Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-102/2015 (2-4141/2014;) ~ М-3478/2014 от 27.08.2014

Дело № 2-102/15

                                                 РЕШЕНИЕ

                       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> (ДД.ММ.ГГГГ)

Коминтерновский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Рязанцевой А.В.,

при секретаре Мутасовой С.И.,

с участием истца – Карасикова А.С.,

представителя ответчика – Беренгартена И.Г., представившего удостоверение (№) и ордер (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) года (л.д.134),

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Карасикова А. С. к Антипову С. Ю. о расторжении договора купли – продажи объекта недвижимости, взыскании убытков, с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровых записей,

                                                     установил:

Карасиков А. С. обратился в суд с иском к Антипову С. Ю., в котором просил расторгнуть договор купли – продажи объекта недвижимости, взыскать убытки, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровые записи.

В ходе рассмотрения гражданского дела истец уточнил исковые требования и просил: расторгнуть договор купли – продажи объекта недвижимости, взыскать убытки, с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровых записей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что (ДД.ММ.ГГГГ) между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., литер(№) и <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером (№), категория земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <адрес>. Цена по договору составила <данные изъяты> руб.. (ДД.ММ.ГГГГ) проведена государственная регистрация договора купли-продажи. В процессе эксплуатации жилого помещения выяснилось, что дом находится в аварийном состоянии. У него оторвана несущая стена от смежной, которая наклонилась и угрожает обвалом потолка. Это обнаружилось мастерами при установке нового пластикового окна. При осмотре и передаче этот дефект был тщательно скрыт – снаружи стена обложена лицевым кирпичом, а внутри закрыто пластиковым сайдингом. Данный недостаток является существенным, поскольку полностью исключает основную функцию приобретенного товара – безопасную эксплуатацию помещения, как жилого. Помимо этого обнаружены и другие скрытые дефекты: высота потолка в комнате в разных углах отличается на 10 см., что говорит об оседании угла и разрушении фундамента; неисправен газовый котел отопления; неисправна газовая водогрейная колонка; унитаз оказался с выбитым дном. При осмотре он был отключен от водопровода из-за неисправности крана и находился в антисанитарном состоянии. Это делала невозможным его осмотреть; протекающая крыша и отсутствие потолка в ванной комнате (прикрыто сайдингом); по документам стены исполнены из кирпича, на деле наполовину стены пустотные; канализация не работает.

Совокупность перечисленных дефектов, сокрытых ответчиком при продаже дома, делает невозможным эксплуатацию жилого помещения. Истец считает, что товар ему продан с существенными недостатками (л.д. 7-8).

    Определением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) при подготовке гражданского дела к судебному разбирательству, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено (Наименование1) по <адрес> (л.д. 2).

В судебном заседании истец Карасиков А.С. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, дал пояснения аналогично изложенному в описательной части решения.

Ответчик – Антипов С.С., надлежаще и своевременно извещенный о рассмотрении гражданского дела, в судебное заседание не явился; в заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть без его участия.

Представитель ответчика – Беренгартен И.Г., действующий на основании удостоверения и ордера, исковые требования не признал, указав, что жилой дом, проданный ответчиком истцу, соответствует условиям договора купли – продажи и цене договора; требования истца являются не обоснованными, просил в иске отказать.

Третье лицо - (Наименование1) по <адрес>, надлежаще и своевременно извещенное о рассмотрении гражданского дела, в судебное заседание не направило представителя.

       Суд, заслушав лиц, участвующих в рассмотрении гражданского дела, исследовав, представленные сторонами доказательства, и, оценив их в совокупности, приходит к выводу, что иск Карасикова А.С. не подлежит удовлетворению по следующим обстоятельствам:

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) истец Карасиков А.С. приобрел у ответчика Антипова С.С.    <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером (№), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно договору отчуждаемая <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м оценивается сторонами в <данные изъяты> рублей, а <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок в <данные изъяты> рублей. В п.11 договора указано, что содержание сделки, ее последствия, права и обязанности, ответственность, а также содержание, в том числе ст. 557 ГК РФ сторонам известно и понятно(л.д.14-16).

Исходя из передаточного акта от (ДД.ММ.ГГГГ) года усматривается, что ответчик Антипов С.С. передал Карасикову А.С. недвижимость по адресу: <адрес> в качественном состоянии, имеющемся на день подписания настоящего акта (л.д.18).

Из расписок, выданных Антиповым С.С., указано, что Антипов С.С. получил от Карасикова А.С. (ДД.ММ.ГГГГ) года в качестве частичной оплаты за <данные изъяты> долю спорного дома и <данные изъяты> долю земельного участка - <данные изъяты> рублей (л.д.19), (ДД.ММ.ГГГГ) года - <данные изъяты> рублей, (ДД.ММ.ГГГГ) года в качестве полной оплаты – <данные изъяты> рублей (л.д.19-21).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от (ДД.ММ.ГГГГ) за Карасиковым А.С. зарегистрировано право собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером (№) и <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером (№), расположенные по адресу: г. <адрес> (л.д.22 -23).

В материалы дела представлена копия технического паспорта на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> (л.д.36), в котором содержится экспликация земельного участка, характеристика благоустройства строения, характеристика помещений жилого дома (л.д.38-48).

В деле правоустанавливающих документов на спорный жилой дом (л.д.50-102) находятся все документы в отношении <данные изъяты> доли жилого дома по адресу: <адрес>, на основании которых проведена регистрация жилого помещения в собственность за истцом.

В деле правоустанавливающих документов на земельный участок (л.д.50-102) находятся все документы в отношении <данные изъяты> доли земельного участка по адресу: <адрес>, на основании которых выдано истцу свидетельство о праве собственности.

Определением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) года судом по ходатайству истца назначалась судебная строительно - техническая экспертиза по вопросам, поставленным самим истцом (л.д.144-149).

Согласно заключению экспертов в ходе осмотра и обследования жилого помещения, принадлежащего истцу, установлено, что данный дом имеет видимые проявления повреждений и деформаций несущих и ограждающих конструкций (присутствуют крены, прогибы, деформации, перекосы и др.). Основные несущие конструкции строения дома находятся в ограниченном работоспособном техническом состоянии (имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности условий эксплуатации; в приобретенном истцом жилом помещении, были выявлены недостатки конструкций жилого дома, которые являются устранимыми. Для их устранения необходимо выполнить разработку проекта, включающего комплекс технических решений, используемых материалов и конструктивных элементов для проведения жилого дома в соответствие с требованиями действующих норм и правил (л.д.162-176).

В связи с возникшими у истца вопросами к эксперту, в судебном заседании    (ДД.ММ.ГГГГ) года допрошен эксперт (ФИО1). При ответе на вопросы эксперт пояснил, что, действительно, в доме имеются недостатки, однако все они являются видимыми и устранимыми.

В том числе в ходе судебного рассмотрения исследовано заявление истца о том, что в жилом помещении «оторвана несущая стена от смежной, которая наклонилась и угрожает обвалом потолка». Эксперт в своем заключении и в ходе судебного рассмотрения подтвердил, что те недостатки, которые имеет стена жилого помещения, указанная истцом, могут быть также устранены. То, что    снаружи стена обложена кирпичом, а внутри закрыто пластиковым сайдингом при осмотре специалист имеет возможность оценить эти недостатки и устранить. Данный недостаток не является существенным, поскольку не исключает основную функцию приобретенного товара – безопасную эксплуатацию помещения, как жилого.

Утверждение истца о том, что эксперты грубо нарушили установленные законом правила производства экспертизы, является необоснованным.

Анализируя заключение экспертов, суд приходит к однозначному выводу, что заключение, проведенное экспертами (Госорган1) не дает оснований сомневаться в правильности и обоснованности их выводов, так как экспертиза проведена государственным бюджетным экспертным учреждением, с соблюдением требований ст. ст. 84 - 86 ГПК РФ, квалифицированными специалистами; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; при производстве экспертизы стороны присутствовали при исследовании поставленных перед экспертом ответчиком вопросов, стороны не заявляли отвода эксперту.

Суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, в данном случае, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств; основания сомневаться в их правильности отсутствуют. Кроме того, следует отметить, что заключение экспертов не противоречит совокупности, имеющихся в материалах дела, доказательств.

Помимо этого истцом обнаружены и другие дефекты, которые он относит к скрытым: «высота потолка в комнате в разных углах отличается на 10 см., что говорит об оседании угла и разрушении фундамента; неисправен газовый котел отопления; неисправна газовая водогрейная колонка; унитаз оказался с выбитым дном. При осмотре он был отключен от водопровода из-за неисправности крана и находился в антисанитарном состоянии, что делало невозможным его осмотр; протекающая крыша и отсутствие потолка в ванной комнате (прикрыто сайдингом); по документам стены исполнены из кирпича, на деле наполовину стены пустотные; канализация не работает».

Все указанные недостатки могли быть обнаружены истцом при заключении договора купли – продажи, так как являются видимыми, однако истец при заключении договора, при подписании передаточного акта и приеме жилого помещения в свое пользование о них ничего не указал.

В то же время судом неоднократно разъяснялось истцу право представить доказательства в соответствии со ст. 56 ГПК РФ.

Истец указал, что доказательств о подтверждении факта о том, что в спорном жилом доме по адресу: <адрес> имеются скрытые, из-за конструктивных недостатков жилого дома, дефекты; что обнаруженные в жилом доме, недостатки, являются неустранимыми либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (ст. 475 ГК РФ), что сделка купли – продажи жилого дома была совершена под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) (на что было указано истцом в ходе судебного разбирательства), представлять не будет. Суд предлагал истцу представить доказательства о стоимости устранения недостатков, представить проект устранения недостатков; в связи с чем заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы по всем заявленным выше обстоятельствам; представить доказательства передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве (ст. 557 ГК РФ), уточнить исковые требования. Однако, истец собственноручно при ознакомлении с копией упомянутого определения, указал, что ходатайства о назначении судебной экспертизы заявлять не желает, доказательства, указанные в определении от (ДД.ММ.ГГГГ) года, представлять не будет. Просил рассмотреть иск по имеющимся в деле доказательствам.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Содержание принципа состязательности сторон, установленного статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, определяет положение, согласно которому стороны сами обязаны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений; причем от самих сторон зависит, участвовать ли им в состязательном процессе или нет (представлять ли доказательства в обоснование своих требований и возражений, а также в опровержение обстоятельств, указанных другой стороной, являться ли в судебные заседания); уклонение от участия в таком процессе может повлечь неблагоприятные последствия для той стороны, которая уклоняется от доказывания.

Иных доказательств, подтверждающих тот факт, что обнаруженные истцом недостатки дома являются неустранимыми, либо не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в суд представлено не было, в связи с чем оснований для признания указанных недостатков существенными у суда не имелось.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Как следует из п. 1 передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли - продажи, дом на день подписания договора передан в качественном состоянии (л.д.18).

В ходе судебного заседания не было добыто доказательств, свидетельствующих о том, что продавец знал о наличии в доме недостатков, которые были допущены при строительстве дома. Как следует из пояснений ответчика, которые он давал при рассмотрении дела, что дом он не строил, дом перешел к нему по наследству.

Учитывая, что другие доказательства, которые могли бы быть приняты судом в качестве бесспорного доказательства относительно заявленных требований, не представлены, суд приходит к выводу о необоснованности заявленного иска.

            Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

                                                      РЕШИЛ:

Иск Карасикова А. С. к Антипову С. Ю. о расторжении договора купли – продажи объекта недвижимости, взыскании убытков, с исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровых записей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, через Коминтерновский районный суд <адрес>.

Судья                                                                  Рязанцева А.В.

Мотивированное решение изготовлено (ДД.ММ.ГГГГ) года.