Решение по делу № 2-2375/2012 от 24.07.2012

Дело № 2-2375/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

В составе:

Председательствующего Ильинковой Я.Б.,

При секретаре Мельниковой Т.Н.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Белово

13 декабря 2012 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи здания автозаправочной станции и земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, требования мотивировал тем, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является покупателем здания автозаправочной станции, расположенной в г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД и земельного участка общей площадью 2155 кв.м., расположенного по этому же адресу. Сумма сделки составила 12000000 руб. Поскольку данный объект недвижимости находился в залоге Сбербанка РФ, им по просьбе ФИО2 погашена задолженность перед Банком в размере 10500000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и передано наличными 1 500000 руб., что подтверждается расписками от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, тем самым обязательства он выполнил в полном объеме. Здание и земельный участок переданы ему по вышеуказанному договору, являющемуся в соответствии с п. 7.1 договора – актом приема-передачи имущества. Пунктом 4.1.2 договора, предусмотрена обязанность ответчика зарегистрировать переход права собственности на имущество к покупателю, для чего предоставить все необходимые документы в регистрационный орган. Ответчик дважды не явился в Росреестр для сдачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости, а также для подписания заявления о снятии ипотеки. До настоящего времени ФИО2 уклоняется в добровольном порядке регистрировать переход права собственности на данные объекты недвижимости. Просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на здание автозаправочной станции и земельного участка, расположенных по указанному выше адресу.

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи здания автозаправочной станции земельного участка, признание договора недействительным. Требования мотивировал тем, что ФИО1 в подтверждение исполнения обязательства по оплате, предусмотренную договором от ДД.ММ.ГГГГ ссылается на платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании которого перечислили 10500000 руб. Полагает, что исполнение по оплате согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ не является надлежащим и свидетельствует о существенном нарушении договора покупателем. Просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ здания автозаправочной станции по указанному адресу, так как ФИО1 не в полном объеме оплатил предмет сделки. Кроме того, согласно договора залога, заключенного между Сбербанком РФ и им, залогодателем вышеуказанного объекта недвижимости является он, залогодержателем Сбербанк РФ, таким образом, при отчуждении залогодателем здания автозаправочной станции и земельного участка, необходимо согласие залогодержателя.

Решением Беловского городского суда Кемеровской области от 01.10.2010 года постановлено: в удовлетворении исковых требований ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на здание автозаправочной станции общей площадью 16,6 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД и земельный участок общей площадью 2155,0 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД полностью отказать; в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи здания автозаправочной станции общей площадью 16,6 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД и земельного участка общей площадью 2155,0 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 полностью отказать; в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 о признании ничтожным заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи здания автозаправочной станции общей площадью 16,6 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД и земельного участка общей площадью 2155,0 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД полностью отказать (л.д. 98-105 т. 1).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 29.06.2012 года решение Беловского городского суда от 01.10.2010 года отменено в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 и отказа в удовлетворении встречного иска ФИО2 о расторжении договора купли-продажи автозаправочной станции и земельного участка, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение (л.д. 238,239-244 т. 1).

Таким образом, рассмотрению в данном случае подлежат исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и по встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи здания автозаправочной станции и земельного участка.

Определениями Беловского городского суда от 27.08.2012 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО6, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика – ООО «Кристина».

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, на иске настаивал в полном объеме, просил иск удовлетворить, ходатайств об изменении иска не заявлял. Встречные исковые требования ФИО2 не признал, в удовлетворении встречного иска просил отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, исковые требования ФИО1 не признал, поддержал доводы, изложенные в возражениях на иск, в иске просил отказать. На встречных исковых требованиях настаивал в полном объеме, просил суд удовлетворить встречные исковые требования о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, в иске просил отказать, встречные исковые требования о расторжении договора купли-продажи здания автозаправочной станции и земельного участка просил удовлетворить. Пояснил, что приобрел объекты недвижимости у третьего лица. Является добросовестным приобретателем.

ФИО1, ФИО2, представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, представитель Сбербанка России, представитель ООО «Кристина» в суд не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах не явки суду не сообщили. В силу положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным, с учетом мнения участников процесса, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав стороны, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п.1 ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу положений п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Часть 1 ст. 550 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В судебном заседании установлено, что ФИО2 являлся собственником здания автозаправочной станции, общей площадью 16,6 кв. м. с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 2155 кв.м., с кадастровым номером 42-42-02/002/2006-141, расположенных по адресу: Кемеровская область, г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге 1-ой категории Кемерово-Новокузнецк, возле Колмогоровского поста ГИБДД, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно (л.д. 14,15 т. 1).

Согласно договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передал АК Сберегательному банку РФ (оао) (в лице Ленинск-Кузнецкого отделения № 2364) в залог объекты недвижимости: здание автозаправочной станции, общей площадью 16,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок, площадью 2155 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: Кемеровская область, г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге 1-ой категории Кемерово-Новокузнецк, возле Колмогоровского поста ГИБДД (п. 1.2 договора – л.д. 88 т. 1) – в обеспечение исполнения обязательств перед АК Сберегательным банком РФ заемщиком ООО «Кристина» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82-87 т. 1), обеспечение которыми предусмотрено и п. 5.1 кредитного договора (л.д. 85 т. 1). В соответствии с п. 4.1.2 договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 как залогодатель, не вправе без письменного согласия Залогодержателя – ОАО АК Сберегательного банка РФ, распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключено: отчуждать и передавать предмет залога в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком – ООО «Кристина» обязательств по кредитному договору (п. 2.1 – л.д. 88-93 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи здания автозаправочной станции, расположенной по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт. Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД и земельного участка общей площадью 2155, 0 кв.м.. расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Белово, пгт.Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД (далее Договор) (л.д. 11-13 т. 1). Указанный договор подписан сторонами его заключившими, что свидетельствует о достижении согласия по всем его существенным условиям.

В качестве основания для отказа в иске ФИО1 представитель ответчика ФИО2 указывает, что ФИО1 не в полном объеме были перечислены денежные средства в размере 12000000 руб., предусмотренные договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку сумма в размере 10500000 руб. была перечислена ФИО1 не на счет ФИО2

Однако с указанным доводом суд не может согласиться в виду следующего.

Из письма Ленинск-Кузнецкого отделения № Сберегательного банка РФ (оао) от ДД.ММ.ГГГГ № судом установлено, что Сбербанк России ОАО дал ФИО2 согласие на реализацию Автозаправочной станции, общей площадью 16,6 кв.м., и земельного участка, общей площадью 2155 кв.м, расположенных в г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД, с условием перечисления на ссудный с чет № денежных средств в размере 10500000 руб. (л.д. 81 т. 1).

При этом, из совокупности положений п. 2.1, п. 2.3 договора ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ и положений п. 2.1 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82-87,88-93 т. 1), судом установлено, что ФИО2, как залогодатель имущества в обеспечение исполнения обязательств ООО «Кристина» по кредитному договору, знал о том, что расчетный счет, открытый в Сбербанке России на имя заемщик имеет номер №, поскольку при подписании договора ипотеки ФИО2 был ознакомлен со всеми условиями Кредитного договора, что подтверждается его подписью в договоре ипотеки (л.д. 88-93 т. 1) и дал согласие отвечать за исполнение всех обязательств Заемщика по Кредитному договору Предметом залога (л.д. 89 т. 1).

Следовательно, суд пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 как залогодатель получил согласие залогодержателя Сбербанка России ОАО на отчуждение объектов недвижимости, являющихся предметом залога по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, что не противоречит требованиям действующего законодательства. При этом, согласие Банком дано под условием перечисления части денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 10500000 руб. на расчетный счет ООО «Кристина», что также не противоречит требованиям закона. Соответственно, ФИО2 был вправе отчуждать принадлежащие ему на праве собственности здание автозаправочной станции и земельный участок, расположенных по вышеуказанному адресу, с условием перечисления суммы в размере 10500000 руб. на расчетный счет, указанный Банком, а именно на расчетный счет ООО «Кристина».

В данном случае, с учетом возникших сложных между сторонами обязательств, суд полагает, что заключая договор купли-продажи, исходя из его правовой природы, ФИО1 вправе был рассчитывать на переход права собственности на приобретаемые им объекты недвижимости (здание автозаправочной станции и земельный участок), принадлежащие ФИО2 и находящиеся в залоге у Сбербанка России, о чем было известно ФИО1 до заключения сделки, только при условии снятия залога с объектов недвижимости, единственным способом достижения которого, являлось погашение обязательств, в обеспечение которых были переданы в залог спорные здания автозаправочной станции и земельный участок, в данном случае – погашение обязательств ООО «Кристина». В противном случае, ФИО1 лишился бы того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 либо заключил договор на крайне невыгодных для него условиях. При этом, указанный факт осознавался и продавцом недвижимого имущества ФИО2, поскольку последним были совершены действия, свидетельствующие о намерении передать спорное недвижимое имущество в собственность ФИО1, поскольку ФИО2, зная о нахождении здания автозаправочной станции и земельного участка в залоге Сбербанка России по обязательствам ООО «Кристина», получил согласие залогодержателя Сбербанка России на отчуждение предмета залога под условием перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Кристина», следовательно, ФИО2 изначально при заключении договора знал о том, что денежные средства в размере 10500000 руб. ФИО1 обязан перечислить на счет, указанный Сбербанком России, в противном случае, ФИО2 был бы лишен возможности исполнить принятую на себя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обязанность по передаче в собственность покупателя – ФИО1 – предмета договора купли-продажи: здания автозаправочной станции и земельный участок, расположенные по адресу: г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге первой категории Кемерово-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД (п. 1.1 – л.д. 11 т. 1). Суд также учитывает, что ФИО2 является соучредителем ООО «Кристина», расположенного <адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 36-38 т. 2).

Достижение согласия перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Кристина» между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается судом и из условия самого договора от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно раздела 2, согласно которого цена приобретаемого Покупателем имущества составляет 12 000 000 рублей, из которых: 500 000 рублей ФИО1 оплачивает ФИО2 наличными средствами в качестве задатка, 1000 000 рублей ФИО1 оплачивает ФИО2 наличными средствами, 10500 000 рублей ФИО1 оплачивает путем перечисления на счет ФИО2 (л.д. 11-13 т. 1).

Таким образом, судом установлено, что между ФИО1 и ФИО2 при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашении о перечислении суммы в размере 10500000 руб. на расчетный счет, не принадлежащий ФИО2, а именно на расчетный счет №, указанный Сбербанком России в письменном согласии, данном ФИО2 на реализацию автозаправочной станции и земельного участка и открытый на имя ООО «Кристина» – ДД.ММ.ГГГГ года, то есть в день заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом установлено, что ФИО1 в день заключения договора передал ФИО2 сумму в размере 500000 руб. и в размере 1000000 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела расписками от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16,17 т. 1).

В материалах дела имеется платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ из которого судом усматривается, что сумма в размере 10500000 руб. была перечислена ООО «Кузбассервис» на расчетный счет №, открытый в АКБ СБ РФ (ОАО) Сибирском Банке Ленинск-Кузнецком отделении № (л.д. 18 т. 1). Указанная сумма оплачена ООО «Кузбассервис» от имени ФИО1 и по его просьбе, что подтверждается письмом № от 29.04.2010г. (л.д. 65 т. 1), согласно которого оплата производилась во исполнение договора купли-продажи здания автозаправочной станции и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, расположенных по адресу: г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге первой категории Кемеровов-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД и именно на расчетный счет, указанный ФИО1 (л.д. 65 т. 1), что не противоречит требованиям действующего законодательства.

Следовательно, судом установлено, что ФИО1 надлежащим образом исполнил обязательства по оплате приобретаемого им недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 12000000 руб., что подтверждается расписками и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16,17,18 т. 1). При этом, срок исполнения обязательств по перечислению суммы в размере 12000000 руб. договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлен не был, в связи с чем, в данном случае подлежит применению положения п. 1 ст. 486 ГК РФ, предусматривающей обязанность покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара. Право выбора срока оплаты (непосредственно до или непосредственно после передачи товара) остается за покупателем, в данном случае, за ФИО1

В соответствии с разделом 4 Договора Продавец обязан зарегистрировать переход права собственности к Покупателю, для чего предоставить все необходимые документы в регистрирующий орган, а Покупатель обязан оплатить приобретаемое помещение в порядке, размере и сроки, установленные разделом 2 Договора (л.д. 11-13 т. 1).

Судом установлено, что в настоящее время здание автозаправочной станции и земельный участок, расположенные по адресу: г. Белово, пгт. Грамотеино, на дороге первой категории Кемеровов-Новокузнецк возле Колмогоровского поста ГИБДД – принадлежат на праве собственности ФИО6, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 33, 34 т. 2), приобретенные у ФИО5, что подтверждается договором купли-продажи автозаправочной станции и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 66 т. 2).

Поскольку в настоящее время ФИО2 не является собственником здания автозаправочной станции и земельного участка, являющихся предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ФИО1, суд отказывает ФИО1 удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имуществ, по заявленным истцом требованиям. Поскольку судом установлено надлежащее исполнение ФИО1 обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно, встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат. Иных оснований для удовлетворения встречного иска, не заявлялось.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества и в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи здания автозаправочной станции и земельного участка – отказать в полном объеме.

Решением может быть обжаловано в апелляционном порядке Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня его изготовления в мотивированной форме.

Судья (подпись) Я.Б. Ильинкова

В мотивированной форме решение суда изготовлено 19.12.2012г.

Верно

Судья Я.Б. Ильинкова