Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-625/2013 (2-6995/2012;) ~ М-6517/2012 от 03.12.2012

Дело <номер обезличен>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

<дата обезличена> Ленинский районный суд <адрес обезличен> в составе:

председательствующего судьи Никитенко Т.Н.,

при секретаре Хныкиной А.А.,

с участием:

истца Сермакшевой Л.В., ее представителя – адвоката Манучаровой А.Г.,

представителя ответчиков Волковой Э.А., Волковой Т.А. – адвоката Омельченко Н.Н.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, - открытого акционерного общества «Сбербанк России» - Приходько Н.Г.,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, - администрации <адрес обезличен> – Бирюковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда <адрес обезличен> гражданское дело по иску Сермакшевой Л. В. к Волковой Э. А., Волковой Т. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возмещении убытков и компенсации морального вреда,

установил:

Сермакшева Л.В. обратилась с исков к Волковой Э.А., Волковой Т.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимости (ипотеки в силу закона) от <дата обезличена> в связи с обнаружением скрытых существенных недостатков трехкомнатной <адрес обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>. 16 «А», прекращении права собственности Сермакшевой Л.В. на указанную квартиру, признании права собственности Волковой Э.А.. Волковой Т.А. на указанную квартиру, взыскании с ответчиков в пользу истца денежных средств по договору купли-продажи в размере <номер обезличен>, взыскании с ответчиков в пользу истца убытков в размере <номер обезличен>, компенсации морального вреда в размере <номер обезличен>.

В обоснование своего иска Сермакшева Л.В. указала, что спорная квартиры была приобретена ею за <номер обезличен>, из которых <номер обезличен> рулей внесены за счет собственных средств, остальные – за счет кредитных средств.

Сразу после приобретения жилья истец стала проживать в квартире и делать там ремонт. В процесс проживания истец обнаружила следующие недостатки. Во-первых, с 2009 года состояние многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, квалифицируется как предаварийное, не обеспечивающее безопасность жизни и здоровья людей по причине обводнения глинистых грунтов за счет атмосферно-ливневых и техногенных вод, поступающих под фундаменты дома и затем мигрирующих вниз по склону (деформация грунтов). Согласно акту обследования от <дата обезличена> выявленные деформации носят сложный и скрытый характер, не поддаются надежному количественному прогнозу и могут привести к полном разрушению дома и гибели людей.

Управлением государственной жилищной инспекции вынесено предписание администрации <адрес обезличен> о завершении работ по усилению оснований фундаментов и устройству отводного дренажа, которые до настоящего времени не выполнены.

С учетом изложенных обстоятельств истец считает, что спорная квартира не пригодна для постоянного проживания.

Истец также считает, что спорную квартиру невозможно использовать по назначению и в ней не целесообразно производить ремонт, поскольку в случае проведения работ по усилению оснований фундамента и устройству отводного дренажа будет задействована и ее квартира, а значит, потребуется отселение.

Соответственно недостатки проданной квартиры невозможно будет устранить без несоразмерной затраты времени истца.

Истец также считает, что указанные ею недостатки приобретенного жилья будут повторяться вновь после устранения, поскольку комитетом городского хозяйства администрации <адрес обезличен> сообщением от <дата обезличена> указано, что деформационные процессы в целом по дому происходят, о чем свидетельствуют вновь появившиеся трещины по периметру фасада дома, в подъездах и квартирах после проведения мероприятий по его устранению.

Истец указал, что ею выявлены дополнительно следующие недостатки приобретенного жилого помещения: при включении воды в ванной комнате вода протекала в кухню через трещину в стене, в полу в кухне расположены общедомовые люки, которые в любой момент могут стать предметом общего пользования, в квартире произведена самовольная перепланировка, которая не отражена в технической документации.

Истец считает, что Волкова Э.А. и Волкова Т.А. знали о предаварийном состоянии дома, и скрыли этот факт от покупателя.

В судебном заседании истец Сермакшева Л.В. и адвокат Манучарова А.Г. исковые требования поддержали в полном объеме, указав, что факт нахождения дома в предаварийном состоянии является основным и достаточным доводом для удовлетворения требований истца в полном объеме.

Ответчики Волкова Э.А., Волкова Т.А. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчиков адвокат Омельченко Н.Н. исковые требования не признала, указав, что приобретая жилье истец знала, что квартира находится в давно построенном здании, условие о качестве объекта договор купли-продажи не содержал, акт приема-передачи недвижимого имущества не составлялся, техническая документация на спорный объект недвижимости не содержит сведений о непригодности жилья для проживания.

Представитель ответчиков также настаивала, что Волкова Э.А. И Волкова Т.А. не знали о предаварийном состоянии многоквартирного жилого дома.

