Решение по делу № 2-8/2012 (2-705/2011;) ~ М-492/2011 от 11.04.2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кашира М.О. ДД.ММ.ГГГГ

КАШИРСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

в составе:

председательствующего федерального судьи Алексеевой И.А.

при секретаре Севостьяновой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № – 8/ 12 по иску Скулевича А.Н. к Власовой Г.Н., Зайцевой Г.Г. и ООО «Силуэт» о признании ничтожным договора аренды нежилого помещения,

установил:

истец Скулевич А.Н. обратился в суд с иском к Власовой Г.Н., Зайцевой Г.Г. и ООО «Силуэт» о признании ничтожным договора аренды нежилого помещения.

Свои требования он обосновывал тем, что при рассмотрении гражданского дела по иску Власовой Г.Н. и Зайцевой Г.Г. к Скулевичу А.Н. о взыскании неполученных доходов ему стало известно о заключении ДД.ММ.ГГГГ между ответчицами и ООО «Силуэт» договора аренды по которому Власовой Г.Н. и Зайцевой Г.Г. в аренду ООО «Силуэт» переданы нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Здание, расположенное по указанному адресу, принадлежит ему, Власовой Г.Н. и Зайцевой Г.Г. на праве общей долевой собственности. Однако, ответчицы распределились общим долевым имуществом без его согласия. При этом, он не согласен ни с составом арендаторов, ни с наличием такого договора, поскольку договор аренды не прекращается при изменении в составе собственников (арендодателей), он будет действовать на тех же условиях и с тем же арендатором, даже если порядок пользования конкретным помещениями прекратится.

Власова Г.Н. и Зайцева Г.Г. и их представитель Рушева А.В. возражали против удовлетворения иска, поскольку на момент заключения договора аренды ДД.ММ.ГГГГ ими с ООО «Силуэт» был определен порядок пользования помещениями на основании решения мирового судьи 67 судебного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Они также просили применить срок исковой давности отказать истцу в иске, в связи с пропуском срока исковой давности на основании ст. 181 ГК РФ, поскольку с момента начала исполнения оспариваемого договора прошло более трех лет.

Представитель ООО «Силуэт» не явился в судебное заседание, будучи извещенным о времени и месте судебного разбирательства. В ранее представленных возражениях просил иск оставить без удовлетворения, поскольку Власова Г.Н. и Зайцева Г.Г. имели право заключить договор аренды без согласия Скулевича А.Н.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам:

согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным этим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Зайцевой Г.Г., Власовой Г.Н. и Скулевичу А.Н. на праве собственности принадлежит часть здания Торговый дом «Силуэт» общей площадью 5807,50 кв.м. в том числе основной 4156,20 кв.м., вспомогательной 1650,40 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, что следует из свидетельств о государственной регистрации права указанных лиц. Зайцевой Г.Г. принадлежит 1/4 доля и Власовой Г.Н. - 9/50 долей и Скулевичу А.Н. 57/100 долей.

ДД.ММ.ГГГГ Зайцева Г.Г. и Власова Г.Н. заключили договор аренды с ООО «Силуэт», согласно условий которого, Зайцева Г.Г. и Власова Г.Н. передали в аренду ООО «Силуэт» нежилые помещения, по адресу: Московская область, <адрес> проспект, <адрес>.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатор) (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников.

Согласно части 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке. устанавливаемом судом.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Таким образом, каждый сособственник по своему усмотрению вправе распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим, но при этом способ распоряжения долей в общем имуществе должен соответствовать закону и не нарушать права и законные интересы других сособственников.

Решение мирового судьи 67 судебного участка Каширского судебного района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено по вновь открывшимся обстоятельствам определением Каширского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашение о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, в целях получения дохода от его использования Власовой Г.Н. и Зайцевой Г.Г. не представлено.

В соответствии ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Арбитражный суд Московской области в решении от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, пришел к выводу, что аналогичный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ того же нежилого помещения, заключенный между Зайцевой Г.Г. и Власовой Г.Н. (с одной стороны) и ООО «Силуэт» (с другой стороны), является незаконным, поскольку передача в аренду доли в общем имуществе, которое не разделено между сособственниками и в котором не произведен выдел доли в натуре, не соответствует требованиям закона (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и нарушает права других участников долевой собственности, предусмотренные статьей 209, пунктом 1 статьи 246, пунктом 1 статьи 247 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно разъяснения, данного в п. 2.1 определения Конституционного Суда РФ от 08.04.2010 N 456-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества "Викон" и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации":

«Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 ГК Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов».

Государственная регистрация договора аренды ДД.ММ.ГГГГ не производилась. Ответчиками не представлен акт приема-передачи помещений, сданных в аренду ООО «Силуэт». К Скулевичу А.Н. был заявлен иск о возмещении неполученных доходов, поскольку арендатор не имел возможности использовать переданные ему помещения по договору аренды. Из этого следует, что ООО «Силуэт» помещения, сданные ему в аренду не использовал, то есть договор не исполнялся.

Доводы о том, что платежные поручения (л.д. 103-104) подтверждают исполнение договора аренды суд находит неосновательными. Из пояснений истца и ответчиков усматривается, что ОАО «Россельхозбанк» занял помещения по адресу: <адрес> на основании договора аренды, заключенного со Скулевичем А.Н., оплату по коммунальным и эксплуатационным услугам ОАО «Россельхозбанк» производил Скулевичу А.Н. происходила на основании соглашения между банком и Скулевичем А.Н., которое имело место до заключения договора аренды. Платежные поручения (л.д.103-104) не имеют отсылок на договор субаренды.

Суд полагает, что неправовой результат для истца возник в связи с обращением к нему с требованиями о возмещении полученных доходов, поэтому заявление ответчиков и их представителя о применении последствий пропуска срока исковой давности оставляет без удовлетворения.

С учетом изложенного, суд полагает, что иск Скулевича А.Н. подлежит удовлетворению, поскольку реализация Зайцевой Г.Г. и Власовой Г.Н. своих прав, как участников общей долевой собственности, без согласия всех совладельцев путем передачи в аренду какой-то части их общего имущества, противоречит закону.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

иск Скулевича А.Н. к Власовой Г.Н., Зайцевой Г.Г. и ООО «Силуэт» о признании ничтожным договора аренды нежилого помещения удовлетворить:

признать договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между арендодателями Власовой Г.Н. и Зайцевой Г.Г. и арендатором ООО «Силуэт» ничтожным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья И.А. Алексеева