Мотивированное решение от 24.02.2022 по делу № 02-3425/2022 от 11.01.2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 февраля 2022 года город Москва

Щербинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Кузнецова А.А.,

при секретаре Смирнове О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3425/2022 по исковому заявлению АО «Язовская Слобода инвест» к  ,  о взыскании цены договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании цены договора участия в долевом строительстве при увеличении площади переданного объекта.

В обоснование исковых требований указал, что на основании  договора участия в долевом строительстве №   от 29.08.2016 года, заключенному между ответчиком и истцом, последний обязался своими силами или с привлечением других лиц построить квартиру №  , расчетной площадью 74,52 кв. м, расположенную в многоквартирном жилом доме, корпус 15 на земельном участке с кадастровым номером  , в составе общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой по адресу: г. Москва,  , и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиру ответчику. Ответчик в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с приложением №1 к договору его цена рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра, умноженной на общую площадь готового объекта долевого строительства (включая лоджии и балконы) и при соблюдении проектных параметров должна составить 6 723 753,30 руб. Твердая цена за объект договором не установлена.

Пунктом 2.4 договора стороны согласовали, что цена договора подлежит уточнению после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и после уточнения расчётной площади (с коэффициентом) по результатам обмеров БТИ. При этом в случае, если расчётная площадь объекта по данным органов технической инвентаризации будет больше расчётной площади объекта, указанной в договоре, участник долевого строительства обязуется произвести доплату застройщику цены договора путём перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в течение 7 рабочих дней с даты получения соответствующего требования застройщика (пункт 2.4.1 Договора).

Сумма денежных средств, подлежащих доплате, определяется как произведение стоимости 1 кв. м, площади, указанной в Приложении №1 к договору, и возникшей разницы между проектной и фактической площадями объекта.

09.01.2020 года истец направил ответчику уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности передать квартиру по акту приёма-передачи, указав в уведомлении об увеличении фактической общей площади объекта по сравнению с проектной документацией и необходимости, в связи с этим осуществить доплату застройщику в соответствии с условиями ДДУ.

Вышеуказанная квартира была передана истцом ответчику по акту приёма-передачи от 10.01.2020 года, однако законное требование застройщика о подлежащей доплате части цены ДДУ осталось без удовлетворения.  

В соответствии с обмерами органом, осуществляющим технический учет и техническую инвентаризацию, фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом коэффициента составила 76,20 кв. м, что на 1,68 кв. м. больше проектной площади, указанной в Договоре, что подтверждается данными кадастрового учёта и, соответственно, отражено в акте передачи квартиры.

Таким образом, при расчетной цене 90 227,38 руб. за один кв. м (общей) готовой площади готового объекта, размер недоплаты со стороны ответчика составляет 151 582 руб.  

В силу положений п.3 ст.555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В данном случае правоотношения сторон вытекают из договора долевого участия, следовательно, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поэтому взаиморасчет между сторонами должен производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы и общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Требование (претензию) истца от 13.01.2021 года о внесении доплаты в связи с увеличением цены договора ввиду увеличения площади объекта долевого строительства (квартиры) ответчик добровольно не удовлетворил.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать солидарно с   ,  цену договора участия в долевом строительстве №   от 29.08.2016  года в отношении объекта долевого строительства – квартиры №  , расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Москва, Чечёрский проезд, дом 130, в связи с увеличением количества квадратных метров объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренными в договоре участия в долевом строительстве №  , в размере  151 582 руб.

Представитель истца ООО «Язовская Слобода инвест» по доверенности,  , в судебное заседание явился, исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.

Ответчик,  , в судебное заседание явился, просил в иске отказать.

Ответчик,  , в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты – долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Из части 1, пункта 2 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать, в том числе, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно статье 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что на основании договора участия в долевом строительстве №   от 29.08.2016 года, заключенному между ответчиками и истцом, последний обязался своими силами или с привлечением других лиц построить квартиру №  , расчетной площадью 74,52 кв. м, расположенную в многоквартирном жилом доме, корпус 15 на земельном участке с кадастровым номером  , в составе общественно-жилого комплекса с развитой инфраструктурой по адресу: г. Москва,   

В соответствии с приложением №1 к договору его цена рассчитывается исходя из стоимости одного квадратного метра, умноженной на общую площадь готового объекта долевого строительства (включая лоджии и балконы) и при соблюдении проектных параметров должна составить 6 723 753,30 руб. Твердая цена за объект договором не установлена.

Сумма денежных средств, подлежащих доплате, определяется как произведение стоимости 1 кв. м, площади, указанной в Приложении №1 к договору, и возникшей разницы между проектной и фактической площадями объекта.

09.01.2020 года истец направил ответчику уведомление о завершении строительства многоквартирного жилого дома и готовности передать квартиру по акту приёма-передачи, указав в уведомлении об увеличении фактической общей площади объекта по сравнению с проектной документацией и необходимости, в связи с этим осуществить доплату застройщику в соответствии с условиями ДДУ.

Вышеуказанная квартира была передана истцом ответчику по акту приёма-передачи от 10.01.2020 года, однако законное требование застройщика о подлежащей доплате части цены ДДУ осталось без удовлетворения.

В соответствии с обмерами органом, осуществляющим технический учет и техническую инвентаризацию, фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом коэффициента составила 76,20 кв. м, что на 1,68 кв. м. больше проектной площади, указанной в Договоре, что подтверждается данными кадастрового учёта и, соответственно, отражено в акте передачи квартиры.

Таким образом, при расчетной цене 90 227,38 руб. за один кв. м (общей) готовой площади готового объекта, размер недоплаты со стороны ответчика составляет 151 582 руб.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять, как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

По правилам п.2 ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Условия договора об изменении цены, случаи и условия ее изменения были согласованы сторонами при его заключении, что соответствует требованиям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Принимая во внимание положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 421 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что отступлений от условий договора истцом не допущено. Согласно технической документации, фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом коэффициента составила 76,20 кв. м, что на 1,68 кв. м больше проектной площади, указанной в договоре.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст.310 ГК РФ).

Пунктом 2.4 договора ДДУ стороны согласовали, что цена договора подлежит уточнению после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и после уточнения расчётной площади (с коэффициентом) по результатам обмеров БТИ. При этом в случае, если расчётная площадь объекта по данным органов технической инвентаризации будет больше расчётной площади объекта, указанной в договоре, участник долевого строительства обязуется произвести доплату застройщику цены договора путём перечисления денежных средств на расчётный счёт застройщика в течение 7 рабочих дней с даты получения соответствующего требования застройщика (пункт 2.4.1 Договора). 

Соглашение о выплате всей цены договора сторонами не представлено.

       Таким образом, возможность изменение площади объекта согласована сторонами в договоре. Вопреки доводам ответчика, изменение площади объекта и как следствие изменение цены договора, не ведёт к ущемлению чьих-либо прав или необоснованной выгоде. Кроме того, ответчики, как потребители, могут отказаться от исполнения договора в любой момент, однако этим правом ответчики не воспользовались до настоящего времени. При таких обстоятельствах злоупотребление право со стороны истца отсутствует.

Доводы ответчика о том, что в п. 3 акта приёма-передачи квартиры от 16.01.2020 года стороны пришли к соглашению о том, что финансовых и материальных претензий друг к другу не имеют и расчёты за квартиру произведены полностью, не могут являться основанием к отказу в иске. Так, договором об участии в долевом строительстве, заключенном между сторонами, в п. 2.4 указано, что цена договора подлежит уточнению, в том числе, после обмеров квартиры, проведенных после введения её в эксплуатацию. Между тем, суду не представлено доказательств того, что стороны уточнили цену договора. Представленный акт приёма-передачи квартиры таких указаний в себе не содержит. Согласование отсутствия финансовых и материальных претензий друг к другу, подтверждение взаимных расчётов за квартиру, произведенных полностью, с очевидностью не могут служить основанием к тому, что стороны уточнили цену ДДУ и пришли к соглашению о её полной выплате.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░» ░  ,  ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░- ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░  , ░ ░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░» ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ № , ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░░░,  , ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 151 582 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░		░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 24 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░

░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░

24 ░░░░░░░ 2022 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░.,

░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.,

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-3425/2022 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░» ░  ,   ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░.199 ░░░ ░░,

░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░» ░  ,  ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░- ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░  ,   ░ ░░░░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░» ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░ № , ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░░░,  , ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 151 582 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░