Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2548/2019 ~ М-1891/2019 от 01.04.2019

<***> Дело № 2-2548/2019

УИД № 66RS0003-01-2019-001894-28

Мотивированное решение изготовлено 28 мая 2019 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 23 мая 2019 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Мальковой К. Д.,

при участии представителя истца Соболевской Т. В., представителя ответчика Демьяновой О. Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Горяинову А.Н. о взыскании суммы долга по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Горяинову А. Н. о взыскании суммы долга по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО ТД «Чкаловский») заключен договор аренды от *** *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 19550 кв. м, расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с *** по ***. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем имеется регистрационная запись от *** ***.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок.

В связи с вводом в эксплуатацию от *** по разрешению № ***первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

В связи с государственной регистрацией *** в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная заспись от ***) – вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от *** *** возникают у Гориянова А. Н.

При этом площадь объекта незавершенного строительства, согласно разрешению на строительство от *** № *** составляет 18855,6 кв. м. Следовательно, числитель будет рассчитан следующим образом: (350/183038) х 18855,6 = 36,06 доля в праве.

На земельном участке с кадастровым номером *** расположено шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью 40968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди площадью 18855,6 кв. м со степенью готовности на *** 40%. Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 59824,4 кв. м.

Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, а именно, для Горяинова А. Н. в размере 11,78 кв. м (36,06/59824,4 х 19550).

Арендная плата, начисленная за период с *** по октябрь 2018 года в размере 15 451 руб. 98 коп., ответчиком не оплачена.

За нарушение сроков уплаты аренды в соответствии с условиями п. 6.2 договора аренды за период с *** по *** начислены пени в размере 6 557 руб. 98 коп.

Также ответчиком не произведена оплата задолженности, установленная судебным приказом от *** мирового судьи судебного участка *** Кировского судебного района г. Екатеринбурга, в связи с чем, у ответчика также образовалась задолженности по пени за период с *** по *** в размере 33555 руб. 94 коп.

На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с Горяинова А. Н. задолженность по арендной плате в размере 15451 руб. 98 коп., пени в размере 40113 руб. 92 коп.

Представитель истца Соболевская Т. В., действующая на основании доверенности от ***, представила заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по основанному долгу за период с ноября 2012 года по октябрь 2018 года в размере 52868 руб. 96 коп., задолженность по неустойки за период с *** по *** в размере 41421 руб. 39 коп. На исковом заявлении с учетом представленных уточнений настаивала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок, доверил защиту своих интересов представителю.

Представитель ответчика Демьянова О. Б., действующая на основании доверенности от ***, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, поддержала доводы представленного письменного отзыва. Указала, что ответчиком пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности и пени за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года, таким образом, размер подлежащий взысканию задолженности по арендной плате составляет 17024 руб. 22 руб. Относительно размера неустойки пояснила, что неустойка за не погашение задолженности, установленной судебным приказом не может быть взыскана, поскольку судебный приказ вынесен не в отношении Горяинова А. Н., так как содержит иные данные должника, которые не позволяют его идентифицировать с ответчиком, а именно дату рождения, паспортные данные. Таким образом, о вынесении указанного судебного приказа ответчику стало известно только в ходе настоящего судебного разбирательства. Относительно неустойки за период с *** по *** представитель указала на ее завышенный размер и просила снизить его на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть дело при данной явке в соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено, что на основании постановления Главы г. Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-П между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее – ООО ТД «Чкаловский») заключен договор аренды от *** *** (в редакции дополнительных соглашений *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***, *** от ***) земельного участка с кадастровым номером ***, площадью <***>, расположенного по адресу: ***, для строительства торгового центра первой и второй очереди на срок с *** по ***. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, о чем имеется регистрационная запись от *** ***.

По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок.

В связи с вводом в эксплуатацию от *** по разрешению № *** (первая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно сведениям ЕГРН Горяинов А. Н. является собственником 350/183038 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная заспись от ***) – вторая очередь строительства. При этом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от *** *** с ответчиком не заключалось.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Таким образом, с даты регистрации права на 350/183038 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная заспись от ***) – вторая очередь строительства, Горяинов А. Н. приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования на праве аренды. К Горяинову А. Н. перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакции дополнительного соглашения. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Поскольку дополнительное соглашение с ответчиком не заключалась, к правоотношениям подлежат применению положения договора аренды земельного участка от *** ***.

В соответствии с п. 2.1 договора размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования «города Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №1).

Согласно п. 2. 4 договора арендная плата по договору вносится арендатором отдельным платежным документом с указанием номера и даты договора ежеквартально равными долями, не позднее 15 числа последнего месяца квартала, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Площадь объекта незавершенного строительства, согласно разрешению на строительство от *** № *** составляет 18855,6 кв. м. Следовательно, числитель будет рассчитан следующим образом: (350/183038) х 18855,6 = 36,06 доля в праве.

На земельном участке с кадастровым номером *** расположено шестиэтажное здание торгового центра первой очереди общей площадью 40968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра второй очереди площадью 18855,6 кв. м со степенью готовности на *** 40%. Общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 59824,4 кв. м.

Размер арендной платы за землю для каждого арендатора определяется пропорционально занимаемым площадям, а именно, для Горяинова А. Н. в размере 11,78 кв. м (36,06/59824,4 х 19550).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец заявляет к взысканию арендную плату за период с ноября 2012 года по октябрь 2018 года в размере 52 868 руб. 98 коп.

Оценивая заявленное ответчиком требование о применении срока исковой давности за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Истцом заявлена к взысканию задолженность по арендной плате за период с ноября 2012 года по октябрь 2018 года, при этом исковое заявление подано в суд 01.04.2019, таким образом, за пределами срока исковой давности находится период взыскания с ноября 2012 года по апрель 2016 года. Таким образом, суд соглашается с мнением представителя ответчика и приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендных платежей за период с ноября 2012 года по апрель 2016 года.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по арендным платежам за период с апреля 2016 года по октября 2018 года, размер которой составляет 17 024 руб. 22 коп.

Оценивая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За нарушение сроков уплаты аренды в соответствии с условиями п. 6.2 договора аренды за период с *** по *** начислены пени в размере 6 557 руб. 98 коп.

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание ходатайство ответчика и то обстоятельство, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и размера заявленной истцом к взысканию суммы неустойки, а также учитывая принципы разумности и справедливости, тот факт, что решение суда по вопросу взыскания задолженности по арендным платежам исполнено ответчиком в полном объеме, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки и определяет к взысканию неустойку в размере 500 руб.

Также истцом заявлена к взысканию неустойка за период с *** по *** в размере 33555 руб. 94 коп. за неисполнение ответчиком требований судебного приказа от 22.07.2016, вынесенного мировым судьей судебного участка № 6 Кировского судебного района г. Екатеринбурга.

Оценивая данное требование, суд соглашается с позицией представителя ответчика о том, что сведения о должнике, указанные в судебном приказе, не соответствуют сведениям ответчика, а значит, судебный приказ вынесен не в отношении Горяинова А. Н., а иного лица, а значит, обязанности по его исполнению и, соответственно, уплате неустойки за период просрочки, на ответчике не лежит.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 951 рубль.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 152, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации города Екатеринбурга к Горяинову А.Н. о взыскании суммы долга по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с Горяинова А.Н. в пользу администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с апреля 2016 года по октябрь 2018 года в размере 17024 рубля 22 копейки, пени за период с *** по *** размере 500 рублей.

Взыскать с Горяинова А.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 951 рубль.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья <***> К. В. Исакова

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>