Решение по делу № 2-4015/2019 от 05.06.2019

ФИО7 Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 сентября 2019 года                        <адрес>

Королевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Маркина Э.А., при секретаре ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, уточнив требования, обратились в суд с иском к ФИО5, ФИО6 об уменьшении покупной цены, уплаченной по договору купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>А, на 1 000 000 (Один миллион) рублей;

взыскании с ответчиков солидарно 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей - в пользу ФИО3 и 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей - в пользу ФИО4;

взыскании с ответчиков судебных издержек расходов по уплате государственной пошлины в размере 13 200 (Тринадцать тысяч двести) рублей в следующем порядке: 6600 рублей - в пользу ФИО3 и 6600 рублей - в пользу ФИО4

В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ Истцы как Покупатели заключили договор купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома, согласно которому в общую долевую собственность Истцов перешли принадлежавшие ФИО10 (Продавец 1), расположенные по адресу: <адрес>А дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № стоимостью 16 000 000 (Шестнадцать миллионов) рублей и земельный участок площадью 1200 кв.м. кадастровый № стоимостью 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, итого общей стоимостью 26 000 000 (Двадцать шесть миллионов)рублей, которые были оплачены Продавцу Истцами в полном объеме в равных долях - по 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей каждым.

ДД.ММ.ГГГГ Договор и переход права собственности на указанное недвижимое имущество был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ Истцами и Ответчиком ФИО5, действующей от имени Продавца по доверенности, был подписан передаточный акт.

При продаже указанных земельного участка и дома Ответчик ФИО5 которая и как фактический владелец дома и участка, и как полномочный представитель Продавца, действующая от его имени по доверенности, вела все переговоры по заключению сделки, показывала дом и участок, приняла задаток и пр., кроме того, и юридически сама являлась собственником данного земельного участка и дома до Продавца, заверила Истцов, что дом и окружающий участок забор полностью находятся в границах продаваемого земельного участка кадастровый №.

Однако, расстояние от стены дома и до ограждающего участок забора со стороны соседнего земельного участка кадастровый № составляло всего 2,5 метра, что смущало Истцов, так как делало критичным ситуацию с домом в случае несоответствия границы земельного участка существующему ограждению. Из кадастрового плана земельного участка невозможно было понять соотношение границ местности. Проверить соответствие реальных границ земельного участка существующему ограждению Истцы не могли, поскольку продавцы делать межевание отказались, а Истцы, не являясь собственниками, не имели на это юридических правомочий.

Поэтому, в качестве защитной меры, стороны предусмотрели в п.5.3. Договора условие, согласно которому, в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилось на 1м и более, Покупатели вправе предъявить Продавцам предусмотренные ст.557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1 метр – 1 000 000 (Один миллион) рублей. Дом должен в любом случае находиться в границах земельного участка.

Так как Продавец был уже преклонного возраста и Истцы опасались, что в случае возникновения проблем обращаться им будет не к кому, в качестве дополнительной меры обеспечения исполнения обязательств Продавца, Ответчик ФИО5 заключила с Истцами договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ (копия прилагается), пунктом 4 которого установлена ответственность за нарушения обязательств Продавца 1, в том числе, предусмотренная п.5.3.Купчей (в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась, или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилось на 1 м и более, Покупатели вправе предъявить Продавцам предусмотренные ст.557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1м – 1 000 000 (Один миллион) рублей.

Согласно п.5 Договора поручительства, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом 1 обязательств, перечисленных в п. п. 3 и 4 настоящего договора, Поручитель обязуется исполнить обязательства Продавца 1 в том объеме, в каком они будут существовать на дату предъявления Покупателями соответствующего требования, и в том же порядке, какой предусмотрен Купчей для Продавца 1.

Стороны в п.6 Договора поручительства предусмотрели его действие в течение одного года с даты наступления срока обеспеченного поручительством обязательства, в данном случае - основания для предъявления требований у Покупателей возникли в марте 2018 года, когда к Истцам через кадастрового инженера по вопросу согласования границ земельных участков обратилась владелица смежного земельного участка кадастровый № ФИО1.

Из пояснений кадастрового инженера и материалов межевого дела Истцы узнали, что вся площадь от стены дома и до забора в части границы с земельным участком кадастровый №, не относится к принадлежащему им земельному участку кадастровый №, а вместе с забором находится на земельном участке площадью 772 кв.м. кадастровый №, принадлежащем ФИО1 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного сроком на 50 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при заключении Договора, Ответчик как представитель Продавца, ввела Истцов в заблуждение касательно существенных обстоятельств, которые могли оказать влияние на решение покупателей, а именно - убедила Истцов, что не только дом, но и все внутреннее расстояние от дома до забора, как и сам забор, полностью находится в пределах земельного участка кадастровый №, что не соответствует действительности. Жилой дом, хотя и расположен в границах данного участка, но вплотную к ним примыкает, что создает риски для его эксплуатации в случае предъявления Истцам претензий владельцем смежного земельного участка касательно его использования Истцами.

