Решение по делу № 33-7102/2019 от 29.11.2019

...             Дело № 2-2357/2019 (33-7102/2019 г.)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Тепляковой Е.Л.,

судей Пунегова П.Ф., Щелканова М.В.

при секретаре Поповой О.К.

рассмотрела в судебном заседании 09 декабря 2019 года в г. Сыктывкаре Республики Коми дело по апелляционной жалобе Королевой ... на решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 28 августа 2019 года, которым постановлено:

взыскать с Королевой ... в пользу Никифорова ... денежные средства в сумме 100 000 рублей, судебные расходы и издержки 8 200 рублей, а всего 108 200 рублей.

Заслушав доклад судьи Щелканова М.В., объяснения представителя истца Лобанова И.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Никифоров ... обратился в суд с иском к ответчикам, указав в обоснование исковых требований, что 16.11.2018г. между ним и ответчиком и Агентством недвижимости «Новострой» в лице ИП ... А.С. был заключен договор по подготовке пакета документов, необходимых для приобретения жилого помещения – квартиры по адресу: .... Исполнитель обязался подготовить пакет документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи квартиры, регистрации сделки и права собственности в Управлении Росреестра. Стоимость услуг составляет 30 000 руб. Истец произвел оплату услуг агентства, что подтверждается квитанцией №000104 от 16.11.2018г. Однако работы по договоры не выполнены, квартира в собственность истца не оформлена. Кроме того, 16.11.2018г. истец заключил с Королевой ... (Продавец) предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., стоимостью 2 580 000 руб. Согласно п. 3.1 договора Покупатель вносит Продавцу задаток в размере 50 000 руб., оставшуюся сумму 2 530 000 руб. оплачивает после заключения основного договора, но не позднее 16.02.2019г. Квартира приобреталась за счет личных и кредитных (ипотечных) средств. Согласно требованиям ПАО «Сбербанк России» обязательным условием для оформления кредита является оценка рыночной стоимости объекта и полное соответствие помещения технической документации. Истцом была проведена оценка приобретаемого объекта. Согласно отчета №648/18 от 03.12.2018г. ИП ... М.А. на дату оценки планировка квартиры не соответствует представленной технической документации, поскольку в квартире проведена перепланировка. Тем самым, квартира имела существенный недостаток, не оговоренный Продавцом. Претензии истца ответчиками оставлены без удовлетворения. Истец просит взыскать с ответчика ИП ... А.С. денежные средств, оплаченные по договору, 30 000 руб., неустойку в размере 30 000 руб. (за период с 17.02.2019г. по 24.05.2019г.), компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф в размере 50% взысканных сумм, взыскать с ответчика Королевой ... сумму задатка 50 000 руб., штраф по п. 4.3 предварительного договора в размере 50 000 руб., взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате услуг представителя 10 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности представителю 1500 руб., взыскать с ответчика Королевой ... расходы по государственной пошлине 3200 руб.

03.07.2019г. исковые требования представителем истца Лобановым ... письменно уточнены. Истец отказывается от исковых требований к ИП ... А.С. в части взыскания оплаченных по договору денежных средств в сумме 30 000 руб., просит взыскать с ИП ... А.С. неустойку в размере 30 000 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., штраф в размере 50% взысканных сумм, расходы по оплате услуг представителя 5 000 руб.

Определениями от 03 июля 2019 года требования к ответчику Королевой ... выделены в отдельное производство.

Cуд принял приведенное выше решение.

При выяснении судебной коллегией обстоятельств соблюдения судом первой инстанции требований по извещению представитель истца пояснил, что Никифоров ...., не присутствовавший в судебном заседании, был извещен о дате и времени рассмотрения дела.

В апелляционной жалобе Королева .... просит отменить решение суда в полном объеме.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 16.11.2018г. Никифоров .... (Покупатель) заключил с Королевой ... (Продавец) предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., стоимостью 2 580 000 руб. Согласно п. 3.1 договора Покупатель вносит Продавцу задаток в размере 50 000 руб., оставшуюся сумму 2 530 000 руб. оплачивает после заключения основного договора, но не позднее 16.02.2019г.

Срок заключения основного договора определен до 16 февраля 2019 года.

Согласно п. 4.3 договора, если основной договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он обязуется возвратить задаток покупателю и оплатить штраф в размере 50000 руб. в срок до 17 февраля 2019 года.

Согласно отчету №648/18 от 03.12.2018г. ИП ... М.А. на дату оценки планировка квартиры не соответствует представленной технической документации, поскольку в квартире проведена перепланировка. В помещении №1 организована перегородка с дверным проемом в продолжение существующей между помещением №1 и помещением №4, с образованием гардеробной за счет площади помещения 31. В образованном помещении гардеробной организован встроенный шкаф, несущие/капитальные стены не затронуты.

Согласно представленного технического паспорта жилого помещения от 12.12.2011г. указанные изменения планировки в технической документации не зафиксированы.

Уведомлением от 31.01.2019г. Никифоров ... в связи с изложенными обстоятельствами, а также необходимостью несения дополнительных финансовых затрат по оформлению технической документации по перепланировке, предложил продавцу заключить дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, в котором определить иную стоимость жилого помещения (2 400 000 руб.). Факт направления указанного уведомления с проектом дополнительного соглашения, а также получения его ответчиком по делу не оспаривается.

Доказательств отсутствия перепланировки, указанной в приведенном отчете, либо ее согласование ответчиком не представлено.

Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор не был заключен из-за ненадлежащей технической документации приобретаемой недвижимости на 16.02.2019, в связи с чем за неисполнение договора купли-продажи квартиры ответственна сторона, получившая задаток, то есть ответчик.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ст. 429 ГПК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу данной нормы предложение о заключении договора может рассматриваться в качестве такового, если направившая его сторона просит вторую сторону заключить основной договор на ранее согласованных существенных условиях договора.

В рассматриваемом уведомлении истца от 31.01.2019 содержится требование о заключении договора на иных условиях (предложена цена 2400000 руб. вместо ранее согласованных 2580000 руб. в соответствии с предварительным договором).

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ни одна из сторон в установленный предварительным договором срок не направила другой стороне предложение заключить этот договор на ранее согласованных условиях, а следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.

Поскольку обязательства прекращены, юридическое значение для взыскания с ответчика задатка в двойном размере является установление его ответственности в незаключении основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Суд первой инстанции согласился с истцом и указал, что основной договор не заключен из-за ненадлежащей технической документации.

Судебная коллегия с данным выводом не соглашается, поскольку предварительным договор не содержит условий, возлагающих на ответчика обязанность по приведению технического состояния квартиры в соответствие с данными технического паспорта либо принятию мер по согласованию имеющейся перепланировки.

Предварительный договор не содержит условий, возлагающих на ответчика обязанность по приведению квартиры либо документов на нее, в соответствие с требованиями, предъявляемыми банками для выдачи ипотеки.

Данных о том, что перепланировка совершена после заключения предварительного договора, не имеется.

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано. Доказательств того, что имеющаяся перепланировка препятствовала бы государственной регистрации перехода права собственности на квартиру при заключении договора и исполнений его условий, не представлено.

Таким образом, материалы дела не содержат данных, указывающих на виновные действия (бездействие) ответчика, приведшие к неисполнению договора.

При указанных обстоятельствах уплаченный задаток подлежит взысканию с ответчика в одинарном размере без возложения на него обязанности по взысканию задатка в двойном размере (по условиям договора дополнительная ответственность в виде суммы задатка обозначена как штраф), в связи с чем решение подлежит изменению.

Оснований для освобождения ответчика от обязанности по возврату полученной суммы задатка не имеется, поскольку отсутствуют доказательства того, что за неисполнение договора ответственен истец.

Взысканные судебные расходы подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям, что составит 4100 руб. (2500 руб. – расходы на представителя, 1600 руб. – расходы по оплате госпошлины).

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 28 августа 2019 года изменить, взыскав с Королевой ... в пользу Никифорова ... денежные средства в сумме 50000 рублей, судебные расходы и издержки 4100 рублей, а всего 54100 рублей.

В оставшейся части решение Ухтинского городского суда Республики Коми от 28 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Королевой ... – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи