Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-34/2017 (2-830/2016;) ~ М-848/2016 от 14.12.2016

2-34/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

РїРіС‚ Грибановский                         27 февраля 2017 РіРѕРґР°    

Грибановский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Жидких И.Г.,

при секретаре Рогожкиной Е.В.,

с участием представителей истца ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» адвоката Летуновского С.Э., представившего удостоверение № 2235 и ордер № 10 от 26.01.2017 года, действующего на основании доверенности от 16.01.2017 года и Григорьевой Е.А., действующей на основании доверенности от 01.12.2016 года,

ответчика Чепилевич А.П. и его представителя Приходько В.С., действующего на основании доверенности от 29.12.2016 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Грибановка-АГРО-Инвест» к Баскакову Петру Спиридоновичу, Белову Ивану Федоровичу, Белозерцеву Алексею Васильевичу, Быкову Виктору Федоровичу, Берестневой Зинаиде Васильевне и Чепилевич Александру Петровичу о признании недействительными договора купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения, применении последствий недействительности ничтожной сделки, о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Грибановка-АГРО-Инвест обратилось в суд с названным иском, с учетом уточнения указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> га, расположенного по адресу: <адрес> на основании Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован ГУФРС по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Решением Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 г., вступившим в законную силу 19.04.2016 года, было признано незаконным выделение земельного участка с кадастровым номером № 1 площадью 1080080 кв.м., из земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1652523 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

В октябре 2016 года из выписки ЕГРП ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» стало известно, что было зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1652523 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> за Чепилевич А.П., доля в праве 300/1377, номер и дата государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ

В качестве документов оснований для регистрационной записи указаны: Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ и решение Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 г. № 2-9/2016, дата вступления в законную силу 19.04.2016 г.

В Решении Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 года дана следующая правовая оценка: «Таким образом, принятые на общем собрании участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, оспариваемые истцом (в т.ч. являющимся участником долевой собственности на этот земельный участок), решения и заключенная на основании решения сделка, - являются недействительными в силу положения пп.4 ст. 181.5 ГК РФ и п.2 ст. 168 ГК РФ, как совершенные в нарушение требований закона, а также нарушающие права истца по основному иску, как арендатора».

В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с тем, что выделение указанного земельного участка в судебном порядке было признано незаконным, Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ следует признать недействительным.

В результате совершения незаконных сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Чепилевич А.П. стал участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и приобрел право покупки земельных долей в данном земельном участке у других собственников.

Так, ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права общей долевой собственности к Чепилевич А.П., доля в праве 100/1377, номер государственной регистрации № на основании Договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Берестневой З.В. в лице ФИО в качестве Продавца и Чепилевич А.П. в качестве Покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права общей долевой собственности к Чепилевич А.П., доля в праве 50/1377, номер государственной регистрации № на основании Договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Белозерцевым А.В. в лице ФИО в качестве Продавца и Чепилевич А.П. в качестве Покупателя.

На момент заключения указанных Договоров купли-продажи за Чепилевич А.П. в ЕГРП было зарегистрировано право общей долевой собственности на: 300/1377 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, возникшие по Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, который недействителен в силу его ничтожности.

Из содержания п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Учитывая изложенное выше, права и обязанности Покупателя по заключенным между Берестневой З.В., Белозерцевым А.В. в лице ФИО и Чепилевич А.П. Договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, общей площадью 1652523 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> следует перевести на ООО «Грибановка-АГРО-Инвест».

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом изложенного ООО «Грибановка-АГРО-Инвест просит:

Признать недействительным Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от 19.08.2015 г.