Стороны заранее установили своим соглашением в Договоре (п. 5.3. Договора) условие о том, что сокращение расстояния от дома до границы земельного участка на 1 метр = 1 000 000 рублей.

Исходя из разницы между расстоянием от стены дома до существующего ограждения(2,5м), которое Истцы принимали за границу земельного участка, и расстоянием от стены дома до реальной границы земельного участка (0м), они вправе требовать уменьшения покупной цены земельного участка на 2 500 000 рублей, однако в направленной Ответчику претензии (копия прилагается) Истцы ограничили свои требования 1 000 000 (Одним миллионом) рублей, т аковую сумму считают разумной и обоснованной и просят взыскать с Ответчика в рамках данного судебного разбирательства.

Истцы первоначально обратились с претензиями и иском к Продавцу, однако в ходе рассмотрения в Лобненском городском суде <адрес> гражданского дела № по иску ФИО3 и ФИО4 к ФИО10 об уменьшении покупной цены земельного участка и взыскании излишне оплаченной суммы, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5 участвующей в деле в качестве третьего лица, поступило заявление с приложением копии свидетельства о смерти ФИО10 в мае 2018 года и договора поручительства - как основания, на котором она действовала в данном споре. В результате суд в соответствии со ст.220 ГПК РФ вынес определение о прекращении производства по делу в связи со смертью Ответчика.

Наследником ФИО10 является ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ Истцами по обоим известным адресам Ответчика ФИО5 (один - из Договора поручительства и один указанный лично Ответчиком в поданном ею в Лобненский городской суд заявлении от ДД.ММ.ГГГГ) была направлена претензия. Однако ответа на претензию до сих пор не поступило.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3, ФИО4 –ФИО11 заявленные требования поддержала, на удовлетворении иска настаивала.

Третье лицо ФИО1 против удовлетворения исковых требований не возражала.

Ответчики ФИО5, ФИО2 в судебное заседание не явились, представителей не направили, о месте, дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

В силу ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

При таких данных суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства, по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, рассмотрев дело, заслушав представителя истца, третье лицо, исследовав письменные материалы, считает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, согласно которым покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования сторонами вопроса об изменении или расторжении договора. Согласно данной норме закона требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п.2 ст. 363 ГК РФ, поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии с п.3 ст. 364 ГК РФ, в случае смерти должника поручитель по этому обязательству не может ссылаться на ограниченную ответственность наследников должника по долгам наследодателя (пункт 1 статьи 1175).

Согласно п.1 ст.1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323).

Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Истцы как Покупатели заключили договор купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома, согласно которому в общую долевую собственность Истцов перешли принадлежавшие ФИО10 (Продавец 1), расположенные по адресу: <адрес>А дом общей площадью <данные изъяты>,8 кв.м, кадастровый № стоимостью 16 000 000 (Шестнадцать миллионов) рублей и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый № стоимостью 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, итого общей стоимостью 26 000 000 (Двадцать шесть миллионов)рублей, которые были оплачены Продавцу Истцами в полном объеме в равных долях - по 13 000 000 (Тринадцать миллионов) рублей каждым.

ДД.ММ.ГГГГ Договор и переход права собственности на указанное недвижимое имущество был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГГГ Истцами и Ответчиком ФИО5, действующей от имени Продавца по доверенности, был подписан передаточный акт.

В соответствии с п.5.3. Договора, в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилось на 1м и более. Покупатели вправе предъявить Продавцам предусмотренные ст.557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1 метр – 1 000 000 (Один миллион) рублей. Дом должен в любом случае находиться в границах земельного участка.

Ответчик ФИО5 также заключила с Истцами договор поручительства от ДД.ММ.ГГГГ, пунктом 4 которого установлена ответственность за нарушения обязательств Продавца 1, в том числе, предусмотренная п.5.3.Купчей (в случае несоответствия фактических границ земельных участков существующему ограждению, в результате чего площадь земельных участков уменьшилась, или изменилась таким образом, что расстояние от стен дома до границ земельного участка уменьшилось на 1 м и более, Покупатели вправе предъявить Продавцам предусмотренные ст.557 ГК РФ требования, в том числе о соразмерном уменьшении покупной цены, исходя из расчета - смещение границ на 1м – 1 000 000 (Один миллион) рублей.

Согласно п.5 Договора поручительства, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом 1 обязательств, перечисленных в п. п. 3 и 4 настоящего договора, Поручитель обязуется исполнить обязательства Продавца 1 в том объеме, в каком они будут существовать на дату предъявления Покупателями соответствующего требования, и в том же порядке, какой предусмотрен Купчей для Продавца 1.

Стороны в п.6 Договора поручительства предусмотрели его действие в течение одного года с даты наступления срока обеспеченного поручительством обязательства.

Из материалов межевого дела от ДД.ММ.ГГГГ следует, что вся площадь от стены дома и до забора в части границы с земельным участком кадастровый №, не относится к принадлежащему истцам земельному участку кадастровый №, а вместе с забором находится на земельном участке площадью 772 кв.м, кадастровый №, принадлежащем ФИО1 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного сроком на 50 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО12, при сопоставлении полученных сведений о местоположении границ земельного участка выявлено несоответствие северо-западной и юго-западной границ земельного участка с кадастровым номером №:5, расположенного по адресу: <адрес>А (Приложение 5), сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и фактических границ, закрепленных ограждениями. Площадь пересечения с земельными участками с кадастровыми номерами: № составляет 121 кв.м., территория пересечения границ отображена на Чертеже (Приложение 2).

Таким образом, при проведении геодезических работ установлено, что северо-западная кадастровая граница земельного участка № смещена относительно фактической границы, закрепленной существующим ограждением, в сторону жилого дома с кадастровым номером № на два и более метров. Ориентировочная величина смещения отображена на Чертеже (Приложение 1). Так, расстояние от поворотной точки здания № до забора - 3,33 м, расстояние от поворотной точки здания № до границы земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости - 0,52 м, то есть расхождение по этой точке составляет 2,81м; расстояние от поворотной точки здания № до забора - 2,66 м, расстояние от поворотной точки здания № до границы земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости - 0,00 м, то есть расхождение по этой точке составляет 2,66м.

Претензионный порядок урегулирования спора истцами соблюден. Спор в досудебном порядке не разрешен.

В соответствии с ответом нотариуса ФИО13 на судебный запрос, в ее производстве имеется наследственное дело, открытое к имуществу ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Наследником, принявшим наследство по завещанию является ФИО2

Информации о других наследниках, имеющих право на обязательную долю в соответствии со статьей 1149 Гражданского кодекса Российской Федерации в наследственном деле не имеется.

Наследственное имущество, указанное в заявлении о принятии наследства по закону состоит из: 1/2 (одной второй) доли квартиры, находящейся по адресу: <адрес> автомобиля марки BA3-21213, ДД.ММ.ГГГГ года выпуска. Двадцать седьмого ноября две тысячи восемнадцатого года на имя ФИО2 было выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на автомобиль марки BA3-21213, модификация (тип) транспортного средства легковой, идентификационный номер №, ДД.ММ.ГГГГ года выпуска, модель двигателя №, кузов №, цвет зеленый-синий, регистрационный знак №, зарегистрировано в реестре за №, свидетельство о праве на наследство по завещанию на 1/2 (одну вторую) долю квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат площадью 42,9 (сорок два целых девять девятых) кв.м по выписке из ЕГРН (по свидетельству о государственной регистрации права площадь 42,2 (сорок две целых две десятых) кв.м. кадастровый номер объекта - 50:41:0000000:10353. Кадастровая стоимость 1/2 доли квартиры на дату смерти наследодателя составляет 1 461 373 рубля 00 копеек.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что взысканию с ответчика ФИО2 (как наследника продавца) и ответчика ФИО5 (как поручителя), в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, договора поручительства, подлежит взысканию заявленная истцами сумма в размере 1 000 000 рублей, в солидарном порядке.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, взысканию с ответчиков, в равных долях с каждого, в пользу истцов подлежат судебные расходы в размере 13 200 рублей в следующем порядке: 6 600 рублей - в пользу ФИО3 и 6 600 рублей - в пользу ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к ФИО5, ФИО6 удовлетворить.

Уменьшить покупную цену, уплаченную ФИО3 и ФИО4 по договору купли-продажи (купчей) земельных участков и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>А, на 1000000 (Один миллион) рублей, который взыскать с ФИО2 и ФИО5 солидарно в пользу Истцов в следующем порядке: 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей - в пользу ФИО3 и 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей - в пользу ФИО4.

Взыскать с Ответчиков ФИО2 и ФИО5 в равных долях в пользу Истцов судебные издержки - расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 200 (Тринадцать тысяч двести) рублей в следующем порядке: 6600 рублей - в пользу ФИО3 и 6600 рублей - в пользу ФИО4.

Копию заочного решения направить ответчикам.

Разъяснить ответчикам, что они вправе подать в суд, принявший заочное решение заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения им копии решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: