Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3303/2015 ~ М-3060/2015 от 25.05.2015

Дело №2-3303/26-2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июня 2015 года г. Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи Скрипкиной Е.Ю.,

при секретаре Волковой В.В.,

с участием:

представителя заявителя Борисова С.Ю. Токмаковой О.И., действующей на основании доверенности от 10.03.2015г. <адрес>7,

представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по <адрес> Борзенкова Р.Э., действующего на основании доверенности № от 14.04.2015г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Борисова <данные изъяты>, Сергеевой <данные изъяты>, Хлопова <данные изъяты>, Хлоповой <данные изъяты> о признании незаконным решения Управления Росреестра по <адрес> об отказе в государственной регистрации права,

УСТАНОВИЛ:

Заявители Борисов Ю.С., Сергеева Е.А., Хлопов А.Я., Хлопова Р.Д. обратились в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по <адрес> от 18.05.2015г. № об отказе в государственной регистрации права собственности на земельные доли в количестве 1/94 доли на праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 22560000 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, мотивируя тем, что заявители Сергеева Е.А., Хлопов А.Я., Хлопова Р.Д., являющиеся продавцами земельных долей по договору купли-продажи от 30.03.2015г. и Борисов С.Ю., являющийся покупателем по указанному договору купли-продажи обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности к Борисову Ю.С. на земельные доли в количестве 1/94 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 22560000 кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>; однако в государственной регистрации перехода права собственности к Борисову Ю.С. на вышеуказанные доли было отказано в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у Борисова Ю.С. по договору от 28.03.2008г. со множественностью лиц на стороне арендодателей и в результате сделки происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице; кроме того, по мнению регистратора, в данном случае изменяется предмет аренды - им становится не весь земельный участок, а его часть, что недопустимо в силу ст. 9 федерального закона от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также из числа арендодателей должно быть исключено лицо, заключившее соответствующий договор купли-продажи с арендатором; кроме того, по мнению регистратора, в доверенности от 10.03.2015г. представителя Токмаковой О.И. должен быть указан кадастровый номер земельного участка, что не позволяет однозначно идентифицировать объект недвижимости, являющийся предметом сделки; заявители считают отказ в регистрации перехода права собственности незаконным, посколькуесли договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, бфл заключн и в течение срока договора произошли изменения в составе участников общей долевой собственности, в том числе если некоторые из них выбыли или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей, это не является основанием для изменения или расторжения такого договора как полностью, так и в части; действующее законодательство не содержит императивного требования к наличию в доверенности идентифицирующих характеристик объекта недвижимости, в отношении которого доверитель предоставляет доверенному лицу полномочия на совершение сделок, достаточно указания на то, какие сделки может совершать представитель.

В судебное заседание заявители Борисов Ю.С., Сергеева Е.А., Хлопов А.Я., Хлопова Р.Д., извещенные судом надлежащим образом, не явились, ранее каждый в отдельности представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд с учетом мнения представителя заявителя Борисов С.Ю. Токмаковой О.И. и представителя заинтересованного лица Борзенкова Р.Э. полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителей Борисова С.Ю., Сергеевой Е.А., Хлопова А.Я., Хлоповой Р.Д.

В судебном заседании представитель заявителя Борисова С.Ю. Токмакова О.И. требования, изложенные в заявлении, поддержала в полном объеме.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по <адрес> Борзенков Р.Э. просил в удовлетворении требований заявителей отказать в полном объеме, при этом пояснил, что по доверенности со стороны Управления Росреестра по <адрес> претензий нет; в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей, в соответствии с которым Борисов Ю.С. является арендатором и использует земельный участок на правах аренды; обязательственное правоотношение, возникшее из договора аренды, предполагает наличие двух субъектов (арендодателя и арендатора); в соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника (арендатора) и кредитора (арендодателя) в одном лице; исходя из этого при заключении арендодателями с арендатором земельного участка договора купли-продажи долей, обязательства лиц, заключивших такой договор, возникшие из договора аренды, прекращаются; кроме того, в данном случае при переходе права собственности на долю к арендатору изменяется предмет аренды - им становится не земельный участок, а его часть, соответствующая долям лиц, не отчуждавших свои доли в собственность арендатора, а в соответствии со ст. 9 Закона об обороте предметом договора аренды могут быть только земельные участкииз земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет; кроме того, из числа арендодателей должно быть исключено лицо, заключившее соответствующий договор купли-продажи с арендатором; ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях; целью ведения ЕГРП является отражение в нем полных и достоверных сведений об имеющихся объектах недвижимого имущества и об их правообладателях, а также об имеющихся ограничениях прав в отношении недвижимости; удовлетворение регистрирующим органом заявления Борисова С.Ю. о государственной регистрации права собственности на земельную долю привело бы к отражению в ЕГРП недостоверных, противоречивых и не соответствующих действительности сведений о правообладателях земельного участка, поскольку к заявителю перешло не только право на доли земельного участка, но и право на аренду в праве общей долевой собственности этого же земельного участка; фактически на момент обращения в регистрирующий орган заявитель являлся арендатором не всего земельного участка, а его части, поскольку одновременно Обществу принадлежало право на доли в общей долевой собственности этого земельного участка; в течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие государственной регистрации, не устранены.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 12 федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности

на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между продавцами Сергеевой Е.А., Хлоповым А.Я. и Хлоповой Р.Д. с одной стороны и покупателем Борисовым С.Ю. заключен договор купли-продажи 1/94 доли земельного участка площадью 22560000 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Заявители Сергеева Е.А., Хлопов А.Я., Хлопова Р.Д., являющиеся продавцами земельных долей по договору купли-продажи от 30.03.2015г. и Борисов С.Ю., являющийся покупателем по указанному договору купли-продажи, обратились в Управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности к Борисову Ю.С. на земельные доли в количестве 1/94 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 22560000 кв.м. категория земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>

Сообщением Управления Росреестра по <адрес> от 18.05.2015г. № в государственной регистрации перехода права собственности Борисову Ю.С. на 1/94 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок отказано, поскольку в ЕГРП содержится запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателей, в соответствии с которым Борисов Ю.С. является арендатором и использует земельный участок на правах аренды; в данном случае при переходе права собственности на долю к арендатору изменяется предмет аренды - им становится не земельный участок, а его часть, соответствующая долям лиц, не отчуждавших свои доли в собственность арендатора. Государственным регистратором было предложено из числа арендодателей исключить лицо, заключившее соответствующий договор купли-продажи с арендатором.

Однако в соответствии с ч. 5 ст. 24.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Согласно ч. 5 ст. 12 федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом указанные правовые нормы не делают исключений для случаев перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка к арендатору данного земельного участка.

Кроме того, право собственности на продаваемую долю земельного участка прекратится у продавцов и возникнет у покупателя только после государственной регистрации перехода права собственности. В связи с этим до государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю не имелось правовых оснований для внесения каких-либо изменений в договор аренды.

В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

При этом закон не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности путем сдачи всего имущества в аренду одному из сособственников. В этом случае сособственник, получивший все имущество во временное возмездное пользование (в аренду), оплачивает арендную плату остальным долевым сособственникам.

Таким образом, при продаже долей в праве общей долевой собственности арендатору предмет аренды не меняется, им остается земельный участок в целом, находящийся в общей долевой собственности.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что в судебном заседании представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по <адрес> Борзенков Р.Э. пояснил, что претензии Управления Росреестра по <адрес> к доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представленной на регистрацию, отпали, суд приходит к выводу о необоснованности отказа заявителям в государственной регистрации перехода права собственности.

Учитывая изложенное, суд полагает, что требования Борисова Ю.С., Сергеевой Е.А., Хлопова А.Я. и Хлоповой Р.Д. обоснованны и подлежат удовлетворению

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░ ░░.░░.░░░░ № ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ 1/94 ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 22560000 ░░.░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░: ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░