Решение от 22.11.2019 по делу № 3а-315/2019 от 24.09.2019

Дело № 3а-315/2019

УИД 76OS0000-01-2019-000281-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                 22 ноября 2019 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества «МОСТОТРЕСТ» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Публичное акционерное общество «МОСТОТРЕСТ» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:

- земельного участка площадью 14 241 кв.метр с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства пятиэтажного административного здания с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 22 083 000 рублей;

- земельного участка площадью 115 000 кв.метров с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 68 792 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ПАО «МОСТОТРЕСТ» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельных участков. Согласно Отчету, выполненному ООО «Метро-Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 22 083 000 рублей, рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 68 792 000 рублей.

Установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п,

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 37 062 629, 73 рублей;

- кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года составляет 73 992 150 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Кроме того, административным истцом заявлено о взыскании в его пользу судебных расходов, которые состоят в расходах по изготовлению Отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расходов по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель административного истца ПАО «МОСТОТРЕСТ» на основании доверенности Скворцова Е.П. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б., в удовлетворении административного иска возражала, ссылаясь на отсутствие в материалах дела достоверных доказательств размера рыночной стоимости земельных участков, определенной на дату установления их кадастровой стоимости.

Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области, Правительство Ярославской области в письменных отзывах на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов просили отказать.

Заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания оценщика, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО «МОСТОТРЕСТ» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельных участков установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ПАО «МОСТОТРЕСТ» является собственником земельного участка:

- кадастровый номер <данные изъяты> площадью 14 241 кв. метр, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства пятиэтажного административного здания с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: <адрес>

- кадастровый номер <данные изъяты> площадью 115 000 кв. метров, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 15 и 16 настоящей статьи.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ПАО «МОСТОТРЕСТ» в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки административного истца с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года № 704-п.

Согласно приложению 1 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области» по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 73 992 150 рублей, с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 37 062 629, 73 рублей;

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участков, которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 68 792 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию 1 января 2015 года установлена в размере 22 083 000 рублей.

В результате исследования Отчетов, с учетом показаний оценщика Александровой О.О., допрошенной судом в качестве свидетеля, суд полагает, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>

Рыночная стоимость объектов определена оценщиком сравнительным подходом методом количественных продаж, основанным на принципе замещения.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> оценщиком подобрано три объекта-аналога с известными ценами их предложений или сделок, для земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> использовалось восемь объектов-аналогов.

Отобранные для расчетов объекты – аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов – аналогов, по которым оценщик выявляла расхождения, цены объектов – аналогов корректировались.

Так, при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> стоимость объектов – аналогов корректировалась оценщиком на местоположение относительно районов города. При этом, для определения величины корректировки объект – аналог № 3 <адрес>) отнесен к спальным микрорайонам высотной застройки.

Критикуя данный вывод оценщика, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указывал на то, что данный объект расположен в <адрес>. Следовательно, для определения величины корректировки на местоположение относительно районов города его следовало относить к районам крупных автомагистралей города.

Суд полагает данные возражения необоснованными. Оценщиком верно определено, что относительно вышеуказанного аналога нахождение вблизи проспекта не является предопределяющим его расположение и в данном случае расстояние до автодороги и до ближайшего высотного дома не имеет значения.

Относя указанный объект к спальным районам высотной застройки, оценщик анализировала всю окружающую данный объект инфраструктуру и сделала правильный вывод о том, что данный объект находится в окружении многоэтажных жилых домов. Указанные действия оценщика суд находит обоснованными.

Кроме того, указанный объект аналог, на дату оценки имел вид разрешенного использования – для размещения подземных или многоэтажных гаражей.

Оценщик в Отчете исходила из того, что он сопоставим по своему назначению с объектом оценки – земельным участком для строительства административного здания с инженерными коммуникациями.

Как следует из пояснений оценщика, не применяя корректировку на вид разрешенного использования к данному земельному участку, оценщик исходила из того, что он передается на праве собственности и, следовательно, приобретшее его лицо вправе будет без дополнительных вложений изменить вид разрешенного использования данного объекта из тех видов разрешенного использования, которые предусмотрены территориальной зоной места расположения данного объекта, а территориальная зона данного объекта допускает возможность использования находящихся в ее пределах земельных участков в целях размещения объектов торгово – офисного назначения.

Более того, такой факт и имел место после даты оценки – указанный аналог был разделен на несколько земельных участков, некоторые из которых в настоящее время имеют виды разрешенного использования торгово – офисного направления.

Указанные пояснения оценщика лицами, участвующими в деле не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что использование объекта – аналога по <адрес> является обоснованным, он находится в одном сегменте рынка с оцениваемым объектом, корректировки его цены по виду разрешенного использования не требуется.

В возражениях на Отчет Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о необоснованном отказе оценщика от использования в расчетах объекта – аналога по <адрес> и полагает, что данный отказ обоснован тем, что цена данного объекта выбивается из диапазона средних значений цен в Дзержинском районе города Ярославля.

Вместе с тем, как следует из Отчета и из пояснений оценщика в судебном заседании, данный отказ обоснован тем, что цена данного аналога существенно выбивается из среднерыночных цен не только в Дзержинском районе города Ярославля, но и в целом по городу

Таким образом, данный отказ оценщика достаточно обоснован.

Не использованы в расчетах оценщиком объекты, на которые указывает в своих возражениях Департамент, по <адрес>, предложения о продаже права аренды которых имелись на дату оценки и были общедоступны.

Вместе с тем, возражения Департамента в указанной части не являются доказательством несоответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности, так как согласно пунктам 11 и 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщик исходит из принципа достаточности объема исследований. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.

При расчете рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> оценщиком сделан отказ от использования в качестве аналога земельного участка <адрес> в связи с существенно выбивающейся ценой данного аналога от среднего диапазона цен аналогичных земельных участков. Более того, после даты оценки стоимость данного объекта была существенно снижена продавцом, что является дополнительным доказательством того, что его первоначальную цену, как рыночную, нельзя принимать.

Указанный отказ от использования данного объекта суд полагает достаточно оценщиком обоснован.

В связи с этим, критика Отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> со стороны Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области является несостоятельной.

Возражений относительно достоверности Отчетов в других их частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчетов в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученные по результатам оценки величины рыночной стоимости данных объектов являются достоверыми.

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ПАО «МОСТОТРЕСТ» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ПАО «МОСТОТРЕСТ» с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области – 09 августа 2019 года.

Рассмотрев заявление ПАО «МОСТОТРЕСТ» о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты> относящихся к категории земель населенных пунктов, суд приходит к следующему:

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, в целях выявления ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца судом оценено расхождение между кадастровой стоимостью данных земельных участков и их рыночной стоимостью, установленной настоящим решением. Такое расхождение в отношении каждого из объектов не превысило 45%.

Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости административного истца.

Кроме того, процессуальное поведение административных ответчиков и заинтересованных лиц не привело к несению дополнительных судебных расходов административным истцом в части оспаривания кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, помимо тех, что являются обязательными в соответствии с процессуальными требованиями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ПАО «МОСТОТРЕСТ» о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 14 241 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 22 083 000 (░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░ 22 083 000 (░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ 115 000 ░░.░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 68 792 000 (░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░ 68 792 000 (░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░) ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – 9 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                    ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 27 ░░░░░░ 2019 ░░░░