Прекратить зарегистрированное право общей долевой собственности Чепилевич А.П. на 300/1377 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес>

Исключить из ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности Чепилевич А.П. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес>, доля в праве 300/1377, номер и дата государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделки, обязав:

- Баскакова П. С. вернуть Чепилевич А.П. 102000 рублей, полученные по Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ;

- Белова И. Ф. вернуть Чепилевич А.П. 204000 рублей, полученные по Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ;

- Белозерцева А. В. вернуть Чепилевич А.П. 204000 рублей, полученные по Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ;

- Быкова В. Ф. вернуть Чепилевич А.П. 102000 рублей, полученные по Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

5. Признать за Баскаковым П.С., Беловым И.Ф., Белозерцевым А.В. и Быковым В.Ф. право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес>, в следующих размерах:

- Баскаков П.С. (50/1377 доли);

- Белов И.Ф. (100/1377 доли);

- Белозерцев А.В. (100/1377 доли);

- Быков В.Ф. (50/1377 доли).

6. Внести в ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности Баскакова П.С., Белова И.Ф., Белозерцева А.В. и Быкова В.Ф. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес>.

7. Перевести на ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» права и обязанности Покупателя по заключенному между Берестневой З. В. в лице ФИО и Чепилевич А. П. Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 100/1377 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес>

8. Перевести на ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» права и обязанности Покупателя по заключенному между Белозерцевым А.В. в лице Остросаблиной В. И. и Чепилевич А. П. Договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 50/1377 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес>

9. Признать за ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» право общей долевой собственности на 100/1377 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес> на основании Договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

10. Признать за ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» право общей долевой собственности на 50/1377 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес> основании Договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ.

11. Исключить из числа собственников земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 165,2523 га, расположенный по адресу: <адрес> Чепилевич А. П., погасив регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ.

12. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы на оплату государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В судебном заседании представители истца ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» Григорьева Е.А. и Летуновский С.Э. исковые требования с учетом уточнения поддержали, по основаниям, изложенным в иске, просят их удовлетворить.

Также, от представителя Летуновского С.Э. поступили письменные пояснения, согласно которым истец не может защитить свои права, кроме как применить последствия недействительности ничтожной сделки, так как перевести права по ничтожной сделке нельзя. Согласно ч. З ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Т.е. перевод прав возможен только по действительной сделке, но никак не по ничтожной. Даже если бы истец подал иск о переводе прав по данной ничтожной сделке и перевели права на себя как покупателя, то такая замена не наделяет такую сделку признаками действительности.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 78 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки».

Считают единственно возможным способом защиты прав - применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Права истца затронуты тем, что Чепилевич А.П. в нарушение норм Земельного Кодекса РФ, ФЗ от 24.07.2002г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по сути, злоупотребляя правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ, стал сособственником долей в исходном участке. Чтобы устранить незаконное владение земельными долями, а также неопределенность, возникающую при оплате аренды они подали настоящее исковое заявление.

Сделку истец не оспаривает и считает ее ничтожной. В соответствии с ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (л.д.195-196).

В судебном заседании ответчик Чепилевич А.П. исковые требования истца ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» не признал, просит отказать в удовлетворении.

В судебном заседании представитель ответчика Чепилевич А.П., Приходько В.С. исковые требования ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» не признал по основаниям, изложенным в возражениях. Согласно возражений, как указывается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Истец не является стороной по оспариваемой сделке, таким образом должен доказать наличие нарушения его прав данной сделкой.

По заявлению Истца нарушение его прав как арендатора земельного участка при продаже спорных долей, подтверждается решением суда, согласно которому признан недействительным выдел земельного участка, в котором отчуждались земельные доли, а также признан недействительным договор аренды выделенного земельного участка.

Однако из содержания указанного решения усматривается защита прав Истца как арендатора, направленная на восстановление его прав как законного владельца (арендатора) исходного земельного участка, при этом нет каких-либо указаний на нарушение его прав как арендатора при продаже выделенных земельных долей.

Согласно п. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Таким образом, закон уравнивает преимущественное право покупки земельных долей как участников общей долевой собственности так и лиц, использующих земельный участок, в котором отчуждаются земельные доли.

Как устанавливается п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, при тех обстоятельствах, на которые ссылается Истец, отчуждение земельных долей Чепилевич А.П. могло повлечь нарушение только преимущественного права Истца на покупку данных земельных долей, что в свою очередь означает на неправильно избранный способ защиты нарушенного права, поскольку защита преимущественного права покупки предполагает только обращение с требованием о переводе прав покупателя, а не с требованиями о признании недействительной сделки о возмездном отчуждении (л.д.197-198).

Ответчики Баскаков П.С., Белов И.Ф., Белозерцев А.В., Берестнева З.В., будучи надлежащим образом уведомленные в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении не представили. От ответчика Быкова В.Ф. поступило письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признает.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, в заявлении просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

От заместителя начальника Борисоглебского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области Ефимовой Н.В. поступил письменный отзыв по делу (л.д.157-159). Из его содержания следует, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Закона о регистрации» (далее - Информационное письмо ВАС РФ от 21.07.2009 №132) указано, что на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. В числе прочих к таким документам относится заявление о государственной регистрации права.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

В соответствии с п. 153,154 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила ведения ЕГРП), при признании судом недействительной оспоримой сделки, если судом не применены последствия ее недействительности - не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости, запись о котором подлежит внесению в Единый государственный реестр прав, в запись, содержащую особые отметки регистратора, к записи со статусом "актуальная" подраздела II-1 (т.е. записи о регистрации права) вносятся слова "Сделка (указываются ее реквизиты) признана недействительной решением", наименование суда и реквизиты судебного акта.

Если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости), запись со статусом "актуальная" подраздела II-1 погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи подраздела II-1 с указанием в ней номера государственной регистрации права лица, которым данный объект был отчужден на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий ее недействительности).

Исходя из всего вышесказанного, необходимым условием для восстановления в ЕГРП права общей долевой собственности бывших долевых сособственников (продавцов) являлось (в совокупности) следующее:

- Заявление правообладателей о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности Чепилевич А.П. и регистрации права общей долевой собственности бывших долевых сособственников;

- Наличие в судебном акте, являющемся основанием для проведения регистрации, решения о признании договора купли-продажи недействительным и применение судом последствий недействительности (т.е. судом должен быть решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости либо указано о необходимости восстановления ранее зарегистрированных прав).

Поскольку на момент проведения государственной регистрации права у регистрирующего органа имелось только заявление Чепилевич А.П. о государственной регистрации его права общей долевой собственности, а в решении Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 г„ вступившем в законную силу 19.04.2016 г., не был решен вопрос о признании сделки договора купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения недействительным, не были применены последствия недействительности ничтожной сделки (не был решен вопрос о принадлежности вещного права на земельный участок), у регистрирующего органа не было оснований для государственной регистрации права общей долевой собственности бывших долевых сособственников (продавцов) либо восстановления их прав в ЕГРП.

Таким образом, руководствуясь п. 153 Правил ведения ЕГРП, при проведении государственной регистрации права общей долевой собственности Чепилевич А.П. на земельный участок с кадастровым номером № в Едином государственном реестре прав, в запись, содержащую особые отметки регистратора, к записи о регистрации права Чепилевич А.П. были внесены отметки о признании судом договора аренды недействительным.

Суд считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Федерального закона № 101-ФЗ) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах, в том числе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ).

На основании ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно ч. 2 указанной нормы в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется (ч. 5 ст. 12 Федерального закона № 101-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положения ГК РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции Закона N 100-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ) (п.69
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015).

На основании ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015, на которые ссылается истец в иске, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Вместе с тем, согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 1652523+11248 кв.м. кадастровый номер №, местоположение установлено относительно ориентира <адрес>, расположенного в границах участка, на срок 10 лет, и является участником долевой собственности (л.д.16-23, 78-92).

ДД.ММ.ГГГГ между участниками долевой собственности Баскаковым П.С., Беловым И.Ф., Белозерцевым А.В., Быковым В.Ф. через представителя по доверенностям ФИО с одной стороны, и Чепилевич А.П., с другой стороны, заключен Договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый номер № 1 из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101-102).

Истец «Грибановка-АГРО-Инвест» просит признать указанный договоры ничтожным в силу того, что Чепилевич А.П. приобрел земельные доли в нарушение Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года, не являясь участником долевой собственности или лицом, использующим земельный участок сельхозназначения.

Суд не может согласиться с доводами истца и удовлетворить в этой части исковые требования, поскольку оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах, в том числе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ).

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании п. 3. ст. 250 ГК РФ - при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 названной правовой нормы).

С учетом указанного выше, а также требований, содержащихся в п. 78 Постановления Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015, в их совокупности со ст. 12 ГК РФ, суд считает, что истцом ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» избран ненадлежащий способ защиты права, он предусмотрен ч. 3 ст. 250 ГК РФ путем перевода прав и обязанностей покупателя.

Доводы истца о том, что способ защиты права, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, в данной ситуации не применим, так как невозможно перевести права и обязанности на несуществующий земельный участок, суд считает не обоснованными, поскольку предметом оспариваемых договоров являлся не земельный участок, а доли в праве, то есть имущественные права.

Ссылка в иске на то, что возможные последующие действия Чепилевич А.П. по распоряжению земельной долей могут повлиять на существо арендных отношений, а также на права и обязанности ООО «Грибановка-АГРО-Инвест», не может послужить основанием для удовлетворения иска. В силу ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право, а предусмотренный ст. 12 ГК РФ способ защиты права в виде пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, применим только в случае осуществления таких действий.

Кроме того, истец в обоснование своих требований о признании указанного договора ничтожным указало, что решением Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 года признан незаконным выдел указанного земельного участка; признана недействительной его постановка на кадастровый учет; исключены сведения о нем из государственного кадастра недвижимости; исключена из ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности. В этой связи по указанному договору Чепилевич А.П. не приобрел право на доли в исходном земельном участке № площадью 1652523 кв.м., местоположение: <адрес>, поскольку предметом сделки были доли во вновь образованном земельном участке кадастровый номер № 1, а не исходном №

С указанными доводами истца суд не может согласиться по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении от 05 февраля 2016 года по гражданскому делу №2-9/2016, вступившем в законную силу (л.д.24-32), после проведения межевых работ, выделенный из исходного земельного участка кадастровый номер № земельный участок обшей площадью 1080080 кв.м., был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № 1. ДД.ММ.ГГГГ собственниками вновь образованного названного земельного участка заключен договор аренды при множественности лиц на стороне арендодателя с ИП Главой КФХ Чепилевич А.П. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Указанным решением суда признан незаконным выдел земельного участка с кадастровым номером № 1 площадью 1080080 кв.м., местоположение: <адрес>; признана недействительной его постановка на кадастровый учет; исключены сведения о нем из государственного кадастра недвижимости; исключена из ЕГРП запись о регистрации права общей долевой собственности.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Системное толкование норм главы 16 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что доля в праве общей собственности является имущественным правом, являющимся объектом гражданских прав, который согласно ст. 129 ГК РФ может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому.

Объектами гражданский прав, которые были предметами спорного договора купли-продажи, являлись земельные доли.

Понятие земельной доли установлено п. 1 ст. 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" № 101 -ФЗ: земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В момент распоряжения земельными долями по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, данные земельные доли были выделены из исходного земельного участка с кадастровым номером №. Решением Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 года образование выделенного земельного участка с кадастровым номером № 1 признано незаконным, данный участок снят с кадастрового учета, запись регистрации из ЕГРП права общей долевой собственности на выделенный участок исключена. При этом право собственности на имущественные права в виде земельных долей прекращению не подлежало и должно быть восстановлено в исходном земельном участке. Однако на момент вступления в законную силу решения Грибановского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ имущественные права в виде земельных долей не принадлежали на праве собственности продавцам по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как перешли к ответчику Чепилевич А.П., что и повлекло за собой регистрацию права общей долевой собственности на доли в земельном участке № за Чепилевич А.П.

Как в том числе в Отзыве на исковое заявление указала заместитель начальника Борисоглебского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Воронежской области Ефимова Н.В., в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Закона о регистрации» (далее - Информационное письмо ВАС РФ от 21.07.2009 №132) указано, что на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. В числе прочих к таким документам относится заявление о государственной регистрации права.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Так, необходимым условием для восстановления в ЕГРП права общей долевой собственности бывших долевых сособственников (продавцов) являлось (в совокупности) следующее:

- Заявление правообладателей о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности Чепилевич А.П. и регистрации права общей долевой собственности бывших долевых сособственников;

- Наличие в судебном акте, являющемся основанием для проведения регистрации, решения о признании договора купли-продажи недействительным и применение судом последствий недействительности (т.е. судом должен быть решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости либо указано о необходимости восстановления ранее зарегистрированных прав).

Поскольку на момент проведения государственной регистрации права у регистрирующего органа имелось только заявление Чепилевич А.П. о государственной регистрации его права общей долевой собственности, а в решении Грибановского районного суда Воронежской области от 05.02.2016 г. не был решен вопрос о признании сделки договора купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения недействительным и не были применены последствия недействительности ничтожной сделки (не был решен вопрос о принадлежности вещного права на земельный участок), у регистрирующего органа не было оснований для государственной регистрации права общей долевой собственности бывших долевых сособственников (продавцов) либо восстановления их прав в ЕГРП.

Таким образом, руководствуясь п. 153 Правил ведения ЕГРП, при проведении государственной регистрации права общей долевой собственности Чепилевич А.П. на земельный участок с кадастровым номером № в Едином государственном реестре прав, в запись, содержащую особые отметки регистратора, к записи о регистрации права Чепилевич А.П. были внесены отметки о признании судом договора аренды недействительным.

Переход права собственности на земельные доли к ответчику Чепилевич А.П. в выделенном земельном участке кадастровый номер № 1 повлек за собой возникновение у Чепилевич А.П. права собственности на имущественные права в виде земельных долей, которые были восстановлены в исходном земельном кадастровый №.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» в части признания договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности, не подлежат удовлетворению, как и не подлежат удовлетворению производные от него требования.

Кроме того, ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» просит перевести на него права и обязанности покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1652523 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенным между Берестневой З.В., Белозерцевым А.В. через представителя ФИО и Чепилевич А.П.

В обоснование своих требований указывает, что в результате совершения незаконных сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Чепилевич А.П. стал участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и приобрел право покупки земельных долей в данном земельном участке у других собственников.

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Берестневой З.В., Белозерцевым А.В. через представителя по доверенности ФИО с одной стороны, и Чепилевич А.П., с другой стороны, заключены Договоры купли-продажи 100/1377 и 50/1377 доли соответственно в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1652523 кв.м. кадастровый № из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: <адрес>. Договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, регистрационные записи № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.103-105).

На момент заключения договоров купли-продажи земельных долей Чепилевич А.П. являлся участником долевой собственности земельных долей земельного участка, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.78-92), в который входили доли продавцов, следовательно, обладал равным перед арендатором и участником долевой собственности ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» правом покупки спорной земельной доли.

Кроме того, в силу ч. 5 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

Права истца как арендатора договором купли-продажи не нарушены, поскольку каких-либо изменений договора аренды заключение договора купли-продажи земельной доли за собой не повлекло, у истца по-прежнему имеется право на аренду спорных земельных долей в праве общей долевой собственности арендуемых им земельных участков.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется законных оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Грибановка-АГРО-Инвест» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, как и не подлежат удовлетворению производные от него требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Грибановка-АГРО-Инвест» к Баскакову Петру Спиридоновичу, Белову Ивану Федоровичу, Белозерцеву Алексею Васильевичу, Быкову Виктору Федоровичу, Берестневой Зинаиде Васильевне и Чепилевич Александру Петровичу о признании недействительными договора купли-продажи земельных долей сельскохозяйственного назначения, применении последствий недействительности ничтожной сделки, о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено

03 марта 2017 года

Председательствующий: п/п

Копия верна: Судья:

Секретарь: