Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2961/2018 ~ М-1589/2018 от 11.04.2018

Дело №2-2961/18

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 октября 2018 года Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Маркиной Г.В.,

при секретаре Курчевской В.Д.,

с участием представителей ответчика директора Клычева С.В. и адвоката Макеевой Е.М., действующей на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Романенкова Павла Геннадиевича к ООО «Интехснаб» о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

    Романенков П.Г., в лице финансового управляющего Чаплыгина В.В., обратился в суд с иском к ООО «Интехснаб» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений в сумме 523400 рублей, ссылаясь на использование ответчиком помещений по договору аренды до настоящего времени и неуплату арендной платы с 19.07.2016г.

Истец и его представители в суд не явились, извещены надлежащим образом.

Представители ответчика директор Клычев С.В. и адвокат Макеева Е.М., действующая на основании ордера (л.д.146-149), против удовлетворения иска возражали.

Суд, выслушав представителей ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст.650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.651 ГК РФ).

В соответствии со ст.654 ГК РФ: 1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 655 ГК РФ:

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст.614 ГК РФ).

Статья 622 ГК РФ: При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Установлено, что 23.06.2014г. между ИП Романенковым П.Г. и ИП Бойко А.В., с одной стороны, и ООО «Интехснаб», с другой стороны, заключен договор аренды нежилого помещения – часть нежилого здания Лит.36А и 36А1 площадью 178 кв.м. по адресу: <адрес>: склад 140 кв.м. и офис 38 кв.м. на 1 этаже, которое принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности по ? каждому. Помещения переданы арендатору по Акту, подписанными сторонами (л.д.5-11).

Согласно условиям договора: по истечении срока договора или расторжения договора по иным основаниям, арендатор обязан освободить помещение от принадлежащего ему движимого имущества и вернуть Арендодателям помещение по Акту приема-сдачи (п.3.1); возврат помещения производится по Акту в течение 3 дней с момента прекращения договора; если арендатор не возвратил помещение либо возвратил его несвоевременно, арендодатели вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки; арендатор обязан не менее чем за 30 дней письменно уведомить арендодателей о предстоящем освобождении помещения, как в связи с истечением срока договора, так и при его досрочном прекращении, в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора Договор расторгается по истечении 30 дней с момента получения письменного уведомления Арендодателями (п.3.3-3.5); арендная плата за пользование помещениями составляет 43200 рублей в месяц (50% Бойко А.В. и 50% Романенков П.Г.) и вносится ежемесячно в срок до 10 числа расчетного месяца (п.4.3); в случае невнесения Арендатором арендной платы в вышеуказанные сроки, о чем арендодатели уведомляют арендатора путем направления уведомления-претензии, Договор считается прекращенным в связи с истечением срока его действия в соответствии с п.9.2 Договора. При этом арендатор не позднее последнего рабочего дня текущего месяца обязан явиться к Арендодателям для подписания Акта возврата помещения и вывезти имущество из помещений. В случае неявки Арендатора для совершения указанных действий Арендодатели составляют односторонний Акт о прекращении настоящего договора с описью имущества, который подписывается Арендодателями и двумя свидетелями (третьими лицами) и имеет право самостоятельно освободить помещение от имущества арендатора и сдать помещение в аренду другому Арендатору (п.4.4); договор вступает в силу с момента его подписания и заключается сроком на 11 месяцев (п.8.1); по истечении срока договора и при надлежащем исполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок в соответствии со ст.621 ч.1 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателей, договор считается возобновленным на тех же условиях (п.8.5-8.6); договор прекращается по окончании срока его действия либо в одностороннем внесудебном порядке по истечении 30 дней с момента возникновения задолженности арендатора по арендной плате в соответствии с п.4.4. Договора (п.9.2).

Право общей долевой собственности Романенкова П.Г. и Бойко А.В. на здание по адресу: <адрес>, зарегистрировано в ЕГРН (л.д.12-38).

Внесение арендной платы с момента заключения договора до 19.07.2016г. не оспаривается сторонами и подтверждается Выпиской по счету ИП Романенкова П.Г., предоставленными платежными поручениями (л.д.42-99, 152-175).

09.08.2017г. решением Арбитражного суда Воронежской области Романенков П.Г. признан несостоятельным (банкротом), государственная регистрация Романенкова П.Г. в качестве индивидуального предпринимателя признана утратившей силу (л.д.101-120

10.10.2017г. в адрес арендатора представителем Романенкова П.Г. финансовым управляющим Чаплыгиным В.В. направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате (л.д.39).

Согласно Акту возврата помещения от 31.07.2016г. арендатор ООО «Интехснаб» возвратил, а арендодатели приняли нежилые помещения в Лит.36А и 36А1 площадью 178 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.151).

Однако согласно заключению судебной экспертизы ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России подпись после печатного текста в Акте возврата помещения от 31.07.2016г. выполнена не Романенковым Павлом Геннадиевичем, а иным лицом с подражанием его подписи (л.д.208-214).

Каких либо возражений от сторон против выводов судебной экспертизы не поступило. Заключение составлено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и специальность, оснований не доверять его выводам у суда нет, в исследовательской части заключения содержится описание проведенного исследования с обоснованием выводов.

        Поскольку подпись в Акте возврата помещения от 31.07.2016г. Бойко А.В. не оспаривается, и, выступая в качестве третьего лица по делу, он подтвердил фактическое освобождение арендованных по договору от 23.06.2014г. помещений ООО «Интехснаб» до подписания Акта 31.07.2016г. (л.д.192), при этом ответчиком предоставлен Договор аренды №6 от 01.08.2016г., свидетельствующий об использовании юридическим лицом иных помещений после освобождения помещений истца (л.д.186-190), следует признать, что арендованные помещения фактически были освобождены 31.07.2018г., однако по Акту приема-сдачи во исполнении требований закона и условий договора арендатором собственнику Романенкову П.Г. переданы не были.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 ГК РФ), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 ГК РФ). Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).

Договор аренды, заключенный сторонами 23.06.2014г. на 11 месяцев, а в связи с продолжением использования имущества после истечения срока его действия (23.05.2015г.) при отсутствии возражений со стороны арендодателей, был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

    Поскольку пунктами 3.3.-3.5 Договора аренды стороны предусмотрели право арендатора на досрочное прекращение договора с предупреждением арендодателей за 30 дней, в течение месяца с момента подобного предупреждения договор сохранял бы свою силу для обеих сторон. Отказ арендатора вносить арендную плату за период, когда он не известил арендодателя Романенкова П.Г. о предстоящем освобождении помещения в связи с его досрочным прекращением, не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им ранее истечения срока предупреждения. Поскольку объекты аренды недвижимости находятся в общей долевой собственности и распоряжаться ими возможно только по соглашению всех ее участников либо по решению суда (ст.246, 247 ГК РФ), то ООО «Интехснаб» не вправе ссылаться на договоренность с другим собственником этих помещений. Таким образом факт освобождения ООО «Интехснаб» помещений на основании Акта, подписанного только с одним из участником общей долевой собственности, не влияет на право Романенкова П.Г. получить причитающуюся ему арендную плату в связи с нарушением порядка одностороннего расторжения договора.

Однако, в соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ст.10 ГК РФ).

Заключенным сторонами договором, п.п.4.4 и 9.2 Договора, предусмотрено одностороннее внесудебное расторжение договора при просрочке внесения платы арендатором по истечении 30 дней с момента возникновения задолженности с правом арендодателя на составление одностороннего Акта, вывоз имущества арендатора и передачу помещений в аренду иным лицам, при неявке арендатора для подписания Акта возврата помещения не позднее последнего рабочего дня текущего месяца. Таким образом при надлежащем исполнении Арендодателем Романенковым П.Г. условий договора, при добросовестном исполнении им обязанностей собственника помещений, в связи с не поступлением 10.08.2016г. ему арендной платы он должен был направить арендатору претензию – уведомление и осведомится о фактическом использовании помещений ответчиком. Однако как было пояснено истцом в судебном заседании судьбой помещений он не интересовался, работу с арендаторами вел Бойко А.В. (л.д.197).

    При таких обстоятельствах суд считает возможным признать, что возврат помещений по Акту приема-передачи после 30.09.2016г. Романенкову П.Г. не был произведен по его вине, вследствие уклонения его от выполнения условий Договора аренды: просрочка наступила 10.08.2016г., претензия не была направлена, через 30 дней 10.09.2016г. договор аренды считался прекращенным вследствие допущенной просрочки (п.4.4. и 9.2 Договора), после 30.09.2016г. Романенков П.Г. приобретал право на составление одностороннего Акта и передачу помещений в аренду иным лицам (ст.406 ГК РФ). Поскольку фактически арендодатель сам уклонился от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66)), то оснований для взыскания арендной платы за период после 30.09.2016г. суд не усматривает.

        Таким образом, арендная плата, подлежащая взысканию с ответчика, составит за период с 01.08.2016г. по 30.09.2016г., то есть за 2 месяца, 43200 рублей (43200х2 месяца/50%).

        В связи с частичным удовлетворением иска с ответчика в доход муниципального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина 1496 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

                                                   РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░» 43200 ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░» 1496 ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                                                                       ░.░.░░░░░░░