Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-956/2019 от 20.03.2019

Судья Колесов Н.Н. Дело № 33-956

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 апреля 2019 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Сивашовой А.В., Курлаевой Л.И.,

при секретаре Поздняковой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к Карлову Руслану Владимировичу, Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации, Федеральному государственному казенному учреждению «Специальное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

по апелляционной жалобе Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» на заочное решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 24 января 2019 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Сивашовой А.В., выслушав объяснения представителя ФГКУ «Росвоенипотека» - Лебедева А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя истца –
Прилуцкой Т.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АИЖК») обратилось в суд с иском Карлову Р.В. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование указало, что АО «АИЖК» по договору займа
№ ЦЖЗ № от 10 ноября 2011 г. предоставило Карлову Р.В. заем в размере 1 955 992 руб. сроком на 132 месяца для целевого использования, а именно приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору данная квартира была передана в залог кредитору.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им образовалась задолженность, размер которой по состоянию на 01 декабря 2017 г. составил 1 969 329,02 руб. Из нее основной долг - 1 760 787,74 руб., проценты – 154 943,13 руб., пени - 53 598,15 руб.

10 ноября 2018 г. определением Железнодорожного районного суда г. Орла в порядке статьи 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) произведена замена истца – АО «АИЖК» на его правопреемника – АО «ДОМ.РФ».

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчиков судом были привлечены Российская Федерация в лице МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях, ФГКУ «Специальное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ, Российская Федерация в лице Министерства обороны РФ.

С учетом уточнения требований истец просил суд взыскать с
Карлова Р.В. задолженность по договору займа по состоянию на 01 декабря 2017 г. в сумме 1 969 329,02 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины; обратить взыскание на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>,
<адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 718 400 руб.

Судом постановлено обжалуемое заочное решение.

Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФГКУ «Росвоенипотека») не согласилось с постановленным судом решением, в апелляционной жалобе просит его отменить, как незаконное.

Указывает, что вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 января 2016 г. удовлетворен иск ФГКУ «Росвоенипотека» к Карлову Р.В. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа и обращении взыскания на спорную квартиру. Ссылается, что АО «АИЖК» было привлечено к участию в данном деле, однако свое право в отношении спорного имущества не реализовало.

Отмечает, что в ходе исполнительного производства спорная квартира как нереализованное имущество была передана в пользу Российской Федерации в лице Министерства обороны РФ и закреплена на праве оперативного управления за ФКГУ «Специальное территориальное управление имущественных отношений».

Полагает, что настоящий спор подлежал рассмотрению в арбитражном суде, поскольку Карлов Р.В. утратил право на спорную квартиру, соответственно спор о квартире заявлен между юридическими лицами.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 1 статьи 807 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Как следует из материалов дела, 10 ноября 2011 г. между ОАО «АИЖК Орловской области» (займодавец) и Карловым Р.В. (заемщик) заключен договор займа № ЦЖЗ №, согласно которому Карлову Р.В. был предоставлен заем в размере 1 955 992 руб. на срок 132 месяца для приобретения жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей площадью 62,1 кв.м, находящейся по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.3 договора займа возврат займа и уплата процентов за пользование займом осуществляется за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору целевого жилищного займа.

По договору купли-продажи квартиры от 10 ноября 2011 г., заключенному между ФИО7 (продавцом) и Карловым Р.В. (покупателем), в собственность последнего была передана квартира по адресу: <адрес>, стоимостью 2 600 000 руб. При этом условиями договора было установлено, что расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке:1 955 992 руб. - за счет средств по договору займа, 644 008 руб. за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемых по договору целевого жилищного займа.

Указанная квартира в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» считается находящейся в залоге кредитора ОАО «АИЖК Орловской области» в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру. В соответствии с п. 4 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение обязательств, принятых по договору целевого жилищного займа, на квартиру оформляется залог в пользу займодавца -уполномоченного федерального органа по договору целевого жилищного займа, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру. Требование займодавца удовлетворяется после удовлетворения требований кредитора (пункт 2.4 договора купли-продажи квартиры).

Заимодавец ОАО «АИЖК» свои обязательства по перечислению суммы займа исполнил в полном объеме 2 декабря 2011 г., что подтверждается платежным поручением № 758.

Право собственности заемщика Карлова Р.В. на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 7 декабря 2011 г., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика перед заимодавцем в рамках договора от 10 ноября 2011 г. № ЦЖЗ № являлся залог приобретенной Карловым Р.В. недвижимости.

По договору купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от
01 января 2012 г. № 01/80-12-ВИ права на закладную были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

05 сентября 2014 г. Карлов Р.В. был уволен из числа военнослужащих без права на использование накоплений в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Ввиду досрочного увольнения ответчика с военной службы и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, у него возникла обязанность по самостоятельному погашению задолженности за счет собственных средств.

Заемщик принятые на себя обязательства по договору займа начиная с января 2017 г. исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем 23 августа 2017 г. в адрес ответчика направлялись уведомления с требованием погасить задолженность и осуществлять платежи по ранее направленному графику, которые им не исполнены

В соответствии с представленным расчетом по состоянию на 1 декабря 2017 г. размер задолженности составил 1 969 329,02 руб. Из нее основной долг - 1 760 787,74 руб., проценты – 154 943,13 руб., пени - 53 598,15 руб.

Расчет задолженности ответчиком оспорен не был.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 12 января 2016 г., с учетом определения об исправлении описки от 10 марта 2017 г., удовлетворен иск ФГКУ «Росвоенипотека» к Карлову Р.В. о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа от 10 ноября 2011 г. № и обращении взыскания на спорную квартиру. Данным решением с Карлова Р.В. в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» взысканы денежные средства в сумме 1 434 935,35 руб., из которых сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной ФГКУ Росвоенипотека» в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту- 1 320 124 руб., проценты за пользование целевым жилищным займом за период с 05 сентября 2014 г. по 25 августа 2015 г. – 104 495,24 руб.; пени за период с
05 сентября 2014 г. по 25 августа 2015 г. в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки - 10 316,11 руб.; проценты за пользование целевым жилищным займом с 26 августа 2015 г. по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального Банка РФ 8,25%.

Кроме этого, данным решением обращено взыскание на спорную <адрес> в <адрес> с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при продаже с публичных торгов в размере 1 952 000 руб.

В рамках исполнительного производства по данному решению 26 июня 2017 г. были признаны несостоявшимися торги по реализации спорной квартиры, на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю право собственности на спорный объект недвижимости перешло к Российской Федерации. Переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРН 22 декабря 2017 г.

Также материалами дело подтверждено, что решением Железнодорожного районного суда г. Орла от 19 июля 2018 г. по иску
АО «ДОМ.РФ» (правопреемник АО «АИЖК») к Карлову Р.В., МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях признано (восстановлено) право залога (ипотеки) за АО «ДОМ.РФ» на спорную квартиру и восстановлена запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в отношении данной квартиры.

Согласно выписке из ЕГРН от 5 октября 2018 г. следует, что в отношении спорной квартиры, принадлежащей Российской Федерации, установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу АО «ДОМ.РФ» с 7 декабря 2011 г. сроком на 132 месяца, считая от даты фактического предоставления займа.

В соответствии с представленным в материалы дела отчетом от
30 октября 2018 г. № 9478-АИ/ВТБ-С/18 рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 2 148 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Поскольку квартира приобреталась с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, учитывая положения п. 4 ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункта 2.4 договора купли-продажи квартиры, то она считается находящейся одновременно в залоге у АО «ДОМ.РФ» и у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека», с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

При этом требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований АО «ДОМ.РФ».

Определяя начальную продажную цену квартиры, суд, учитывая представленный АО «ДОМ.РФ» отчет оценщика пришел к выводу об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 80% от его рыночной стоимости определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание, что решение постановлено судом с соблюдением норм материального и процессуального права, основано на исследованных в судебном заседании доказательствах, судебная коллегия находит его законным и обоснованным.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут являться основанием для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании абзаца 1 пункта 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 46 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

При этом указанной нормой также предусмотрено, что если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененное предшествующей ипотекой.

Аналогичные положения закреплены в п.6 ст. 342.1 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» жилое помещение (жилые помещения), приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Как указывалось ранее, материалами дела установлено, что в обеспечение договора займа, заключенного между ОАО «АИЖК Орловской области» и Карловым Р.В., в залог передана квартира по адресу: <адрес>.

Указанный залог ОАО «АИЖК» является предшествующим по отношению к залогу, установленному в пользу РФ.

Соответственно, несмотря на обращение взыскания на спорную квартиру по требованиям РФ, обеспеченным последующей ипотекой, указанное имущество перешло в силу закона к РФ с обременением предшествующей ипотекой и сохранением права ОАО «АИЖК» на обращение взыскания на заложенное имущество.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что ранее решением суда по иску ФГКУ «Росвоенипотека» было обращено взыскание на спорное имущество и в рамках исполнительного производства данная квартира передана в качестве нереализованной в пользу Российской Федерации, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку порядок погашения ипотечного займа и целевого жилищного займа, а также обращения взыскания на заложенное имущество является императивным, в силу его закрепления в законе, в связи с чем нарушений прав
ФГКУ «Росвоенипотека» судом не допущено.

Довод апелляционной жалобы о рассмотрении судом общей юрисдикции спора с нарушением правил о подведомственности спора коллегией отклоняется на основании следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.

Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Частями 1 и 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Как следует из материалов дела, при заключении договора займа с условием об ипотеке приобретаемой квартиры Карлов Р.В. выступал как физическое лицо, договор займа не связан с осуществлением им предпринимательской или иной экономической деятельности.

Истцом первоначально требования были заявлены только лишь к
Карлову Р.В. как собственнику квартиры.

В ходе рассмотрения дела был зарегистрирован переход права собственности на квартиру к Российской Федерации. Исковые требования истцом были уточнены, заявлены и к РФ, и к Карлову Р.В., выполнение или невыполнение обязанностей которым по договору займа обусловливает возможность или невозможность обращения взыскания на спорную квартиру.

Следовательно, возникший спор подведомственен суду общей юрисдикции в силу требований части 4 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 24 января 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи