Решение по делу № 3а-166/2019 от 10.04.2019

Дело № 3а-166/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                             6 мая 2019 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лещевой Татьяны Владимировны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Лещева Т.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 2 030, 2 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 51 842 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Лещева Т.В. является участником долевой собственности на указанный объект недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц. Лещевой Т.В. проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету, выполненному ЗАО «Ярославский центр недвижимости» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23 декабря 2013 года составляет 51 842 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404-п, составляет по состоянию на 23 декабря 2013 года 90 202 577, 78 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца Лещевой Т.В. на основании доверенности Гасюкова Н.Н. административный иск поддержала.     Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение административного иска на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. в удовлетворении административного иска возражала в связи с недостоверностью представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представило суду отзыв на административный иск, в котором оставило разрешение дела на усмотрение суда, подтвердило размер кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный ответчик Правительство Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению Лещевой Т.В. не представили суду.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Витвицкого Ю.В., исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление Лещевой Т.В. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

    В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в статьях 245, 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применяет положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Судом установлено, что Лещева Т.В. является участником долевой собственности на объект недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 2 030, 2 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности возникло на основании договора участия в долевом строительстве подземной автостоянки от 16 января 2008 года и дополнительного соглашения к нему от 30 декабря 2009 года, передаточного акта от 10 июня 2010 года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31 декабря 2009 года, выданного Департаментом архитектуры и развития территорий мэрии города Ярославля.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области и муниципального образования город Ярославль, а также принимая во внимание, что Лещева Т.В. является собственником расположенного на территории города Ярославля нежилого помещения, суд приходит к выводу о том, что она является плательщиком налога на имущество, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно права и законные интересы Лещевой Т.В. затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью.

При таких обстоятельствах, Лещева Т.В. имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> не вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 12 июля 2012 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404-п.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> является 23 декабря 2013 года.

Согласно положениям части 1 и части 2 статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> определялась на 23 декабря 2013 года в соответствии Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года N 113, действовавшим до 28 февраля 2019 года, на основании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ярославской области от 11 декабря 2012 года № 1404-п.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23 декабря 2013 года составила 90 202 577, 78 рубля.

Административным истцом представлен Отчет ЗАО «Ярославский центр недвижимости» оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 23 декабря 2013 года определена в размере 51 842 000 рублей.

Проанализировав Отчет, показания оценщика Витвицкого Ю.В., допрошенного судом в качестве свидетеля, а также те возражения, которые принесены на Отчет заинтересованным лицом Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости следует, что рыночная стоимость объекта определялась оценщиком сравнительным и затратным подходами. Доходный подход при оценке не применялся.

В результате расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом его стоимость составила 51 387 000 рублей; сравнительным подходом – 52 297 000 рублей.

Согласно пункту 28 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611 (далее – ФСО № 7), в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Из Отчета следует, что оценщиком получены сопоставимые результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца как сравнительным подходом, так и затратным подходом. При таких обстоятельствах, как следует из пояснений оценщика Витвицкого Ю.В., оценщик пришел к выводу об отсутствии необходимости анализа большего или меньшего влияния на величину рыночной стоимости результатов оценки, полученных тем или иным подходом, и наличии оснований принять как равное их влияние на итоговый результат, в связи с чем присвоил результатам оценки, полученным каждым из подходов, равный вес.

Обоснованность приведенных выводов оценщика лицами, участвующими в деле, не опровергнута. Указанные выводы вышеприведенным требованиям ФСО № 7 не противоречат и являются обоснованными.

Таким образом, отсутствие в Отчете обоснования присвоенных подходам при оценке весов (рейтинга) восполнено приведенными данными в судебном заседаниями пояснениями оценщика Витвицкого Ю.В.

В свою очередь, доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки отсутствием указанного обоснования суд находит несостоятельными.

В своих возражениях кроме того, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит сведения о предложениях продажи трех объектов недвижимости – гаражных боксов, которые имелись на дату оценки, но не были использованы оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, что, по мнению Департамента, указывает на нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО N 7.

Суд не находит оснований согласиться с указанными возражениями Департамента.

Согласно пункту 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованных оценщиком объектов – аналогов было недостаточно для расчета величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, Департамент не приводит.

Кроме того, в Отчете оценщиком отказ от использования приведенных Департаментом предложений о продаже двух гаражных боксов (<адрес>) в полной мере обоснован.

Исключая указанные предложения из окончательной выборки, оценщик исходил из того, что гаражные боксы - небольшие изолированные помещения с собственным входом, с инженерными коммуникациями, с возможностью обустройства в них ремонтных зон, а также мест безопасного хранения имущества, существенно отличаются по своим ценообразующим характеристикам от многоместных паркингов, к которым относится объект оценки.

В судебном заседании оценщиком Витвицким Ю.В. дан анализ предложению Департамента об использовании в расчетах предложения о продаже гаражного бокса <адрес> Согласно пояснениям оценщика данное предложение содержит те же характеристики объекта, что и предложения <адрес> – это гаражный бокс на один – два автомобиля с отдельными инженерными коммуникациями и возможностью использования его в иных бытовых целях, помимо хранения автомобиля. Таким образом, с объектом оценки данное предложение не сопоставимо.

Суд находит данные выводы и пояснения оценщика обоснованными. Они подтверждаются содержанием Отчета, а также содержанием информации в объявлениях о продаже предложенных Департаментом объектов. Указанные выводы оценщика в полной мере соответствуют требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, согласно которому в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Исследование судом Отчета в остальной части также не дает оснований полагать, что оценщиком в ходе оценки не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, что давало бы основания сомневаться в объективности полученной им величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. Все действия, совершенные оценщиком в процессе оценки, нашли свое отражение в Отчете, их полное и подробное описание обеспечивает его проверяемость и достоверность.

Таким образом, у суда имеются основания для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в соответствии с выводами Отчета в размере 51 842 000 рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении него рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Лещевой Т.В. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения Лещевой Т.В. с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области, а именно – 15 февраля 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Лещевой Татьяны Владимировны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: наименование – нежилое помещение, назначение – нежилое помещение, площадью 2 030, 2 кв.метра, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 51 842 000 (пятьдесят один миллион восемьсот сорок две тысячи) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 51 842 000 (пятьдесят один миллион восемьсот сорок две тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 февраля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова