Решение по делу № 2-2995/2014 ~ М-2942/2014 от 07.08.2014

дело №2-2995/14

РЕШЕНИЕ

(заочное)

Именем Российской Федерации

02.10.2014 года г. Саратов

    Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Негласона А. А., при секретаре Руденко Г. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к Сулейманову ФИО8 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил :

    Представитель администрации муниципального образования «Город Саратов» обратился в суд указав, что постановлением администрации г. Саратова от 11.10.2004 №224А-29 АНО «Тим-Бест» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, площадью 3401 кв. м. с кадастровым номером 64:48:010140:0084, расположенный по адресу : <адрес> для строительства производственной базы. Во исполнение постановления, между администрацией <адрес> и АНО «Тим-Бест» был заключен договор аренды земельного участка №1052 от 10.11.2004 г., прошедший государственную регистрацию. В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды стал ЗАО «ЮгИнвестТактик». В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 20.02.2012 г. ЗАО «ЮгИнвесттактик» передало все права и обязанности по договору Сулейманову ФИО9 договор зарегистрирован в установленном порядке 01.03.2012 г. В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 29.06.2012 г. Сулейманов ФИО10 передал все права по договору аренды ФИО3, ФИО4, ФИО5, договор зарегистрирован в установленном порядке 12.07.2012 г..

    Пунктом 2.6 договора аренды земельного участка №1052 от 10.11.2004 г. установлено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

    Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).

    В соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Вместе с тем, п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

    По смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

    Основным принципом земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

    Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

    Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы. Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со ст. 65 ЗК РФ.

    Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

    Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, №69 от 04.12.2007 года. В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для иных целей. Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П. В силу указанного нормативного акта удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:0084 составляет 2772,60 руб..

    Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена определяется по формуле : Аг – УПКС Х S Х К (%), где : Аг – размер арендной платы за год; УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка; S – площадь земельного участка; К – коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

    Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

    Таким образом, задолженность по арендной плате по договору аренды №1052 от 10.11.2004 г. за период с 01.03.2012 г. по 12.07.2012 г. составляет 68532,15 руб., неустойка за период с 15.05.2012 г. по 16.06.2014 г. – 12119,08 руб., которые просит взыскать с ответчика.

    В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, дав объяснения, аналогичные изложенным в иске, выразив согласие на проведение заочного судопроизводства.

    Ответчик в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд с согласия представителя истца определил рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

    Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    В судебном заседании установлено, что постановлением администрации г. Саратова от 11.10.2004 №224А-29 АНО «Тим-Бест» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок, площадью 3401 кв. м. с кадастровым номером 64:48:010140:0084, расположенный по адресу : <адрес> для строительства производственной базы. Во исполнение постановления, между администрацией г. Саратова и АНО «Тим-Бест» был заключен договор аренды земельного участка №1052 от 10.11.2004 г., прошедший государственную регистрацию. В результате замены стороны в обязательстве арендатором по договору аренды стал ЗАО «ЮгИнвестТактик». В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 20.02.2012 г. ЗАО «ЮгИнвесттактик» передало все права и обязанности по договору Сулейманову Д. А., договор зарегистрирован в установленном порядке 01.03.2012 г. В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 29.06.2012 г. Сулейманов ФИО11 передал все права по договору аренды ФИО3, ФИО4, ФИО5, договор зарегистрирован в установленном порядке 12.07.2012 г..

    Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Размер арендной платы в таком случае определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Вместе с тем при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

При этом земельное законодательство устанавливает платность использования земли. Так, в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из положений ст. 2 Закона Саратовской области от 21.05.2004 № 23-3CO «О земле», установление порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, а также установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, относятся к полномочиям Правительства Саратовской области. Пунктом 2.6 договора аренды земельного участка №1052 от 10.11.2004 г. установлено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, №69 от 04.12.2007 года. В соответствии с вышеназванным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% за земельные участки, предназначенные для иных целей. Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П. В силу указанного нормативного акта удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:010140:0084 составляет 2772,60 руб..

    В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

    Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

    В п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

    В силу положений абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ.

    Согласно п. 5 ч. 1 ст. 2 Закона Саратовской области от 21.05.2004 № 23-3CO «О земле» к полномочиям Правительства Саратовской области по регулированию земельных отношений в Саратовской области относится установление порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

    Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

    Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

    В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве РФ», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Частью 5 статьи 4 указанного Федерального закона установлено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

В силу п. 3 данных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. На основании п. 4 Правил, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно п. 10 данных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

    Пунктом 13 указанных Правил установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

    Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 № 423-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовкой области, которое вступило в законную силу 01.01.2008 г.

    Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (в редакции постановлений правительства Саратовской области от 03.08.2009 № 343-Г1 и от 28.08.2009 № 411-П) были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области по состоянию на 01.01.2007 г.

    В соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 № 989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», вступившим в законную силу 11.01.2013 г., изменена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 02.06.2012 г.

    Анализ положений ЗК РФ приводит к выводу о том, что федеральный законодатель, наделяя органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации полномочиями по утверждению среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и результатов государственной кадастровой оценки земель, вместе с тем специального порядка введения вступления в силу таких правовых актов не устанавливает.

    Согласно ст.ст. 24.11 и 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действительно, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

    Однако принятие такого решения само по себе не свидетельствует о завершенности государственной кадастровой оценки.

    В силу ст. 24.11 названного Федерального закона государственная кадастровая оценка - это совокупность действий, которая включает в себя не только принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки, но и формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки, определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости, а также внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    При этом в ст. 24.20 этого же Федерального закона законодателем указано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

    Постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 г. № 423-П утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовкой области, которое вступило в законную силу 01.01.2008 г..

    Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года №412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» установлено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена определяется по формуле : Аг – УПКС Х S Х К (%), где : Аг – размер арендной платы за год; УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м. земельного участка; S – площадь земельного участка; К – коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

    Годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 64:48:010140:0084 составляет : 2772,60 руб. Х 3401 кв. м. Х 2% = 188592 руб. 25 коп..

    Таким образом, задолженность по арендной плате по договору аренды №1052 от 10.11.2004 г. за период с 01.03.2012 г. по 12.07.2012 г. (133 дня) составляет : (188592 руб. 25 коп. / 366 дн. Х 133 дн.) = 68532 руб. 15 коп..

    Пунктом 2.5 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере установленой законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

    Таким образом, неустойка за период с 15.05.2012 г. по 16.06.2014 г. по формуле: 68532 руб. 15 коп. х (8,25 % : 360) х количество дней составит : 68522 руб. 15 коп х 0,0229 : 100 х 752 дня = 11801 руб. 78 коп.

    В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход муниципального бюджета города Саратова подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2069 руб. 80 коп..

    Руководствуясь ст. 194 – 199, 233 – 237 ГПК РФ, суд

решил :

    Взыскать с Сулейманова ФИО12 в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» задолженность по арендной плате по договору аренды №1052 от 10.11.2004 г. за период с 01.03.2012 г. по 12.07.2012 г. в размере 68532,15 руб., неустойку за период с 15.05.2012 г. по 16.06.2014 г. в размере 11801,78 руб., в остальной части требований отказать.

    Взыскать с Сулейманова ФИО13 в доход муниципального бюджета города Саратова государственную пошлину в размере 2069 руб. 80 коп..

    Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

    Заочное решение суда может быть обжаловано также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, с момента изготовления мотивированного решения, 09 октября 2014 года.

Судья     А. А. Негласон