Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-833/2021 (2-6401/2020;) ~ М-6561/2020 от 09.12.2020

<***>

УИД 66RS0003-01-2020-005962-62

Дело № 2-833/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

(мотивированное решение изготовлено 20.02.2021)

г. Екатеринбург 15 февраля 2021 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Савельева Ю.В., при секретаре Сташковой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шестакова Ивана Александровича, Шестаковой Натальи Сергеевны к ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, расходов по договору долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Шестаков И.А., Шестакова Н.С. обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, расходов по договору долевого участия в строительстве.

В обоснование иска указано, что *** между ООО «УК «Эфес» и Шестаковым И.А., Шестаковой Н.С. заключен договор участия в долевом строительстве *** в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: ***.

*** по акту приема-передачи объекта долевого строительства ими было принято указанное жилое помещение.

Истцы считают, что пункт 2.6 договора является недействительным в части применения 60-дневного срока для возврата ответчиком излишне полученных денежных средств за недостающие квадратные метры ввиду его противоречия Закону РФ о защите прав потребителя. Кроме того, считает, что ущемляет права потребителя и является недействительным подпункт 2 пункта 4.1. договора, содержащий условие о том, что стоимость балконов и лоджий является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Считают, что к лоджии должен быть применен коэффициент 0,5, соответственно площадь лоджии составляет 1,30 кв.м., разница в стоимостном выражении составляет 66300 руб.

Претензия о выплате суммы за летнее помещение и квадратные метры оставлена ответчиком без удовлетворения. Неправомерные действия ответчика причинили истцам нравственные страдания, связанные с длительным неисполнением ответчиком обязательств по перерасчету стоимости квартиры и возврату излишне полученных средств.

Определением суда от *** принят частичный отказ истцов от исковых требований к ответчику о взыскании излишне оплаченных денежных средств за лоджию в размере 66 300 руб., производство по гражданскому делу в данной части прекращено.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истцы просят суд признать незаконными п.п. 1.1. договора долевого участия, в части установления коэффициента 1 к площади летнего помещения, а также п.п. 2, п. 4.1. договора долевого участия в части фиксированной стоимости летнего помещения, а также п. 2.5 договора долевого участия в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных БТИ, а площадь летнего помещения признается проектной. Взыскать с ответчика пропорционально в пользу истцов неустойку за нарушение сроков выплаты в добровольном порядке по день фактического исполнения решения суда из расчета 676 руб. 26 коп. за каждый день просрочки, штраф за нарушение прав потребителя - 50% от присужденных денежных средств, компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., почтовые расходы 91 руб. 50 коп.

Представитель истцов Никулин М.С., действующий на основании доверенности от *** на исковых требованиях настаивал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Никитин Е.Ю., действующий на основании доверенности от *** в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы письменного отзыва на исковое заявление (л.д. 34-36) Считает, что истцы не могли не знать о положениях договора участия в долевом строительстве, определяющих цену договора, так как эти условия напрямую были оговорены в тексте самого договора. Кроме того, истцы при заключении оспариваемого договора не заявляли возражений по его содержанию. Акт приема-передачи квартиры также подписан истцами без замечаний. Просит суд применить срок исковой давности к требованиям истца о недействительности положений ДДУ *** от ***, устанавливающих фиксированную стоимость летнего помещения и коэффициент 1 к площади летнего помещения, а также отказать истцу в удовлетворении требований о применении последствий недействительности указанных положений договора участия в долевом строительстве.

Истцы в судебное заседание не явились, воспользовались правом на ведение дела через представителя, оформив его полномочия соответствующей доверенностью.

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Кировского районного суда г. Екатеринбурга.

При таких обстоятельствах, судом был решен вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя истцов и представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статей 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *** между ООО «УК «Эфес» (с *** ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес») и Шестаковым И.А., Шестаковой Н.С. заключен договор участия в долевом строительстве *** (л.д. 14-24)

В соответствии с п. 1.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик принял обязательство не позднее III квартала 2017 своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 очередь жилого многофункционального комплекса «Уральский» с нежилыми помещениями и подземными автостоянками, расположенного в границах улиц Блюхера-Сахалинская-Камчатская-Владивостокская в *** – 22-26 жилой дом с подземной автостоянкой и встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, и передать участнику объект недвижимости - ***, суммарной площадью 29,70 кв.м., состоящую из 1 жилой комнаты, вспомогательных помещений - общей проектной площадью 27,10 кв.м., кроме того летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента 1 - площадью 2,60 кв.м., расположенную на 22 этаже и долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а участник обязался направить денежные средств на строительство объекта в порядке долевого участия в строительстве.

Пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве *** закреплено, что цена договора исходя из стоимости 1 кв.м в сумме 51 000 рублей, и на дату заключения договора, составляет 1514 700 рублей, состоит из стоимости 27,10 кв.м квартиры (без площади летнего помещения - балкон/лоджия), из расчета за 1 кв.м 51 000 рублей и составляет 1382 100 рублей, стоимость летнего помещения (балкон/лоджия) составляет 132 600 рублей, стоимость балкона и лоджии является фиксированной и пересмотру не подлежит.

Согласно п. 2.6 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется меньше оплаченной площади, застройщик возвращает излишне полученные средства от участника в течение 60 дней с момента предоставления кадастрового паспорта и уведомления застройщика участником. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Согласно п. 2.7 договора участия в долевом строительстве если по окончании строительства по данным результатов замеров БТИ суммарная площадь объекта недвижимости, в том числе площадь летнего помещения (балкон/лоджия) с применением коэффициента - 1, окажется больше оплаченной площади, то участник производит дополнительное финансирование за излишние квадратные метры застройщику в течение 60 дней с момента уведомления участника застройщиком. Перерасчет стоимости квартиры производится при условии отклонения площади квартиры более чем на 3% от проектной.

Ответчиком не оспаривается, что истец свои обязательства по оплате по договору выполнил в полном объеме.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от *** ООО «Специализированный застройщик «УК «Эфес» во исполнение договора участия в долевом строительстве передало Шестакову И.А., Шестаковой Н.С. *** по адресу: *** суммарной площадью 28,9 кв. м, вспомогательных помещений общей площадью 26,5 кв. м, летнего помещения (балкона/лоджии) с применением коэффициента 1 - площадью 2,4 кв. м.

Из доводов искового заявления следует, что истцы указывают на неверное применение в договоре к помещению лоджии коэффициента 1, по мнению истцов, к лоджии должен поменяться коэффициент 0,5. Неверный расчет привел к увеличению цены лоджии.

Договором участия в долевом строительстве предусмотрена площадь летнего помещения 2,60 кв.м с понижающим коэффициентом 1. При этом в соответствии с подп. 2 п. 4.1 договора стоимость лоджии составляет 132 600 рублей и является неизменной.

Статьей 5 Закона № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату заключения договора, закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

Условиями заключенного между сторонами договора долевого участия не предусмотрена возможность изменения цены договора в случае уменьшения площади квартиры по сравнению с проектной менее 3%. Стороны договора при заключении договора достигли соглашение о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения площади передаваемого объекта.

В возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется лоджия/балкон, истцы обязаны оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии/балкона.

Применение понижающих коэффициентов при отражении площади балконов и лоджий в документах технического учета установлено Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 для целей проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда, а также постановки помещений на кадастровый учет.

Условия пунктов 2.6, 2.7 договора участия в долевом строительстве, предусматривающие возможность изменения площади квартиры по итогам строительства, не противоречат Закона № 214-ФЗ, а также не нарушают положения Закона о защите прав потребителей, поскольку устанавливают взаимные обязательства сторон относительно возврата/доплаты денежных средств при условии наступления таких юридических последствий как расхождение проектных и фактических площадей на установленную договором погрешность 3%.

Доказательств, подтверждающих несогласие истцов с ценой договора в момент его заключения, не представлено. Истцы добровольно заключили договор участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом балкона/лоджии, материалы дела не содержат. Пункты 2.6 и 2.7 договора устанавливают, что для расчета площади балкона/лоджии применяется коэффициент 1, а не 0,5. При подписании договора истцы согласились с такими условиями договора.

Исходя из свободы заключения договора, разницу суммарной площади квартиры, по мнению суда, следует считать с учетом фактической площади лоджии как по договору долевого участия, так и по плану объекта по состоянию на момент передачи жилого помещения по акту приема-передачи от ***.

Фактическая площадь летнего помещения лоджии истца, на момент передачи объекта по акту приема-передачи, составила 2,4 кв. м, суммарная – 28,9 кв. м, что составляет разницу с проектной площадью не более 1,8 кв. м.

Учитывая, что фактическая площадь квартиры истцов уменьшилась по сравнению с проектной менее чем на 3%, а в соответствии с пунктом 2.6 договора стороны не производят дополнительные расчеты при таких отклонениях, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Ответчиком заявлено о несогласии с иском, в числе прочих возражений представитель ответчика приводит доводы о пропуске истцом срока исковой давности по настоящему спору и ходатайствует о применении судом срока исковой давности в части требований о признании незаконным условий договора в части.

Оценивая требования истцов о признании незаконными пп. 1.1, пп. 2 п. 4.1, п. 2.5 договора участия в долевом строительстве *** с точки зрения недействительности, как оспоримой сделки, суд учитывает доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор участия в долевом строительстве *** заключен между ООО «УК «Эфес» и истцами ***. Данное исковое заявление подано в суд ***, то есть за пределами годичного срока исковой давности.

Следовательно, в требованиях о признании незаконными п.п. 1.1. договора долевого участия, в части установления коэффициента 1 к площади летнего помещения, а также п.п. 2, п. 4.1. договора долевого участия в части фиксированной стоимости летнего помещения, а также п. 2.5 договора долевого участия в части того, что общая площадь квартиры определяется на основании замеров, произведенных БТИ, а площадь летнего помещения признается проектной надлежит отказать.

Принимая во внимание, что в удовлетворении основных требований отказано, то требования о взыскании неустойки, морального вреда, штрафа, судебных расходов, являющиеся производными, также подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Шестакова Ивана Александровича, Шестаковой Натальи Сергеевны к ООО «Специализированный застройщик «Управляющая компания «Эфес» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, расходов по договору долевого участия в строительстве, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

<***>

<***>

Судья Ю.В. Савельев