Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1202/2011 ~ М-636/2011 от 21.02.2011

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2011г.                                                                                                                  г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Кудряшова А.В.

при секретаре     Барашковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Леухина А.С. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <данные изъяты> области, Королеву Д.С. о признании торгов недействительными и применении последствий недействительности заключенного по их результатам с лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи,

у с т а н о в и л :

Леухин А.С. в порядке уточнения обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <данные изъяты> области (ТУ Росимущество в <данные изъяты> области), Королеву Д.С. о признании недействительными проведенных ДД.ММ.ГГГГ названным уполномоченным органом в отношении принадлежащего истцу недвижимого имущества (бытовой корпус, гаражно-складское помещение, нежилое помещение, земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>) торгов и применении последствия недействительности заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками договора купли-продажи упомянутого бытового корпуса в виде возвращения ему Королевым данного объекта недвижимости и возложении обязанности по возврату последнему уплаченных по сделке денежных средств на ТУ Росимущество по <данные изъяты> области, указав, что торги были проведены с нарушением требований законодательства об исполнительном производстве (признаны состоявшимися при том обстоятельстве, что ни один из явившихся участников торгов не сделал надбавки к начальной цене имущества) и земельного законодательства (земельный участок и расположенные на нем строения, принадлежащие одному лицу, выставлены на торги разными лотами), что влечет за собой недействительность этих торгов, а также заключенной по результатам их проведения сделки.

Представитель истца Киреев А.А. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ТУ Росимущество по <данные изъяты> области Гончарова Е.Б., возражая против удовлетворения иска, отметила, что необходимость повышения явившимися участниками торгов надбавки к начальной цене имущества Порядком организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, утв. распоряжением РФФИ от 29.11.2001г. №418, не предусмотрена; применение к спорным отношениям законодательства об исполнительном производстве в части признания торгов несостоявшимися недопустимо, ввиду наличия у Управления статуса специализированного уполномоченного органа; поскольку земельный участок под бытовым корпусом сформирован не был, а все упомянутые выше объекты недвижимости передавались судебным приставом-исполнителем на реализацию в качестве самостоятельных объектов, основания для их продажи с торгов единым лотом у уполномоченного органа отсутствовали.

Королев Д.С. и его представитель Лавренцов В.В. в судебном заседании иск не признали, сославшись на неправильное толкование истцом норм материального права, отметив, что закон не содержит ограничений на проведение торгов земельного участка и расположенных на нем строений, принадлежащих одному лицу, отдельными лотами, и допускает продажу арестованного имущества по его начальной продажной цене, в случае проведения таких торгов специализированной организацией, каковой является ТУ Росимущество по <данные изъяты> области.

Представитель третьего лица - ОАО С. Козлов Д.В., ссылаясь на несостоятельность доводов иска, указал на то, что оспариваемые Леухиным торги были проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства и прав истца, как должника, не нарушают.

Представитель третьего лица - <данные изъяты> РОСП г.<данные изъяты> УФССП по <данные изъяты> области Филиппенкова О.В. в судебном заседании указала на необоснованность иска.

Третье лицо - Янченко Т.А., надлежаще извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, об уважительных причинах неявки не сообщила, возражений на иск не представила.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также применение последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ.

По делу установлено, что решением <данные изъяты> районного суда г.<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ с ООО П.», а также поручителей общества Янченко Т.А. и Леухина А.С. в пользу ОАО С.» в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитным сделкам в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

ДД.ММ.ГГГГ на основании выданного <данные изъяты> районным судом г.<данные изъяты> исполнительного листа судебным приставом-исполнителем <данные изъяты> РОСП г.<данные изъяты> УФССП России по <данные изъяты> области возбуждено исполнительное производство № о взыскании с Леухина А.С. в пользу Банка указанных денежных средств, в рамках которого постановлением судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущество по <данные изъяты> области было передано на реализацию с торгов принадлежащее должнику, находящееся в залоге у Банка, арестованное судебным приставом недвижимое имущество: бытовой корпус общей площадью <данные изъяты> кв.м., гаражно-складское помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (разрешенное использование - для производственной базы) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> с установлением в соответствии с определением <данные изъяты> районного суда г.<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ начальной продажной цены реализуемого, равной <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно (л.д.5-8, 24-26, 29, 37-39, 43, 46-49, 51-56, 99, 134-136).

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущество по <данные изъяты> области в отношении названных объектов недвижимости проведены торги, которые за исключением продажи названного бытового корпуса, признаны несостоявшимися, по тем основаниям, что на участие в соответствующих аукционах не было подано ни одной заявки, в связи с чем, постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным в порядке ч.10 ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» цена непроданных объектов была снижена на 15%, однако и после этого они не были реализованы, вследствие чего с учетом согласия взыскателя были переданы последнему по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости (л.д.57-67, 71, 82-89, 183-193, 200, 219-221).

По результатам торгов, проведенных в отношении бытового корпуса, победителем был признан Королев Д.С., с которым ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущество от собственного имени заключен договор купли-продажи данного объекта недвижимости, в рамках исполнения которого Королев перечислил данному уполномоченному органу <данные изъяты> руб., которые впоследствии поступили на счет <данные изъяты> РОСП г.<данные изъяты> УФССП по <данные изъяты> области и на основании постановления судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ были зачислены на счет ОАО С.л.д.68-70, 74-76, 96-99, 105, 107-109, 169).

На основании постановлений судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ бытовой корпус общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> передан Королеву Д.С. для регистрации права собственности покупателя на данное имущество (л.д.77-79).

Анализ имеющихся в деле доказательств, позволяет суду придти к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии с подп.5 п.1 ст.1 Земельный кодекс Российской Федерации и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абз.5 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст.ст.242,243,237 ГК РФ).

Таким образом, п.4 ст.35 ЗК РФ запрещает отчуждение, в том числе в порядке реализации с торгов в рамках исполнительного производства, земельного участка, на котором находятся строения, без одновременного отчуждения с этим участком самих строений, что обуславливает необходимость выставления к продаже с торгов соответствующего участка земли и находящегося на нем строения одним (единым) лотом.

С учетом изложенного, доводы Королева Д.С. и его представителя о том, что закон не содержит ограничений на проведение торгов земельного участка и расположенных на нем строений, принадлежащих одному лицу, отдельными лотами, признаются судом основанными на неправильном толковании норм материального права.

Материалами дела подтверждается, что переданные на торги объекты недвижимости (бытовой корпус, гаражно-складское помещение, нежилое помещение) и сформированный под ними земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. (разрешенное использование - для производственной базы) с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес> принадлежат на праве собственности одному лицу - Леухину А.С., в связи с чем, передача каждого из названных объектов недвижимости на торги без земельного участка является неправомерной, что влечет за собой недействительность проведенных торгов, как противоречащих п.4 ст.35 ЗК РФ.

Суд, соглашается с доводами представителя истца о том, что проведение таких торгов, по результатам которых должна была заключаться недействительная сделка, является существенным нарушением закона, способным повлечь уменьшение числа потенциальных покупателей реализуемого имущества, что нарушает права должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Кроме того, по делу видно, что в аукционе по продаже бытового корпуса принимало участие два гражданина - Королев Д.С. и Р., которые в ходе проведения торгов путем поднятия билетов подтвердили согласие с начальной ценой реализуемого имущества. Победителем аукциона был признан Королев Д.С., предложивший за объект <данные изъяты> руб. (начальная продажная цена). Предложений об увеличении цены продаваемого имущества от другого участника аукциона не поступило (л.д.98-102, 109, 114).

Вместе с тем, при проведении торгов их организатор не учел, что порядок реализации имущества должника на торгах определен Федеральным законом «Об исполнительном производстве», в соответствии с п.3 ст.91 которого торги объявляются несостоявшимися, если из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.

Исходя из положений приведенной правовой нормы имущество на первичных торгах, проводимых в рамках исполнительного производства, не может быть реализовано по цене, эквивалентной начальной продажной цене имущества, что направлено на исключение ситуации, когда при формальном участии в аукционе двух и более лиц действительную заинтересованность в приобретении имущества имеет только одно из них.

Упомянутое основание для признания торгов несостоявшимися содержится также в подп.2 п.1 ст.58 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

С учетом изложенного, проведенные ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущество в <данные изъяты> области в отношении принадлежащего Леухину А.С. бытового корпуса торги, по результатам которых их победителем был признан Королев Д.С., не сделавший надбавки против начальной продажной цены этого объекта, являются также недействительными, как противоречащие упомянутым выше требованиям закона и не порождают в связи с этим, никаких прав и обязанностей, связанных с заключением соответствующего договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, для их организатора и названного участника торгов, цель которых в данном случае (продажа имущества по максимально возможной цене) не достигнута.

Поскольку проведение торгов является одним из способов заключения договора (ст.447 ГК РФ), согласно п.2 ст.449 ГК РФ признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве организатора торгов выступало ТУ Росимущество в <данные изъяты> области, которое согласно протоколу о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ и заключенному с Королевым Д.С. договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлось продавцом переданного на реализацию имущества (л.д.96-97).

Должник (Леухин А.С.) не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные п.2 ст.167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее на праве собственности истцу, не делает последнего стороной указанного договора.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности упомянутой сделки бытовой корпус для его последующей реализации на торгах подлежит возврату продавцу (ТУ Росимущество в <данные изъяты> области), который обязан вернуть покупателю (Королеву Д.С.) денежные средства, уплаченные по сделке.

Ссылки представителя ТУ Росимущество по <данные изъяты> области на то, что необходимость повышения явившимися участниками торгов надбавки к начальной цене имущества не предусмотрена Порядком организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, утв. распоряжением РФФИ от ДД.ММ.ГГГГ №, а применение к спорным отношениям законодательства об исполнительном производстве в части признания торгов несостоявшимися недопустимо, ввиду наличия у Управления статуса специализированного уполномоченного органа, суд находит несостоятельными.

Поскольку реализация принадлежащих Леухину объектов недвижимости производилась ТУ Росимущество в <данные изъяты> области в рамках обращения взыскания на его имущество в порядке принудительного исполнения судебного акта, необходимым условием для признания соответствующих торгов правомерными будет являться соблюдение организатором торгов при их проведении обязательных для него (независимо от наличия статуса специализированной организации) требований Федерального закона «Об исполнительном производстве», в связи с чем, отсутствие в названном выше Порядке в отличие от упомянутого Закона такого основания для признания торгов несостоявшимися, как неповышение явившимися участниками торгов начальной продажной цены продаваемого имущества, не может служить основанием для вывода о соответствии проведенных торгов закону в случае, когда реализуемое имущество было продано по этой начальной продажной цене.

Доводы иска о ненадлежащем извещении организатором торгов об их проведении проверялись в ходе судебного разбирательства, однако не нашли своего объективного подтверждения. Из представленных суду письменных доказательств усматривается, что информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже названных объектов недвижимости было опубликовано ДД.ММ.ГГГГ в Смоленской газете в установленные действующим законодательством (ст.448 ГК РФ) сроки и с указанием необходимых сведений (л.д.95, 231-232).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительными торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <данные изъяты> области в отношении принадлежащего Леухину А.С. недвижимого имущества: бытовой корпус общей площадью <данные изъяты> кв.м., гаражно-складское помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>

Применить последствия недействительности заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Королевым Д.С. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <данные изъяты> области договора купли-продажи бытового корпуса общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> обязав Королева Д.С. передать данное недвижимое имущество Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <данные изъяты> области для его последующей реализации на торгах, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <данные изъяты> области - возвратить Королеву Д.С. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение 10 дней.

                Председательствующий                                                 А.В.Кудряшов