Решение по делу № 2-1558/2019 ~ М-958/2019 от 21.03.2019

Дело № 2-1558/19

Решение

Именем Российской Федерации

11 апреля 2019 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Чайниковой М.В.,

с участием прокурора Некрасовой Д.С.,

в присутствии истца Обориной Т.А., представителя истца адвоката Зорина С.В., действующего на основании ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Обориной Т.А. к МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение,

установил:

Истец обратилась в суд с иском об обязании ответчика заключить с истцом договор изъятия 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: Адрес и взыскать с ответчика выкупную стоимость в размере 3012671 руб. за указанное жилое помещение. Исковые требования истцом мотивированы тем, что она является собственником вышеуказанного жилого помещения, на основании заключения межведомственной комиссии администрации Дзержинского района г.Перми от 16.10.2018 №56 жилой Адрес признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 22.10.2018 собственнику помещения предписано освободить занимаемое жилое помещение. Данный дом включен в Региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2018-2020 годы. В настоящее время указанный дом не расселен, истец имеет право на выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение. Рыночная стоимость объекта недвижимости, указанная выше, определена согласно отчета об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от 18.02.2019.

Истец и ее представитель в судебном заседании на иске настаивали по доводам, изложенным в нем, дополнив, что дом расселяется, нанимателям предоставлены другие жилые помещения вместо аварийных, кроме этого, истица уточнила исковые требования, просила только взыскать выкупную стоимость за данное жилое помещение в указанном выше размере с учетом убытков и непроизведенного капитального ремонта.

Представитель ответчика в суд не явился, направил отзыв на иск, из которого следует, что иск он не признает, не отрицая изложенные выше обстоятельств по иску в части аварийности жилья и включения его в соответствующую адресную программу, считает, что подлежит снижению сумма за не проведенный капитальный ремонт, при этом необходимо учитывать только те работы, которые перечислены в ст.166 ЖК РФ, иные работы исключить.

Прокурор дала заключение об удовлетворении исковых требований.

Заслушав пояснения стороны истца, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 2-х комнатная квартира, общей площадью 59,5 кв.м., по адресу: Адрес принадлежат на праве собственности Обориной Т.А.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 16.10.2018 № 56 дом № 36 по ул.Каменского г. Перми признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 22.10.2018 № СЭД-059-11-01-04-226 на собственника указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» от 18.02.2019, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 3012671 руб. из них: рыночная стоимость спорной квартиры – 2590000 руб., величина убытков, причиненных изъятием жилого помещения, - 67257 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 355414 руб.

Ответчик в своем отзыве подтвердил, что жилой дом по Адрес включен в Региональную адресную программу по расселению аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2018-2020 годы.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу Администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации в заявленном истцом размере. При этом суд учитывает, что ответчиком не предпринимаются меры к началу процедуры изъятия жилого помещения и земельного участка, тогда как такая процедура уже началась, дом расселяется, наниматели выселяются в другие жилые помещения или получают единовременную компенсацию за жилые помещения, данный факт ответчиком в судебном заседании оспорен не был.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е.наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ, под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Заключение оценщика, представленное истцом, выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у истца, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у истца возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом истец приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении оценщика данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять 3012671 руб.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у истца прекращается.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию город Пермь.

Определяя размер выкупной цены, суд включает в выкупную стоимость убытки, установленные специалистом в вышеуказанном отчете № 1/2511-19 от 18.02.2019, в том числе и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Данные, содержащиеся в отчете, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1959 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что актом межведомственной комиссии от 16.10.2018 дом № 36 по ул.Каменского в г. Перми был признан не пригодным для проживания, аварийным, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за весь период эксплуатации жилого дома (с 1959 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истца жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент. При этом суд учитывает тот факт, что оценщиком в отчете (страница 56 отчета) отражены именно те работы по капитальному ремонту, перечень которых изложен в статье 166 ЖК РФ, следовательно, оснований к уменьшению его стоимости не имеется, соответствующего контрасчета, иного заключения эксперта, анализа данного заключения специалиста с исключением тех или иных позиций в данной части требования – ответчиком не представлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу Обориной Т.А. выкупную стоимость за двухкомнатную квартиру, общей площадью 59,5 кв.м., расположенную по адресу: Адрес в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 3012671 руб.

Решение суда является основанием для прекращения у Обориной Т.А. права собственности на данное жилое помещение и признании права собственности за МО «город Пермь» на жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес в остальной части иска - отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова