Решение по делу № 2-359/2018 ~ М-91/2018 от 01.02.2018

Гр.дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кирсанов 30 августа 2018 года

Кирсановский районный суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Шубакиной Е.В.,

при секретаре Ивашкиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никулина <данные изъяты> к администрации г.Кирсанова Тамбовской области и ООО «Капитал Е» о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.3 договора купли продажи от 23.06.2015г. и установлении выкупной стоимости здания; возложении обязанности передать спорный земельный участок бесплатно; признании недействительным аукциона в части стоимости спорного имущества; признании недействительным и ничтожным отчета от 18.03.2015г. №; взыскании комиссии; взыскании разницы в цене от установленной выкупной стоимости спорного имущества до той, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи от 23.06.2015г. и взыскании суммы НДС,

У С Т А Н О В И Л:

Никулин А.А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации г.Кирсанова Тамбовской области, ООО «Капитал Е» и ОАО «Сбербанк России» о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.3 договора купли продажи от 23.06.2015г. и установлении выкупной стоимости здания; возложении обязанности передать спорный земельный участок бесплатно; признании недействительным аукциона в части стоимости спорного имущества; признании недействительным и ничтожным отчета от 18.03.2015г. №; взыскании комиссии в сумме 1040 рублей 70 копеек; взыскании разницы в цене от установленной выкупной стоимости спорного имущества до той, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи от 23.06.2015г. и взыскании суммы НДС.

Определением Кирсановского районного суда Тамбовской области от 30.08.2018г. исковые требования Никулина А.А. к ОАО «Сбербанк России» о взыскании комиссии в сумме 1040 рублей 70 копеек выделены в отдельное производство.

В обоснование заявленных требований истец указал, что, по его мнению, он как инвалид 1 группы, в соответствии с ФЗ «О социальной защите инвалидов», ФЗ «О ветеранах», Земельным Кодексом РФ и президентской программой «Доступная среда для инвалидов» и другого законодательства РФ, имеет право на бесплатное получение земельного участка. Однако при обращении по данному вопросу в администрацию г.Кирсанова Тамбовской области ему предложили приобрести спорные здание и земельный участок под строительство дома, тем самым, как считает истец, проигнорировав его право на представление земельного участка бесплатно.

В связи с вышеуказанным, по мнению истца, он был вынужден обратиться в администрацию г.Кирсанова Тамбовской области для покупки предложенного ими имущества, оплатил задаток в сумме 34690 рублей, из которых 1040 рублей 70 копеек составила комиссия, что не было предусмотрено договорами о задатке и купли-продажи, поэтому он просил указанную сумму вернуть ему или засчитать в выкупаемую сумму, в чем ему было отказано.

По договору купли-продажи от 23.06.2015г., заключенному между администрацией г.Кирсанова Тамбовской области с одной стороны (Продавец) и Никулиным А.А. с другой стороны (Покупатель) истец приобрел на праве собственности здание котельной, площадью 101,3 кв.м. и земельный участок, общей площадью 349 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, здание котельной №, за общую сумму 346 900 рублей, из них 179400 рублей - стоимость здания котельной, 167500 рублей - стоимость земельного участка. При этом ему пояснялось, что ШРП (ПРГ), расположенное на стене данного здания, недействующее и никаких ограничений в отношении указанного имущества не имеется.

Полагает, что выкупная стоимость здания котельной и земельного участка завышена, поскольку при их оценке не учтено наличие ограничений, а именно нахождение на стене здания котельной ШРП (ПРГ), а также проходящий по спорному земельному участку газопровод высокого давления, имеющие охранную зону от 7 до 10 метров, в которой ничего нельзя строить. Также считает, что при составлении отчета оценки № от 18.03.2015г. вышеуказанного имущества не учтено его ветхое состояние, отсутствие перегородок, крыши, пола, окон, дверей, водопровода и иных коммуникаций; за основу взят технический паспорт от 2003 года, хотя он действует не более 5-ти лет. Данные сведения, по мнению истца, от него скрыли, ничего ему об этом не сообщили и в документах не отметили.

Как считает истец, вышеуказанное повлекло необоснованное завышение стоимости приобретенного им имущества, поскольку аналогичное имущество, расположенное по адресу: <адрес>, согласно отчета № от 07.10.2016г. оценено в несколько раз меньше (иск ФИО2 к Кирсановскому отделу судебных приставов), что просит учесть при рассмотрении настоящего дела.

Полагает, что ООО «Капитал Е» при составлении оспариваемого отчета не приняли во внимание ограничения и учли все улучшения (действующие коммуникации, наличие пола, дверей, окон, межкомнатных перегородок и т.п.), которых фактически не было, в связи с чем завысили выкупную стоимость спорного имущества.

Истец обращался в администрацию г.Кирсанова Тамбовской области с просьбой уменьшить выкупную стоимость здания и земельного участка с учетом фактических обременений, вернуть и не удерживать с него НДС, демонтировать ШРП (ПРГ), но ему в этом было отказано.

В соответствии со ст.ст. 12, 15, 1064 ГК РФ просит признать недействительными пункты 2.1 и 2.3 договора купли продажи от 23.06.2015г. и установить выкупную стоимость здания в размере 67828 рублей, а земли 59388 рублей, согласно приложенного отчета № от 07.10.2016г.; обязать ответчика передать истцу спорный земельный участок бесплатно; признать недействительным аукцион в части стоимости спорного имущества; признать недействительным и ничтожным отчет от 18.03.2015г. №, изготовленный ООО «Капитал Е»; взыскать с ответчиков 1040 рублей 70 копеек – комиссию от задатка в сумме 34690 рублей; взыскать в пользу истца разницу в цене от установленной выкупной стоимости спорного имущества до той, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи от 23.06.2015г. и сумму НДС, уплаченную по данному договору купли-продажи.

В судебное заседание истец Никулин А.А. не явился, в материалах дела имеется заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие в случае его неявки.

В судебных заседаниях от 02.07.2018г., 11.07.2018г., 24.07.2017г., 21.08.2018г. представитель истца Никулина А.А. (по доверенности) Никулин Р.А., заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. Дополнительно в обоснование иска пояснил, что в нарушение действующего законодательства осмотр здания котельной и земельного участка оценщиками ООО «Капитал Е» производился в его отсутствие и в отсутствие истца, которых не ставили в известность о дате проведения осмотра и о составлении отчета об определении рыночной стоимости данного недвижимого имущества.

В судебное заседание 30.08.2018г. представитель истца Никулин Р.А. не явился по неизвестной причине, хотя о дате, месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка.

Представитель ответчика – администрации г.Кирсанова Тамбовской области Лобанова Т.А., иск не признала и указала, что 18.03.2015г. ООО «Капитал Е» по заказу администрации г.Кирсанова Тамбовской области составлен отчет о стоимости здания котельной №, площадью 101,3 кв.м., и земельного участка, площадью 349 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, вблизи д/в №, для последующего выставления данного имущества на торги.

29.04.2015г. в газете «Кирсановская газета» опубликовано информационное сообщение о проведении торгов в отношении вышеуказанного недвижимого имущества, которое являлось публичной офертой.

В соответствии с заявкой на участие в аукционе от 30.04.2018г. Никулин А.А. ознакомлен с условиями договора купли-продажи и договора о задатке, согласно п.1 которого претендент обязуется перечислить продавцу денежную сумму (задаток) в размере 34690 рублей. Комиссия в размере 1040 рублей 70 копеек за перечисление данных денежных средств через банк продавцом не взималась.

Никулин А.А. приобрел спорные здание котельной и земельный участок, согласно договору купли-продажи № от 23.06.2015г., с аукционных торгов, поскольку был признан победителем аукциона, как его единственный участник, согласно протокола о признании претендентов участниками данного аукциона (открытого по составу участников и по форме подачи предложений о цене имущества). О фактическом состоянии здания и земельного участка, а также о наличии на стене здания ПГР, истцу было известно.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.146 и п.3 ст.161 НК РФ, администрацией г.Кирсанова Тамбовской области оплачен НДС за реализацию данного имущества Никулину А.А., поскольку истец подал заявку на участие в аукционе как физическое лицо.

Дополнительно пояснила, что в случае изъявления истцом на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи желания приобрести указанное имущество за цену, в которую не был бы включен НДС, либо за цену, ниже установленной, данная сделка не была бы заключена.

Просила в удовлетворении заявленных истцом исковых требований отказать.

Представитель ответчика ООО «Капитал Е» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в их отсутствие. С заявленными исковыми требованиями не согласен.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика – АО «Газпром газораспределение Тамбов» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Письменно сообщил, что на спорном земельном участке расположен газопровод высокого давления (является частью сооружения – сети газораспределения № общей протяженностью 35700м.), в состав которого входит шкафной газорегуляторный пункт (пункт редуцирования газа, далее – ПРГ), а также газопровод низкого давления от ПРГ к жилому дому №Б по <адрес>. ПРГ в соответствии со своей конструктивной особенностью и техническим предназначением является частью линейного объекта (сеть газораспределения № и газопровод низкого давления).

Земельный участок Никулина А.А. входит в границы охранных зон в силу Правил охраны газораспределительных сетей (утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 №878), однако для ПРГ, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется.

Никулин А.А. может осуществлять на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов жилищно-гражданского назначения с учетом ограничений (обременений) налагаемых вышеуказанными Правилами и ст.90 ЗК РФ.

В случае переноса ПРГ и участка сети газораспределения № на проектное расстояние и внесении сведений об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН установленные ограничения (обременения) на указанный земельный участок прекратятся.

Представитель ОАО «Тамбовоблгаз» в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, хотя о дате, месте и времени слушания дела был уведомлен.

Представитель ОАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В представленном отзыве указал, что по чеку-ордеру от 12.05.2015г. в отношении перечисленных Никулиным А.А. денежных средств в размере 35730 рублей 70 копеек, 1040 рублей 70 копеек – комиссия банка, взимаемая за совершение операции по перечислению денежных средств в соответствии со ст.1 ФЗ от 02.12.1990г. №395-1 «О банках и банковской деятельности» и ст.851 ГК РФ. Полагают, что начисление и удержание данной комиссии произведено банком законно в соответствии с согласованными сторонами условиями и действующими в момент совершения операции тарифами.

Допрошенная в судебном заседании 02.07.2018г. в качестве эксперта ФИО5 пояснила, что является оценщиком ООО «Капитал Е». Она принимала участие в составлении оспариваемого отчета № от 18.03.2015г. об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, а именно здания котельной № и земельного участка, площадью 349 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, вблизи д/в №. При составлении данного отчета заказчиком были представлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемые объекты недвижимости и технический паспорт здания котельной № от 22.04.2003г.. Также 12.03.2015г. ею был проведен осмотр объектов с выездом на место. Фотографии объектов приложены к отчету. О проведении данного осмотра Никулин А.А. и Никулин Р.А. не извещались. Сведений о наличии сервитутов, ограничений, обременений права в отношении оцениваемых объектов недвижимости ей предоставлено не было. Рыночная стоимость земельного участка определена без учета НДС, рыночная стоимость здания определена с учетом НДС.

Допрошенный в судебном заседании 24.07.2018г. в качестве специалиста ФИО6 пояснил, что является инженером АО «Газораспределение Тамбов» филиал в г.Кирсанове. Расположенный по адресу: <адрес>, вблизи домовладений № и №б на стене котельной пункт редуцирования газа (ПРГ) находятся в рабочем состоянии, являются действующими и обеспечивают потребление газа жильцами домов на <адрес>, в том числе и <адрес>, в котором проживает истец. Для ПРГ, пристроенных к зданиям, охранная зона не регламентируется. Для имеющегося там газопровода регламентирована охранная зона 7 метров от оси трубы.

Допрошенная в судебном заседании 18.05.2018г. в качестве специалиста ФИО7 дала пояснения, аналогичные пояснениям представителя АО «Газпром Газораспределение Тамбов».

Суд, выслушав участников процесса и изучив материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Как следует из ч.ч.1,14 ст.17 ФЗ от 24.11.1995г. №181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ», инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечивается жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Таким образом, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства предусмотрено законодателем с целью установления дополнительных гарантий реализации жилищных прав инвалидов и, соответственно, связано с нуждаемостью инвалида в улучшении жилищных условий.

Согласно ст.39.1 ЗК РФ, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа перечислены в ст.39.5 ЗК РФ.

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется в соответствии с ФЗ от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Как следует из положений ч.1 и ч.3 ст.39.3 ЗК РФ, - продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом2 настоящей статьи.

Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

В ч.2 ст.39.2 ЗК РФ перечислены случаи осуществления продажи земельных участков без проведения торгов.

Согласно ст.39.4 ЗК РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Ст.448 ГК РФ (в ред., действующей до 01.06.2018г.) предусматривает, что аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Как следует из ст.449 ГК РФ, - торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одногогода со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей167 настоящего Кодекса.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, - при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст.11 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что 20.06.2014г. и 22.12.2014г. в администрацию г.Кирсанова Тамбовской области поступили заявления Никулина А.А., в которых он ставил вопрос о выкупе или аренде здания бывшей котельной, расположенной рядом с <адрес> и указывал, что здание находится в неудовлетворительном состоянии, двери, рамы, полы и пр. отсутствуют, имеется высокая труба (дымоход), здание имеет обременения в виде расположенной на стене бывшей котельной газораспределительной станции (т.1 л.д.-155,157).

На указанные заявления администрацией г.Кирсанова Тамбовской области Никулину А.А. были направлены ответы 01.07.2014г. о том, что указанное здание котельной № и земельный участок, расположенные вблизи д/в № по <адрес>, являются собственностью муниципального образования городской округ – город Кирсанов Тамбовской области. Предоставление в аренду вышеуказанных объектов для их целевого назначения (промышленное) не представляется возможным, ввиду неудовлетворительного состояния здания. В отношении продажи указанных объектов недвижимости, сообщено, что в текущем году они не запланированы к приватизации (т.1 л.д.-156); и от 15.01.2015г. в котором сообщалось о том, что прогнозный план (программа) приватизации объектов муниципальной собственности размещен на официальном сайте администрации г.Кирсанова Тамбовской области и на информационно-новостном портале региональных средств массовой информации Тамбовской области (т.1 л.д.-158).

19.02.2015г. решением Кирсановского городского Совета народных депутатов Тамбовской области № утвержден прогнозный план (программа) приватизации объектов муниципальной собственности городского округа – город Кирсанов на 2015г. (т.1 л.д.-159-160).

18.03.2015г. по заказу администрации г.Кирсанова Тамбовской области ООО «Капитал Е» составлен отчет № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: здания котельной № и земельного участка, площадью 349 кв.м., по адресу: <адрес>, вблизи д/в №, согласно которого стоимость здания, с учетом НДС, составила 179400 рублей; стоимость земельного участка, без учета НДС, составила 167500 рублей (т.4 л.д.-1-51).

Решением Кирсановского городского Совета народных депутатов от 19.03.2015г. № утвержден реестр муниципальной собственности городского округа – город Кирсанов, согласно которого здание котельной № и земельный участок, площадью 349 кв.м., по адресу: <адрес>, вблизи д/в № являются муниципальной собственностью городского округа – город Кирсанов (т.1 л.д.-170-171).

Пункт редуцирования газа (ПРГ), расположенный на стене здания котельной и участок газопровода муниципальной собственностью городского округа – город Кирсанов не являлись и не являются.

Решением Кирсановского городского Совета народных депутатов Тамбовской области № от 15.04.2015г. внесены дополнения в вышеуказанное решение Кирсановского городского Совета народных депутатов Тамбовской области № от 19.02.2015г., прогнозный план (программа) приватизации объектов муниципальной собственности городского округа – город Кирсанов на 2015г. был дополнен следующими объектами:

- здание котельной №, одноэтажное, площадью 101,3 кв.м., назначение промышленное, расположенное по адресу: <адрес>, вблизи д/в №, начальная стоимость 179400 рублей;

- земельный участок, площадью 349 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов энергетики, расположенное по адресу: <адрес>, вблизи д/в №, начальная стоимость 167500 рублей (без НДС) (т.1 л.д.-161-162).

Постановлением администрации г.Кирсанова Тамбовской области от 21.04.2015г. № был объявлен аукцион о продаже вышеуказанного имущества (т.1 л.д.-163-169).

29.04.2015г. в газете «Кирсановская газета» (выпуск №) опубликовано информационное сообщение № о продаже муниципального имущества, а именно вышеуказанных здания котельной № и земельного участка. При этом в краткой характеристике объекта в отношении здания котельной указано: фундамент – ж/б блоки, стены – кирпичные, перегородки – кирпичные, перекрытия чердачные – ж/б плиты, крыша - мягкая кровля, полы цементные, проемы оконные отсутствуют, проемы дверные – отсутствуют, инженерное оборудование отсутствует. Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

В данном информационном сообщении также указаны: дата начала приема заявок на участие в аукционе: 30.04.2015г. и дата окончания приема заявок на участие в аукционе: 01.06.2015г.; время и место приема заявок, начальная цена продажи в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 18.03.2015г. №, составленным ООО «Капитал Е» в размере 346900 рублей, суммы задатка - 34690 рублей, а также иные условия аукциона, формы заявки на участие в аукционе, в том числе шаг аукциона (величина повышения начальной цены) - 17345 рублей. Величина понижения начальной цены не предусмотрена. Датой проведения аукциона указано 24.06.2015г. (т.1 л.д.-174-175).

Аналогичные сообщения были опубликованы в сети Интернет на странице продавца и на официальном сайте торгов (т.1 л.д.-176,177).

30.04.2015г. в 16 часов Никулин А.А., как физическое лицо, подал письменную заявку на участие в указанном аукционе, с приложением к.паспорта, к.выписки из лицевого счета по вкладу (к.титульного листа сберкнижки) (т.1 л.д.-178-183).

В тот же день, 30.04.2015г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Кирсанова Тамбовской области (Продавец) и Никулиным А.А. (Претендент) заключен договор о задатке, согласно которого претендент обязался до даты окончания приема заявок на участие в аукционе, перечислить на счет продавца денежную сумму (задаток) в размере 34690 рублей, которые в случае победы претендента на открытом аукционе по продаже вышеуказанных объектов недвижимого имущества 24.06.2015г. будут засчитаны в оплату приобретаемого имущества, а в случае проигрыша – возвращены на расчетный счет претендента (т.1 л.д.-184).

12.05.2015г. Никулин А.А. через отделение ОАО «Сбербанк России» Тамбовской отделение № филиал № перечислил на счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Кирсанова Тамбовской области сумму задатка в размере 34690 рублей (т.1 л.д.-9), которые поступили на счет получателя 13.05.2018г. (т.1 л.д.-185-186).

Как следует из протокола № от 05.06.2015г., в связи с подачей на участие в аукционе единственной заявки и допуском к участию в аукционе единственного участника, аукцион (открытый по составу участников и по форме подачи предложений о цене имущества) по продаже объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности муниципального образования городской округ – город Кирсанов в соответствии с п.3 ст.18 ФЗ от 21.12.2001г. №178-ФЗ « о приватизации государственного и муниципального имущества» признан несостоявшимся. Определено заключить с Никулиным А.А. договор купли-продажи имущества не ранее 10 рабочих дней и не позднее 15 рабочих дней со дня размещения данного протокола на официальном сайте торгов в сети Интернет (т.1 л.д.-191-192).

В тот же день, 05.06.2015г. данный протокол был размещен на официальном сайте торгов в сети Интернет (т.1 л.д.-193-194).

11.06.2015г. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г.Кирсанова Тамбовской области направил Никулину А.А. уведомление о том, что вышеуказанный аукцион по продаже объектов недвижимости признан несостоявшимся, а также о том, что в связи с подачей единственной заявки на участие в аукционе Никулин А.А. является его победителем, с приложением копии протокола от 05.06.2015г. № (т.1 л.д.-195).

22.06.2015г. Никулин А.А. обратился в администрацию г.Кирсанова Тамбовской области с заявлением, в котором просил сообщить, относится ли дымоход к указанному зданию, кому принадлежит газопровод и ГРП (ПРГ) на продаваемом здании, какие меры были приняты для их демонтажа, сможет ли он распоряжаться ими (т.1 л.д.-196).

23.06.2015г. между администрацией г.Кирсанова Тамбовской области (Продавец) и Никулиным А.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи № вышеуказанных здания котельной №ДД.ММ.ГГГГ00 рублей и земельного участка, за 167500 рублей, расположенных по адресу: <адрес>, вблизи д/в № (т.1 л.д.-198-204).

26.06.2015г. администрацией г.Кирсанова Тамбовской области Никулину А.А. дан ответ о том, что в соответствии с техническим паспортом здания дымоход и ГРП (ПРГ) в состав здания не входят, в Реестре муниципальной собственности городского округа – город Кирсанов не значатся (т.1 л.д.-205). Изложенное подтверждается техническим паспортом на здание котельной №, расположенной по адресу: <адрес>, вблизи д/в № (т.4 л.д.-38-42).

Денежные средства в сумме 312210 рублей перечислены на счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Тамбовской области 30.06.2015г. Никулиным А.А. в полном объеме (т.1 л.д.-207-208,209).

06.07.2015г. между администрацией г.Кирсанова Тамбовской области (Продавец) и Никулиным А.А. (покупатель) подписан акт приема-передачи спорного имущества (т.1 л.д.-202).

17.07.2015г. истец зарегистрировал право собственности на спорные объекты недвижимости в органах государственной регистрации и получил свидетельство о государственной регистрации права (т.1 л.д.-14,85-88,89-90).

По состоянию на 03.08.2015г. по заявлению истца Никулина А.А. изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с вида «для размещения объектов энергетики» на вид «индивидуальное жилищное строительство».

Выездом на место составом суда 18.05.2018г. установлено, что по адресу: <адрес>, вблизи д/в № рядом с домом №б находится здание котельной №, на стене которой расположено ПРГ и участок газопровода. Других зданий котельной вблизи № и рядом с домом №б не имеется.

Оценивая обоснованность заявленных требований, суд принимает во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи здания котельной и земельного участка истец знал о расположении на стене здания котельной ПРГ (ШРП, ГРП) и прохождении по земельному участку газопровода, поскольку указанное имущество находится непосредственно рядом с домом, в котором постоянно проживает истец, ему было известно назначение данного строения и его состояние, что подтверждается в том числе заявлениями Никулина А.А. в администрацию г.Кирсанова Тамбовской области от 20.06.2014г. и от 22.12.2014г. (т.1 л.д.-155,157), а также другими материалами и обстоятельствами дела.

Предметом оспариваемого договора купли-продажи от 23.06.2015г. являются объекты энергетики, а не объекты индивидуального жилищного строительства. Спорный земельный участок на момент его реализации имел вид разрешенного использования «для размещения объектов энергетики», а не для «индивидуального жилищного строительства», «ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства», в связи с чем основания для предоставления его Никулину А.А. бесплатно, отсутствовали. Кроме того, Никулин А.А. по состоянию на 2015 год нуждающимся в улучшении жилищных условий в установленном законом порядке признан не был (т.1 л.д.-66-81).

Суд также не усматривает оснований для признания отчета № от 18.03.2015г. об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: здания котельной № и земельного участка, площадью 349 кв.м., по адресу: <адрес>, вблизи д/в № (т.4 л.д.-1-51) недействительным.

Доводы истца о том, что аналогичное, по его мнению, имущество, расположенное по адресу: <адрес>, согласно отчета № от 07.10.2016г. оценено в несколько раз меньше (иск ФИО2 к Кирсановскому отделу судебных приставов), а именно: нежилое здание всероссийского общества слепых площадью 62 кв.м. - 67828 рублей, земельный участок площадью 303 кв.м. (с разрешенным видом использования – для размещения здания всероссийского общества слепых) - 59388 рублей, суд не принимает во внимание, поскольку данное имущество не является предметом рассмотрения по настоящему гражданскому делу.

Доводы истца о том, что ООО «Капитал Е» при составлении оспариваемого отчета не приняли во внимание ограничения, неудовлетворительное состояние здания, учли все улучшения (действующие коммуникации, наличие пола, дверей, окон, межкомнатных перегородок и т.п.) которых фактически не было, составили отчет на основании сведений указанных в техническом паспорте от 2003г., срок действия которого составляет 5 лет, в связи с чем завысили выкупную стоимость спорного имущества, суд также не может принять во внимание поскольку как установлено в судебном заседании, при составлении оспариваемого отчета было учтено фактическое состояние здания и земельного участка, а также сведения, имеющиеся в правоустанавливающих документах (свидетельствах о государственной регистрации права), что подтверждается показаниями руководителя ООО «Капитал Е» ФИО8 и экспертом ФИО5 (оценщиком ООО «Капитал Е»), а также исследованными материалами и обстоятельствами дела. Нарушений, допущенных при составлении оспариваемого отчета, не выявлено.

Доводы истца и его представителя о проведении осмотра недвижимого имущества в их отсутствие, не извещении их о проведении данного осмотра, не имеют отношения к достоверности оценки.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п.1,2 ст.424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом изменение цены после заключения договора допускается в случаях и условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Статьей 485 ГК РФ, регулирующей отношения из договора купли-продажи, также установлена обязанность покупателя оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с п.3 ст.161 НК РФ, при реализации (передаче) на территории РФ муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается налоговыми агентами – покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Таким образом, при реализации указанного имущества физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, налог на добавленную стоимость уплачивается в бюджет органами местного самоуправления, осуществляющими операции по реализации данного имущества.

При определении налоговой базы по муниципальному имуществу, реализуемому с аукциона, равной рыночной стоимости, следует исходить из того, что стоимость включает налог на добавленную стоимость.

В соответствии с п.1 ст.168 НК РФ, при реализации товаров, работ, услуг налогоплательщик (организация или индивидуальный предприниматель, использующие общий режим налогообложения) дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю, в том числе и физическому лицу, соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (НДС).

Никулин А.А. выразил свое согласие на приобретение спорного имущества по общей цене 346 900 рублей (179400 рублей + 167500 рублей), определенной в договоре купли-продажи, добровольно заключил договор на указанных в нем условиях, стоимость приобретенного имущества согласована сторонами и оплачена покупателем, возражения против условий продажи имущества заявлены истцом не были. Протокол разногласий при подписании данного договора купли-продажи относительно стоимости приобретаемого имущества не составлялся.

Оспаривая договор купли-продажи имущества в части стоимости имущества и включения в его стоимость налога на добавленную стоимость, истец фактически оспаривает существенное условие договора - его цену, ставя под сомнение законность сделки, выбор цены товара, реализуемого на аукционе. Вместе с тем истец принял реализованное имущество, оплатив его стоимость, тем самым согласился со всеми условиями договора.

Администрацией г.Кирсанова Тамбовской области правильно применена ст.167 НК РФ, сумма налога в размере 27366 рублей 02.07.2015г. перечислена Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Кирсанова Тамбовской области в бюджет, в связи с чем оснований для ее взыскания с них не имеется.

Доводы истца и его представителя о том, что Никулин А.А., как физическое лицо, не оплачивает НДС, в связи с чем его не должны были включать в стоимость реализуемого имущества, основаны на неверном толковании действующего законодательства.

Нарушения порядка и правил проведения торгов, предусмотренные ст.448 ГК РФ, не установлены.

Информация о торгах, в связи с проведением которых заявлен настоящий спор, размещена в газете, в сети Интернет на сайте организатора торгов и была доступна для заинтересованных лиц, объявление о проведении торгов содержало все необходимые сведения о проведении торгов, в том числе информацию о начальной цене продажи имущества, с учетом НДС.

Согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Ст.166 ГК РФ установлены общие условия недействительности сделок (оспоримых и ничтожных).

Согласно п.1 данной статьи сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (п.2 ст.166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 ГК РФ).

В силу положений ст.180 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной в части, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Применение положений данной нормы возможно при условии, что отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

Наличие таких условий судом не установлено.

Недействительность соглашения по существенному условию договора, которым является его цена, влечет иные правовые последствия, не позволяя считать его заключенным. Однако, такое требование не предъявлено.

Согласно разъяснениям, данным в п.100 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела 1 ч.1 ГК РФ», признавая сделку недействительной в части, суд в решении должен привести мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (ст.180 ГК РФ). При этом, в силу п.1 и 4 ст.421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (ст.56 ГПК РФ).

Кроме того, в силу п.5 ст.166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Соответствующее разъяснение о применении данной нормы содержится в п.1 и 70 названного Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. №.

Как установлено судом, действия истца Никулина А.А., направленные на приобретение имущества по предложенной цене, свидетельствуют о его согласии с условиями договора о стоимости реализуемого имущества.

Согласно пояснениям представителя ответчика - администрации г.Кирсанова Тамбовской области, в случае исключения из стоимости спорного имущества суммы НДС, а также если бы Никулиным А.А. была предложена меньшая сумма, чем начальная цена по аукциону, договор купли-продажи не был бы с ним заключен.

При таком положении суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признаний недействительными п.2.1 и п.2.3 договора купли-продажи от 23.06.2015г. спорного имущества в части цены иска, установлении выкупной цены спорного имущества в меньшем размере, взыскании с ответчиков НДС, а также разницы в цене от установленной выкупной стоимости спорного имущества до той, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи от 23.06.2015г..

Так как аукцион по продаже спорного имущества признан несостоявшимся, суд также не находит оснований для признания его недействительным в части стоимости данного имущества.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении требований о признании недействительными пунктов 2.1 и 2.3 договора купли продажи от 23.06.2015г. и установлении выкупной стоимости здания; возложении обязанности передать спорный земельный участок бесплатно; признании недействительным аукциона в части стоимости спорного имущества; признании недействительным и ничтожным отчета от 18.03.2015г. №; взыскании разницы в цене от установленной выкупной стоимости спорного имущества до той, которая указана в оспариваемом договоре купли-продажи от 23.06.2015г. и суммы НДС, суд не находит оснований и для взыскания с ответчиков: администрации г.Кирсанова Тамбовской области и ООО «Капитал Е» суммы комиссии в размере 1040,70 руб..

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░ ░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 2.1 ░ 2.3 ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 23.06.2015░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░; ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 18.03.2015░. №; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 1040 ░░░░░░ 70 ░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 23.06.2015░. ░ ░░░░░ ░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 04.09.2018 ░░░░

░░░░░: ░.░.░░░░░░░░

░░░░░

░░░░░: ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░░░: ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ № ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░: ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░░░: ░.░.░░░░░░░░