Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3686/2013 от 21.08.2013

                                                                                   Дело № 2- 3686/13

                                    РЕШЕНИЕ

                   ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

    председательствующего судьи Жуковой Л.Н.,

при секретаре Разуваевой С.Н.,

с участием представителя истца – Ермолова Е.Ю., по доверенности

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Копытина Н. Ю. к Ивановой О. С. о признании права собственности на квартиру, -

                                           УСТАНОВИЛ :

          Копытин Н.Ю. обратился в суд с иском к Ясновой Г.В. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>. В обоснование иска указал, что (ДД.ММ.ГГГГ) заключил с ответчиком договор купли –продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес> Спорная квартира передана по акту приема передачи от (ДД.ММ.ГГГГ) Истец до подписания договора купли - продажи уплатил ответчику цену квартиры, определенную договором, о чем имеется расписка продавца в получении денежных средств. В день подписания договора купли – продажи стороны обратились с заявлением о регистрации сделки и перехода прав на имущество. До проведения регистрации сделки, ответчик обратилась в регистрирующий орган сначала с заявлением о приостановлении регистрации сделки, а затем и с заявлением о прекращении регистрации сделки и перехода прав и возврате всех документов, переданных для регистрации сделки. О причинах, по которым ответчик отказалась от регистрации сделки, она до сведения истца не довела. Указанные действия ответчика свидетельствуют об уклонении от государственной регистрации совершенной сторонами сделки, при том, что истцом обязательства по сделке исполнены, уплачена цена за квартиру.

          В ходе судебного разбирательства истец требования неоднократно уточнял, окончательно просит признать за ним право собственности на спорную квартиру, погасить запись о правах ответчика на квартиру в ЕГРПН ( л.д. 67-68)

          Заочным решением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования удовлетворены, за Копытиным Н.Ю. признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, запись в ЕГРПН о правах Ясновой Г.Б. на квартиру погашена ( л.д. 109-115)

(ДД.ММ.ГГГГ) в суд обратилась Иванова О.С. с заявлением об отмене заочного решения суда от (ДД.ММ.ГГГГ) по тем основаниям, что на момент рассмотрения дела ответчик Яснова Г.Б. (ДД.ММ.ГГГГ) умерла, она является дочерью и единственным наследником ( л.д. 122)

           На основании определения суда от (ДД.ММ.ГГГГ) производство по заявлению Ивановой О.С. приостановлено до определения правопреемников Ясновой Г.Б. ( л.д. 155-157)

(ДД.ММ.ГГГГ) производство по заявлению возобновлено ( л.д. 167)

           Определением суда от (ДД.ММ.ГГГГ) произведена замена стороны – ответчика Ясновой Г.Б. на ее правопреемника - Иванову О.С. и ее заявление об отмене заочного решения принято к производству суда ( л.д. 176-177, 178)

           На основании определения суда от (ДД.ММ.ГГГГ) заявление Ивановой О.С. об отмене заочного решения суда от 27.098.2012 г. удовлетворено, производство по делу возобновлено ( л.д.

         В судебное заседание истец не явился, просит дело рассмотреть в его отсутствие. Представитель истца Ермолов Е.Ю. требования и доводы иска поддержал.

        Ответчик Иванова О.С. в судебное заседание не явилась, извещена через представителя Сергееву Ю.В., действующую по доверенности в порядке ч. 2 ст. 115 ГПК РФ ( л.д.

           В соответствии с определением суда от (ДД.ММ.ГГГГ) г., изложенного в протоколе судебного заседания, настоящее дело рассматривается в отсутствие ответчика, причины неявки которого признаны судом неуважительными, заявлений об отложении судебного заседания с указанием причин неявки от ответчика в суд не поступало.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Установлено, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Ясновой Г.Б.( продавец) и Копытиным Н.Ю. ( покупатель) был заключен договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>

Указанная квартира принадлежит на праве собственности Ясновой Г.Б. на основании договора на передачу квартиры в собственность от (ДД.ММ.ГГГГ) (№). Отчуждаемая квартира оценивается сторонами в <данные изъяты> руб. Покупатель уплачивает Продавцу <данные изъяты> руб. до подписания настоящего договора ( л.д.32-33)

Отчуждаемая квартира передана продавцом покупателю по акту приема –передачи от (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д. 34)

Продавец получила от покупателя стоимость квартиры, определенную договором, о чем выдана личная расписка ( л.д. 11)

В день подписания сделки стороны сдали документы в (Госорган1) по <адрес> для регистрации сделки и перехода прав на отчуждаемое имущество ( л.д.24, 29, 30, 36)

(ДД.ММ.ГГГГ) Яснова Г.Б. обратилась в (Госорган1) по <адрес> с заявлением о приостановлении регистрации договора купли – продажи и регистрации перехода права собственности в связи с доработкой документов ( л.д. 37), регистрация сделки была приостановлена до (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д.38)

(ДД.ММ.ГГГГ) Яснова Г.Б. обратилась в (Госорган1) по <адрес> с заявлением о прекращении регистрации договора купли – продажи и регистрации перехода права собственности и возврат документов ( л.д.41)

(ДД.ММ.ГГГГ) государственная регистрация договора была приостановлена на срок до (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д. 42-43)

(ДД.ММ.ГГГГ) в осуществлении государственной регистрации договора и перехода права собственности было отказано ( л.д. 46-47)

       Часть 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, квартира <адрес> до настоящего времени принадлежит на праве собственности Ясновой Г.Б. (л.д. 77 ).

В указанной квартире Яснова Г.Б. не зарегистрирована, снята с регистрационного учета (ДД.ММ.ГГГГ) ( л.д. 19 (об.)

На основании ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом ( ч. 3 ст. 433 ГК РФ)

        Согласно ст. 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Частью 5 названной статьи установлено, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

        По правилам ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

       Форма договора продажи недвижимости установлена ст. 550 ГК РФ, согласно которой Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

        В силу ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Статьей 558 ГК РФ установлены особенности продажи жилых помещений, заключающиеся в следующем :

        1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из анализа указанных правовых норм и в соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В ст. 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, закон     предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558).

Регистрация перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор купли - продажи жилого помещения нельзя считать заключенным с момента его подписания, такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации, и такой договор может являться основанием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение от продавца к покупателю.

В отсутствии заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке договора об отчуждении жилого помещения не имеется оснований для принятия судом решения о государственной регистрации перехода прав по этой сделке.

Принятию данного решения препятствует и наличие записи о правах Ясновой Г.Б. на спорное жилое помещение в ЕГРПН на период рассмотрения настоящего спора, запись об оспаривании которой допускается только в рамках спора о признании права.

При разрешении настоящего спора следует учитывать разъяснения Верховного Суда РФ, содержащиеся в Постановлении Пленума от 29 апреля 2010 г. № 10 : « В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП ( п. 52 Постановления)

         Судом установлено и подтверждается документами по государственной регистрации сделки, имеющимися в (Госорган1) по <адрес>, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Копытиным Н.Ю. и Ясновой Г.Б. был заключен договор купли – продажи спорной квартиры в требуемой форме, содержащий все существенные условия для договоров данного вида, подписан сторонами, оплата по договору произведена до его подписания, объект продажи передан по акту приема – передачи.

       Однако регистрация данного договора не была произведена и документы, переданные на регистрацию, в том числе и подлинные договоры купли – продажи, были возвращены продавцу, что свидетельствует об отказе продавца от исполнения обязательства.

      Обязательства по договору купли – продажи жилого помещения возникают в момент регистрации такого договора, если регистрация не произведена, то нет оснований считать что передача вещи, в данном случае квартиры, имела законное основание- договор купли –продажи, а соответственно покупателя нельзя считать законным владельцем.

      Однако покупатель должен быть защищен от произвола контрагента по сделке, которая фактически в одностороннем порядке, без объяснения причин, получив от покупателя денежные средства по договору, уклонилась от исполнения обязательств по приданию действительности взаимоотношений сторон по сделке.

       Договор купли – продажи спорной квартиры на период рассмотрения настоящего дела сторонами не оспорен, судом недействительным не признан, права на жилое помещение не обременены правами третьих лиц, о чем свидетельствует выписка из ЕГРПН ( л.д. 77)

       Указание на то, что права Ясновой Г.Б. на квартиру оспариваются в судебном порядке, свидетельствует о нахождении в суде настоящего спора, и судом приняты меры по обеспечению настоящего иска ( л.д. 58-59)

       Право собственности отчуждателя жилого помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, возникло по основаниям, предусмотренным законом – в порядке приватизации.

        Как следует из предоставленных (Госорган2).<адрес> документов по передаче Ясновой Г.Б. в собственность в порядке приватизации спорной квартиры, на момент ее приватизации, правом на жилое помещение обладала одна Яснова Г.Б., иных граждан, проживающих и имеющих самостоятельное право на жилое помещение не имелось ( л.д. 78- 86)

           При таких обстоятельствах правообладатель Яснова Г.Б. вправе была произвести отчуждение принадлежащей ей квартиры.

          О том, что расчет между сторонами по договору произведен полностью и стороны претензий к друг другу не имеют, свидетельствует сам договор, акт –приема передачи к нему, а также расписка Ясновой Г.Б. в получении от Копытина Н.Ю. денежных средств за квартиру в сумме <данные изъяты> руб. ( л.д. 11,32-33, 34)

          Таким образом, судом установлено, что между сторонами в надлежащей форме был заключен договор купли – продажи жилого помещения, денежные средства покупателем уплачены продавцу в полном объеме, но продавец уклонилась от государственной регистрации такого договора.

         Согласно ст. 235 ГК РФ Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, факт отчуждения Ясновой Г.Б. принадлежащей ей на праве собственности квартиры Копытину Н.Ю. судом установлен.

         Возражения ответчика Ивановой О.С., правопреемника Ясновой Г.Б. против заявленных требований со ссылкой на кабальность заключенного договора, так как продажная цена квартиры намного меньше ее рыночной стоимости, а также на то, что в действительности Яснова Г.Б. брала у Копытина Н.Ю. деньги в долг, а в залог отдавала квартиру, суд находит несостоятельными ( л.д.

Согласно ст. 179 ГК РФ Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Каких –либо самостоятельных требований, направленных на оспаривание договора купли – продажи по мотивом его кабальности Иванова О.С. не заявляла.

Как следует из договора, стороны продажную цену согласовали, продавец, отказавшись от совершения сделки, не возвратил покупателю, полученную от него сумму, оставив за собой и право собственности на квартиру, в дальнейшем сам продавец сделку не оспорил на протяжении длительного времени.

         Доводы о том, что фактически квартира передавалась Копытину Н.Ю. в залог, в целях обеспечения возврата займа, являются бездоказательными, каких-либо доказательств получения Ясновой Г.Б. от Копытина Н.Ю. в долг денежных средств суду не представлено, представитель Копытина Н.Ю. в судебном заседании заемные отношения с Ясновой Г.Б. отрицал.

         В отсутствие письменного договора залога недвижимого имущества, заключенного сторонами, и регистрации его в установленном законом порядке, данные доводы несостоятельны.

        В силу положений ст. 339 ГК РФ Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

         С учетом, установленных по делу обстоятельств, исковые требования Копытина Н.Ю. о признании за ним права собственности на спорную квартиру подлежат удовлетворению. Данное решение является основанием для внесения записи о правах на спорную квартиру в ЕГРПН на имя приобретателя по договору Копытина Н.Ю., а запись о правах Ясновой Г.Б. на спорную квартиру в ЕГРПН подлежит погашению.

         На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

                                              Р Е Ш И Л:

Иск Копытина Н. Ю. удовлетворить.

Признать за Копытиным Н. Ю. право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу <адрес>

Погасить запись о правах Ясновой Г. Б. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Коминтерновский районный суд <адрес>.

        Судья                                                                                              Л.Н.Жукова

Мотивированное решение

Изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ) г.