Решение по делу № 2а-7/2019 от 20.11.2018

ЗАБАЙКАЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Дело № 3а-7/2019 (3а-144/2018)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 июня 2019 года                                                                             г. Чита

Забайкальский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Васильевой Т.И.,

при секретаре Соломиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

20 ноября 2018 года общество с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» (далее – ООО «Читинская строительно-ремонтная компания») посредством представителя по доверенности Литалиной Е.В. обратилось в Забайкальский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений от 15 января, 3 июня 2019 года, просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года – <данные изъяты> рублей.

В обоснование требований представитель административного истца указала, что ООО «Читинская строительно-ремонтная компания» является арендатором названного земельного участка на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от <Дата>. Кадастровая стоимость земельного участка на вышеуказанную дату определена в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке земельного участка № от 7 сентября 2018 года. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, уплачиваемых им за указанный земельный участок.

Одновременно заявлено требование о взыскании в пользу административного истца судебных расходов в размере 72 000 рублей.

В судебное заседание представитель ООО «Читинская строительно-ремонтная компания» Литалина Е.В., не явилась, представила письменное ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Административный ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в лице представителя по доверенности Новожиловой О.В. представил письменные возражения о несогласии с требованиями о возмещении судебных расходов, с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Забайкальскому краю, Администрация городского округа «Город Чита», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, ранее просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд полагает требования подлежащими удовлетворению на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08 апреля 2000 года, государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регламентирован Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 3 указанного закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии, при этом для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.

Таким образом, арендатор земельного участка вправе обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости и по условиям договора аренды подлежит изменению в случае изменения кадастровой стоимости.

По смыслу положений части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из материалов дела, ООО «Читинская строительно-ремонтная компания» на основании договора аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, № от 5 июня 2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 4.3 указанного договора аренды расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Земельный участок поставлен на учет 25 сентября 2013 года.

На основании приказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 10 декабря 2014 года № 6/нпа «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» (в редакции приказа от 19 августа 2015 года № 4/нпа) кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена по состоянию на 1января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей.

Сведения о данном размере кадастровой стоимости 3 января 2015 года внесены в государственный кадастр недвижимости, что удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 декабря 2018 года; на момент рассмотрения дела установленная кадастровая стоимость является действующей.

В подтверждение того, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в материалы дела представлен отчет об оценке земельного участка № от 7 сентября 2018 года, составленный оценщиком АНО «Региональный центр по оказанию услуг по проведению судебных экспертиз» Бояркиной К.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «ОБЩЕСТВО ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ЭКСПЕРТОВ И ОЦЕНЩИКОВ» (регистрационный № от 28 декабря 2016 года), ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована: страховщик – АО «АльфаСтрахование», период действия договора – с 3 ноября 2017 года по 2 ноября 2018 года (страховой полис №).

Оценщик в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым к субъекту оценочной деятельности статьей 4 Закона об оценочной деятельности, осуществляет свою деятельность в соответствии с направлением «Оценка недвижимости», указанным в квалификационном аттестате № от 24 апреля 2018 года. АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» имеет страховой полис №, страховщик – СОАО «ВСК», срок действия договора - с 7 июня 2018 года по 6 июня 2019 года, страховая сумма <данные изъяты> рублей.

Согласно названному отчету рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом допущений и ограничений по состоянию на 1 января 2014 года составляет <данные изъяты> рублей.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю решением от 1 ноября 2018 года № отклонено заявление ООО «Читинская строительно-ремонтная компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости. Основанием для отклонения заявления послужило несоответствие представленного отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного разбирательства в связи с подачей представителем Департамента государственного имущества и земельных отношений <адрес> Новожиловой О.В. возражений относительно обоснованности представленного отчета по делу по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

С 5 марта 2019 года по 29 мая 2019 года производство по делу было приостановлено для направления материалов административного дела в экспертное учреждение – ООО «АРМО-Сибирь», г. Шелехов (ответственность застрахована, страховщик - ООО «Абсолют Страхование», страховой полис №, страховая сумма – <данные изъяты> рублей, период действия договора – с 12 апреля 2019 года по 11 апреля 2020 года).

28 мая 2019 года в Забайкальский краевой суд поступило заключение эксперта № от 5 мая 2019 года.

Экспертное заключение подготовлено экспертом Грейнер Л.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков Экспертный совет» (регистрационный № от 25 апреля 2016 года в реестре членов СРО). Ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована, страховщик – СПАО «Ингосстрах», период действия договора – со 2 мая 2019 года по 1 мая 2020 года (страховой полис №).

Рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2014 года, определена в размере <данные изъяты>. Одновременно, в заключении указано на несоответствие отчета об оценке земельного участка № от 7 сентября 2018 года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы, его ответственность застрахована.

Экспертиза проведена на основании материалов административного дела, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, в нем приведены выводы, сформулированы однозначные ответы на поставленные вопросы.

Участвующим в деле лицам была предоставлена возможность ознакомления с результатами экспертного заключения, которой административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались.

Каких-либо возражений относительно содержащихся в заключении выводов, доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, нежели отражено в экспертном заключении, суду не представлено. О назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы участники судебного процесса не просили.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению на 1 января 2014 года в размере, равном его рыночной стоимости, - <данные изъяты> рублей.

Таким образом, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

В силу статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости ООО «Читинская строительно-ремонтная компания» обратилось 3 октября 2018 года.

На основании изложенного, рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости и подлежит использованию на период с 1 января 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

При решении вопроса о распределении судебных расходов, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 года № 20-П, Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», и полагает возможным в связи с удовлетворением требований административного истца при наличии существенной разницы в стоимости объекта (более чем в 10 раз), что само по себе свидетельствует о допущенном нарушении методологии проведения массовой оценки, взыскать с административного ответчика – Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, как органа, утвердившего оспариваемый результат оценки кадастровой стоимости земельного участка, сумму уплаченной при подаче административного искового заявления государственной пошлины в размере 2000 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 30 000 рублей.

Относительно расходов на оплату услуг представителя (договор об оказании юридических услуг от 12 ноября 2018 года, квитанция № от 12 ноября 2018 года) суд, учитывая, что по делу было составлено и подано одно исковое заявление в отношении одного объекта, полагает возможным удовлетворить требования частично, взыскав в пользу административного истца 7 000 рублей.

Что касается вопроса возмещения расходов на оплату услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 25 000 рублей, суд не находит оснований для взыскания названной суммы с административного ответчика, поскольку экспертным заключением установлено несоответствие отчета требованиям закона, что указывает на невозможность его принятия в качестве доказательства несоответствия установленной кадастровой стоимости реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения производственной базы с офисными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости: <данные изъяты>, по состоянию на 1 января 2014 года на период с 1 января 2018 года до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости считать поданным 3 октября 2018 года.

Решение является основанием для внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Читинская строительно-ремонтная компания» судебные расходы в размере 39 000 (тридцать девять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Забайкальского краевого суда.

Судья                                            (подпись)               Т.И. Васильева

Решение изготовлено 06.06.2019.

Решение в законную силу не вступило.

Подлинник решения подшит в материалах административного дела № 3а-7/2019, находящегося в производстве Забайкальского краевого суда.