Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6684/2014 от 03.10.2014

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2014 года Октябрьский районный суд города Самары в составе председательствующего судьи Лобановой Ю.В., при секретаре судебного заседания Викторовой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6684/14 по иску Хаустовой Л.Н. к ООО «Строительное предприятие «Дисса» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

    Хаустова Л.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «СП «Дисса» о признании права собственности на нежилое помещение, указав, что дата между ней и ООО «Юридическое бюро М. Плеханова» был заключен договор №..., на основании которого ей были переуступлены права по договору №... от дата «Инвестирования строительства», заключенному между ООО «Юридическое бюро М. Плеханова» и ООО «Строительное предприятие «Дисса». В соответствии с пунктом 1.1. вышеуказанного договора истец получила право на получение в собственность, по окончании строительства и ввода многоэтажного административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: адрес, долю в виде нежилого помещения, находящегося в подвале литера «А», а именно следующее нежилое помещение, общей площадью *** кв.м., расположенное в литере «А» в подвале. Обязательства предусмотренные пунктом 3.1. договора инвестирования строительства №... истица и предыдущий инвестор выполнили надлежащим образом, т.е. полностью произвели оплату по договору, что подтверждается актом взаимозачета от дата и квитанцией к приходному кассовому ордеру, выданному мне. Пунктом 1.1. договора инвестирования строительства №... зафиксирован срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии - дата. Все строительно-монтажные работы по возведению здания завершены, все дольщики пользуются принадлежащими им нежилыми помещениями. Распоряжением №... от дата адрес г.о. Самара зданию присвоен адрес адрес. Специалистами ГУП «ЦТИ» полностью произведена инвентаризация административно- бытового корпуса, расположенного по адресу: адрес, и данному дому присвоен инвентарный номер. Также специалистами ГУП «ЦТИ» изготовлен технический паспорт на вышеуказанное здание, из которого следует, что нежилое помещение №... расположенное в подвале имеет площадь *** кв.м. дата истцу по акту приема-передачи помещения, было передано вышеуказанное нежилое помещение в пользование под отделку. Ответчик не препятствуют истцу в пользовании нежилым помещением, исполнение всех обязательств со стороны истца не отрицают. Однако в нарушение статей 307, 309 ГК РФ, а также в нарушение пункта 1.1. и 2.5. договора инвестирования строительства №... ООО «Строительное предприятие «Дисса» не сдало в эксплуатацию вышеуказанное здание и не передало истцу в собственность вышеуказанное нежилое помещение, следовательно в настоящий момент истец не имеет возможности по независящим обстоятельствам оформить свое право собственности на вышеуказанное нежилое помещение.

     Просит суд признать за ней, Хаустовой Л.Н., право собственности на нежилое помещение №..., общей площадью *** кв.м., расположенное в литере «А» в подвале, в объекте незавершенного строительства - многоэтажном административно-бытовом корпусе, расположенном по адресу: адрес.

Решением суда от 22.04.2014 г. исковые требования Хаустовой Л.Н. удовлетворены, за ней признано право собственности на нежилое помещение №..., общей площадью *** кв.м., расположенное в литере «А» в подвале, в объекте незавершенного строительства - многоэтажном административно-бытовом корпусе, расположенном по адресу: адрес.

Определением от 03.10.2014 г. решение Октябрьского районного суда г. Самары от 22.04.2014 г. по иску Хаустовой Л.Н. к ООО «Строительное предприятие «Дисса» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, отменено, определено пересмотреть вышеуказанный иск по вновь открывшимся обстоятельствам. К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «Коммунальник», Кутумова М.В..

В судебном заседании представитель истца Ключников О.А., по доверенности от дата года, иск поддержал, просил удовлетворить по изложенным в нем основаниям. Прояснил, что указанное помещение не может являться общим имуществом собственников, так как здание является объектом незавершенного строительства, в эксплуатацию не сдано, поэтому застройщик имеет право менять планировку помещений и может убрать из данного помещения водомерные узлы. Что точно находится в данном помещении он не знает, пояснить не может. Как следует из представленного суду техпаспорта в данном помещении общее имущество отсутствует. По поводу представленных ООО «Коммунальник» документов, заключений кадастрового инженера пояснить ничего не может. Считает, что ООО «Коммунальник» не имеет права оспаривать вынесенное судом решение суда.

Представитель ответчика ООО «СП «Дисса» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица Администрации г.о.Самара в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, причину неявки суду не сообщил.

Представитель ООО «Коммунальник» Еременко Т.О. в судебном заседании возражал против заявленных требований поскольку согласно технического паспорта на здание АБК, а именно поэтажного плана подвала (цоколя), имеет место нежилое помещение №... площадью *** кв. м, которое является техническим помещением, а именно водомерным узлом, где расположены все водные коммуникации, в том числе счетчики на воду, которое является общим имуществом всех собственников здания, что ущемляет их права как собственников, кроме того, делает невозможным эксплуатацию данного здания, поскольку данное помещение является техническим и используется для обслуживания всего административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: адрес

3-е лицо Кутумов М.В. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Основания приобретения права собственности предусмотрены в статье 218 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с п. 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно п. 1 и 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что на основании Договора №... о передачи функций Заказчика-Застройщика от дата ИП Егоровым О.Е. были переданы ООО «Предприятие ДИССА» функции Заказчика- Застройщика административно-бытового корпуса по адресу: адрес, участок б/н.

Актом Департамента городского хозяйства и экологии администрации города от дата с ООО «Предприятие «ДИССА» были определены условия согласования проектирования административно- бытового корпуса по адресу: адрес.

На основании Договора №... от дата функции Заказчика-Застройщика административно-бытового корпуса по адресу: адрес, участок б/н были переданы от ООО «Предприятие «ДИССА» - ООО «Строительное предприятие «ДИССА».

На основании свидетельства о государственной регистрации права ООО «Керамзит-Сервис» принадлежит в собственности земельный участок, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, участок б/н, кадастровый №...

дата между ООО «Керамзит-Сервис» - Арендодатель и ООО «СП «ДИССА» - Арендатор, был заключен договор аренды земельного участка под строительство административно-бытового корпуса расположенного по адресу: адрес, участок б/н, площадь *** кв.м., на основании которого по акту приема-передачи указанный земельный участок был передан арендатору под строительство. На основании договора аренды от дата срок аренды указанного земельного участка был продлен до дата

дата Главой г. о. Самара было выдано разрешение №... на строительство административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: адрес.

дата между Хаустовой Л.Н. и ООО «Юридическое бюро М. Плеханова» был заключен договор №..., на основании которого ей были переуступлены права по договору №... от дата «Инвестирования строительства», заключенному между ООО «Юридическое бюро М. Плеханова» и ООО «Строительное предприятие «Дисса».

В соответствии с пунктом 1.1. вышеуказанного договора истец получила право на получение в собственность, по окончании строительства и ввода многоэтажного административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: адрес, долю в виде нежилого помещения, находящегося в подвале литера «А», а именно следующее нежилое помещение:

- Нежилое помещение №..., общей площадью *** кв.м., расположенное в литере «А» в подвале.

Обязательства предусмотренные пунктом 3.1. договора инвестирования строительства №... истица и предыдущий инвестор выполнили надлежащим образом, т.е. полностью произвели оплату по договору, что подтверждается актом взаимозачета от дата и квитанцией к приходному кассовому ордеру, выданному мне. Пунктом 1.1. договора инвестирования строительства №... зафиксирован срок сдачи дома Государственной приемочной комиссии - дата.

Распоряжением №... от дата Администрацией Октябрьского района г.о. Самара зданию присвоен адрес адрес.

Согласно ч. 1 ст. 8 Закона от 30.12.2004 года N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

дата истцу по акту приема-передачи помещения, было передано вышеуказанное нежилое помещение в пользование под отделку.

Факт создания объекта незавершенного строительства подтверждается: заключением по инженерно-техническому обследованию нежилого офисного помещения по адресу: адрес, выполненного ЗАО ПСФ «ТехСтройПроект», из которого следует, что основные конструкции обследуемое помещение -офисное помещение на №... этаже находится в исправном состоянии. Здание в целом находится в исправном состоянии. Улучшены технические характеристики ограждающих конструкций в соответствии с требованиями СНиП II - 3-79*. Инженерно-техническое состояние конструкций здания соответствует строительным нормам и правилам Градостроительных нормативов в части обеспечения безопасной эксплуатации строительных конструкций. В результате проведенного обследования установлено, что несущая способность несущих внутренних и ограждающих конструкций обеспечена, обеспечена надежность и безопасность здания, не нарушены права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, а также не нарушаются требования: СНиП 2.08.01-89* «общественные здания административного назначения», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», СНиП 3.03.01-87* «Несущие и ограждающие конструкции».

Согласно материалам дела, ввод в эксплуатацию многоэтажного административно-бытового корпуса, по адресу: адрес, отсутствует.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Ст. 213 ГК РФ предусмотрено, что в собственности граждан может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам.

Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ», осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999г. установлено, что инвесторы обладают правами владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно ст.130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, государственная регистрация права собственности, на которые установлена ст.131 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 64 от 23.07.2009 г. "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ, а также нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с п. 2 указанного Постановления к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Регулирование отношений по поводу общего имущества, предусмотрено ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. В силу указанных норм собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве на общее имущество здания.

В силу ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:…. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)… Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 следует, что в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)…

Согласно договору №... от дата г., заключенному между ООО СП «ДИССА» и ООО «Коммунальник» последнее является обслуживающей организацией, на которую возложено обязательство по предоставлению заказчику работ (услуг) по техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию нежилого фонда, объектов инженерной инфраструктуры и придомовых территорий, газо-, электро-, водоснабжению, канализованию, охранных и прочих услуг.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоэтажного офисного центра «Активный капитал», расположенного адрес, от дата принято единогласное решение дать согласие ООО «Коммунальник» быть представителем интересов собственников помещений офисного центра «Активный капитал» во всем вопросам касаемо технических помещений, являющихся местами общего пользования.

Согласно техническому паспорту на здание АБК, а именно поэтажного плана подвала (цоколя), помещение №... имеет площадь *** кв. м. и является техническим помещением.

Согласно справке ООО «Коммунальник» в помещении №..., которое числится техническим, находится водомерный узел и размещены специальные оборудования, все водные коммуникации, в том числе счетчики на воду, к справке приложена спецификация системы водопровода и канализации, рабочего проекта №....

В материалах дела имеются фотоснимки указанного помещения, согласно которым в помещении расположено техническое оборудование.

Согласно техническому плану помещение площадью *** кв. м, расположенное по адрес, заключению кадастрового инженера: помещение расположено в объекте незавершенного строительства – многоэтажного административно-бытового корпуса в подвальном помещении. На момент обследования в помещении №... расположено насосное оборудование, обеспечивающее водоснабжение всего здания. Данное насосное оборудование смонтировано согласно проектной документации. Назначение помещения согласно проектной документации и фактического использования– насосная, является общим имуществом в нежилом здании.

Согласно ответу ДСА г. Самары следует, что назначение помещения №... в подвале – техническое для размещения водомерного узла. Все помещения, в которых располагается оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего здания относятся к помещениям общего пользования.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Объектом капитального строительства, как указано в п. 10 настоящей статьи, является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений по делу.

    Истцом доказательств того, что спорное нежилое помещение не является общим имуществом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. В соответствии с ч. 3 ст. 67 ГПК РФ право оценки, достоверности, допустимости, достаточности и взаимной связи доказательств принадлежит суду, суд считает достаточным для разрешения спора собранный по делу объем доказательств. Таким образом, судом установлено, что помещение №..., которое было передано ответчиком истцу, расположенное в подвале адрес относится к общему имуществу собственников АБК, по своему назначению помещение предназначено для обслуживания более одного помещения, не может использоваться самостоятельно для целей, не связанных с обслуживанием нежилого здания. В связи с тем, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников нежилого дома, то застройщик не вправе был распоряжаться общим имуществом в в здании без согласия всех собственников нежилых помещений, в связи с чем договор от дата, заключенный между Хаустовой Л.Н. и ООО «Юридическое бюро М. Плеханова» №..., а также договор о переуступке прав №... от дата «Инвестирования строительства», заключенному между ООО «Юридическое бюро М. Плеханова» и ООО «Строительное предприятие «Дисса» не соответствует закону (ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ), не может служить основанием для признания за истцом права собственности на спорное имущество. Признание права собственности на спорное помещение за истцом изменит его правовой статус, ограничит права ООО «Коммунальник», Кутумова М.В., а также других собственников нежилых помещений в данном административно-бытовом корпусе на получение доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию в этом помещении в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий использования здания. Данным договором нарушаются права всех собственников здания, в том числе Кутумова М. В., по заявлению которого и ООО «Коммунальник» было отменено решение суда от 22.04.2014 г., на основании изложенного исковые требования Хаустовой Л.Н. удовлетворению не подлежат, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Хаустовой Л.Н. оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца через Октябрьский районный суд со дня изготовления его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено – 17.11.2014 года.

Судья:                         (подпись)             Ю.В.Лобанова