Решение по делу № 2-380/2019 от 17.07.2018

Дело № 2-380/2019 19 февраля 2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(извлечение для размещения на Интернет-сайте суда)

Калининский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Савченко И.В.

При секретаре Антоновой Е.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрушина В.А. к ТСЖ «Непокоренные» о признании права пользования частью технического помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Петрушин В.А. обратился в суд с исковыми требованиями к ТСЖ «Непокоренные» о признании права собственности на часть технического помещения, чердака стоимостью 436190 рублей, расположенного над принадлежащей ему квартирой Х.

В обоснование иска указывает, что является собственником квартиры Х в доме Х, 07.04.2009 года между ним и ООО «Х» (продавец, застройщик) был заключен предварительный договор купли-продажи согласно которому им приобреталось посредством заключения в будущем основного договора купли-продажи в собственность квартира площадью 63,64 кв.м., по общей цене 4327 520 рублей (68000 рублей за 1 кв.м. общей площади).

В дополнение к договору купли-продажи им были заключены 4 дополнительных соглашения от 07.04.2009, от 12.05.2009, от 01.12.2010, согласно которым он переплатил за квартиру сумму в размере 436190 рублей.

Продавец, чтобы не возвращать переплату, организовал и провел собрание собственников помещений, оформленное протоколом от 30.11.2010 года и заключил с ним дополнительное соглашение № 4 от 01.12.2010 года, по которому предоставил в пользование имущество- часть технического помещения, чердака стоимостью 436190 рублей, расположенного над принадлежащей ему квартирой Х.

После ввода дома в эксплуатацию МКД обслуживала и управляла домом ООО «Х», которую в последующем сменило ТСЖ, которому были переданы все документы. Длительное время ТСЖ никаких претензий ему не заявляло, однако в конце 2016 года обратилось в суд с требованиями об обязании его привести в прежнее проектное состояние помещение чердака.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просит признать за ним право пользования частью технического помещения (чердака) расположенного над принадлежащей ему квартирой Х, приобретенного на основании протокола общего собрания и договора о предоставлении имущества в пользование.

Истец о времени и месте рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился, в ходатайстве представитель истца просил отложить рассмотрение дела, однако поскольку никаких документов, подтверждающих уважительность причин неявки в судебное заседание не представлено, в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания истцу отказано. Суд рассматривает дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ,

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражает.

Суд, выслушав объяснения представителя ответчика, проверив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, в обоснование которых ссылается в своих требованиях и возражениях.

Из материалов дела усматривается, что Петрушин В.А. является собственником квартиры Х, управление многоквартирным домом осуществляет ответчик.

Заявляя исковые требования, истец ссылается на то, что при приобретении квартиры переплатил денежные средства, в связи с чем на основании решения общего собрания собственников и договора передал ему в пользование часть технического этажа.

Из договора купли-продажи следует, что он заключен 15.03.2011 года, истцом приобретена у ООО «Х» квартира Х, право собственности зарегистрировано 07.04.2011 года.

01.12.2010 года между ООО ИСК «Х» и Петрушиным В.А. заключен договор передачи имущества в пользование, согласно которому предметом договора является часть технического помещения (чердака) расположенного над принадлежащей ему квартирой Х.

Из договора следует, что он заключен на основании решения общего собрания собственников помещений, оформленных протоколом от 30.11.2010 года, договора об инвестиционной деятельности от 15.03.2007 года, и решения ООО «Х». Договор является безвозмездным, заключен на период до прекращения права собственности покупателя на квартиру, может быть расторгнут только по решению собственников.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В силу ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом, в соответствии с ч.3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только при наличии согласия всех собственников помещений в данном доме.

В обоснование своих доводов истец ссылается на принятие собственниками такого решения 30.11.2010 года, в подтверждение чего представил в материалы дела копию соответствующего протокола, из которого следует, что в собрании приняли участие собственники обладающие количеством голосов 15717, 2 кв.м., что составляет 67%.

Таким образом, суд полагает возможным согласится с доводами ответчика о том, что на момент заключения с истцом договора о предоставлении части технического этажа, на который истец ссылается как на основание возникновения соответствующего права пользования, согласие всех собственников помещений многоквартирного дома, обладающих количеством голосов 23411,7 кв.м. отсутствовало, что свидетельствует о том, что принятые собранием решения о реконструкции многоквартирного дома, передаче в пользование части технического этажа истцу являются ничтожными, а следовательно не порождающими соответствующих правовых последствий.

Кроме этого, договор купли-продажи квартиры, который был заключен между истцом и застройщиком не содержал условий о возврате излишне выплаченных денежных средств путем предоставления в пользование части общего имущества многоквартирного дома.

Оснований полагать, что договор от 01.12.2010 года, заключенный между истцом и ООО «Х» соответствует требованиям закона, а следовательно порождает права и обязанности, у суда также оснований не имеется.

Согласно статье 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся, помимо прочего, вещи.

Согласно части 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствие со статей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, условия договора аренды распространяется исключительно на индивидуально определенные вещи.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункта 1.1. представленного договора от 01.12.2010 года предметом договора является передача в пользование части технического этажа в строительных осях, что свидетельствует о том, что объект аренды в представленном договоре не определен; часть технического этажа является видом имущества, сдача которого в аренду не допускается.

Согласно пункта 2.1. договор является безвозмездным, что является нарушением статьи 606 ГК РФ, согласно которой условие об арендной платеотносится к числу существенных условий любого договора аренды. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Согласно пункта 2.4. договор является актом приема-передачи помещения. Указанное условие ничтожно в силу того, что передаваемая часть технического этажа не является помещением.

Таким образом, на основании изложенного, применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной платеотносится к числу существенных условий любого договора аренды.

Документов на часть технического этажа, переданного в пользование гр. Петрушину В.А., в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств того, что в технической документации на многоквартирный дом имеются изменения на техническом этаже дома в связи с проведением реконструкции многоквартирного дома, перепланировки в кв. Х, в том числе и демонтажа межэтажных перекрытий.

Также из материалов дела усматривается, что решением суда от 28.03.2018 года удовлетворены исковые требования ТСЖ «Непокоренные» к Петрушину В.А., последний обязан привести помещение общей долевой собственности на техническом этаже (чердаке) многоквартирного дома над квартирой Х в надлежащее состояние и произвести восстановление конструкций железобетонных стен, межэтажного перекрытия, сантехнических и электрических сетей, демонтаж сантехнического и электрооборудования.

Таким образом, предоставление по договору в пользование части технического этажа многоквартирного дома, являющегося общедолевой собственностью без выдела ее в натуре, при отсутствии 100% согласия собственников помещений многоквартирного дома и при отсутствии надлежащего оформления реконструкции многоквартирного дома и непосредственно квартиры, принадлежащей истцу, не может быть признано законным, в связи с чем суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.

Доводы истца о том, что им была осуществлена переплата по договору купли-продажи, сами по себе не могут порождать право на получение в пользование части технического помещения многоквартирного дома, требования о взыскании переплаты по договору истец не лишен возможности заявить в отдельном производстве.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56,67,167.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Петрушину В. А. в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Калининский районный суд в течение одного месяца в апелляционном порядке.

Судья: