Решение по делу № 3а-489/2019 от 30.04.2019

Дело № 3а-489/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж                                                                                        13 июня 2019 года

Воронежский областной суд в составе председательствующего судьи Лесничевской Е.В.,

при секретаре Высоцкой Е.А.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО4,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области по доверенности Дубковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению

закрытого акционерного общества «Агрофирма Апротек-Подгоренская» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в суд с административным иском, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и обязать Комиссию повторно рассмотреть заявление ЗАО «Агрофирма Апротек-Подгоренская»от ДД.ММ.ГГГГ В обоснование заявленных исковых требований административный истец указывает, что ему на праве собственности принадлежат десять земельных участков из земель сельхозназначения, находящихся в <адрес>.

В отношении данных земельных участков установлена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Административный истец, как собственник земельных участков, уплачивающий земельный налог, исходя из их кадастровой стоимости, полагает, что установленная в ходе проведения массовой государственной оценки кадастровая стоимость участков значительно превышает их рыночную стоимость на дату оценки. По заказу административного истца независимым оценщиком подготовлен отчет о рыночной стоимости участков. ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратился в Комиссию при Управлении Росреестра по Воронежской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков. Решением Комиссии от 24.01.2019 г. № 42 заявление было отклонено. Административный истец считает решение незаконным, поскольку представленный в комиссию отчет соответствует требованиям действующего законодательства, содержит оценщиком дано обоснование всех примеренных корректировок, проведен подробный анализ рынка.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности ФИО5 просила в иске отказать, полагала, что оспариваемое решение комиссии является законным и обоснованным, в административном иске содержится описание нарушенного права, но отсутствуют какие-либо упоминания о несоответствии действий комиссии действующему законодательству.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания допрошенных в судебном заседании независимого оценщика ФИО6 и свидетеля ФИО7, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу части 1 статьи 219 Кодекса административного производства Российской Федерации если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как следует из представленных суду документов, ЗАО «Агрофирма Апротек-Подгоренская» является собственником десяти земельных участков (два участка находятся в долевой собственности) из земель сельхозназначения, расположенных в <адрес>.

Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения утверждены постановлением правительства Воронежской области от 31.10.2016 г. № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области».

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена указанным нормативным актом по состоянию на 01 января 2015 года.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Агрофирма Апротек-Подгоренская» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> (далее – комиссия) с целью пересмотра указанных результатов путем установления рыночной стоимости земельных участков.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № заявление ЗАО «Агрофирма Апротек-Подгоренская» отклонено по тем основаниям, что оформление и содержание представленного административным истцом отчета независимого оценщика о рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания решения следует, что основаниями для отклонения заявления общества послужило следующие: оценщиком нарушены требования п. 5 ФСО № 3 – на странице 39 отчета об оценке корректировка на торг определена в размере 20% приведенного диапазона, пояснение не представлено. Обоснование применения верхней границы интервала отсутствует, корректировка не может быть признана обоснованной.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

Согласно пункту 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из представленного административным истцом отчета №, выполненного ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эстим-Такс», оценка земельных участков проводилась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель сельхозназначения в Воронежской области, установленная независимым оценщиком рыночная стоимость земельных участков на указанную дату отличается от кадастровой стоимости менее чем на тридцать процентов.

Согласно п. 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Представленный административным истцом отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности, описание объектов оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающим количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода, изложен расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества путем сравнительного подхода (методом сравнения продаж), оценщиком произведен анализ рынка объектов недвижимого имущества, выявлены наиболее схожие объекты-аналоги. В разделе 12.2 отчета приведено обоснование выбора оценщиком сравнительного подхода к оценке объектов и аргументированный отказ от использования иных подходов (затратного и доходного). В отчете имеется полное описание объектов оценки и объектов-аналогов со всеми характеристиками, с указанием перечня использованных при проведении оценки данных и источников их получения, проанализирован рынок объектов оценки, в результате чего, оценщик пришел к выводу, что рынок является неактивным, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (раздел 11 отчета).

В таблице на стр. 39 отчета указана дополнительная корректировка на уторговывание в размере 20%. Применение данной корректировки оценщик мотивирует анализом текущей ситуации на рынке недвижимости, информацией, полученной от сотрудников агентств недвижимости. Корректировка связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка, при этом, чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг, но в большинстве случаев она не превышает 25%.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО6 выводы, содержащиеся в отчете об оценке, подтвердил и пояснил, что для расчета им было выбрано значение корректировки из расширенного интервала согласно Справочнику оценщика недвижимости, интервал составляет от 8% до 20%. Одним из основных факторов рынка являет торг, который предполагает от 10% до 30% снижения стоимости, из выбранных им 28 объектов-аналогов только четыре не предполагали торг, так как эти сведения были получены из Росреестра. Выбранная им корректировка попадает как в активный, так и в неактивный рынок, активность рынка является одним из основных факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости.

Судом по ходатайству представителя административного истца в качестве свидетеля допрошен оценщик-эксперт ООО «Научно-практический центр «ПроАльянс», старший научный сотрудник ГНУ НИИЭОАПК ЦЧР РФ ФИО7, который суду пояснил, что в проанализированном им отчете оценщиком корректировка на торг выбрана верно. Выбирая конкретное значение корректирующего коэффициента, следует учитывать особенности рынка, конкретные условия расположения объекта и характер различия объекта оценки и объекта-аналога. Во всех случаях выбор конкретного значения корректирующего коэффициента осуществляется из расширенного диапазона с учетом содержательного анализа ситуации. В отчете об оценке приведен анализ рынка и на странице 31 говорится, что наиболее привлекательные сельскохозяйственные земли располагаются вблизи областного центра или рядом с современными элеваторными и складскими комплексами, позволяющими снизить затраты на транспортировку сельскохозяйственной продукции. Также наибольшей удельной ценой обладают малые земельные участки, предлагаемые для пользования малых фермерских организаций и физических лиц. Значение корректирующего коэффициента из расширенного диапазона выбирается с учетом характеристик объекта оценки. В данном случае объектами оценки являются земельные участки, у которых площадь от 100 га и выше, есть даже больше 1000 га, земельные участки расположены в Подгоренском районе в значительном удалении от областного центра. Ликвидность – свойство актива продаваться на рынке – здесь будет понижена, чем меньше будет ликвидность объекта, тем выше скидка на торг. Оценщик учел конкретные параметры земельных участков и принял обоснованное решение применить максимально допустимое значение из справочника оценщика ФИО8

У суда не имеется оснований не доверять показаниям указанных лиц, поскольку они предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний и не заинтересованы в исходе дела. Доказательств опровергающих их пояснения в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения органа, организации наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным, если суд признает его не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов

лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Давая оценку исследованным в судебном заседании доказательствам, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке не противоречит п. 5 ФСО №, отклонение комиссией заявления ЗАО «Агрофирма Апротек-Подгоренская» об установлении в отношении спорных земельных участков кадастровой стоимости равной рыночной по указанным основаниям нарушает право административного истца как собственника земельных участков на пересмотр кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение комиссии нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, рассмотрение вопроса об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости объектов недвижимости подлежит направлению на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Агрофирма Апротек-Подгоренская» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области от 24 января 2019 года № 42 удовлетворить.

Решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области от 24 января 2019 года № 42 об отклонении заявления закрытого акционерного общества «Агрофирма Апротек-Подгоренская» об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости признать незаконным и обязать комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

    Председательствующий                                          Е.В. Лесничевская

    Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