Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-264/2020 (2-5142/2019;) ~ М-4081/2019 от 13.11.2019

дело № 2-264/20

26RS0002-01-2019-006732-50

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июня 2020 года г. Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Савиной О.В.;

при секретаре судебного заседания Кудлай М.Ю.;

с участием представителя истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску Саркисян А.В., действующего по доверенности Сафарян Э.Г.;

ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску Хубиева Д.Р.;

представителя ответчика по первоначальному иску истца по встречному иску Хубиева Д.Р., действующего по ордеру № 170206, удостоверению № 3897 и по доверенности Красова Д.В.;

представителя третьего лица Кидакоева Х.М., действующего по ордеру № 149502, удостоверению № 3844 и по доверенности Еремченко Н.Д.;

представителя третьего лица Кидакоева Х.М., действующего по доверенности Кидакоева С.Х.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению Саркисян Артура Владиковича к Хубиевой Махерхан Чагбановне, Хубиеву Динисламу Руслановичу об обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному исковому заявлению Хубиева Динислама Руслановича к Саркисян Артуру Владиковичу о признании договора о залоге незаключенным,

установил:

Саркисян А.В. обратился в суд с иском, (впоследствии с уточненным) к Хубиевой М.Ч., Хубиеву Д.Р. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Исковые требования мотивированы тем, что 22.09.2017 года Саркисян А.В. передал ответчику Хубиеву Д.Р. денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

В соответствии с договором Саркисян А.В. передает ответчику Хубиеву Д.Р. заем в указанной сумме, а ответчик Хубиев Д.Р. обязуется вернуть указанную сумму до 22.07.2018 года.

Однако ответчик Хубиев Д.Р. свои обязательства по договору займа не исполнил.

За пользованием займом установлены проценты в размере 5% ежемесячно, что составляет 75 000 рублей в месяц, на день возврата денежных средств, то есть 22.07.2018 г. общая сумма основного займа и процентов составляет 2 250 000 рублей.

16.04.2019 года Ленинским районным судом Ставропольского края по делу № 2-1834/2019 по исковому заявлению Саркисян А.В. к Хубиеву Д.Р. о взыскании денежных средств по договору займа было вынесено решение, которым исковые требования удовлетворены.

С ответчика Хубиева Д.Р. в пользу истца Саркисян А.В. взыскана сумма долга по договору займа от 22.09.2017 г. в размере 1 500 000 рублей, проценты за пользование займом за период с 22.09.2017 г. по 22.01.2019 г. в размере 1 200 000 рублей, проценты за пользование займом с 23.01.2019 г. по день фактического исполнения решения суда в размере 75 000 рублей ежемесячно, сумма расходов по уплате государственной пошлины в размере 21 700 рублей.

Также 22 сентября 2017 года между ответчиком Хубиевой М.Ч. и истцом Саркисян А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому ответчик Хубиева М.Ч. обязалась передать в собственность истцу жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, а также земельный участок площадью 518 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, а истец Саркисян А.В. обязался принять данные объекты недвижимости и оплатить 1 500 000 рублей.

04 октября 2017 года вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован, и истец Саркисян А.В. стал собственником указанного в договоре имущества.

03 сентября 2018 года истец Саркисян А.В. в упрощенном порядке зарегистрировал за собой право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, поставленный на кадастровый учет 16.12.2011.

20 сентября 2018 года ответчик Хубиева М.Ч. обратилась в Ленинский районный суд города Ставрополя с заявлением о признании сделки купли-продажи от 22.09.2017 года недействительной и применении последствий недействительности сделки.

12 февраля 2019 года решением Ленинского районного суда города Ставрополя по делу № 2-261/2019 в удовлетворении исковых требований ответчика Хубиевой М.Ч. к Саркисян А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 г., отказано.

26 июня 2019 года апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда вышеуказанное решение от 12.02.2019 года было отменено. Принято новое решение, которым исковые требования ответчика Хубиевой М.Ч. к Саркисян А.В. о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворены в части. Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 г., заключенный между ответчиком Хубиевой М.Ч. и истцом Саркисян А.В., признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки.

Согласно апелляционному определению Ставропольского краевого суда от 26.06.2019 г, собранные по делу доказательства и установленные обстоятельства однозначно свидетельствуют о том, что воля сторон при заключении договора купли-продажи от 22.09.2017 года была направлена не на куплю-продажу, а на заключение договора залога в обеспечение договора займа. Данный вывод подтверждается содержанием обеих расписок по договору займа, в которых оговариваются условия договора залога, а также тем обстоятельством, что фактически недвижимое имущество Саркисяну А.В. не передавалось и все эти договоры были заключены в один день на одну и ту же сумму. Изложенное влечет недействительность договора купли-продажи ввиду его притворности, что также согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 4 декабря 2018 г. № 19-КГ18-41.

Жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, а также земельный участок площадью 518 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, признаны залоговым имуществом, обеспечивающим надлежащее исполнение обязательств по договору денежного займа от 22.09.2017 года.

По состоянию на 07.11.2019 года денежные средства ответчиком Хубиевым Д.Р. истцу Саркисян А.В. не выплачены.

Кадастровая стоимость жилого дома (кадастровый номер <номер обезличен>) составляет 101643,76 руб., кадастровая стоимость земельного участка (кадастровый номер <номер обезличен>) составляет 1 136 611,14 рублей.

Соглашения между сторонами о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отсутствуют.

Просит суд признать залоговым имуществом незавершенный строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., кадастровый номер 26:12:030815:266, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, обратить взыскание в пользу Саркисян А.В. на заложенное по договору залога имущество жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, земельный участок плоащдью 518 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, незавершенный строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен> расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества согласно ч. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также взыскать с Хубиевой М.Ч., Хубиева Д.Р. в пользу Саркисян А.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Ответчик Хубиев Д.Р. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Саркисян А.В. о признании договора о залоге незаключенным.

Указывает, что истец обращаясь с настоящим исковым заявлением ссылается на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам от 26.09.2019 года, сделав вывод, что жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, а также земельный участок площадью 518 кв.м., кадастровый номер 26:12:030815:62, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, признан залоговым имуществом, обеспечивающим надлежащее исполнение обязательств по договору денежного займа от 22.09.2017 года, который является поспешным и неверным.

Из текста апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам от 26.09.2019 года следует, «вышеуказанные обстоятельства однозначно свидетельствуют о том, что воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена не на куплю-продажу, а на заключение договора залога в обеспечение договора займа», при этом следует отметить, что судом жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, а также земельный участок площадью 518 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен> расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>, залоговым имуществом не признавался. Исходя из буквального понимания текста апелляционного определения следует, что суд сделал вывод о наличии воли сторон на заключении договора залога в обеспечении договора займа.

Таким образом, в силу положений абз. 2 ч. 4 ст. 334 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сложившиеся правоотношения между истцом по первоначальному иску Саркисян А. В. и ответчиком Хубиевым Д.Р., регулируются двумя федеральными законами, причем налицо различие в определении существенных условий договора залога недвижимости указанных в ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при этом к настоящим правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком, при определении их существенных условий, в силу указанных законов должен применяться ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Просит суд признать договор о залоге дома по ул. Баумана, <номер обезличен>, г. Ставрополя, между Хубиевым Динисламом Руслановичем и Саркисян Артуром Владиковичем, по расписке Хубиева Д. Р. от 22.09.2017 года, незаключенным.

Истец по первоначальному иску ответчик по встречному иску Саркисян А.В., извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по первоначальному иску ответчика по встречному иску Саркисян А.В., действующий по доверенности Сафарян Э.Г., в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик по первоначальному иску истец по встречному иску Хубиев Д.Р. и его представитель Красов Д.В., в судебном заседании уточненные исковые требования не признали, представили письменные возражения, в которых просили суд в удовлетворении отказать в полном объеме. Полный текст письменных возражений приобщен к материалам дела. Встречные исковые требования поддержали и просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Ответчик Хубиева М.Ч., извещенная надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо Кидакоев Х.М., извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явился, уважительных причин своей не явки суду не представил.

Представитель третьего лица Кидакоева Х.М., действующий по ордеру и по доверенности Еремченко Н.Д., в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просил суд отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Кидакоева Х.М., действующий по доверенности Кидакоев С.Х., в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал и просил суд удовлетворить их в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просил суд отказать в полном объеме.

Третье лицо Золин С.В., извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, уважительных причин своей не явки суду не представил.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, уважительных причин своей не явки суду не представил.

Суд с учетом положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихмя лиц.

Суд, выслушав мнение лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 16 апреля 2019 года исковые требования Саркисян А.В. к Хубиеву Д.Р. о взыскании денежных средств по договору займа, удовлетворены.

Суд взыскал с Хубиева Д.Р. в пользу Саркисян А.В. сумму долга по договору займа от 22.09.2017 года в размере 1500000 рублей, проценты за пользование займом за период с 22.09.2017 года по 22.01.2019 года в размере 1200000 рублей, проценты за пользование займом с 23.01.2019 года по день фактического исполнения решения суда в размере 75000 рублей ежемесячно, расходы по оплате государственной пошлины в 21700 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 ноября 2019 года решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 16.04.2019 года оставлено без изменения.

Также 22 сентября 2017 года между Хубиевой М.Ч. и Саркисян А.В. заключен договор купли – продажи жилого дома с земельным участком, расположенные по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>

Согласно п. 2.1 договора купли – продажи, цена договора объектов недвижимости имущества, указанных в пунктах 1.2.1, 1.2.3, составляет 1500000 рублей.

Указанный договор купли –продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК 04.10.2017 года.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 12 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований Хубиевой М.Ч. к Саркисян А.В. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 года заключенного между Хубиевой М.Ч. и Саркисян А.В. и применении последствий недействительности сделки, отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебном коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 июня 2019 года решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 12 февраля 2019 года отменено. Принято новое решение, которым исковые требования Хубиевой М.Ч. к Саркисян А.В. о признании сделки купли – продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворены в части.

Суд признал недействительным договор купли – продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 года, заключенный между Хубиевой М.Ч. и Саркисян А.В. Применил последствия недействительности сделки. Прекратил право собственности Саркисян А.В. на объекты недвижимости, а именно жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А., инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен> незавершенный строительством объект – жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен> расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>; земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>. Восстановил право собственности Хубиевой М.Ч. на жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А., инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>; земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26.06.2019 года установлено, что воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена не на куплю – продажу, а на заключение договора залога в обеспечение договора займа. Данный вывод подтверждается содержанием обеих расписок по договору займа, в которых оговариваются условия договора залога, а также тем обстоятельством, что фактически недвижимое имущество Саркисяну А.В. не передавалось и все эти договоры были заключены в один день на одну и ту же сумму. Изложенное влечет недействительность договора купли – продажи ввиду его притворности, что также согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 04 декабря 2018 года № 19-КГ 18-41.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из расписки от 22.09.2017 года представленной истцом Саркисян А.В., ответчик Хубиев Д.Р. 22.09.2017 года взял взаймы, у Саркисян А.В. денежные средства в сумме 1500 000 рублей, которые обязался вернуть заимодавцу 22.09.2018 года.

Таким образом, между Саркисян А.В. и Хубиевым Д.Р. сложились правоотношения кредитора и заемщика и достигнуто согласие по всем существенным условиям договора займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ответчик Хубиева М.Ч. не являлась стороной договора займа, заключенного между Саркисян А.В. и Хубиевым Д.Р., каких либо обязательств по возврату денежных средств Саркисян А.В., либо предоставления иного имущественного возмещения на себя не брала, в правоотношения по договору займа с Саркисяном В.А. не вступала, что и подтверждается содержанием самой расписки Хубиева Д.Р.

Указанное обстоятельство, также в полной мере подтверждается решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 16 апреля 2019 года, вступившим в законную силу, согласно которого с Хубиева Д.Р. судом взыскана сумма основного долга по договору займа от 22.09.2017 года, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. При этом в качестве ответчика по настоящему гражданскому делу являлся лишь Хубиев Д.Р. К Хубиевой М.Ч., Саркисян А.В. какие - либо имущественные требования не предъявлял, о привлечении ее в качестве соответчика, не ходатайствовал, о наличии возникшего между ним, Хубиевым Д.Р., Хубиевой М.Ч. правоотношения по договору займа, а также возникшего залогового правоотношения, вопрос не ставил, в связи с чем суд полагает, что Саркисян А.В. было достоверно известно об отсутствии каких-либо обязательств перед ним Хубиевой М.Ч.

Суд при вынесении решения суда о взыскании денежных средств с Хубиева Д.Р. в пользу Саркисян А.В. от 16.04.2019 года правильно квалифицировал действия сторон, как договор займа.

Таким образом, выгодоприобретателем по договору займа, являлся лишь Хубиев Д.Р., при этом ни в долговой расписке, ни в решении суда, не содержится сведений, которые с достоверностью позволили бы сделать вывод о том, что Хубиев Д.Р., заключая договор займа, и обещая переоформить в случае невозможности исполнить основное обязательство по возврату денежных средств домовладение по ул. Баумана 57 г. Ставрополя на имя Саркисян А. В., действовал по поручению и от имени Хубиевой М.Ч.

При указанных обстоятельствах, обязательства, принятые Хубиевым А.В. перед Саркисян А.В. по расписке не свидетельствуют о каком - либо трехстороннем соглашении, в котором участвовала бы собственник недвижимости ответчик Хубиева М.Ч.

В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ, лишь собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании вышеизложенных обстоятельств и представленных суду доказательств, невозможно сделать вывод о том, что у Хубиевой М.Ч. возникли перед Саркисян А.В. обязательства по передаче принадлежащей ей на праве собственности недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Согласно ч.3 ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Согласно п.1 ч.1 ст. 339.1 ГК РФ, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

Исходя из вышеуказанных норм права следует, что залоговые отношения возникают исключительно на основании заключенного между сторонами договора залога. Если предметом договора залога является объект недвижимости, то такой договор подлежит еще и государственной регистрации.

Между Саркисян А.В. и Хубиевой М.Ч., Хубиевым Д.Р. договор залога недвижимого имущества в отношении жилого дома, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, 57, не заключался и не регистрировался.

Ссылка истца на расписку по договору займа от 22.09.2017г., в которой «оговариваются условия договора залога», несостоятельна, так как договор и расписка не заменяют друг друга.

Договор подтверждает, что между сторонами существует обязательство, а расписка удостоверяет, что указанное в договоре обязательство выполнено полностью или частично.

В соглашении между Хубиевым Д.Р. и Саркисян А.В. о залоге недвижимости, содержащийся в расписке о залоге дома по ул. Баумана <номер обезличен> г. Ставрополя, стороны не указали ни одной из оценок заложенного объекта недвижимости.

Согласно правоустанавливающим документам, по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен> располагаются три различные объекта недвижимости, а именно: жилой дом, недостроенный объект и земельный участок.

При этом определить из смысла представленной расписки, какой из них является предметом залога, не представляется возможным.

Более того, несоблюдение формы договора залога объекта
недвижимости (письменная форма, подлежащая государственной регистрации), само по себе влечет недействительность такого договора.

Согласно ч. 1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч.1 ст. 341 ГК РФ, права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Поскольку условия договора по расписке от 22.09.2017 года не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны о предмете залога, а также при оценке предмета или предметов залога, договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки), по расписке подписанной лишь Хубиевым Д.Р., является незаключенным.

Согласно выписки из ЕГРН от 11.03.2020 года, в собственности Хубиевой М.Ч. находится земельный участок, по адресу: г. Ставрополь, ул. Баумана, <номер обезличен> и расположенный на нем жилой дом, площадью 31, 3 кв. м., иного недвижимого имущества, в том числе иных жилых помещений в собственности Хубиевой М.Ч. не имеется.

Кроме того, в соответствии со ст. 446 ГПК РФ, на жилое помещение, и земельный участок, на котором расположено указанное жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, является имуществом, на которое не может быть обращено взыскание.

Как следует из ответа заместителя руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 25.03.2020 года исх. № 08/19-2947, Хубиева М.Ч. в приватизации муниципального жилищного фонда участия не принимала.

В соответствии с ответом заместителя руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя от 10.04.2020 года исх. № 08/18-3611, Хубиева М.Ч. жилых помещений из жилищного фонда Ставропольского края и г. Ставрополя по договорам социального найма не получала.

Таким образом, спорное имущество, в том числе жилое помещение, которое истец Саркисян А.В. пытается признать залоговым, является единственным пригодным для проживания жильем, принадлежащем Хубиевой М.Ч.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Саркисян А.В. о признании залоговым имуществом незавершенный строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, д. <номер обезличен>.

Учитывая, что договор залога между Хубиевой М.Ч., Хубиевым Д.Р. и Саркисян А.В. не является заключенным, признать залоговым имуществом и обратить взыскание на единственное пригодное для проживания жилье невозможно в силу закона.

В силу положений ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, являются производными от требований о признании залоговым имуществом, обращении взыскания на заложенное по договору залога имущество, которые судом отклонены, правовых оснований для их удовлетворения также не имеется.

Встречные исковые требования Хубиева Д.Р. суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец Саркисян А.В. передал ответчику Хубиеву Д.Р., денежные средства в сумме 1500 000 рублей, которые согласно расписки обязался вернуть с процентами до 22 июля 2018 года.

Также в расписке имеется запись о том, что Хубиев Д.Р. переоформит дом, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Баумана, <номер обезличен> в случае несвоевременного возврата денежных средств, а также указано, что просит 2-3 месяца на реализацию дома по ул. Баумана, 57, а в случае не своевременной продажи дома по ул. Баумана, <номер обезличен> реализации, разрешить производить продажу Саркисян А.В. на свое усмотрение.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 16 апреля 2019 года исковые требования Саркисян А.В. к Хубиеву Д.Р. о взыскании денежных средств по договору займа, удовлетворены.

Суд взыскал с Хубиева Д.Р. в пользу Саркисян А.В. сумму долга по договору займа от 22.09.2017 года в размере 1500000 рублей, проценты за пользование займом за период с 22.09.2017 года по 22.01.2019 года в размере 1200000 рублей, проценты за пользование займом с 23.01.2019 года по день фактического исполнения решения суда в размере 75000 рублей ежемесячно, расходы по оплате государственной пошлины в 21700 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 ноября 2019 года решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 16.04.2019 года оставлено без изменения.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 12 февраля 2019 года в удовлетворении исковых требований Хубиевой М.Ч. к Саркисян А.В. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 года заключенного между Хубиевой М.Ч. и Саркисян А.В. и применении последствий недействительности сделки, отказано в полном объеме.

Апелляционным определением судебном коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 июня 2019 года решение Ленинского районного суда города Ставрополя от 12 февраля 2019 года отменено. Принято новое решение, которым исковые требования Хубиевой М.Ч. к Саркисян А.В. о признании сделки купли – продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки, удовлетворены в части.

Суд признал недействительным договор купли – продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 года, заключенный между Хубиевой М.Ч. и Саркисян А.В. Применил последствия недействительности сделки. Прекратил право собственности Саркисян А.В. на объекты недвижимости, а именно жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен> литер А., инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен> незавершенный строительством объект – жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>; земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>. Восстановил право собственности Хубиевой М.Ч. на жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А., инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, <номер обезличен>; земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, 57.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26.06.2019 года установлено, что воля сторон при заключении договора купли-продажи была направлена не на куплю – продажу, а на заключение договора залога в обеспечение договора займа. Данный вывод подтверждается содержанием обеих расписок по договору займа, в которых оговариваются условия договора залога, а также тем обстоятельством, что фактически недвижимое имущество Саркисяну А.В. не передавалось и все эти договоры были заключены в один день на одну и ту же сумму. Изложенное влечет недействительность договора купли – продажи ввиду его притворности, что также согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 04 декабря 2018 года № 19-КГ 18-41.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из буквального понимания текста апелляционного определения следует, что суд апелляционной инстанции сделал вывод о наличии воли сторон на заключении договора залога в обеспечении договора займа.

В абз. 2 ч. 4 ст. 334 ГК РФ закреплено правило о приоритете ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку в силу указанной нормы закона к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102 ФЗ от 16.07.1998 года, раскрывается понятие ипотеки. Как следует из указанной нормы закона, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Таким образом, Гражданским кодексом и специальным федеральным законом относительно залога недвижимости установлены некоторые разграничения регулирования предмета залога недвижимости.

Сущность ипотеки (залога недвижимости) также заключается в том, что залогодержатель как кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому липу запрещена законом (ст.336 ГК РФ).

По договору об ипотеке может быть заложено любое недвижимое имущество, перечисленное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома и гаражи; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В силу статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Существенные условия договора о залоге указаны также в пункте 43 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996.

Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 339 ГК РФ, пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Как следует из разъяснений, содержащихся в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в ГК РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки путем внесения соответствующей записи об ограничении права в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Таким образом, в силу положений абз. 2 ч. 4 ст. 334 ГК РФ, ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сложившиеся правоотношения между Саркисян А.В. и Хубиевым Д.Р., регулируются двумя федеральными законами, причем налицо различие в определении существенных условий договора залога недвижимости указанных в ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с приведенным нормативным положением, гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 161 ГКРФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке, сам предмет и оценка предмета залога является существенным условием договора о залоге, по которому стороны должны были достичь соглашения.

В соглашении между Саркисян А.В. и Хубиевым Д.Р. о залоге недвижимости, содержащийся в расписке о залоге дома по ул. Баумана <номер обезличен> г. Ставрополя, стороны не указали ни одной из оценок заложенного объекта недвижимости.

Кроме того, согласно правоустанавливающим документам, по данному адресу располагаются три различные объекта недвижимости, а именно: жилой дом, недостроенный объект и земельный участок.

При этом определить из смысла расписки от 22.09.2017 года, какой из этих объектов недвижимости является предметом залога, не представляется возможным, в связи с чем не определен и предмет залога.

Поскольку условия договора по расписке от 22.09.2017 года не позволяют определить, какого соглашения достигли стороны о предмете залога, а также при оценке предмета или предметов залога, договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки), является незаключенным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Хубиева Д.Р. к Саркисян А.В. о признании договора о залоге дома по ул. Баумана, 57 г. Ставрополя, заключенного между Хубиевым Д.Р. и Саркисян А.В. по расписке Хубиева Д.Р. от 22.09.2017 года, незаключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Саркисян Артура Владиковича к Хубиевой Махерхан Чагбановне, Хубиеву Динисламу Руслановичу о признании залоговым имуществом незавершенный строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пер. Баумана, д<номер обезличен>, обращении взыскания в пользу истца на заложенное по договору залога имущество жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв.номер 1412, этажность 1, земельный участок площадью 518 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, незавершенный строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пер. Баумана, д.<номер обезличен>. – отказать.

Встречные исковые требования Хубиева Динислама Руслановича к Саркисян Артуру Владиковичу о признании договора залога дома по ул. Баума <номер обезличен> г. Ставрополя между Хубиевым Динисламом Руслановичем и
Саркисян Артуром Владиковичем по расписке Хубиева Д.Р. от 22.09.2017
года незаключенным, - удовлетворить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя, Ставропольского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25 июня 2020 года

Судья О.В. Савина