015

№ 2-1887/2015

Решение по состоянию на 19.08.2015 не вступило в законную силу

Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 августа 2015 года

Советский районный суд г. Астрахани в составе:

Председательствующего судьи Кострыкиной И.В.,

При секретаре Муханалиевой А.Н.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бендь Марии Владимировны к Катаевой Наталье Владимировне, <ФИО>4 о признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Бендь М.В. обратилась в суд с иском к Катаевой Н.В., Кознову С.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между Катаевой Н.В. и Козновым С.Ю. на <данные изъяты> земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящимся по адресу: <адрес>, пер.Уральский, <адрес>; признании права преимущественной покупки <данные изъяты>, принадлежащей в праве общей долевой собственности; переводе прав и обязанностей покупателя Кознова С.Ю. по договору купли-продажи на <данные изъяты> земельного участка, мотивируя свои исковые требования тем, что является собственником <данные изъяты> земельного участка, с расположенным на нем жилым домом, находящимся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Сособственником спорного имущества являлась Катаева Н.В. <дата> Катаева Н.В. уведомила ее письмом о предстоящей продаже своей доли, однако в письме отсутствовала стоимость отчуждаемой доли дата и подпись. Катаева Н.В. на ее вопросы о стоимости не ответила. Покупатель Кознов С.Ю. по вышеуказанному адресу не проживает, в связи с чем, она обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о том, что уведомление незаконно, но узнала, что сделка купли-продажи уже зарегистрирована. Считает данную сделку ничтожной, поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Просила признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Катаевой Н.В. и Козновым С.Ю. на <данные изъяты> долю земельного участка с расположенным на нем жилым домом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; признать за Бендь М.В. право преимущественной покупки <данные изъяты>, принадлежащей в праве общей долевой собственности; перевести на Бендь М.В. права и обязанности покупателя Кознова С.Ю. по договору купли-продажи, заключенному между Катаевой Н.В. и Козновым С.Ю., предметом которого являлись <данные изъяты> земельного участка, площадью <данные изъяты>., с расположенным на нем жилым домом, общей площадью <данные изъяты> находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Определением от <дата> в качестве третьего лица по делу привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по <адрес>.

В ходе рассмотрения дела по существу представителем истца неоднократно уточнялись исковые требования, в окончательной редакции истец просила перевести на Бендь М.В. права и обязанности покупателя Кознова С.Ю. по договору купли-продажи, заключенному между Катаевой Н.В. и Козновым С.Ю., предметом которого являлись <данные изъяты> земельного участка, площадью <данные изъяты> расположенным на нем жилым домом, общей площадью <данные изъяты>., находящейся по адресу: <адрес>, <адрес>, зарегистрированному Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> за Козновым С.Ю. Признать Бендь М.В. покупателем <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок, с расположенным на нем жилым домом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>. Прекратить право собственности и аннулировать записи о праве собственности Кознова С.Ю. на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок, с расположенным на нем жилым домом, по адресу: <адрес>, <адрес>, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> № <номер> с выплатой Кознову С.Ю. денежной суммы в размере <данные изъяты> Признать за Бендь М.В. право собственности на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>.

Истец Бендь М.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца Борисова Н.О. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержала, просила удовлетворить исковые требования.

Ответчик Катаева Н.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена, ее представитель Колкова С.Г., действующая по доверенности, исковые требования не признала, просила в иске отказать. поскольку решением Советского районного суда <адрес> от <дата> право общей долевой собственности на <данные изъяты> жилого дома за Бендь М.В. прекращено, принадлежащая ей доля выделена в натуре, в связи с чем, у нее отсутствует право преимущественной покупки доли спорного земельного участка и жилого дома.

Ответчик Кознов С.Ю. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что в случае удовлетворения иска просит вернуть ему уплаченные денежные средства.

Представители третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явились, о дне слушания дела извещены надлежаще, представили заявление, в котором просят дело рассмотреть в их отсутствие.

Суд, с согласия участников процесса, в силу ст. 167 ГПК РФ решил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителей сторон, ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Бендь М.В. на основании договора купли продажи от <дата> года, на праве общей долевой собственности принадлежит <данные изъяты> жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью <данные изъяты>

Собственником <данные изъяты> в указанном жилом доме являлась Катаева Н.В., что подтверждается справкой ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», Астраханский филиал, <номер> от <дата> года.

Также установлено, что согласно договору купли-продажи от <дата> года, Катаева Н.В. продала Кознову С.Ю. <данные изъяты> жилого дома и земельного участка по пер.Уральский, <адрес>, за <данные изъяты>. - цена жилого дома.

Между тем, Катаева Н.В. продала долю в общей долевой собственности на недвижимость с нарушением преимущественного права покупки данной доли другим участником долевой собственности – Бендь М.В.

К данному выводу суд пришел исходя из следующего.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В п. 2 ст. 250 ГК РФ прописан порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу: продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 постановления от <дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Приведенные положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм, требование об извещении остальных участников долевой собственности можно признать исполненным, если продавец представит доказательства направления им уведомления о продаже доли по месту жительства и поступления его адресату, в том числе в случае невручения или не ознакомления адресата с уведомлением по обстоятельствам, зависящим от него.

Исходя из данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам от него не зависящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

В материалы дела представлено извещение Катаевой Н.В., которым она предлагает Бендь М.В. купить <данные изъяты>

Как следует из указанного извещения, оно содержало сведения о продаже доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок, без указания существенного условия – цены объекта недвижимости.

Как пояснила в судебном заседании представителя истца Борисовой Н.О., Бендь М.В. неоднократно обращалась к Катаевой Н.В. с вопросом о стоимости продаваемой доли, однако последняя от ответа уклонялась, а впоследствии ей стало известно, что доля уже продана Кознову С.Ю. Будучи не согласной с данной сделкой, истец обратилась с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в котором просила не производить регистрацию договора купли-продажи между Катаевой Н.В. и Козновым С.Ю.

Для установления всех обстоятельств продажи спорного объекта недвижимости судом из Управления Росреестра по <адрес> истребовано дело правоустанавливающих документов.

В материалах данного дела содержится уведомление, датированное <дата> от Катаевой Н.В. Бендь М.В. с предложением продажи доли за определенную цену.

Суд критически относится к указанному извещению, поскольку составлено в простой письменной форме, отсутствует отметка о его получении Бендь М.В. Кроме того, ранее представленное истцом уведомление от Катаевой Н.В. не содержит стоимости доли жилого дома и земельного участка, то есть отличается по своему содержанию от представленного в регистрирующий орган.

Кроме того, как следует из договора купли-продажи спорной доли жилого дома между Катаевой Н.В. и Козновым С.Ю., данный договор заключен между сторонами договора спустя три дня после отправления Катаевой Н.В. в адрес Бендь М.В. уведомления о продаже своей доли и зарегистрирован в Росреестре на один день раньше срока, который в силу закона должен быть предоставлен участнику долевой собственности, имеющему право преимущественной покупки.

Доводы представителя ответчика Катаевой Н.В. относительно того, что решением суда от <дата> право общей долевой собственности Бендь М.В. прекращено, доля истца выделена в натуре и за ней признано право собственности на <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., и земельный участок, в связи с чем, Бендь М.В. с момента вступления решения суда <дата> в законную силу не является участником долевой собственности, не могут быть приняты судом во внимание, по следующим основаниям.

На основании решения Советского районного суда <адрес> от <дата> года, вступившего в законную силу <дата> года, прекращено право общей долевой собственности за Бендь М.В. на <данные изъяты> жилого дома и земельного участка <номер> по пер.<адрес>. Выделено в самостоятельное домовладение и признано за <ФИО>2 право собственности на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> земельный участок из земель населенных пунктов для отдельно стоящих односемейных домов с участками, площадью <данные изъяты>., в определенных координатах.

В силу ч.2 ст.61 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между тем, согласно положениям статьи 131 Гражданского Кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст.219 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Дело правоустанавливающих документов домовладения <номер> по пер.<адрес>, исследованное в судебном заседании, не содержит сведений о регистрации прекращения за Бендь М.В. права общей долевой собственности, регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости – <адрес> по <адрес>. Таким образом, до момента регистрации прекращения права Бендь М.В. является участником долевой собственности на спорный жилой дом.

Анализируя представленные в судебное заседание доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления Бендь М.В. о признании права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи с Кознова С.Ю. на Бендь М.В. Указанное решение является поводом для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующих изменений, записи о прекращении за Козновым С.Ю. права собственности на <данные изъяты> в домовладении по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

Установлено, что при заключении договора купли-продажи <данные изъяты>, Кознов С.Ю. передал Катаевой Н.В. <данные изъяты>.

Также, Козновым С.Ю. понесены убытки в виде оплаты государственной пошлины для регистрации купли-продажи доли домовладения и права собственности на него, в сумме <данные изъяты> что подтверждается соответствующими квитанциями, представленными в материалах дела.

Поскольку права и обязанности покупателя <данные изъяты> домовладения подлежат переводу с Кознова С.Ю. на Бендь М.В., то Бендь М.В. обязана передать ответчику затраченные им для совершения сделки денежные средства. В судебном заседании представитель Бендь М.В. - Борисова Н.О. предоставила договор вклада до востребования физического лица от <дата> корешок к приходному кассовому ордеру на <дата> № <дата>00 руб., которые истица намерена перевести на счет Кознова С.Ю.

Проанализировав установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе показания сторон, руководствуясь вышеуказанными нормами материального права, суд полагает, что исковые требования Бендь М.В. подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Бендь <ФИО>10 право преимущественной покупки <данные изъяты> жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, принадлежащих Катаевой <ФИО>11 в праве общей долевой собственности.

Перевести на Бендь <ФИО>12 права и обязанности покупателя Кознова <ФИО>13 по договору купли-продажи от <дата> года, заключенному между Катаевой <ФИО>14 и Козновым <ФИО>15, <данные изъяты> земельного участка, площадью <данные изъяты>., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Признать <ФИО>2 покупателем 1/4 доли земельного участка, площадью <данные изъяты> жилого дома, общей площадью 145,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, по договору купли-продажи от <дата> года.

Прекратить право общедолевой собственности Кознова <ФИО>17 на <данные изъяты> земельного участка, площадью <данные изъяты> доли жилого дома, общей площадью <данные изъяты> расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и аннулировать записи о праве собственности Кознова <ФИО>18 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязать Бендь <ФИО>19 до регистрации переходе права собственности выплатить Кознову <ФИО>20 <данные изъяты> <данные изъяты>) руб.

Признать за Бендь <ФИО>21 право общедолевой собственности на <данные изъяты><данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в апелляционном порядке через суд, вынесший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен 24.08.2015г.

            СУДЬЯ