Решение по делу № 33-1559/2020 от 05.03.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Кулинич Д.Н.                                                         Дело № 2-4980/2019

                                                                                                         33-1559/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 мая 2020 года                                                                           г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Шевченко С.В.

судей Коноваленко А.Б., Мариной С.В.,

при секретаре Ульяновой В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации ГО «Город Калининград» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 24 декабря 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Администрации ГО «Город Калининград» к Краснобаеву А.А. о признании отсутствующим права собственности на хозяйственную постройку и земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения; отменены меры по обеспечению иска, принятые определением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 30 сентября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., объяснения представителей истца Администрации ГО «Город Калининград» Смирнова С.В., Суслина О.Я., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика Краснобаева А.А. – Роменко А.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

                                        У С Т А Н О В И Л А:

Истец Администрация ГО «Город Калининград» обратилась в суд с указанным иском к ответчику Краснобаеву А.А., просила признать отсутствующим право собственности Краснобаева А.А. на хозяйственную постройку с КН № общей площадью 65,7 кв.м, расположенную на земельном участке с КН № и на сам земельный участок с КН № площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Истребовать из владения Краснобаева А.А. в распоряжение муниципального образования ГО «Город Калининград» данный земельный участок.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ГО «Город Калининград» и Краснобаевым А.А. был заключен договор № № аренды земельного участка с КН № площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения огородничества. 07 июля 2015 года Краснобаев А.А. зарегистрировал за собой право собственности на хозяйственную постройку с КН № площадью 65,7 кв.м, расположенную на данном земельном участке. Основанием внесения в ЕГРН соответствующей записи о его праве собственности на хозяйственную постройку явились договор аренды земельного участка № № с дополнительным соглашением и декларация об объекте недвижимого имущества от 22 мая 2015 года. ДД.ММ.ГГГГ Администрация ГО «Город Калининград» предоставила Краснобаеву А.А. земельный участок с КН № по договору купли-продажи № №. При этом, в пункте 1.3 договора была указана - цель использования земельного участка: под хозяйственную постройку. Ссылаясь на то, что пунктом 2.3 договора аренды № № в отношении земельного участка с КН № установлены обременения по режиму использования: без права застройки зданиями, строениями, сооружениями, без права изменения разрешенного использования под строительство, а п. 2.7. указанного договора установлен запрет на строительство объектов капитального строительства на предоставляемом земельном участке и регистрацию прав, в том числе на строения и сооружения, расположенные на земельном участке, истец полагает незаконной регистрацию права ответчика на указанную хозяйственную постройку. При этом, Правилами землепользования и застройки ГО «Город Калининград», утвержденными Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29 июня 2009 года № 146, установлено, что при соблюдении градостроительных и иных регламентов, нормативных разрывов с прочими объектами капитального строительства в составе всех территориальных зон могут размещаться отдельно расположенные участки для ведения огородничества, предназначенные для выращивания ягодных, овощных и иных культур, переданные в пользование гражданам до введения в действие Правил, предоставляемые в аренду сроком до 3 лет без права возведения зданий и сооружений, изменения разрешенного использования. Временное предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством, в границах городского округа продиктовано необходимостью обеспечения интересов органов местного самоуправления на свободное и беспрепятственное осуществление своих функций в тех случаях, когда ранее невостребованные для использования в непосредственных целей, определенных в Генеральном плане, земельные участки подлежат вовлечению в оборот для нужд размещения объектов местного и иного значения. Искусственное «присвоение» территорий за счет придания не правовыми методами видимости законности и исключительности владения конкретным огородным участком за счет «фиктивной» регистрации права собственности в ЕГРН на некапитальный объект, по мнению истца, является незаконным. Ссылается на то, что при указанных обстоятельствах, наличие в ЕГРН записи о праве собственности на спорную хозяйственную постройку противоречит правовому режиму земель и нарушает публичные интересы, поскольку искусственно создает условия для предоставления соответствующему недобросовестному лицу необоснованных преимуществ перед большинством добросовестных участников земельных правоотношений. Поскольку право собственности Краснобаева А.А. на вышеуказанную хозяйственную постройку не могло быть зарегистрировано, то отсутствовали правовые основания для предоставления ему находящегося под этой постройкой земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном ст. 39.20 (либо ранее действовавшей статьи 36) ЗК РФ. Продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности, в случае, когда закон запрещает это совершать, означает выход уполномоченного лица за пределы его компетенции. В этом случае ущемляются интересы публичных собственников (государства и муниципального образования), для которых земли являются материальным ресурсом и базой для существования и дальнейшего устойчивого развития. С учетом изложенного, истец просил удовлетворить заявленные требования.

Судом вынесено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Администрация ГО «Город Калининград», не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для отказа в иске, ссылаясь на неверное применение судом норм материального права, просит решение отменить и вынести новое об удовлетворении заявленных исковых требований.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Администрации ГО Город Калининград», признании отсутствующим права собственности Краснобаева А.А. на хозяйственную постройку, площадью 65,7 кв.м с КН №, расположенную на земельном участке с КН № и на сам земельный участок с КН № площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с истребованием указанного земельного участка из незаконного владения Краснобаева А.А. и возвратом земельного участка в распоряжение Администрации ГО «Город Калининград», по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Администрация ГО «Город Калининград» не является собственником указанных объектов недвижимости, право на которые зарегистрировано за ответчиком; при этом, истец утратил право собственности на земельный участок, распорядившись им по договору купли-продажи № №, а правом собственности на хозяйственную постройку истец никогда не обладал, в силу чего лишен права требовать признания отсутствующим права собственности на неё, зарегистрированное за ответчиком. Кроме того, суд исходил из того, что указанная хозяйственная постройка существовала до заключения договора аренды земельного участка, содержащего условия о запрете строительства, что исключает удовлетворение    исковых требований.

Однако такие выводы суда судебная коллегия считает ошибочными.

Согласно ст. 15 ЗК РФ в собственности граждан и юридических лиц (в частной собственности могут находиться земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 124 ГК РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. На муниципальное образование в этом случае распространяются в равной степени все права на судебную защиту предусмотренными законом способами.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ предусмотрен перечень способов защиты права. В силу ст. 301 ГК РФ собственник имущества вправе истребовать его из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ).

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое в соответствии с данными ЕГРП является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

В силу п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ является, в том числе соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка.

Правилами землепользования и застройки ГО «Город Калининград», утвержденными Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29 июня 2009 года № 146, в редакциях с 19.09.2012 года по настоящее время, при соблюдении градостроительных и технических регламентов, санитарных и противопожарных норм, нормативных разрывов с прочими объектами капитального строительства в составе всех территориальных зон могут размещаться: отдельно расположенные (вне территорий садоводческих товариществ) земельный участки для ведения огородничества, предназначенные для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяственных культур, переданных в пользование гражданам до введение в действие Правил, при этом установлен запрет на изменение разрешенного использования таких земельных участков, а также на возведение на них зданий и сооружений (пункт 14 Правил).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» вынесено распоряжение № об образовании земельного участка с КН № из земель, находящихся в государственной не разграниченной собственности, населенных пунктов по <адрес>, площадью 300 кв.м с разрешенным использованием для ведения огородничества, с обременением земельного участка в части площадью 24 кв.м – охранной зоной линии электропередач 110 кВ ВЛ с режимом использования: без права застройки, раскопок, посадки многолетних насаждений, обеспечения бесплатного и беспрепятственного доступа городских служб для обслуживания коммуникаций; земельный участок частично входит в зону: «Охранная зона линий электропередач 110 кВ ВЛ»; установлены в отношении участка обременения по режиму использования: без права застройки зданиями, строениями, сооружениями; без права изменения разрешенного использования земельного участка под строительство; земельный участок подлежит освобождению, в случае принятия решения о застройке территории после разработки и утверждения проекта межевания территории.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией ГО «Город Калининград» и Краснобаевым А.А. был заключен договор № № аренды указанного земельного участка с КН № площадью 300 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для ведения огородничества.

Пунктом 2.3 указанного договора аренды № 11270-О на земельный участок с КН 39:15:130708:82 установлены обременения по режиму использования: без права застройки зданиями, строениями, сооружениями, с условием, что самовольно возведенные строения подлежат сносу без возмещения понесенных затрат; без права изменения разрешенного использования под строительство, а пунктом 2.7 указанного договора установлен запрет на строительство объектов капитального строительства на предоставляемом земельном участке и регистрацию прав, в том числе на строения и сооружения, расположенные на земельном участке.

Стороны не оспаривают, что указанная хозяйственная постройка существовала до формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка с КН № и заключения указанного договора аренды и, что данная хозяйственная постройка не возводилась Краснобаевым А.А.

При этом, в судебное заседание не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что до заключения указанного договора аренды земельного участка данная хозяйственная постройка возведена на земельном участке, отведенном уполномоченным органом местного самоуправления, для целей строительства, в том числе для возведения объекта капитального строительства - указанной хозяйственной постройки.

Договоры краткосрочной аренды в отношении земельного участка и дополнительные соглашения к ним указанные выводы не опровергают (л.д. 103-118).

07 июля 2015 года Краснобаев А.А. зарегистрировал за собой право собственности на указанную хозяйственную постройку с КН № площадью 65,7 кв.м., расположенную на вышеуказанном земельном участке. Основанием внесения записи в ЕГРН явились договор аренды земельного участка № № с дополнительным соглашением, содержащие приведенные выше запреты на строительство и государственную регистрацию права собственности на расположенные на земельном участке строения, и декларация об объекте недвижимого имущества от 22 мая 2015 года, что подтверждаются материалами регистрационного дела.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ГО «Город Калининград» с Краснобаевым А.А., как собственником указанной хозяйственной постройки был заключен договор № № купли-продажи земельного участка с КН №, при этом в пункте 1.3 договора был указан вид разрешенного использования земельного участка: «для индивидуального строительства», цель использования «под хозяйственную постройку».

Как следует из пояснений представителей истца Администрации ГО «Город Калининград», данных в суде апелляционной инстанции, по факту заключения с Краснобаевым А.А. указанного договора купли-продажи проводилась служебная проверка, по результатам которой отменено распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» «Об изменении разрешенного использования указанного земельного участка по ул. Сенокосной».

При этом, стороной истца в суд апелляционной инстанции в подтверждение приведенных доводов представлено распоряжение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов № № от ДД.ММ.ГГГГ об отмене указанного распоряжения «Об изменении разрешенного использования указанного земельного участка по <адрес>», что свидетельствует о том, что спорный земельный участок не выбывал из собственности городского округа «Город Калининград».

Таким образом, указанные действия Краснобаева А.А., их последовательность, свидетельствуют о том, что Краснобаеву А.А. было известно об ограничениях, в том числе на строительство и на регистрацию права собственности на существовавшую к тому времени на земельном участке хозяйственную постройку, и соответственно об отсутствии у него права на регистрацию права собственности на хозяйственную постройку и приобретение спорного земельного участка в собственность    в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Фактически действия Краснобаева А.А. по регистрации права собственности на хозяйственную постройку, при наличии на это соответствующего запрета, совершены в обход закона, с целью создания формальных условий для оформления земельного участка в собственность без торгов, для реализации права, которым он не обладал, то есть имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика по смыслу ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. ст. 166-167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента её заключения независимо от признания её такой судом и не влечет правовых последствий кроме тех, что связаны с её недействительностью.

Согласно п. 4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключённый 08 февраля 2017 года между ответчиком Краснобаевым А.А. и Администрацией ГО «Город Калининград» договор купли-продажи в отношении земельного участка с КН №, площадью 300 кв.м по <адрес>,    является ничтожной сделкой, посягающей на публичные интересы, ввиду нарушения при ее заключении положений ст. 39.20 ЗК РФ, вследствие оформления земельного участка в собственность без торгов, и с момента его заключения не влечет правовых последствий, в связи с чем Краснобаев А.А. не приобрел права собственности на спорный земельный участок, который не выбывал из собственности городского округа «Город Калининград», что влечет применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата Краснобаевым А.А. данного земельного участка в распоряжение Администрации ГО «Город Калининград».

При таких обстоятельствах, которые не были учтены судом первой инстанции при ошибочном выводе о ненадлежащем способе защиты права, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Администрации ГО Город Калининград», признании отсутствующим права собственности Краснобаева А.А. на хозяйственную постройку, площадью 65,7 кв.м с КН №, расположенную на земельном участке с КН № и на сам земельный участок с КН № площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с истребованием указанного земельного участка из незаконного владения Краснобаева А.А. и возвратом земельного участка в распоряжение Администрации ГО «Город Калининград».

В связи с удовлетворением исковых требований данное решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Краснобаева А.А. на указанную хозяйственную постройку и земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

                                             ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 24 декабря 2019 года отменить и вынести новое решение, которым исковые требования Администрации ГО Город Калининград» удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Краснобаева А.А. на хозяйственную постройку, площадью 65,7 кв.м с КН №, расположенную на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности Краснобаева А.А. на земельный участок с КН № площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и истребовать указанный земельный участок из незаконного владения Краснобаева А.А., возвратив земельный участок в распоряжение Администрации ГО «Город Калининград».

Настоящее решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Краснобаева А.А. на указанную хозяйственную постройку и земельный участок.

    Председательствующий:

    Судьи: