Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19075/2018 от 04.05.2018

Судья Якименко А.С. Дело № 33-19075/18

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июля 2018 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Дунюшкиной Н.В.

судей Смирнова Е.А., Золотова Д.В.

по докладу судьи Дунюшкиной Н.В.

при секретаре Артеменко Н.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Саакяна Эдуарда Хачиковича к отделению Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии, признании его многоквартирным домом, возложении обязанностей по выполнению кадастровых работ, осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, определении общего имущества в многоквартирном доме по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Саакяном Э.Х. предъявлены требования к отделению Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи о сохранении объекта капитального строительства в реконструированном состоянии и признании его многоквартирным жилым домом; возложении на кадастрового инженера обязанностей по выполнению кадастровых работ и подготовке технических планов в отношении жилых и нежилых помещений в указанном многоквартирном жилом доме с определенными характеристиками; возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанностей по осуществлению государственного кадастрового учета изменений характеристик объектов недвижимости – нежилого здания в части сведений о виде объекта и входящих в него помещениях, земельного участка, на котором оно расположено, в части вида разрешенного использования; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю обязанностей по государственной регистрации прав на жилые и нежилые помещения в нем; определении общего имущества в многоквартирном доме, признании общим имуществом земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В обоснование иска, с учетом его уточнений в ходе судебного разбирательства, указано, что в соответствии со сведениями ЕГРП < Ф.И.О. >1 на праве собственности принадлежат объекты недвижимости – нежилые помещения <...> на 2 этаже общей площадью 250,4 кв.м. с кадастровым номером <...>, нежилые помещения на 3, 4, 5 этажах общей площадью 924,9 кв.м. с кадастровым номером <...> в здании по <...>. Отмеченные помещения фактически разделены и состоят из изолированных помещений, которые используются как квартиры с определенными характеристиками, которые отвечают требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а здание в целом – к многоквартирному дому, в том числе к наличию в нем общего имущества – лестничных клеток, лестниц, коридоров с определенными характеристиками и т.п. В указанном здании была произведена реконструкция, в результате которой возведен мансардный этаж, также разделенный на изолированные помещения с определенными характеристиками – квартиры и помещения общего пользования. Отделением Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи подготовлен технический паспорт соответствующего здания – многоквартирного жилого дома по состоянию на 23 июля 2015 года. В соответствии с требованиями действующего законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относится к общему имуществу собственников помещений в нем, однако фактически участок площадью 600 кв.м. с кадастровым номером <...> по <...> находится у Саакяна Э.Х., предоставлен для эксплуатации административного здания и имеет соответствующий вид разрешенного использования. В ходе проведенной строительно-технической экспертизы установлено, что возведенный мансардный этаж в здании по <...> соответствует строительным, сейсмическим, противопожарным и санитарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 09 декабря 2015 года иск Саакяна Э.Х. удовлетворен.

На указанное судебное постановление представителем администрации города Сочи, участвовавшей в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, подана апелляционная жалоба.

24 июля 2018 года судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда по результатам проверки материалов дела, проведенной в соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ, установлено, что районным судом по настоящему делу допущено нарушение норм процессуального права, которое в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ является основанием к отмене решения суда первой инстанции в любом случае – рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем на основании ч. 5 ст. 330 ГПК РФ вынесено определение о переходе к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, обсудив изложенные в апелляционной жалобе доводы, исследовав и оценив имеющие доказательства, заслушав объяснения представителя администрации города Сочи по доверенности Жудика А.Ю., судебная коллегия по результатам рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска Саакяна Э.Х. по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства на основании совокупности представленных письменных доказательств, включая технический паспорт по состоянию на 23 июля 2015 года, и заключения от 23 ноября 2015 года, сделанного экспертом Филин С.А. по результатам производства судебной строительно-технической экспертизы, установлено, что нежилые помещения <...> на 2 этаже общей площадью 250,4 кв.м. с кадастровым номером <...>, нежилые помещения на 3, 4, 5 этажах общей площадью 924,9 кв.м. с кадастровым номером <...> в здании по <...>, государственная регистрация права собственности Саакяна Э.Х. была произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, фактически разделены на ряд изолированных помещений меньшей площади с определенными характеристиками.

Наряду с этим истцом указывается и материалами дела подтверждено, что к указанному зданию, имевшему этажность 5, был пристроен мансардный этаж, также разделенный на изолированные помещения с определенными характеристиками.

Саакян Э.Х. не оспаривал, что эти изменения параметров принадлежащих ему нежилых помещений в здании, а также всего здания в целом за счет возведения мансардного этажа были выполнены без оформления проектной документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

В пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 6 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, в том числе, в соответствии с проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов.

В п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 2 той же статьи Кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно разъяснениям в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, предусмотренных законом условий для сохранения и признания права собственности на жилые помещения, созданные в результате самовольной реконструкции принадлежащих Саакяну Э.Х. нежилых помещений <...> на 2 этаже общей площадью 250,4 кв.м. с кадастровым номером <...>, нежилых помещений на 3, 4, 5 этажах общей площадью 924,9 кв.м. с кадастровым номером <...> в здании по <...>, а также в самовольно возведенном мансардном этаже, не установлено.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.) обращается внимание на то, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

В данном случае объект капитального строительства, о признании которого многоквартирным жилым домом заявлены требований Саакяном Э.Х., возведен на земельном участке площадью 600 кв.м. с кадастровым номером <...> по <...>, предоставленном по договору аренды для эксплуатации административного здания и имеющим соответствующий вид разрешенного использования.

Таким образом, по делу установлено, что постройка, о сохранении которой в качестве многоквартирного жилого дома в связи с выполненной самовольной реконструкцией предъявлены требования, создана на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Кроме того, истцом не представлены и в деле отсутствуют доказательства соответствия спорного объекта требованиям градостроительного регламента данной территориальной зоны в соответствии с градостроительным зонированием муниципального образования город-курорт Сочи, соблюдения требований градостроительного законодательства о подготовке проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ), а также о проведении ее экспертизы (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу требований ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании ч.ч. 1 и 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Однако, вопреки этим требованиям процессуального закона, доказательств принятия надлежащих мер к легализации самовольно реконструированного объекта капитального строительства, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, также не представлено.

От доказывания этих обстоятельств по делу в соответствии с предусмотренными законом основаниями (ст.ст. 61, 68 ГПК РФ) истец не освобожден.

Законом не предусмотрен такой способ защиты права, как признание нежилого помещения жилым.

Доказательств соблюдения условий и порядка перевода нежилого помещения в жилое помещение, которые предусмотрены статьями 22 и 23 Жилищного кодекса РФ, истцом не представлено.

Сведений о том, что решение об отказе в таком переводе помещения было принято в установленном ст. 24 Жилищного кодекса РФ порядке, и обжаловано истцом, в деле также не имеется.

Принимая во внимание изложенное, оснований к удовлетворению требований о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии, признании его многоквартирным домом, а также к возложению на иных лиц обязанностей, связанных с проведением кадастровых работ, осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений характеристик объекта недвижимости, государственной регистрации прав на созданные в результате самовольной реконструкции объекты не имеется.

В равной мере отсутствуют основания и для удовлетворения иска в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 г.) разъясняется: поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 Земельного кодекса РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую. Следует также учитывать, что вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонение от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст.ст. 37, 39, 40 Градостроительного кодекса РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями главы 25 ГПК РФ, так и (в случае заявления таких требований) в порядке искового производства. Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

Таким образом, основания к удовлетворению требований Саакяна Э.Х. в этой части также отсутствуют.

Принимая во внимание обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия в соответствии со ст. 196 ГПК РФ приходит к выводу об отказе в иске Саакяна Э.Х.

Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение норм процессуального права, которое в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ влечет за собой отмену решения суда во всяком случае, решение Адлерского районного суда г. Сочи от 09 декабря 2015 года подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328, ч. 5 ст. 330, ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 09 декабря 2015 года – отменить.

Отказать в удовлетворении иска Саакяна Эдуарда Хачиковича к отделению Южного филиала ОАО «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ по городу-курорту Сочи.

Председательствующий:

Судьи: