Решение по делу № 3а-9/2019 от 07.12.2018

Дело № 3а-9/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Курган 27 марта 2019 г.

Курганский областной суд в составе:

председательствующего судьи Дьяченко Ю.Л.,

при секретаре Булгаковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Володиной Татьяны Александровны к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания кафе, в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Володина Т.А. обратилась 7 декабря 2018 г. в Курганский областной суд с административным иском к Правительству Курганской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области) об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости – здания кафе <...>, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости, а именно в размере 3 954 950 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость вышеуказанного здания кафе, имеющего кадастровый номер №, назначение: нежилое, общей площадью 893,4 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на 27 июня 2012 г. составляет 12374 835 руб. 07 коп.

В подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет оценщика Б.Е.В. № от 30 ноября 2018 г., утвержденный директором ООО <...> Д.А.В., согласно которому по состоянию на 27 июня 2012 г. рыночная стоимость вышеуказанного здания кафе <...> составила 3 954 950 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица судом привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице его филиала по Курганской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиала по Курганской области).

В судебном заседании административный истец Володина Т.А. участия не принимала, о времени и месте рассмотрения административного дела извещалась надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без ее участия. Ее представитель по доверенности Воинков А.В. требования административного иска поддержал.

Представитель Правительства Курганской области по доверенности Березовский Я.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения административного иска, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Росреестра по Курганской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице его филиала по Курганской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещались, ранее в письменных отзывах на административный иск возражений против его удовлетворения не заявили и просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со статьей 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания.

Заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы, суд приходит к выводу об удовлетворении административного искового заявления по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичная норма содержится и в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об оценочной деятельности), согласно которой в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. Причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Володиной Т.А. на праве собственности принадлежит объект недвижимости – здание кафе <...>, кадастровый номер №, назначение: нежилое, общей площадью 893,4 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 28 октября 2016 г. и свидетельством о праве на наследство по закону от 28 октября 2016 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 ноября 2018 г. кадастровая стоимость принадлежащего Володиной Т.А. вышеуказанного объекта недвижимого имущества составляет 12374 835 руб. 07 коп.

Данные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости утверждены постановлением Правительства Курганской области от 11 декабря 2012 г. № 586 по состоянию на 27 июня 2012 г.

Таким образом, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости также может быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть, по состоянию на 27 июня 2012 г.

Результаты определения кадастровой стоимости здания кафе <...> затрагивают права и обязанности собственника данного имущества Володиной Т.А., поскольку принадлежащий ей объект недвижимости является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, налоговая база по которому в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации определяется из его кадастровой стоимости, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд для установления кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчету оценщика Б.Е.В. № от 30 ноября 2018 г., утвержденному директором ООО <...> Д.А.В., по состоянию на 27 июня 2012 г. рыночная стоимость вышеуказанного здания кафе <...> составила 3 954 950 руб. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости была определена оценщиком путем использования затратного и доходного подходов.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от 15 марта 2019 г., проведенной в ходе судебного разбирательства дела на основании определения суда экспертом – ИП И.Т.Л., рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости - здания кафе <...> по состоянию на 27 июня 2012 г. составляет 7 000 000 руб. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости была определена экспертом путем использования сравнительного, затратного и доходного подходов.

Таким образом, указанные доказательства свидетельствуют о значительном расхождении в размерах установленного ими рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости.

В судебном заседании эксперт И.Т.Л. разъяснила данное ею заключение, в том числе в части примененных ею подходов для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также высказала свои замечания относительно примененных оценщиком Б.Е.В. методов определения рыночной стоимости этого же объекта недвижимости, изложенных в отчете № от 30 ноября 2018 г.

Оценив данные доказательства, пояснения эксперта И.Т.Л., суд признает достоверными результаты определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленные экспертом в ходе проведенной по делу судебной экспертизы, исходя из следующего.

Заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание объекта экспертизы, процесса определения стоимости объекта экспертизы, обоснование применения сравнительного, затратного и доходного подходов в рамках проведенной экспертизы с указанием нормативных правовых актов с приложением использованных источников.

Отчет об оценке объекта недвижимости, составленный оценщиком Б.Е.В. и утвержденный директором ООО <...> Д.А.В., судом не принимается на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как пояснила в судебном заседании эксперт И.Т.Л., выводы относительно рыночной стоимости объекта недвижимости были сделаны ею по результатам изучения документов, представленных судом для проведения экспертизы, изучения местоположения и состояния объекта экспертизы, анализа рынка недвижимости в Курганской области, а также анализа внешних факторов, влияющих на рынок: социально-экономического состояния в целом в России, в Курганской области и Варгашинском ра йоне, анализа и изучения иной информации, собранной в ходе исследований, в том числе и при осмотре объекта недвижимости. Рыночная стоимость здания кафе <...> была определена ею путем применения всех возможных подходов - сравнительного, затратного и доходного.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составила 7150000 руб., сравнительным подходом – 7081000 руб. и доходным подходом – 6812000 руб. С учетом согласования полученных результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, с учетом весовых коэффициентов, согласно которым на затратный подход приходится 20%, на сравнительный подход – 44,4% и на доходный подход – 35,6%, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 27 июня 2012 г. округленно составила 7000000 руб. При этом результаты оценки не превышают среднерыночные показатели и полностью учитывают местоположение и другие характеристики объекта оценки.

По мнению суда, результаты отчета, подготовленного оценщиком Б.Е.В., не в полной мере отражают реальную рыночную стоимость объекта по состоянию на дату оценки, так как оценщиком в расчетах использован только два метода оценки – доходный и затратный подходы. Оценщик отказался от использования сравнительного подхода к оценке, ссылаясь в на отсутствие рынка, однако, как видно из заключения эксперта И.Т.Л., применение данного подхода является вполне возможным, в связи с чем отказ от применения данного подхода следует признать необоснованным.

Кроме того, как пояснила эксперт И.Т.Л., сравнительный подход позволяет наиболее точно определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку позволяет определить действительную стоимость объекта недвижимости, основан на результатах продажи объектов недвижимости, использованных в качестве аналогов при проведении экспертного исследования, при этом эксперт основывал свои выводы, исходя из цены сделок купли-продажи, которые были реальными, а не из цены спроса или предложения тех или иных объектов.

По мнению суда, применение всех трех подходов в совокупности с согласованием результатов оценки позволило эксперту И.Т.Л. прийти к выводам о рыночной стоимости здания кафе <...>, наиболее приближенной к реальной рыночной на дату оценки, в связи с чем судом она признается достоверной в силу положений статьи 12 Федерального закона об оценочной деятельности.

Оценивая тот факт, что в результате применения оценщиком Б.Е.В. затратного и доходного подходов к оценке были получены значения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые отличаются от результатов, полученных в результате применения тех же подходов в ходе экспертного исследования, суд с учетом разъяснений заключения эксперта и замечаний к отчету оценщика, высказанных экспертом И.Т.Л. в ходе судебного заседания, признает достоверными результаты, полученные экспертом в ходе проведения судебной экспертизы.

Так, при применении доходного подхода оценщиком был использован показатель средней цены аренды торговой недвижимости в г. Кургане, однако источник информации в отчете не указан, не приведены объекты-аналоги, оценщик исходил из того, что объект не будет сдаваться в аренду в первый год в течение 10 месяцев, что не соответствует действительности, поскольку подтверждающих это данных в отчете не представлено.

Разница в полученных результатах при применении затратного подхода объясняется тем, что если физический износ здания был определен оценщиком и экспертом примерно одинаково, соответственно – 34,3% и 34,9%, то результаты определения экономического (внешнего) износа существенно отличаются, соответственно – 36,95% и 7,43%. При этом в качестве сопоставимого объекта экспертом приняты значения показателей по зданию кафе <...>, 2006 г. постройки, расположенного <адрес>, то есть там же, где находится и объект оценки, с учетом его цены предложения по состоянию на 16 мая 2012 г. (т. 2 л.д. 30).

Оценщиком Б.Е.В. экономический износ был рассчитан через сопоставление средней заработной платы в отрасли «строительство», что, по мнению эксперта, не является обоснованным, так как одни и те же объекты могут продаваться по разной цене в разных субъектах Российской Федерации, и суд признает данные доводы эксперта обоснованными.

Возражения представителя административного истца относительно результатов оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в ходе проведения судебной экспертизы, а также примененных экспертом методов оценки и допущенных экспертом ошибках, суд расценивает как необоснованные, поскольку они опровергаются как заключением эксперта, так и данными экспертом И.Т.Л. в судебном заседании разъяснениями.

Так, тот факт, что при определении в ходе экспертизы стоимости объекта недвижимости затратным подходом в качестве объектов-аналогов были взяты гостиницы, а не кафе, не свидетельствует о недостоверности полученных результатов экспертного исследования, поскольку объект оценки – здание кафе <...> используется также и в качестве гостиницы. Кроме того, как пояснила эксперт И.Т.Л., при использовании затратного подхода объекты-аналоги должны быть схожи не по назначению, а по конструктивным элементам, что и было соблюдено в ходе проведения экспертизы.

Доводы представителя административного истца о том, что в заключении эксперта при определении физического износа объекта оценки были использованы неправильные значения удельного веса отдельных конструктивных элементов, которые не соответствуют данным, приведенным в соответствующем сборнике, суд признает необоснованными, поскольку подтверждающих это доказательств суду представлено не было, эксперт данное обстоятельство не подтвердила, указав, что все показатели были взяты ею из официальных источников и они никак не повлияли на результаты исследования, о чем свидетельствует тот факт, что физический износ объекта оценки был определен оценщиком и экспертом примерно одинаково, соответственно – в 34,3% и 34,9%.

Иные возражения относительно подбора объектов-аналогов и цены на них, высказанные представителем административного истца в судебном заседании, суд с учетом данных экспертом подробных и аргументированных разъяснений также расценивает, как необоснованные и не влияющие на оценку судом результатов судебной экспертизы как достоверных.

При оценке заключения эксперта суд учитывает, что участвующими в деле представителями государственных органов власти доказательств, опровергающих обоснованность результатов, полученных в ходе судебной экспертизы, суду представлено не было, ходатайств о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать выводы эксперта ИП И.Т.Л. недостоверными и не принимать заключение эксперта № от 15 марта 2019 г. в качестве допустимого и достоверного доказательства по настоящему административному делу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных Володиной Т.А. административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости здания кафе <...> с кадастровым номером № в размере, равном его рыночной стоимости, определенной согласно заключению эксперта ИП И.Т.Л., а именно в размере 7000 000 руб.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Володиной Татьяны Александровны, обратившейся в Курганский областной суд 7 декабря 2018 г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здание кафе <...>, кадастровый номер №, назначение: нежилое, общей площадью 893,4 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2012 г., а именно в размере 7000000 (семь миллионов) рублей.

Решение по настоящему делу является основанием для внесения изменений в данные государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Курганского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Курганский областной суд.

Решение в окончательной форме вынесено 29 марта 2019 г.

Судья Ю.Л. Дьяченко