Решения по делу № 2-2546/2019 ~ М-2017/2019 от 14.06.2019

Дело №

УИД 50RS0№-42

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

<адрес>

Истринский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Васильевой Ю.О.,

при секретаре ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, прекращении права собственности.

В обоснование иска указано, что между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи в отношении следующих земельных участков:

- с кадастровым номером 50:08:0050410:500, площадью 1213 кв.м. (Местоположение установлено относительно ориентира. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 490 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес>);

- с кадастровым номером 50:08:0050410:294, площадью 139 кв.м, по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес> (участок находится примерно в 467 м по направлению на запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка).

Рыночная цена вышеуказанных участков определена в размере 13050000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке. Продавец установила цену в размере 11000000 рублей. Покупатель попросила отсрочку оплаты с указанием в п. 2.1 договора цены значительно ниже рыночной, в размере 2132936 рублей.

В день подписания договора купли-продажи участки были приняты покупателем, однако денежные средства за приобретенные участки продавцу со стороны покупателя не были переданы.

Переход права собственности по вышеуказанной сделке зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени оплата по договору со стороны покупателя не произведена. Ответов на письменные претензии истицы со стороны ответчицы дано не было.

Поскольку ответчицей были существенно нарушены условия договора, оплата цены договора в каком-либо размере ФИО2 (Поповой) Л.Н. произведена не была, ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, привести стороны сделки в первоначальное состояние, прекратив право собственности ответчицы на спорные земельные участки (л.д. 7-8).

ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, на личном участии в судебном заседании не настаивала (л.д. 103). Представитель истицы ФИО9, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, а также в письменных объяснениях (л.д. 97-100).

ФИО2 (л.д. 73-74), надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, в поступившем в суд заявлении просила рассмотреть дело без ее участия (л.д. 96). Представитель ответчицы ФИО10, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78-79), против удовлетворения иска возражала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 80-82).

В частности, стороной ответчицы указано, что оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ произведена ФИО2 в день подписания договора, что отражено в п. 3 акта приема-передачи земельных участков. Соглашение относительно цены договора сторонами достигнуто, величина их рыночной стоимости правового значения не имеет. Кроме того, в отзыве указано, что в действующем законодательстве отсутствуют правовые нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и прекратить право собственности покупателя на приобретенный объект в связи с неуплатой им покупной цены.

С учетом надлежащего извещения участников процесса, суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что иск ФИО1 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 указанного кодекса, не применяются.

В силу ст. 1102 лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 109 ГК РФ. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).

Судом установлено, что между Днепровской Р.А. и Поповой Л.Н. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи в отношении земельных участков с кадастровым номером 50:08:0050410:500, площадью 1213 кв.м. (Местоположение установлено относительно ориентира. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 490 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес>); с кадастровым номером 50:08:0050410:294, площадью 139 кв.м, по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес> (участок находится примерно в 467 м по направлению на запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка) (л.д. 10).

После заключения спорного договора Днепровская Р.А. (продавец) поменяла фамилию на «ФИО1», что подтверждается свидетельством о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Левобережным отделом ЗАГС Управления ЗАГС <адрес>, актовая запись № (л.д. 16). Попова Л.Н. (покупатель) также изменила фамилию на «ФИО2» в связи со вступлением в брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Отделом № Истринского управления ЗАГС Главного управления ЗАГС <адрес>, актовая запись № (л.д. 17).

Из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что на момент его заключения на спорных земельных участках какие-либо постройки отсутствуют (п. 1.3 договора).

Общая цена договора составила 2132936 рублей 40 копеек, из которых: 1772759 рублей 10 копеек – цена земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050410:500; 360177 рублей 30 копеек – цена земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050410:294 (п. 2.1 договора).

В силу условий п. 2.1 договора продавец получает от покупателя денежные средства в счет оплаты по договору полностью в течение пяти дней после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В день подписания договора между его сторонами также был подписан акт приема-передачи земельных участков, в п. 3 которого указано, что Попова Л.Н. приняла от Днепровской Р.А. спорные земельные участки в том виде, в котором они есть на день подписания акта приема-передачи, и оплатила стоимость переданного недвижимого имущества в полной сумме. При этом, соответствующий пункт передаточного акта не содержит конкретной суммы, переданной покупателем продавцу, а также не содержит указания на причины изменения порядка оплаты по договору (после государственной регистрации перехода права собственности), предусмотренного самими договором купли-продажи земельных участков.

Фактически договором купли-продажи земельных участков установлена их продажа с отсрочкой платежа после государственной регистрации права. При этом, соответствующий пункт договора стороной ответчика не оспаривался.

Переход права собственности на земельные участки по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем денежные средства по нему в день подписания договора не могли быть получены покупателем.

Каких-либо документов, в том числе расписки Днепровской Р.А., платежного поручения, подтверждающих получение продавцом денежных средств по договору, со стороны покупателя суду не предоставлено.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчицы представлена копия договора аренды индивидуальной сейфовой ячейки, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ПАО Банк Зенит – с одной стороны, и Поповой Л.Н. (арендатор 1), Днепровской Р.А. (арендатор 2) – с другой (л.д. 84-88). Подлинность договора сторонами не оспаривалась.

На основании указанного договора арендодатель предоставил арендаторам в аренду охраняемую индивидуальную сейфовую ячейку №, находящуюся в хранилище по адресу: <адрес>, Олимпийский проспект, <адрес>, сроком на 58 дней. При этом, Днепровская Р.А. (арендатор 2) имеет право доступа к ячейке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при предъявлении паспорта и оригинала договора купли-продажи спорных земельных участков с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на них на имя нового собственника (Поповой Л.Н.). Арендатор 1 (Попова Л.Н.) имеет доступ к ячейке с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие договора аренды сейфовой ячейки и порядок оплаты по договору купли-продажи земельных участков, указанный в тексте данного договора, опровергают возможность оплаты цены договора в день его подписания.

В судебном заседании представитель ответчицы пояснила, что факт оплаты цены договора подтверждается актом приема-передачи, относительно реализации условий договора об его оплате после регистрации перехода права собственности пояснений не дала.

Из пояснений к иску следует, что сейфовая ячейка использовалась сторонами по требованию покупателя для хранения оригиналов правоустанавливающих документов на случай продажи участков третьим лицам (л.д. 98).

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, принимая во внимание отсутствие документа, подтверждающего передачу денег, суд полагает установленным факт отсутствия оплаты по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время в качестве титульного собственника спорных земельных участков в ЕГРН указана ФИО2 (л.д. 59-62).

Ввиду отсутствия оплаты по договору продавцом (ФИО1) в адрес покупателя (ФИО2) ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия, в которой в срок до ДД.ММ.ГГГГ покупателю предложено исполнить обязанность по оплате договора (л.д. 12-13). Поскольку в установленный срок денежные средства со стороны ФИО2 выплачены не были, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направила покупателю требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий (л.д. 14-15).

Необходимо отметить, что в ходе судебного разбирательства стороны не отрицали наличие между продавцом и покупателем доверительных отношений на момент заключения договора купли-продажи земельных участков. В иске и пояснениях к нему ФИО1 отмечает, что цена земельных участков, указанная в договоре, значительно меньше не только рыночной цены соответствующих участков на момент их продажи, но и их кадастровой стоимости. Так, из представленного отчета специалиста, подготовленного ООО «Центр профессиональной экспертизы и оценки» ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная цена земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050410:500, площадью 1213 кв.м., составляла 11040000 рублей; земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050410:294, площадью 139 кв.м., - 2010000 рублей (л.д. 18-58).

В отзыве на иск ФИО2 настаивала на том, что оплата по договору с ее стороны была осуществлена в день подписания договора купли-продажи земельных участков. Также в отзыве указано, что истицей избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

В силу положений ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Однако из буквального толкования названной правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Кроме того, в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Из вышеприведенных правовых норм в их совокупности следует, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-КГ18-27.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства установлен факт отсутствия оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со стороны покупателя, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения, суд считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 Расторжение договора является основанием для прекращения права собственности ФИО2 (Поповой) Л.Н. на земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050410:500, площадью 1213 кв.м. (Местоположение установлено относительно ориентира. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 490 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес>); земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050410:294, площадью 139 кв.м, по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес> (участок находится примерно в 467 м по направлению на запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка).

При этом, решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в части прекращения права собственности ФИО2 (Поповой) Л.Н. на спорные земельные участки и восстановления записи о праве собственности ФИО1 (Днепровской) Р.А. на них.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к выводу, что иск ФИО1АК. подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО2 (Поповой) ФИО6 на следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050410:500, площадью 1213 кв.м. (Местоположение установлено относительно ориентира. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 490 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес>);

- земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050410:294, площадью 139 кв.м, по адресу: <адрес>, с.<адрес>, д. Красный Поселок, <адрес> (участок находится примерно в 467 м по направлению на запад от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка).

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Истринский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Васильева Ю.О.