Решение по делу № 2-223/2018 ~ M-40/2018 от 12.01.2018

Дело №2-223/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19марта 2018 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Федорчук Е.В.

при секретаре К.Р.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ш.Т.Б. к ООО «Эстейт Инвестментс», ПАО Сбербанко прекращении обременения, погашении регистрационной записи об ипотеке земельного участка,

установил:

Истец Ш.Т.Б. обратилась в суд с иском к ООО «Эстейт Инвестментс», ПАО «Сбербанк» с требованием прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, общей площадью 962 кв. метра, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местонахождение: примерно в 358 м по направлению на северо-восток от ориентира: <адрес>; погасить регистрационную запись № от 19.03.2013 года об ипотеке земельного участка, общей площадью 962 кв.метра, с кадастровым №, расположенного по адресу: примерно в 358 м по направлению на северо-восток от ориентира: <адрес>, внесенную в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ПАО Сбербанк.

В обоснование завяленных требований указала, что между ней и ООО «ЭстейтИнвестментс»был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от 15.10.2015 г.Согласно условиям договора ООО «ЭстейтИнвестментс» передало в собственность Ш.Т.Б. земельный участок, общей площадью 962 кв.метра, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, местонахождение: примерно в 358 м по направлению на северо-восток от ориентира: <адрес> Коттедж, площадью 189, 4 кв.метра, кадастровый №, назначение: жилое, 2этажный, местонахождение: <адрес>. Обязательства по договору купли-продажи покупателем исполнены, денежные средства были переведены на счет ответчика полностью, недвижимое имущество передано по передаточному акту от 15.10.2015 года. В регистрации перехода права собственности по указанному договору, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии было отказано, в связи с тем, что на земельный участок зарегистрировано ограничение прав ООО «ЭстейтИнвестментс» - ипотека в пользу ОАО «Сбербанк России» по договору ипотеки от 22.02.2013 г. №, запись о регистрации №. Одновременно с этим обстоятельством, в договоре купли-продажи недвижимого имущества № от 15.10.2015 г., заключенном ООО «ЭстейтИнвестментс» с Ш.Т.Б., вышеуказанное обременение правами третьих лиц, не указано.Полагает, что не знала и не могла знать о наличии обременения зарегистрированного права собственности продавца на земельный участок.

Истец Ш.Т.Б. и её представитель П.Р.М. в судебном заседании исковые требования поддержали, дали объяснения аналогичные доводам иска. Представитель истца П.Р.М.дополнил, что обременение прекратилось в связи с тем, что первоначально в залог ПАО «Сбербанк» были переданы права аренды земельного участка с кадастровым №. В настоящее время арендные обязательства прекращены в связи с выкупом земельного участка, заложенного права не существует. Кроме того, считает, что ПАО Сбербанк пропустил срок исковой давности для обращения с иском об обращении взыскания на предмет залога.

Представитель ответчикаПАО Сбербанк по доверенности ШишаковаС.П. против удовлетворения иска возражала, по основаниям, указанным в письменных возражениях. В представленных возражениях, представитель указывает, что между ООО «Эстейт Инвестментс» и ПАО Сбербанк 29.12.2011 года был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее – договор НКЛ) для финансирования затрат по строительству двух малоэтажных жилых домов в рамках жилого поселка «Дубна-Ривер-Клаб». В качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «Эстейт Инвестментс» перед Сбербанком по договору НКЛ и дополнительных соглашений к нему, между сторонами 22.02.2013 года заключен договор ипотеки. Согласно указанному договору, ООО «Эстейт Инвестментс» предоставило Сбербанку в залог:

- объект недвижимости – малоэтажный жилой дом, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 129,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> инвентарный №, лит. А, принадлежащий на праве собственности обществу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 мая 2010 года сделана запись регистрации №;

- право аренды земельного участка площадью 962 кв.м., функционально обеспечивающее находящийся на нем закладываемый объект недвижимости кадастровый №, принадлежащее ООО «Эстейт Инвестментс» на основании Договора аренды земельного участка № от 07.04.2011 г., заключенного с Администрацией г. Дубны Московской области и зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 12.05.2011 года за № и дополнительного соглашения № б/н от 25.07.2011 г. к договору аренды.После заключения со Сбербанком договора НКЛ и получения по нему денежных средств, ООО «Эстейт Инвестментс» достроило малоэтажный жилой дом, и вместе с выкупленным у Администрации г. Дубны земельным участком продало данные объекты недвижимости истице без обременения, чем нарушило права кредитора-ответчика.Считает, что обременение на жилой дом и земельный участок сохраняется до погашения задолженности. Задолженность ООО «Эстейт Инвестментс» перед ПАО «Сбербанк» по договору НКЛ не погашена и составляет <данные изъяты>

Представитель ООО «Эстейт Инвестментс» - М.А.С. в судебном заседании, против удовлетворения заявленных требований возражала, поскольку в настоящее время в отношении ООО «Эстейт Инвестментс» открыто конкурсное производство; по обстоятельствам заключения сделок между ООО «Эстейт Инвестментс» Ш.Т.Б. информации не имеет. Письменных возражений на исковое заявление не представила.

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области (далее – Регистрирующий орган) в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия представителя. Против удовлетворения заявленных требований возражал, указывая, что обременение земельного участка было зарегистрировано в установленном законом порядке и до настоящего момента не прекращено.

Представитель третьего лица Администрации г. Дубны в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без участия. Представил возражения, согласно которым при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым № № КУИ/1013-ОРИ с ООО «Эстейт Инвестментс» от 07.04.2011 г. согласно п. 1.3.1 Договора аренды было наложено ограничение (обременение) 20.01.2011 г. по 30.06.2012 г., залогодержатель – ОАО АКБ Сберегательный банк РФ. Уведомление от ООО «Эстейт Инвестментс» в адрес Комитета по управлению имуществом о заключении договора ипотеки между ООО «Эстейт Инвестментс» и ПАО «Сбербанк России» № от 22.03.2013 г. направлено не было.При регистрации договора купли-продажи земельного участка № от 29.07.2015 г. ограничение прав ООО «Эстейт Инвестментс» в пользу ПАО «Сбербанк» по договору ипотеки зарегистрировано не было.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к следующему.

23 декабря 2014 года между супругом Ш.Т.Б. - Ш.Д.Е. и ООО «Эстейт Инвестментс» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком.

Во исполнение обязательств по указанному договору Ш.Т.Б. была оплачена денежная сумма в размере <данные изъяты>, что подтверждается платежными документами от 26.12.2014 года и от 29.12.2014 года. По условиям заключенного предварительного договора оставшаяся сумма должна была быть оплачена в день подписания основного договора.

29 июля 2015 года между Администрацией г. Дубны и ООО «Эстейт Инвестментс» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №. Согласно разделу 7 указанного договора, земельный участок передавался без обременений. Имущественных прав и претензий третьих лиц на участок не имеется.

Переход права собственности на земельный участок был зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 05.10.2015 года. При этом в графе «существующие ограничения (обременения) указано: ипотека».

15 октября 2015 года между Ш.Т.Б. и ООО «Эстейт Инвестментс» был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком №, по условиям которого в собственность истицы передавались следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок общей площадью 962 кв.м., с кадастровым №, местонахождение которого: примерно в 358 м. по направлению на северо-восток от ориентира: <адрес>;

- жилой дом общей площадью 189,4 кв.м. с кадастровым № распложенный по адресу: <адрес>.

При этом, как следует из п. 1.6 заключенного договора, имущество до подписания договора никому не заложено, не продано, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Уведомлением от 28 октября 2015 года государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с необходимостью погашения записи об ипотеке.

Уведомлением Регистрирующего органа от 26 февраля 2016 года в государственной регистрации было отказано.

Общаясь в суд Ш.Т.Б. указывает, что она не знала и не могла знать о наличии обременения на земельном участке, поскольку право собственности участка заложено не было. В залог было передано право аренды на определенный срок с 19.03.2013 по 31.12.2013 года. Указанный срок истек, земельный участок был выкуплен ООО «Эстейт Инвестментс» без каких-либо ограничений (обременений) права собственности.

Жилой дом площадью 189,4 кв.м. с кадастровым №, как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на основании запроса от 14.02.2018 года, обременений не имеет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.01.2018 года и по состоянию на 23.01.2018 года, обременение в виде ипотеки на земельный участок на основании договора ипотеки от 22.02.2013 года, зарегистрировано на срок с 19.03.2013 года по 31.12.2013 года.

Установив по делу юридически значимые обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска, при этом руководствуется следующим.

Как следует из ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. В силу ч. 3 ст. 1 указанного Закона, обременения прав на недвижимое имущество также подлежат регистрации.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Конституционный суд РФ в Постановлении от 22 июня 2017 года № 16-П указал, что одним из критериев добросовестности приобретателя является тот факт, что при совершении сделки приобретатель полагался на сведения из ЕГРН.

В соответствии с ч. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу ч. 9 указанной статьи, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

В силу положений пункта 2 статьи 11 названного Федерального закона ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Законодательство предусматривает случаи перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

Так, ст.273 ГК РФ определяет, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, кприобретателю здания или сооружения переходит право собственности наземельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Аналогичные положения содержит п. 1 ст. 552 ГК РФ, предусматривающий передачу покупателю по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передачу права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

С указанными выше положениями корреспондируют и соответствующие нормы земельного законодательства. Вчастности, согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно (это лицо) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.

Таким образом, в сведениях ЕГРН на дату заключения договора купли-продажи в отношении жилого дома не содержалось информации об обременении его залогом, что свидетельствует о том, что истица не знала и не могла знать о наличии обременения. В нарушение пункта 6 дополнительного соглашения № 2 от 22.02.2013 г. к договору НКЛ залогодержателем и залогодателем не были заключены договоры ипотеки завершенных строительство жилых домов и земельный участков.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержалась информация о наличии ипотеки в период с 19.03.2013 по 31.12.2013.

Суд считает, что указанное обременение следует признать отсутствующим в связи со следующим.

Как следует из п.п. 1.2, 1.3 договора ипотеки № от 22.02.2013 года, ПАО Сбербанк были переданы в залог право аренды земельного участка с кадастровым № по 01.01.2014 года.

П. 1 ст. 352 ГК РФ не содержит такого основания для прекращения права залога, как истечение срока действия заложенных прав.

Вместе с тем, основания прекращения залога не исчерпываются перечнем, установленным в пункте 1 статьи 352 ГК Российской Федерации. (Определение Конституционного Суда РФ от 28.06.2012 № 1252-0).

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно представленному договору ипотеки № от 22.03.2013 года, срок оплаты долга ООО «Эстейт Инвестментс», в счет погашения которого и были заложены арендные права, истек 31.12.2013 года.

Определением Арбитражного суда Московской области от 23 июня 2014 года по делу № А41-16384/2014 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Третейского суда при автономной некоммерческой организации «Независимая Арбитражная Палата» от 05.03.2014 года по делу № Т-МСК/13-625, на основании которого с должников (в том числе ООО «Эстейт Инвестментс») в пользу заявителя в солидарном порядке была взыскана просроченная задолженность в пользу ПАО Сбербанкпо договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 29.12.2011 года в размере <данные изъяты>.

В силу пункта 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со статьей 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Реализация права ПАО Сбербанккак залогодержателя на получение удовлетворение из стоимости заложенного имущества была возможна путем обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке во исполнение обязательства по кредитному договору. При этом ПАО «Сбербанк» не могло не знать о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку взыскало задолженность в судебном порядке.

Верховный суд Российской Федерации в определении от 01.11.2016 № 84-КГ16-7 указал, что целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Не смотря на то, что в перечне оснований прекращения залога (статья 352 ГК РФ) не упоминается истечение срока давности, по смыслу приведенных выше норм материального права в случае невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства залог утрачивает обеспечительную функцию, а, следовательно, подлежит прекращению.

В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся.

Исковая давность по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество истекла по истечении трех лет с момента возникновения оснований для обращения взыскания, т.е. 02.01.2017 года.

Кроме того, суд учитывает, что пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ установлено, что залог прекращается вследствие прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Таким образом, залог права аренды земельного участка действовал в период существования у залогодателя арендных прав на земельный участок и прекращен в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка. Договор ипотеки не содержал условия о том, что при переоформлении права аренды земельного участка на право собственности приобретенное право подлежит передаче в залог банку, между ООО «Эстейт Инвестментс» и банком не был заключен договор залога земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 345 ГК РФ предмет залога может быть заменен другим имуществом только по соглашению залогодателя и залогодержателя.

Из договора ипотеки не следовало, что на ООО «Эстейт Инвестментс» была возложена обязанность предоставить в залог банку иное имущество в случае прекращения залога права аренды земельного участка.

Таким образом, при выкупе арендуемого имущества арендатором залог права аренды подлежит прекращению в связи с прекращением обязательства. При этом, обязательство прекращается посредством совпадения должника (арендатора) и кредитора (собственника-арендодателя) в одном лице согласно ст. 413 ГК РФ.

Заключенный в установленном порядке договор купли-продажи земельного участка между ООО «Эстейт Инвестментс» и Администрацией г. Дубны в установленном порядке не оспорен, недействительным не признан.

Гражданским законодательством добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Доказательств того, что при заключении договора Ш.Т.Б., передавая в счет оплаты по договору купли-продажи ответчику ООО «Эстейт Инвестментс» значительные денежные средства, и имея сведения в выписке ЕГРН об окончании срока ипотеки 19.03.2013 года, действовала в нарушении прав и недобросовестно как по отношению к ООО «Эстейт Инвестментс» так и ПАО Сбербанк, суду не представлено.

При этом, ответчик ООО «Эстейт Инвестментс», действовал в нарушении прав ПАО Сбербанк, при заключении договора купли-продажи земельного участка с Администрацией г. Дубны, после заключения которого, предмет залога – право аренды, прекратил свое существование.

Вместе с тем, ПАО Сбербанк, возражая против удовлетворения иска, и указывая на недобросовестность истца при заключении договора купли-продажи, и на ошибочное указание в реестре прав окончательного срока обременения, не представил в суд доказательств, что банком предпринимались меры по наложению ареста на земельный участок, после заключения договора купли-продажи земельного участка междуООО «Эстейт Инвестментс» и Администрацией г. Дубны, либо меры по исключению из ЕГРН записи о сроке ипотеки в пользу Сбербанка.

При наличии зарегистрированного срока ипотеки, оснований полагать, что ипотека в силу закона имеет место после 19.03.2013 года, у суда не имеется.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении иска Ш.Т.Б., поскольку считает, что недобросовестные и совершенные без должной осмотрительности действия ответчиков, привели к нарушению прав Ш.Т.Б., в связи с чем, обременение в виде ипотеки в силу закона отношении земельного участка с К№ подлежит прекращению, с погашением записи об ипотеки.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

На основании указанной нормы, суд считает необходимым взыскать с ООО «Эстейт Инвестментс», ПАО Сбербанк в пользу Ш.Т.Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> с каждого.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ш.Т.Б. к ООО «Эстейт Инвестментс», ПАО Сбербанк о прекращении обременения, погашении регистрационной записи об ипотеке земельного участка- удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России», зарегистрированного на основании договора ипотеки от 22.02.2013 года № 19.03.2013 года № в отношении земельного участка с К№ общей площадью 962 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> 358 м по направлению на северо-восток.

Погасить регистрационную запись № об ипотеки в силу законав пользу ОАО «Сбербанк России», зарегистрированной на основании договора ипотеки от 22.02.2013 года № 19.03.2013 года в отношении земельного участка с К№ общей площадью 962 кв.м, категория – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> 358 м по направлению на северо-восток.

Взыскать с ПАО Сбербанк в пользу Ш.Т.Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Эстейт Инвестментс» в пользу Ш.Т.Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение суда изготовлено в окончательной форме 26 марта 2018 года

Судья

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.