Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-42/2014 (2-1017/2013;) ~ М-1052/2013 от 05.12.2013

Дело № 2-42/2014 г.                        РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калач                                                                                                              15 мая 2014 года.

        Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

        Председательствующего Гиренко А.Л.

        при секретаре Тимошиловой Т.И.

        с участием истца Огаркова В.В.

        представителя истца Крикуновой А.М.

        представителей ответчика ООО «Калач-Агро-Инвест» - Медведева Д.В.

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Огаркова Виктора Владимировича к ООО «Калач-АГРО-Инвест» о признании недействительным договора аренды земельного участка, и возложении обязанности произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашения регистрационной записи о регистрации договора аренды.

УСТАНОВИЛ:

Огарков В.В. обратился в суд с иском, в котором просит признать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — № недействительным (ничтожным);

Признать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — № незаключенным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора — ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора—ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №.

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №

В обоснование своих требований истец указал на следующее, что он является долевым собственником земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, что подтверждается выпиской из ЕГРП. ДД.ММ.ГГГГ. из выписки из ЕГРП ему стало известно, что между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Калач — Агро — Инвест» в ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №), что подтверждается выпиской из ЕГРП. Он выдал доверенность, которой уполномочил ФИО1 представлять его интересы как собственника земельной доли. В частности, он поручил им:

выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей ему доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности;

подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка;

подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права;

подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт.

ДД.ММ.ГГГГ. из выписки из ЕГРП ему стало известно, что между ним и обществом с ограниченной ответственностью «Калач— Агро — Инвест» в ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды его доли в праве общей долевой собственности в отношении вышеуказанного земельного участка. За ДД.ММ.ГГГГ ответчик арендную плату за пользование землей не выдал. Ознакомившись с текстом договора аренды земельного участка, он изучил его и пришел к выводу, что он заключён с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот землей сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности. Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имущество». Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом» (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников.

Решением участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Вопреки вышеприведенным законам, ФИО1 заключила договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях которые фактически определила самостоятельно, незаконно осуществляя право распоряжения на вновь созданный земельный участок, хотя право в отношении него в доверенности у нее отсутствует.

В тексте доверенности условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны. Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права» долевой собственности на него участники общей долевой собственности должны или могли бы определить арендатора и условия договора аренды, или выдать доверенность лицу в отношении вновь сформированного участка с кадастровым номером № с перечнем прав и обязанностей для дальнейшей работы в отношении данного земельного участка.

До настоящего времени участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № не определены условия передачи земельного участка в аренду и не выдана доверенность, определяющая лиц наделенных такими правами и обязанностями.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из пункта 53 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В силу части 2статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В пункте 56 вышеуказанного постановления разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В судебном заседании истец Огарков В.В. исковые требования поддержал и суду показал, что у него две доли, одна принадлежала ему, вторая перешла ему от отца по наследству. У него был договор с ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Калач Агро-Инвест». Другая земельная доля находится в аренде у Мирошникова. Выписку с ЕГРП он получил в апреле. Ему давались документы, вернее пустые бланки он в них расписывался. Он расписывался на чистых бланках, в заполненных бланках он не расписывался, подписи в бланках не его.

Представитель истца Крикунова А.М. суду пояснила, что исковые требования его доверителя поддерживает в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчиком не предоставлено ни одного документа надлежащего исполнения по договору, а именно выплаты арендной платы по договору. В реестре по выдаче арендной платы подпись выполнена не Огарковым В.В., однако ответчик утверждает, что могли получать арендную плату иные лица. Ответчик не представил доверенности на получение арендной платы иными лицами. Ссылка ответчика на то, что доверенности хранятся в течение 3лет, не уместна, так как за последние три года также не представлены доверенности, соответственно выдавали арендную плату неизвестным лицам. Договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен не лично Огарковым В.В., а Яловой, он о нем ничего не знал и не мог догадываться, также Огарков В.В. не мог знать об условиях и предмете данного договора. В соглашении о зачете однородных требований и в заявлении дата ДД.ММ.ГГГГ стоит рукописным почерком не Огарковым, как установила экспертиза, соответственно срок исковой давности исчислять от этой даты будет не целесообразно. Также заявляю о подложности доказательств, а именно расходного кассового ордера № от ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд исключить данный расходный кассовый ордер из числа доказательств. Яловая нарушила нормы Гражданского Кодекса, а также нормы ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно ст.14 ФЗ, ст.246 ГК РФ. Она заключила договор на условиях, которые фактически определила самостоятельно, действовала в интересах ООО «Калач Агро- Инвест», так как она является сотрудником ООО «Калач Агро- Инвест». Срок исковой давности применяется 3 года по ст.196 ГК РФ по ст.200 ГК РФ с момента, когда Огарков В.В. узнал о нарушении своего права, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, когда получил выписку из ЕГРП. Хотя экспертиза и установила, что подпись выполнена Огарковым В.В. на соглашении и на заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, но Огарков В.В. утверждает, что он так не расписывается. Все отношения были доверительные.

Представитель ответчика ООО «Калач Агро Инвест» Медведев Д.В. исковые требования не признал в своем отзыве указал на следующее, что Огарков В.В. обратился в Калачеевский районный суд с иском к ООО «Калач-Агро-Инвест» о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного в отношении участка с кадастровым номером: № недействительным, незаключенным и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В последствие Истец уточнил исковые требования, отказался от части требований и просит суд, признать договор аренды земельного участка незаключенным и погашение регистрационной записи об аренде земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕЕРП). Ответчик не согласен с иском, считает его необоснованным и незаконным по следующим основаниям: Истечение срока исковой давности в отношении требования истца о признании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей незаключенным. Информация правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении) предоставляется непосредственно в территориальных органах Росрегистрации, исполняющих государственную функцию посредством размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользований (в том числе в сети Интернет). В соответствии с абз.2 пункта 57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, а именно три года.

В соответствии с абз.1 пункта 57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.

Согласно п.2 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 17.07.2009, действовавшей на момент регистрации договора аренды) государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Подобное положение содержится также в Приказе Минюста РФ от 01.07.2002 N 1*84 (ред. от 19.01.2005) "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с п.68 которого: «Если ограничение (обременение) права в соответствии с пунктом 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 28 Закона №122-ФЗ регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации».

При этом в соответствии с п.5 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минюста РФ от 14.09.2006 N 293 (зарегистрировано в Минюсте РФ 14.09.2006 N 8258) информация о порядке исполнения государственной функции предоставляется непосредственно в территориальных органах Росрегистрации, исполняющих государственную функцию; с использованием средств телефонной связи, электронного информирования, вычислительной и электронной техники; посредством размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользований (в том числе в сети Интернет), публикации в средствах массовой информации, издания информационных материалов (брошюр, буклетов и т.д.).

В связи с этим, размещение информации о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (номер регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.) на официальном сайте Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области следует расценивать как надлежащее уведомление Истца в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Поскольку иск предъявлен истцом только в ДД.ММ.ГГГГ трехлетний срок исковой давности уже истек.

Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо (Истец) узнал или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. В подтверждение данного довода следует отметить, что в рамках исполнения Ответчиком своих обязательства по выплате арендной платы, а именно, возмещение земельного налога (согласно п.2.1.2 Договора аренды) Арендодатели (в т.ч. Истец) обращаются в ООО «Калач-Агро-Инвест» с заявлением и подтверждением оплаты земельного налога. Истец получал возмещение земельного налога ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (самые ранние обращения), что подтверждается расходно-кассовыми ордерами № и № (приложение №1).

Просят суд обратить внимание на форму налогового уведомления, которая была утверждена Приказом ФНС РФ от 31.10.2005 N САЭ-3-21/551 "Об утверждении форм налоговых уведомлений" (зарегистрировано в Минюсте РФ 30.11.2005 N 7216), которая содержит строки «кадастровый номер», «местоположение».

Таким образом, ежегодное обращение в ООО «Калач-АГРО-Инвест» для компенсации земельного налога с квитанциями, оплаченными на основании уведомлений, подготовленными ФНС по утвержденной форме, свидетельствует о выполнении Истцом условий конкретного договора, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером №. В случае если Ответчик принял объект аренды, пользовался им и между сторонами отсутствовали разногласия в процессе исполнения договора, основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу указанной нормы права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия между сторонами разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу идентификации земельного участка (предмета).

Кроме того, договором аренды определена площадь земельного участка, кадастровый номер, место его нахождения с указанием точного адреса.

Таким образом, отсутствуют основания для признания договора незаключенным.

Исполнение Истцом условий Договора аренды свидетельствует о согласии с его условиями.

Истец ложно утверждает о том, что до ДД.ММ.ГГГГ (момент получения выписки из ЕГРП) не знал о существовании Договора аренды земельного участка.

Ответчик доказал, что Истец получал возмещение за земельный налог, что является частью арендной платы, то его утверждение о том, что он не получал арендную плату ложно.

Согласно Акту приема-передачи к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Земельный Участок был передан Ответчику, что говорит о начале исполнения Договора аренды.

Кроме того, как следует из материалов дела, Истец выдал доверенность в соответствии с которой, он уполномочил ФИО1 и других представлять его интересы как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, перед третьими лицами. По истечении срока действия доверенности Истец не принимал никаких мер для получения информации о тех действиях, которые совершила ФИО1

В материалах дела не представлено никаких доказательств, подтверждающих факт извещения ФИО1, а также третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность, об ее отмене.

Из указанного анализа следует, что Истец знал или должен был знать о заключенном договоре, начиная с момента выплаты арендной платы. Арендная плата была выплачена ему в сентябре. Следовательно, исполнение договора началось не позднее ДД.ММ.ГГГГ., а срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что иск был подан в ДД.ММ.ГГГГ, с момента начала исполнения Договора аренды до момента подачи иска прошло более трех лет. Таким образом, срок исковой давности является истекшим.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Использование полученного по сделке как средства обогащения. Злоупотребление правом. Истец, действуя недобросовестно и злоупотребляя правом, использует полученные арендные платежи от Ответчика как средство обогащения. Длительное не обращение Истца в суд за признанием договора аренды недействительным и обращение в суд в сроки, за пределами сроком исковой давности с целью получения максимальной выгоды от передачи земли в аренду с последующим расторжением, а также иные обстоятельства указанные Ответчиком указывают в совокупности на злоупотребление правом и являются недопустимыми в силу ст. 10 ГК РФ. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч. 1 ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч. 2 ст. 10 ГК РФ). В этой связи ссылка Истца на допущенные участниками нарушения, как на основание признания недействительным договора арены является согласно ст. 10 ГК РФ очевидным злоупотреблением правом. При таких обстоятельства участники долевой собственности могут иметь интерес намеренно не соблюдать порядок сдачи в аренду участка и, в последствии в случае необходимости, в целях извлечения выгоды оспаривать заключенный ими договор аренды по основаниями нарушения ими же порядка сдачи в аренду участка. Истец не вправе заявлять требования о признании Договора аренды недействительным в целом. Каждый арендодатель по Договору сдает в аренду Ответчику отдельную, самостоятельную долю в праве на земельный участок, то есть в отношении каждого арендодателя установлен отдельный предмет Договора аренды, который не затрагивает прав и интересов других арендодателей по данному договору. При этом каждый из арендодателей получает арендную плату в зависимости от величины доли, вправе выделить свою долю в натуре и расторгнуть договор в отношении своей доли, при этом, не расторгая Договор аренды в целом. В данном случае следует утверждать о нескольких самостоятельных и независимых сделках, соединенных в целях удобства заключения в один Договор аренды. Истец в своем исковом заявлении, не имея на то оснований и полномочий, требует признания Договора аренды недействительным полностью, и прекратить право аренды также и в отношении заинтересованных лиц, не заявлявших такие требования. Иначе говоря, Истец требует у суда предрешить судьбу не принадлежащих им земельных долей, не имея на то соответствующих полномочий и прав. В свою очередь, признание недействительным Договора аренды в отношении лиц, не заявлявших такие требования, является прямым нарушением их прав и интересов. В этой связи, требование Истца является незаконными. Истец не обосновал, в чем выразилось нарушение его прав и интересоввследствие заключения Договора аренды, т.к. подобные нарушения фактически небыли допущены. В поданном исковом заявлении приводятся лишь доводы, свидетельствующие о допущенных формальных нарушения при принятии решения общего собрания участников долевой собственности, явившемся правовым основанием для государственной регистрации договора аренды, однако при этом Истец не указывает, в чем выразилось нарушение его прав или интересов по данному договору. Фактически имело место свободное волеизъявление Истца на сдачу в аренду принадлежавшей ему земельной доли, что, в частности, подтверждается следующими доказательствами: между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор аренды. Согласно условиям, закрепленным в этом договоре, с Истцом был заключен и Договор аренды. Т.е. Истец знал обо всех существенных условиях Договора аренды ещё до его заключения; Истец при подписании предварительного договора выдал нотариально удостоверенную доверенность. В частности, Истец предоставил поверенным полномочия созывать и участвовать в общих собраниях участников долевой собственности, голосовать на собраниях, распоряжаться земельной долей, выделить земельный участок в счет земельной доли, зарегистрировать право собственности на выделенный участок, заключить соглашение об определении долей, сдать выделенный земельный участок в аренду Ответчику, определить условия аренды самостоятельно; Отношения между Истцом и Ответчиком носили длительный характер. Ответчик выполнял свои обязательства по оплате аренды и земельного налога. Никаких претензий об условиях Договора аренды Ответчик от Истца не получал. Таким образом, заключение Договора аренды на заранее согласованных условиях не могло нарушить прав Истца и полностью соответствовало его воле и интересам.

Требование истца основано на доводе о том, что состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ собрание собственников земельного участка приняло решение об условиях договора аренды не существовавшего на тот момент земельного участка с кадастровым номером №, то есть при отсутствии предмета договора аренды.

Однако, по их мнению, при принятии решения необходимо учесть следующие обстоятельства и сложившуюся судебную практику.

В соответствии со статьей 3 ФЗ "О землеустройстве" при предоставлении земельных участков и заключении сделок с землей в обязательном порядке должны проводиться землеустроительные работы. Определение на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, осуществляется в соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре". Аналогичное положение предусмотрено в статье 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки, прошедшие кадастровый учет.

Согласно ст.8 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости", Запись об объекте недвижимости в Реестре объектов недвижимости содержит сведения о вещных правах с указанием: вида права, размера доли в праве, сведений о правообладателях, а также сведения о ранее учтенных земельных участках.

При первичной постановке на кадастровый учёт земельного участка в общей долевой собственности граждан, предоставляется межевое дело на выделяемый земельный участок, в котором содержаться копии правоустанавливающих документов на землю граждан, чьи доли в праве общей долевой собственности включены в данный участок. В Государственном кадастре недвижимости содержаться сведения о таких земельных участках, в том числе указанные выше документы, а именно свидетельства о праве собственности, выданные на основании Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» на каждого из собственников долей в праве общей долевой собственности. Истец в исковом заявлении подтверждает выдачу нотариальной доверенности представителю ФИО1, в т.ч. полномочия на заключение договора аренды выделенного земельного участка (в том числе с множественностью лиц на стороне арендодателя).

Таким образом, в выданной представителю истца доверенности содержится полномочие на заключение договора аренды выделенного земельного участка, а при рассмотрении в совокупности протокола общего собрания, межевого дела и первичных документов истца на землю (свидетельства на право собственности на землю) с необходимостью можно сделать вывод о наличие правомочий ФИО1 на подписание оспариваемого договора аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Сложившиеся между истцом и ответчиком отношения свидетельствует, что именно таким образом и оформлялись спорные земельный участок:

Истец предоставил поверенным полномочия созывать и участвовать в общих собраниях участников долевой собственности, голосовать на собраниях, распоряжаться земельной долей, выделить земельный участок в счет земельной доли, зарегистрироватьправо собственности на выделенный участок, заключить соглашение об определении долей, сдать выделенный земельный участок в аренду Ответчику, определить условияаренды самостоятельно, т.е. стороны определили признаки земельного участка и порядок создания указанной недвижимой вещи в соответствии с требованиями законодательства РФ для последующей регистрации договора аренды в органах государственной регистрации объектов недвижимости;

в подтверждении указанной договоренности Стороны заключили предварительный договор аренды, где повторили обязанность заключить основной договор аренды после государственной регистрации права собственности Истца на земельный участок;

на состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ собрании собственников земельного участка, собственники земельных долей, в том числе Истец, в лице своего представителя, приняли решение об условиях договора аренды будущей недвижимой вещи, а именно земельного участка получившего в последующем кадастровый номер №.

Незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ.

На момент выдачи доверенности Истец обладал правом собственности на земельную долю, которое подтверждалось свидетельством на право собственности на землю, выданное на основании Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Согласно ст. 608 ГК РФ: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченным лицам. Однако из формулировки неясно, что означает "сдавать имущество в аренду" и когда наступает момент сдачи. По смыслу данной статьи, арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

На момент заключения оспариваемого договора аренды, Истец обладал правом в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

С учетом вышеуказанного можно сделать вывод о том, что на состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ собрании собственников земельного участка, собственники земельных долей совместно с представителями арендатора (ООО «Калач-АГРО-Инвест» согласовали условия договора аренды будущей недвижимой вещи, а именно земельного участка с кадастровым номером № и таким образом, договор аренды с множественностью ли на стороне арендодателя от ДД.ММ.ГГГГ., не является недействительным или незаключенным на основании ст.ст. 168 и 608 ГК РФ.

В соответствии с действовавшей на дату проведения общего собрания участников долевой собственности редакции Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.10.2004 N 123-ФЗ, от 21.12.2004 N 172-ФЗ, от 07.03.2005 N 10-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ, от 05.02.2007 N 11-ФЗ) решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Согласно п. 1.2 ст. 14 указанного Закона «решением общего собрания участников долевой собственности определяются:

- местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в аренду;

    -    условия передачи земельного участка в аренду, уставный (складочный) капиталили доверительное управление».

Исходя из содержания данных норм в повестку дня Протокола № общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в пункты 1 и 3 было включено:

- определение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду ООО «Калач-АГРО-Инвест;

    -    определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельныхдолей для передачи таких земельных участков в аренду ООО «Калач-АГРО-Инвест».

Принятое по данным вопросам решение было оформлено надлежащим образом в установленной законом форме - протоколом общего собрания участников общей долевой собственности.

Считаем, что при рассмотрении данного дела следует прибегнуть к толкованию содержания Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приняв во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, что способствует выяснению действительной общей воли участников общего собрания. При этом суду следует принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие заключению договора аренды переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, а также последующее поведение сторон.

Фактически имело место свободное волеизъявление Истца на сдачу в аренду принадлежавшей ему земельной доли. В Протоколе общего собрания участников долевой собственности должным образом определены все условия, на основании которых был заключен Договор аренды. В соответствии со ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Истец при подписании предварительного договора выдал нотариально удостоверенную доверенность. В частности, Истец предоставил поверенным полномочия созывать и участвовать в общих собраниях участников долевой собственности, голосовать на собраниях, распоряжаться земельной долей, выделить земельный участок в счет земельной доли, зарегистрировать право собственности на выделенный участок, заключить соглашение об определении долей, сдать выделенный земельный участок в аренду Ответчику, определить условия аренды самостоятельно. Истец выдал доверенность представителю исходя из намерения предоставить в аренду Ответчику земельный участок, который будет сформирован в будущем, что также подтверждается согласованием условий договора аренды будущей вещи в протоколе общего собрания собственников земельных долей и подписанием Истцом предварительного договора аренды при выдаче нотариально удостоверенной доверенности.

Таким образом, заключение Договора аренды на заранее согласованных условиях полностью соответствовало воле и интересам Истца. Допущение нарушений прав Истца в результате заключения Договоры аренды материалами дела не подтверждается.

Следует принять во внимание сложившиеся у сторон взаимоотношения относительно земельной доли, вошедшей в последующем в земельный участок с кадастровым номером №: заключение предварительного договора аренды; заключение предварительного договора купли-продажи доли и получение Истцом оплаты по нему; выдача доверенности на оформление земельной доли на имя ФИО1; проведение собрания собственников земельных долей и определение условий договора аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей; формирование земельного участка с кадастровым номером № и регистрация договора аренды; расторжение предварительного договора купли-продажи земельной доли и зачет полученных по нему денежных средств в счет уплаты арендатором (Ответчиком) арендной платы по оспариваемому договору аренды. Таким образом, Истец, действуя недобросовестно и злоупотребляя правом, использует полученные арендные платежи от Ответчика как средство обогащения. В этой связи ссылка Истца на допущенные участниками нарушения, как на основание признания недействительным договора арены является согласно ст. 10 ГК РФ очевидным злоупотреблением правом.

Оплата налогов на доходы физических лиц - как часть арендной платы по договору аренды. Пунктом 2.1.2. договора аренды установлено, что Арендатор помимо компенсации земельного налога. Оплачивает и иные налоги и сборы. В связи с тем, что оплата арендной платы производиться в натуральном выражении, Арендатор как налоговый агент обязан начислить и оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% (далее НДФЛ) с полученного арендодателями, в том числе Истцом, дохода в виде арендных платежей.

ООО «Калач-АГРО-Инвест» должным образом выполнил и продолжает выполнять данные обязательства, а именно: в ДД.ММ.ГГГГ выплачено 4 382 рубля, исходя из полученного дохода 33 710,24 рубля (налоговая база: 10 000 рублей оплата по предварительному договору купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ., 20 000 рублей оплата по предварительному договору купли-продажи доли № от ДД.ММ.ГГГГ., а также арендная плата по договору аренды за ДД.ММ.ГГГГ.); в ДД.ММ.ГГГГ выплачено 1001 рубль, исходя из полученного дохода 7695,09 рублей (налоговая база: арендная плата по договору аренды за ДД.ММ.ГГГГ.); в ДД.ММ.ГГГГ выплачено 1001 рубль, исходя из полученного дохода 7695,09 рублей (налоговая база: арендная плата по договору аренды за ДД.ММ.ГГГГ.),

В связи с тем, что сведения о доходах физических лиц и начисленных налогах направляется в МИНФС №9 по Воронежской области в электронном виде посредством специализированных программ, данные сведения подтверждаются: извещениями о получении электронного документа от ДД.ММ.ГГГГ., от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ., а также выписка из Реестра сведений о доходах физических лиц за ДД.ММ.ГГГГ.,ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. в отношении Истца от налогового агента ООО «Калач-АГРО-Инвест».

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ, так и за её пределами (ст.209 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). Согласно ст.210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. В соответствии со ст.211 НК РФ, при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг) иного имущества, исчисленная исходя из их цен.

Таким образом, НДФЛ подлежит оплате только при получении дохода налогоплательщиком-Истцом, в данном случае, при получении оплаты по Договору аренды в виде натуральных выплат.

Истец ложно утверждает о том, что до момента получения выписки из ЕГРП не знал о существовании Договора аренды земельного участка.

Представленные доказательства подтверждают факт оплаты Ответчиком за Истца НДФЛ, как части арендной платы, таким образом, утверждение Истца о том, что он не получал арендную плату ложно.

В соответствии с абз.2 пункта 57 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, а именно три года.

Поскольку иск предъявлен истцом только в ДД.ММ.ГГГГ трехлетний срок исковой давности уже истек.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился просит рассмотреть дело в его отсутствии.

Заинтересованные лица Авилов А.П., Булычева В.П., Бугачев А.И., Кудинова А.И., Огарков В.В., Огаркова В.Т. в судебное заседание не явились, не сообщив суду о причинах неявки.

Заинтересованные лица Коровкина А.В., Чепков С.А., Калабердина Г.И., Чопорова Н.Н., Шахгельдянц Г.Н., Тодрашова В.М., Мамедова С.В. в судебное заседание не явились, возврат повестки с уведомлением с отметкой истек срок хранения.

        Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ст.56 ГПК РФ).

В силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Истец выдал доверенность (т.1 л.д.93) в соответствии с которой он уполномочил ФИО1 и других представлять его интересы как собственника земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий ему на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного ФИО2 нотариусом нотариального округа Калачеевского района Воронежской области ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, перед третьими лицами.

В доверенности отсутствует указание на распоряжение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 687779 квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира земельный участок расположен в юго-восточной части квартала № <адрес>, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.

В соответствии с п..1 ст.9 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Следовательно после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности, на право распоряжение долей в праве должна была быть выдана соответствующая доверенность, кроме того должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых поверенный мог подписать договор аренды.

ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание участников долевой собственности (т.1 л.д.87) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 1163га, расположенного по адресу: <адрес>, в северо-западной части <адрес>, за пределами участка, земли бывшего колхоза «<данные изъяты>» кадастровый номер №.

Общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, на котором были бы определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, до настоящего времени не проводилось.

ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного протокола от ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № п.1.2 договора. т.1 л.д.30

В силу требований ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

Суд считает, что доводы представителей ответчика, о том, что истец пропустил срок исковой давности, так как в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, не состоятельны и не основаны на материалах дела. Ответчиками не представлено доказательств опровергающие доводы истца о том, что он узнала о нарушении его права ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные выводы суд основывает на том, что оспариваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ без проведения собрания участников долевой собственности, а также подписан не уполномоченным лицом.

Доводы представителей ответчиков о том, что истец получал арендную плату, и соответственно срок исполнения сделки начинается с момента подписания акт приема-передачи к Договору аренды ДД.ММ.ГГГГ года, также не состоятелен.

Доказательств того, что истец знал о заключении от его имени договора аренды ответчиком не представлено.

Согласно списков на получение арендной платы (т.2 л.д.192-224) не следует, что арендная плата выплачивалась по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 687779 квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, для ведения сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира земельный участок расположен в юго-восточной части квартала № <адрес>, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>.

Указанные списки свидетельствуют, что арендная плата уплачивалась по договору от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.151) так как основанием для выдачи арендной платы послужили документы подтверждающие право собственности, которые на момент подписания оспариваемого договора и за весь период получения арендной платы утратили свою юридическую силу. Указанные обстоятельства не отрицаются и представителем ответчика, который в своем возражении указал, что «Фактически имело место свободное волеизъявление Истца на сдачу в аренду принадлежавшей ему земельной доли, что, в частности, подтверждается следующими доказательствами: между Истцом и Ответчиком был заключен предварительный договор аренды. Согласно условиям, закрепленным в этом договоре, с Истцом был заключен и Договор аренды.».

Кроме того указанные ведомости вводили в заблуждение истца о наличии у него нового права собственности на земельную долю.

Также не состоятельны доводы ответчика о том, что истец знал о заключенном договоре в связи с компенсацией земельного налога, так как хотя в уведомлении и указан кадастровый номер земельного участка (л.д.118 т. 1) и ответчик компенсировал уплаченный налог, однако в связи с действиями ответчика заключение предварительного договора на тех же условиях что и оспариваемый договор не позволяет однозначно установить, что компенсацией земельного налога производилась на основании оспариваемого договора.

На основании изложенного суд полагает, что право на обращение истца в суд возникло с момента, когда он узнал о нарушенном праве, то есть с ДД.ММ.ГГГГ года. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ Воронежского регионального центра судебной экспертизы /л.д.181-223/ рукописная запись «Сто девяносто четыре руб. 01 коп.», расположенная в кассовом ордере № от ДД.ММ.ГГГГ /т.1 л.д.210/ после слова: «Получил» на строке «сумма прописью», выполнена не Огарковым Виктором Владимировичем, а другим лицом.

         Рукописные записи, начинающийся со слов «Огарков Виктор Владимирович» и заканчивающиеся цифровыми записями « 14 01 2010», расположенными в заявлении Огаркова Виктора Владимировича от ДД.ММ.ГГГГ /т.1 л.д.211/ выполнены не Огарковым Виктором Владимировичем, а другим лицом.

        Рукописные записи «Огарков ВВ», расположенные в заявлении Огаркова Виктора Владимировича от ДД.ММ.ГГГГ. после подписи от имени Огаркова В.В.( в правой нижней части) /т.1 л.д.211/ и в соглашении о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.212/ на строке «(инициалы)» - 1 строка снизу, выполнены Огарковым Виктором Владимировичем.

    Подписи от имени Огаркова В.В., расположенная в расходном кассовом ордере № от ДД.ММ.ГГГГ/т.1 л.д.210/ после слова: «Подпись», выполнена не самим Огарковым Виктором Владимировичем, а другим лицом с подражанием его каким-то подлинным подписям.

    Подписи от имени Огаркова В.В., расположенные в заявлении Огаркова В.В. от ДД.ММ.ГГГГ /л.д.211/ перед рукописной записью «Огарков В.В.» в нижней правой части и в соглашении о зачете встречных однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ /т. л.д. 212/ на строке «(подпись)», выполнены самим Огарковым Виктором Владимировичем.

Выводы почерковедческой экспертизы о выполнении подписи истца на указанных документах самим Огарковым Виктором Владимировичем, не подтверждает доводов ответчика о том, что истец знал или должен был знать о заключении договора аренды, так как указанные документы не содержат достоверных сведений о том, что они составлены во исполнение оспариваемого договора аренды.

На основании изложенного суд полагает, что иск обоснован и подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — № категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточная часть кадастрового квартала № <адрес>.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточная часть кадастрового квартала № <адрес>.

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 687779 кв.м., кадастровый номер №, дата регистрации договора —ДД.ММ.ГГГГ., номер государственной регистрации — №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, юго-восточная часть кадастрового квартала № <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения, т.е. с 21.05.2014 года.

Судья