Решение по делу № 3а-31/2020 от 25.12.2019

Дело №3а-31/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Владимир                      24 января 2020 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астровко Е.П.,

при секретаре Шаховой А.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Орлова П. А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,    

             у с т а н о в и л:

Орлов П.А. обратился во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенного по адресу: **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживании, офисы и административные здания с кадастровой стоимостью 7 656 351 руб. 03 коп. по состоянию на 31 января 2017 года.

Согласно отчету об оценке № **** от ****., составленному ООО ****» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 31 января 2017 года составляет 3 651 000 руб.

Имея правовую заинтересованность в снижении размера арендной платы и ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 31 января 2017 года в размере 3 651 000 руб.

Представитель административного истца Орлова П.А. по доверенности Осокина Е.В. в судебном заседании требования поддержала.

Административные ответчики администрация МО город Гусь-Хрустальный, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика ФИО1, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Судом установлено и подтверждается письменными доказательствами, что земельный участок с кадастровым номером 33:25:000077:575 является вновь образованным и поставлен на кадастровый учет 31 января 2017 года.

Его кадастровая стоимость установлена Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра Владимирской области» Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 31 января 2017 года № 33-01-1-52/3001/2017-159 в размере 7 656 351 руб. 03 коп. по состоянию на 31 января 2017 года (л.д.168).

Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 31.01.2017 г. (л.д.18).

С учетом положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности) рыночная стоимость в отношении объекта недвижимости устанавливается на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Административным истцом при обращении в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением в подтверждение доводов о значительном превышении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка над его рыночной стоимостью представлен отчет об оценке № 432-11/19-ЗУ от 28.11.2019г., составленный ООО Оценочная и консалтинговая компания «КапиталЪ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 31 января 2017 года составила 3 651 000 руб.

К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик ФИО1 отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. ФИО1 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный на основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», сроком действия до 17.04.2021 г. ФИО1 прошла профессиональную переподготовку в НОУ ВПО «Московский финансово-промышленный университет «Синергия» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», о чем 21.05.2014 г. выдан диплом.

ФИО1 является членом саморегулируемой организации оценщиков, Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включена в реестр указанной организации за номером **** имеет действующий страховой полис о страховании ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности.

Оценивая указанный отчет наряду с иными доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представленный отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО№3 «Требования к отчету об оценке» и ФСО№7 «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.

В соответствии с требованиями ФСО №7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки, применены следующие корректировки: на местоположение участка, на торг, на дату оценки, на величину земельного участка, не применялись оценщиком корректировка на наличие инженерных коммуникаций, на наличие улучшений. Приведены подробные мотивы обоснованности применения корректировок, понижающих или повышающих коэффициентов, и неприменения корректировок.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Разница между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1 полностью поддержала составленный ею отчет о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, показала о примененных методах оценки, корректировках при определении рыночной стоимости земельного участка. Показала, что при оценке земельного участка применялся сравнительный подход, который являлся достоверным из всех подходов, так как информация являлась проверяемой. Были подобраны три аналога для коммерческой застройки (2 в г. Владимире, 1 в г. Петушки), использовался справочник Лейфера. Применялись: корректировка на местоположение объекта оценки, применен понижающий коэффициент 0,73; корректировка на торг, понижающий коэффициент 0,84%; на дату оценки, повышающий коэффициент, 1,2, 1,15, 1,19, так как стоимость объектов аналогов была на 2015 год; на долгосрочную аренду, понижающий коэффициент 0,86; учитывалась близость к автомобильной трассе, повышающий коэффициент 1,27; на величину земельного участка, понижающий коэффициент 0,9. Не применялись корректировка на наличие инженерных коммуникаций, так как для целей налогообложения это не учитывается для земельного участка, и корректировка на наличие улучшений, так как застроенный земельный участок оценивается как незастроенный. В результате произведенной оценки рыночная стоимость земельного участка относительно кадастровой стоимости была уменьшена на 47%.

Показания оценщика ФИО1 носят убедительный характер, основаны на произведенных исследованиях, выполненных расчетах, с подробным обоснованием методов оценки, оснований не доверять показаниям у суда не имеется. С учетом проведенного анализа отчета, показаний оценщика, его опыта и стажа работы в области оценки, который составляет более 5 лет, суд признает указанные доказательств в их совокупности достоверными, достаточными, которые могут быть положены в основу судебного акта.

Лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для назначения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 31 января 2017 года составляет 3 651 000 руб., в связи с чем, требования подлежат удовлетворению.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления Орловым П.А. об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере рыночной стоимости следует считать 20 декабря 2019 г., то есть дату обращения в суд.

    Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Орлова П. А. – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м, расположенного по адресу: **** относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования: объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживании, офисы и административные здания, с кадастровой стоимостью 7 656 351 руб. 03 коп. по состоянию на 31 января 2017 года, в размере его рыночной стоимости 3 651 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

Считать датой подачи административного искового заявления Орлова П.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:25:000077:575 равной его рыночной стоимости 20 декабря 2019 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда                     Е.П. Астровко

Мотивированное решение изготовлено 27 января 2020 г.