Указала также, что отсутствует какой-либо акт органа местного самоуправлении о признании многоквартирного дома «предаварийным» или «аварийным». <адрес обезличен> проводились работы по укреплению дома до приобретения жилья истцом - имеются стяги по всему периметру дома, которые истец не могла не видеть при приобретении жилья. Указала также, что все представленные истцом документы говорят о техническом состоянии дома в целом, но не касаются технического состояния спорной квартиры. Нахождение же в квартире люков само по себе не может служить основаниям для расторжения договора, поскольку в таком состоянии квартира использовалась в течение всего периода эксплуатации дома.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, - администрации <адрес обезличен> Бирюкова Н.В. пояснила суду, в пределах финансирования частично выполнены работы по стабилизации деформации дома. Просила вынести решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, - не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, - администрации <адрес обезличен> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора, - Сбербанка России (ОАО) Приходько Н.Г. возражала против удовлетворения исковых требований в связи с тем, что спорный объект недвижимости является залоговым, что согласовано условиями кредитного договора. В договоре так же указано, что стороны пришли к соглашению, состоянием объекта удовлетворены, претензий не имеют. Кредитным договором предусмотрено, что в случае отказа одной из сторон от исполнения договора, заемщик обязан обеспечить возврат денежных средств в течении 15 дней после получения денег от продавца. Удовлетворение данных исковых требований будет является основанием для досрочного взыскания задолженности по кредитному договору. На данный момент сумма задолженности составляет один миллион пятьдесят восемь тысяч рублей двенадцать копеек.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав имеющиеся и дополнительно предоставленные доказательства, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе Сермакшевой Л.В. в иске в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что Сермакшева Л.В. по договору купли-продажи от <дата обезличена> приобрела у Волковой Э.А., Волковой Т.А. трехкомнатную <адрес обезличен>, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. 16 «А».

Стоимость квартиры составила <номер обезличен>, из которых <номер обезличен> рублей являлись личными денежными средствами истца, остальные – заемными, предоставлены Сбербанком России (ОАО) по кредитному договору <номер обезличен> от <дата обезличена>

В силу закона спорная <адрес обезличен>, расположенная по адресу: <адрес обезличен>. 16 «А», находится в залоге.

Судом установлено, что в договоре купли - продажи спорного объекта недвижимости не содержалось условие о качестве объекта. Согласно условиям договора купли-продажи «продавцы передали, а покупатель принял после осмотра указанную Недвижимость в том качественном состоянии, в каком она есть на день подписания Договора, в соответствии со ст.
456, 464 и 556 ГК РФ. Стороны удовлетворены техническим состоянием
передаваемой недвижимости и по данному вопросу претензий друг к другу не
имеют. Указанные обстоятельства являются частью настоящего Договора, в связи с чем, Акт приема-передачи не составляется» (п. 4.1.2. договора купли-продажи).

Суд считает, что поскольку сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано, то положения Гражданского кодекса РФ, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, не полежат применению.

При толковании договора приоритет отдается теории волеизъявления. Предполагается, что, действуя добросовестно и разумно, стороны выразили свою действительную волю в использованных в договоре словах и выражениях (ст. 431 ГК РФ).

Разумность действий участников гражданских правоотношений предполагается (ст. 10 ГК РФ).

Суд считает, что Сермакшева Л.В., произведя осмотр приобретаемого имущества, и получив всю относящуюся к нему документацию, могла и должна была понимать, что приобретает объект, длительное время находившийся в эксплуатации (45 лет) и требующий значительных затрат для поддержания его в надлежащем техническом состоянии.

Указанный вывод суда основан, в том числе, и на том установленном факте, что усиление несущих стен здания при помощи установки на уровне всех перекрытий предварительно напряженных стальных поясов выполнено до заключения договора купли-продажи спорного жилого помещения, является заметным, и содержится на фототаблице, являющейся приложением к отчету <номер обезличен> от <дата обезличена>, подготовленного в целях предоставления и обеспечения кредита.

Суд также считает, что истцом и его представителем неправильно оценивается понятие «предаварийное состояние» здание. Так, совокупность законодательства позволяет сделать вывод о том, что предаварийное состояние строения это состояние, при котором имеющиеся деформации стабилизировались, но требуют наблюдения и проведения ремонтных работ по предупреждению развития деформаций. Однако такое состояние многоквартирного жом не влечет каких-либо последствий, предусмотренных законодательством России, в отличие от аварийного состояния дома.

Кроме того, представителем ответчиков обоснованно указано на то, что все имеющиеся заключения, представленные суду, касаются технического состояния многоквартирного жилого дома, но не квартиры истца как спорного объекта недвижимости.

Представленные истцом технические заключения также не содержит выводов о том, что выявленные деформации здания вызваны иными причинными, нежели его естественным износом в результате длительной эксплуатации.

Судом при принятии решения по делу учитываются и показания свидетеля Коробовой О.С., сотрудника риэлтерской фирмы, сопровождавшей сделку купли-продажи, о том, что цена спорного объекта недвижимости полностью соответствовала характеристикам квартиры и не была занижена.

Показаниям других, допрошенных судом свидетелей, суд не дает оценки, поскольку они являются противоречивыми, и направлены на поддержание доводов той стороны, которая их приглашала.

Остальные доводы истца суд также не принимает во внимание, поскольку они не являются существенными. Например, наличие люков в полу спорной квартиры документально не подтверждено, но при этом и не оспаривается ответчиками. Однако данное обстоятельство позволяло использовать квартиру по целевому назначению в течение 45 лет.

Произведенные истцом улучшения квартиры на сумму 220365 рублей нельзя признать существенными, влекущими расторжение договора купли-продажи недвижимости.

Руководствуясь статьями 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Сермакшевой Л. В. в удовлетворении исковых требований к Волковой Т. А., Волковой Э. А. отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в <адрес обезличен>вой суд подачей жалобы через Ленинский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата обезличена>.

Судья Т.Н. Никитенко