Решение по делу № 2-52/2017 (2-5596/2016;) ~ М-4514/2016 от 15.08.2016

Дело № 2-52/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2017 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Кузовлевой И.С.,

при секретаре Прокопьевой В.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Газпромбанк» к Рожковой Т.Ю., ООО «Твое жилье» в лице конкурсного управляющего Мельникова И.Г., администрации муниципального образования «Зеленоградское городское поселение» о понуждении совершить определенные действия, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец АО «Газпромбанк» в лице филиала АО «Газпромбанк» в г. Калининграде обратился в суд с иском к ответчикам, в котором указал, что на основании кредитного договора № от 22.10.2008 г. банк предоставил Рожковой Т.Ю. кредит в сумме <данные изъяты> рублей для оплаты части стоимости строящейся квартиры со строительным номером № проектной площадью 149 кв.м, расположенной на земельном участке по строительному адресу: <адрес>, по договору участия в долевом строительстве № 78, заключенному ею 03 апреля 2008 года с ООО «Твое жилье». Указанные денежные средства 22 октября 2008 года были зачислены на банковский счет Рожковой Т.Ю. и переведены по ее поручению на счет застройщика во исполнение ее обязательств по договору. 22 октября 2008 года между ними заключен договор залога имущественных прав №, предметом которого являются права требования передачи в собственность указанной квартиры, в соответствии с п. 1.2 которого предмет залога оценен в 5064300 рублей. Весной 2009 года ООО «Твое жилье» прекратило работы на строительстве жилого дома. 26 января 2011 года определением Арбитражного суда Калининградской области в отношении ООО «Твое жилье» введена процедура банкротства – наблюдение, 18 мая 2011 года решением Арбитражного суда Калининградской области по делу № общество признано банкротом и в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство. 06 мая 2011 года Зеленоградский районный суд вынес решение по иску участников долевого строительства к ООО «Твое жилье», в соответствии с которым за истцами признаны права собственности в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством 100-квартирном жилом доме со степенью готовности 73%, расположенном на земельном участке по строительному адресу: <адрес> Рожковой Т.Ю. признано право собственности на 192/10000 доли в праве общей долевой собственности, что соответствует четырехкомнатной квартире № (строительный), общей проектной площадью 149 кв.м., расположенной на седьмом и восьмом этажах третьей секции, которое было зарегистрировано правообладателем в Росреестре. 05 сентября 2011 года решением Ленинградского районного суда г. Калининграда по иску АО «Газпромбанк» с Рожковой Т.Ю. и поручителя Барашкова В.А. досрочно взыскана сумма задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> рубля. Решение вступило в законную силу. В процессе судебного взыскания суммы долга требование об обращении взыскания на заложенное имущество банком не заявлялось. 11 июня 2014 года Ленинградский районный суд г. Калининграда по иску банка вынес решение об обращении взыскания на имущественные права требования передачи в собственность спорной квартиры. 03 сентября 2014 года банком получены исполнительные листы, которые к взысканию не предъявлялись. 30 октября 2014 года главой администрации муниципального образования «Зеленоградское городское поселение» подписано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, после чего часть участников долевого строительства, за которыми решением Зеленоградского районного суда от 06 мая 2011 года признано право собственности, обратились в Зеленоградский районный суд с исками о признании права собственности на жилые помещения в соответствии с договорами долевого участия и требования граждан были удовлетворены. Рожкова Т.Ю. исполнила денежное обязательство перед застройщиком, соответственно, не являясь собственностью ООО «Твое жилье», указанное имущество не включено в конкурсную массу должника и процедура банкротства застройщика не влияет на право собственности Рожковой Т.Ю. По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, по состоянию на 24 июня 2016 года квартира № в доме № по <адрес> не имеет правообладателя. Рожковой Т.Ю. не исполняются обязательства по договору залога имущественных прав. 22 апреля 2016 года банком в адрес ответчика направлены письма, информирующие о неисполненных обязательствах и необходимости оформить право собственности на квартиру, оставленные адресатом без внимания. Никаких действий по оформлению права собственности на построенную квартиру Рожковой Т.Ю. не предпринято. 28 апреля 2016 года банком получено обращение конкурсного управляющего ООО «Твое жилье» Мельникова И.Г. о предоставлении документов, на основании которых банк имеет интерес к квартире №, на которое банком направлен ответ. Таким образом, спорное жилое помещение имеется в натуре, создано за счет целевых кредитных средств, предоставленных АО «Газпромбанк», в связи с чем находится в залоге у банка в силу закона, однако не имеет правообладателя. Указанные обстоятельства создают для банка риск утраты (ухудшения) предмета залога и лишают возможности удовлетворить требования, возникшие из кредитного договора, путем обращения взыскания на предмет залога. Стороны договора долевого участия никаких действий по оформлению прав на квартиру не предпринимают. Как следует из отчета об оценке, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 12 июля 2016 года составляет 6790000 рублей.

Просит суд обязать ООО «Твое жилье» в лице конкурсного управляющего Мельникова И.Г. передать Рожковой Т.Ю. по акту приема-передачи квартиру №, площадью 152,6 кв.м., расположенную на 7-8 этажах в третьей секции 8-ми этажного жилого дома № по <адрес>, понудить Рожкову Т.Ю. зарегистрировать право собственности на указанную квартиру, обратить взыскание на квартиру путем реализации через торги, установив начальную продажную стоимость предмета залога исходя из его рыночной стоимости, взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по государственной пошлине в размере 6000 рублей.

Истец АО «Газпромбанк» представителя в суд не направил, извещался о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

Ответчик администрация муниципального образования «Зеленоградское городское поселение» и привлеченный судом к участию в деле в качестве третьего лица Барашков В.А. в суд не явились, представителей не направили, возражений против заявленных исковых требований не представили, извещались судом надлежащим образом.

Ответчик Рожкова Т.Ю. в суд не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания.

Представитель Рожковой Т.Ю. по доверенности Вишневская А.И. возражала против удовлетворения исковых требований. Полагала, что банк избрал неверный способ защиты своих прав и злоупотребляет ими, так как есть решение суда, которое позволяло ему обратиться за включением в реестр кредиторов либо с требованием о наложении обременений на указанную квартиру. За ее доверительницей зарегистрировано право на объект незавершенный строительством и данное право ничем не обременено. Согласно акту обследования объекта, объект недвижимости не соответствует характеристикам, указанным в договоре долевого участия. Данная квартира занимает два этажа многоэтажного дома и расположена под крышей. Кровля устроена таким образом, что имеет протекания. Кроме того, отсутствуют водоотливы, подоконники, внутриквартирные счетчики и электрические выключатели. Рожкова Т.Ю. исполнила свои обязательства по договору долевого участия в полном объеме, но застройщик в дальнейшем прекратил строительство многоквартирного жилого дома из-за нехватки финансирования. За ней по решению суда было признано право собственности на незавершенный строительством объект, банк был уведомлен о возникшем споре, но о своих правах не заявил, участие в деле не принимал, с заявлением о наложении обременений не обращался. В настоящее время право собственности на вновь созданный объект недвижимости ни за кем не зарегистрировано, а у Рожковой Т.Ю. имеются основания не принимать квартиру, поскольку она не соответствует характеристикам, указанным в договоре участия в долевом строительстве. Кроме того, уведомление, содержащее в себе сведения об окончании строительства и об изменении площади квартиры с указанием необходимости оплаты, в адрес Рожковой Т.Ю. не направлялось, в связи с чем, дополнительные квадратные метры не были ею оплачены. Сведениями об остатке суммы задолженности она не располагает, в настоящее время имеется исполнительное производство, возбужденное в отношении Рожковой Т.Ю. и поручителя Барашкова В.А., по месту работы последнего был предъявлен исполнительный лист. Рожкова Т.Ю. задолженность по кредитному договору не погашала. Просила в удовлетворении искового заявления отказать.

Ответчик ООО «Твое жилье» в лице конкурсного управляющего Мельникова И.Г. возражал против удовлетворения исковых требований в части обязания его передать квартиру Рожковой Т.Ю., поскольку им был понесен ущерб вследствие завершения строительства спорной квартиры и договор долевого участия не исполнен в полном объеме. Пояснил, что многие дольщики зарегистрировали свои права на квартиры, а часть дольщиков, которые не вошли в реестр требований кредиторов, в настоящее время обратились с требованиями о признании права собственности в суд. Рожкова Т.Ю. не обращалась за включением ее в реестр кредиторов, на сегодняшний день реестр закрыт. Из-за увеличения площади квартиры у Рожковой Т.Ю. возникла обязанность исполнить п. 5.4 договора в полном объеме и уплатить денежные средства, потраченные на достройку объекта. Общая сумма ее задолженности составляет 1504138 рублей, из которых 1147138 рублей – за достройку дома, 357000 рублей – за увеличение площади жилого помещения. В остальной части полагался при рассмотрении исковых требований на усмотрение суда.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Правоотношения, возникающие из договора залога недвижимого имущества, регламентированы Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с п. 1 ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 05 сентября 2011 года заявленные ОАО «Газпромбанк» исковые требования были удовлетворены частично: с Рожковой Т.Ю. и Барашкова В.А. в пользу ОАО «Газпромбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> рубля и расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Тем самым, факт неисполнения Рожковой Т.Ю. принятых на себя обязательств по заключенному с ОАО «Газпромбанк» кредитному договору № от 22 октября 2008 года установлен вступившим в законную силу решением суда и не подлежит доказыванию вновь.

06 мая 2011 года Зеленоградским районным судом вынесено решение по иску участников долевого строительства к ООО «Твое жилье», которым за Рожковой Т.Ю. было признано право собственности на 192/10000 доли в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством 100-квартирном жилом доме со степенью готовности 73%, что соответствует 4-х комнатной квартире со строительным №, общей проектной площадью 149 кв.м., расположенной на 7-8 этажах в третьей секции строящегося 100-квартирного жилого дома по <адрес>.

Заочным решением Ленинградского районного суда от 11 июня 2014 года заявленные ОАО «Газпромбанк» исковые требования удовлетворены. Обращено взыскание на имущественные права требования передачи в собственность 4-комнатной квартиры со строительным номером №, проектной площадью 149 кв.м., расположенной в 3-ей секции на 7-8 этажах строящегося 100-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, принадлежащие Рожковой Т.Ю. на основании договора № 78 участия в долевом строительстве от 03 апреля 2008 года, заключенного между Рожковой Т.Ю. и ООО «Твое жилье», определив в качестве начальной продажной цены предмета залога 5064300 рублей. Решение суда вступило в законную силу.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> и соответственно находящаяся в указанном доме спорная квартира №, были достроены и 30 октября 2014 года дом введен в эксплуатацию.

Между тем, объект долевого строительства не принят участником долевого строительства Рожковой Т.Ю. по акту приема-передачи и согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на 24 июня 2016 года квартира не имеет правообладателя.

Между тем, исковые требования АО «Газпромбанк» о понуждении ООО «Твое жилье» в лице конкурсного управляющего Мельникова И.Г. передать спорную квартиру Рожковой Т.Ю. по акту приема-передачи, а Рожкову Т.Ю. в свою очередь зарегистрировать право собственности на указанную квартиру, не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что между сторонами договора № 78 участия в долевом строительстве от 03 апреля 2008 года - ООО «Твое жилье» в лице конкурсного управляющего Мельникова И.Г. и Рожковой Т.Ю. – имеются разногласия по вопросу исполнения договорных условий, что делает невозможным передачу квартиры по акту приема-передачи и последующую регистрацию прав участником долевого строительства.

Так, представитель ответчика Рожковой Т.Ю. в обоснование своих возражений против удовлетворения соответствующих исковых требований банка ссылалась на акт обследования объекта, составленный 03 ноября 2016 года по результатам обследования квартиры ООО «Жилищный Трест - Лучший дом-1», согласно которому в жилом помещении отсутствуют водоотливы и подоконники на всех имеющихся окнах квартиры, батареи системы отопления кроме одной на кухне, внутриквартирные счетчики холодного и горячего водоснабжения, электрический выключатель на первом уровне; скатная крыша на первом уровне не утеплена и не выполнена штукатурка, две лоджии на первом уровне и одна лоджия на втором уровне не остеклены, по всему периметру квартиры, в углах первого и второго уровня имеются протечки потолочного перекрытия.

Конкурсный управляющий ООО «Твое жилье» Мельников И.Г. ссылался на то обстоятельство, что в рамках процедуры банкротства за счет привлеченных денежных средств была достроена (улучшена) квартира Рожковой Т.Ю., кроме того, ей передается квартира большей площадью и согласно п. 5.4 договора участия в долевом строительстве у нее возникла обязанность по доплате денежных средств за дополнительные квадратные метры. Общая сумма задолженности Рожковой Т.Ю. составляет 1504138 рублей, из которых 1147138 рублей – за достройку дома, 357000 рублей – за увеличение площади жилого помещения.

При таком положении, удовлетворение исковых требований в указанной части повлечет нарушение прав и законных интересов сторон договора участия в долевом строительстве, каждый из которых полагает условия договора исполненными не в полном объеме.

Кроме того, исковые требования об обязании ответчиков совершить определенные действия не направлены на реальную защиту нарушенных прав истца АО «Газпромбанк».

Как усматривается из материалов дела, по состоянию на 18 октября 2016 года в процессе исполнительного производства с поручителя Барашкова В.А. было взыскано 1513487,60 рублей в счет погашения задолженности Рожковой Т.Ю. по кредитному договору, итого общая сумма невыплаченной задолженности составила 2278365,55 рублей (3791853,15 - 1513487,60).

Суд приходит к выводу о том, что истец АО «Газпромбанк» праве ставить вопрос об обращении взыскания на спорную квартиру, при этом исходит из того, что в настоящий момент квартира по данным кадастрового паспорта представляет собой объект недвижимого имущества со следующими характеристиками: площадь 152,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер №, расположена по адресу: <адрес>.

Учитывая, что ответчиком Рожковой Т.Ю. не исполняются обязательства, обеспеченные залогом, кредитная задолженность не погашается, допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является значительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, суд приходит к выводу, что в целях удовлетворения требований по кредитному договору № от 22 октября 2008 года надлежит обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру площадью 152,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер №, расположенную по адресу: <адрес>, при этом исходит из отчета об оценке № 68/01-2017 от 26 января 2017 года, согласно которому рыночная стоимость заложенного имущества составляет 6910100 рублей.

Представленный истцом отчет об оценке № 100-07/2016 от 12 июля 2016 года, в соответствии с которым рыночная стоимость квартиры составляет 6790000 рублей, изготовлен без визуального обследования оцениваемого объекта, потому представляется суду менее объективным.

Устанавливая начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд учитывает условия кредитного договора, положения пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и определяет начальную продажную цену имущества в размере 5528080 рублей (6910100 рублей x 80%).

Предмет залога подлежит реализации с публичных торгов.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В этой связи, с ответчика Рожковой Т.Ю. подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 6000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АО «Газпромбанк» удовлетворить в части.

В целях удовлетворения требований по кредитному договору № от 22 октября 2008 года обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру площадью 152,6 кв.м., кадастровый (или условный) номер №, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5528080 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Рожковой Т.Ю. в пользу АО «Газпромбанк» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2017 года.

Судья: