Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-630/2016 ~ М-322/2016 от 10.02.2016

№ 2-2150/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2016 года                                                                                  г. Железногорск

Железногорский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Подъявиловой Т.В., при секретаре Савиной А.А, с участием представителя истца Бизюковой М.Г, представителя ответчика Пузыревой О.А, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации ЗАТО г. Железногорск Красноярского края к Лазаревой Ю.А. о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, признании незаконным постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, снятии с государственного кадастрового учета, обязании освобождения и передачи по акту-приема передачи земельного участка и встречному иску Лазаревой Ю.А. к Администрации ЗАТО гор. Железногорск о признании недействительным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, обязании предоставления земельного участка в аренду,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ЗАТО гор. Железногорск Красноярского края обратилась в суд с иском к ответчику Лазаревой Ю.А. и просила обязать ответчика Лазареву Ю.А. в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок общей площадью 1271 кв.м. с кадастровым номером №... находящийся по <адрес> путем совершения следующих действий: демонтировать и вывезти принадлежащее ответчику имущество, расположенное на земельном участке: деревянный забор, металлические ворота, железобетонные блоки, опалубку, железную будку и иное имущество, засыпать вырытый котлован, восстановить поверхность земельного участка, а также обязать Лазареву Ю.А. передать Администрации ЗАТО г. Железногорск по акту приема-передачи земельный участок 1271 кв.м. с кадастровым номером №... находящийся по <адрес> в месячный срок с момента вступления в силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что распоряжением Администрации ЗАТО г. Железногорск от 10.09.2012 года № 1778-з земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся по <адрес> был предоставлен ФИО1 в аренду сроком на 2 года вид разрешенного использования – для размещения гостиницы). На основании распоряжения между Администрацией ЗАТО гор. Железногорск и ответчиком ФИО1 был подписан договор аренды земельного участка от 19.09.2012 года, срок аренды установлен с 10.09.2012 года по 09.09.2014 года, указанный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке. 31.01.2014 года ФИО1 выдано разрешение на строительство сроком до 31 января 2016 года объекта капитального строительства «Гостиница на 12 номеров» по <адрес>. Распоряжением Администрации г. Железногорск от 19.09.2014 года № 1407р-з срок аренды земельного участка продлен до 31.01.2016 года. На основании соглашения о перемене лиц в обязательстве от 26.12.2014 года ФИО1 передал Лазаревой Ю.А. все права и обязанности арендатора земельного участка, установленные Договором аренды земельного участка от 19.09.2012 № 5065-у. С 01.03.2015 года Земельный Кодекс РФ не предусматривает продление срока действия договора аренды земельного участка. Лазарева Ю.А. 19.11.2015 года обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.09.2012 года № 5065-у на 3 года. 27.11.2015 года был произведен комиссионный осмотр земельного участка было установлено, что территория земельного участка огорожена забором, строительная площадка не организована в соответствии с требования «СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004, на земельном участке вырыт котлован, на участке складированы железобетонные блоки. Решением архитектурно-планировочной комиссии № 41 от 08.12.2015 года Лазаревой Ю.А. отказано в продлении договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ учитывая, что Лазарева Ю.А. в нарушение п. 4.4.4 договора обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.09.2012 года № 5065-у, а также в связи с тем, что земельный участок может быть предоставлен по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона. Администрация отказалась от продолжения договорных отношений с арендатором Лазаревой Ю.А. 15.12.2015 года в адрес Лазаревой Ю.А. было направлено уведомление о прекращении договора аренды и об освобождении земельного участка от ее имущества, 27.01.2016 года произведен комиссионный сбор указанного земельного участка, арендатор и его представители не явились для составления акта приема-передачи земельного участка. С 01.02.2016 года договор аренды земельного участка считается прекратившим свое действие, однако спорный земельный участок ответчиком не передан. Ссылаясь на положения ст. 622 ГК РФ, ст. 46,60,62, 64 ГК РФ истцом заявлены вышеуказанные требования.

В ходе рассмотрения дела представителем истца Администрации ЗАТО гор. Железногорск Бизюковой М.Г. (полномочия по доверенности) исковые требования изменены, она просила: признать отсутствующим право собственности Лазаревой Ю.А. на объект недвижимости – объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 421,6 кв.м, степень готовности объекта – 11% адрес (местоположение) объекта: <адрес>, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №...; признать постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенного по <адрес> незаконной; снять с государственного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №..., расположенный по <адрес> обязать Лазареву Ю.А. в месячный срок с момента вступления в силу решения суда освободить земельный участок общей площадью 1271 кв.м. с кадастровым номером №..., находящийся по <адрес> путем совершения следующих действий: - демонтировать и вывезти принадлежащее ответчику имущество, расположенное на земельном участке: деревянный забор, металлические ворота, железобетонные блоки, опалубку, железную будку и иное имущество, засыпать вырытый котлован, восстановить поверхность земельного участка; обязать Лазареву Ю.А. передать Администрации ЗАТО г. Железногорск по акуту приема-передачи земельный участок общей площадью 1271 кв.м. с кадастровым номером №..., находящийся по <адрес> в месячный срок с момента вступления в силу решения суда.

Указав в пояснении, что согласно полученным сведениям 22.01.2016 года объект незавершенного строительства был ответчиком 22.01.2016 года постановлен на кадастровый учет, однако из приложенных к иску актов осмотра земельного участка от 27.01.2016 года и от 01.02.2016 года, фотоснимков, очевидно, что на 22.01.2016 года не были выполнены в полном объеме работы по сооружению фундамента, 29.01.2016 года Лазарева Ю.А. зарегистрировала право собственности на данный объект. Указанные действия ответчика Администрация полагает неправомерными и содержащими признаки недобросовестного поведения.

В судебном заседании представитель истца Бизюкова М.Г. (полномочия по доверенности) поддержала исковые требования в полном объеме, в их обоснование ссылалась на изложенные в исковом заявлении обстоятельства.

Ответчик Лазарева Ю.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещалась надлежащим образом, направила в суд своего представителя Пузыреву О.А. по доверенности.

Представитель ответчика Пузырева О.А. (полномочия по доверенности) возражала относительно заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что Лазарева Ю.А. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №... с <адрес> с характеристиками: вид объекта – объект незавершенного строительства, площадь застройки 421,6, степень готовности объекта – 11 процентов. Данный объект расположен на земельном участке, предоставленном на основании распоряжения Администрации ЗАТО г. Железногорск и договора аренды земельного участка № 5065-у, срок действия которого установлен с 19.09.2012 года по 31.01.2016 года. Лазарева Ю.А. 19.11.2015 года подала в Администрацию ЗАТО г. Железногорск заявление о продлении договора аренды земельного участка сроком на три года, на которое ответчик ответил отказом. Обращаясь в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права у ответчика, истец должен доказать, что он обладает правом, которое нарушает именно запись в ЕГРП и оно не может защищено иным, предусмотренным способом, не представлено в суд доказательств наличия либо отсутствия фундамента, не установлена глубина залегания фундамента, не установлено является ли фундамент объектом, перемещение которого невозможно без соразмерного ущерба его назначению, не установлен процент годности. Объект незавершенного строительства – нежилое здание, расположенное по <адрес> находятся в стадии строительства, выполнено 11% строительных работ (устройство фундамента).

Ответчик Лазарева Ю.А. обратилась в суд со встречным исковым заявлением, в котором просила признать недействительным отказ Администрации ЗАТО г. Железногорск в предоставлении ей в аренду земельного участка с кадастровым номером 24:58:0317017:109 расположенного по <адрес> и обязать Администрацию ЗАТО гор. Железногорск предоставить ей в аренду земельный участок, расположенный по <адрес> (кадастровый №...) на срок, необходимый для завершения строительства.

Встречные требования мотивированы тем, что отказ Администрации ЗАТО гор. Железногорск является незаконным, поскольку Лазарева Ю.А. обратилась с заявлением о продлении договора аренды земельного участка в установленные Земельным Кодексом РФ сроки, тогда как сроки, указанные в п. 4.3.3 договора аренды ущемляют права истца и не являются основанием для отказа в продлении договора аренды. Кроме того, законом не предусмотрена реализация объекта незавершенного строительства с аукциона, так как договор аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимости был заключен до 01.03.2015 года, арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании представитель ответчика Лазаревой Ю.А. – Пузырева О.А. (по доверенности) поддерживала встречные исковые требования в полном объеме.

Представитель Администрации ЗАТО гор. Железногорск Бизюкова М.Г. (полномочия по доверенности) возражала относительно встречных исковых требований указав, что решением архитектурно-планировочной комиссии ЗАТО Железногорск принятым на заседании от 08.12.2015 года № 41 и утвержденным постановлением Администрации ЗАТО г. Железногорск 10.12.2015 года № 2018 Лазаревой Ю.А. было отказано в продлении срока договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ, учитывая, что Лазарева Ю.А. в нарушение п. 4.4.4 обратилась с заявлением в Администрацию 19 ноября 2015 года и у Администрации ЗАТО г. Железногорск отсутствует обязанность продлить срок действия договора аренды по правилам ст. 621 ГК РФ. Кроме того, заявление не соответствовало положениям ст. 39.4 ЗК РФ а именно случаи при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов. С 01 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ, а условия реализации такового права пунктом 4 данной статьи. К заявлению Лазаревой Ю.А. не было приложено документов подтверждающих право на его приобретение без торгов.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании:

Распоряжением Администрации ЗАТО г. Железногорск от 10.09.2012 года № 1778-з земельный участок с кадастровым номером №..., находящийся по <адрес> был предоставлен ФИО1 в аренду сроком на 2 года вид разрешенного использования – для размещения гостиницы).

19.09.2012 года между Администрацией ЗАТО гор. Железногорск и ФИО1 был подписан договор аренды земельного участка № 5065-У, срок аренды установлен с 10.09.2012 года по 09.09.2014 года (п.2.1 Договора).

17.10.2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю Железногорский отдел произведена государственная регистрация аренды на вышеуказанный земельный участок, №....

31.01.2014 года ФИО1 выдано разрешение на строительство сроком до 31 января 2016 года объекта капитального строительства «Гостиница на 12 номеров» по <адрес>.

Распоряжением Администрации г. Железногорск от 19.09.2014 года № 1407р-з срок аренды земельного участка продлен до 31.01.2016 года.

22.10.2014 года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка 19.09.2012 года № 5065-у между Администрацией ЗАТО г. Железногорск и ФИО1 срок аренды земельного участка продлен по 31 января 2016 года.

26.12.2014 года на основании соглашения о перемене лиц в обязательстве ФИО1 передал Лазаревой Ю.А. все права и обязанности арендатора земельного участка, установленные Договором аренды земельного участка от 19.09.2012 № 5065-у.

29.12.2014 года произведена государственная регистрация дополнительного соглашения №....

19.11.2015 года Лазарева Ю.А. обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 19.09.2012 года № 5065-у на 3 года.

Решением архитектурно-планировочной комиссии ЗАТО Железногорск принятым на заседании от 08.12.2015 года № 41 и утвержденным постановлением Администрации ЗАТО г. Железногорск 10.12.2015 года № 2018 Лазаревой Ю.А. было отказано в продлении срока договора аренды.

Из вышеуказанного решения следует, что основанием для отказа явилось нарушение пункта 4.4.4 договора, а также несоответствие заявления положениям ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ.

15.12.2015 года Лазаревой Ю.А. было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 19.09.2012 года № 5065-у.

29.01.2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена государственная регистрация права собственности Лазаревой Ю.А. объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 421,6 степень готовности объекта 11, по <адрес>, запись регистрации №....

17.02.2016 года внесены сведения и выдан кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №....

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 199-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы проведенной в ходе рассмотрения настоящего спора ООО «СибСтройЭксперт» объект «Гостиница на 12 номеров» расположенный на земельном участке с кадастровым номером №... общей площадью 1271 кв.м. по <адрес> является объектом незавершенного строительства, на данном объекте выполнены работы, которые свидетельствуют о выполнении конструктивного элемента капитального здания, т.е. фундамента, работы по устройству фундамента окончены, степень готовности фундамента – сто процентов. На данном участке, возможно достроить объект капитального строительства «Гостиница на 12 номеров», следовательно этот объект не завершен строительством. Работы по сооружению фундамента соответствуют нормативным требованиям и проектной документации. Подземная часть объекта капитального строительства имеет прочную связь с землей, помимо этого сваи между собой объединены монолитным железобетонным ростверком в единое целое. При данных характеристиках фундаментов перемещение не возможно, так как будет причинен несоразмерный ущерб данной конструкции. Объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей.

Суд принимает во внимание заключение данной строительно-технической экспертизы, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства, организацией имеющей аккредитацию на ее проведение и свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации, лицами, имеющими соответствующую квалификацию и стаж работы, содержит подробное описание проводимых исследований.

При рассмотрении дела судом установлено, что Лазарева Ю.А. возвела незавершенный строительством объект на основании соответствующего разрешения от 31.01.2014 года №... сроком действия до 31 июня 2016 года, что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, Лазарева Ю.А. является собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 421,6 степень готовности объекта 11, по <адрес>, в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01 марта 2015 года).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что ответчик являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – суд приходит к выводу о том, что Лазарева Ю. А. имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Учитывая изложенное, суд полагает подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку ответчик Лазарева Ю.А., будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства; при этом указанная возможность истицей не исчерпана.

Факт наличия договора аренды сроком действия по 31.01.2016 года указанному выводу не противоречит, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истицы только с 01 марта 2015 года - вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Администрации ЗАТО гор. Железногорск о признании отсутствующим право собственности Лазаревой Ю.А. на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 421,6 кв.м, степень готовности объекта – 11% адрес (местоположение) объекта: <адрес>, признании его постановку на государственный кадастровый учет незаконной; снятии с государственного кадастрового учета, обязании освободить земельный участок и передать его Администрации ЗАТО г. Железногорск по акту приема передачи.

Встречные исковые требования Лазаревой Ю.А. подлежат частичному удовлетворению путем возложения на Администрацию ЗАТО гор. Железногорск обязанности предоставить Лазаревой Ю.А. в аренду земельный участок, расположенный по <адрес> с кадастровым номером №... на котором расположен объект незавершенного строительства на срок необходимый для завершения строительства в соответствии с требованиями Земельного Кодекса Российской Федерации.

Срок подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Оснований для удовлетворения встречного иска Лазаревой Ю.А. в остальной части не имеется, поскольку как установлено при рассмотрении дела ею на момент обращения в Администрацию ЗАТО гор. Железногорск 19.11.2015 года не было представлено документов, необходимых для принятия решения в соответствии со ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации ЗАТО гор. Железногорск Красноярского края к Лазаревой Ю.А. о признании отсутствующим право собственности на объект незавершенного строительства, признании незаконным постановку на государственный кадастровый учет объекта незавершенного строительства, снятии с государственного кадастрового учета, обязании освобождения и передачи по акту-приема передачи земельного участка, - отказать.

Встречные исковые требования Лазаревой Ю.А. удовлетворить частично.

Обязать Администрацию ЗАТО гор. Железногорск Красноярского края предоставить Лазаревой Ю.А. в аренду земельный участок, расположенный по <адрес> с кадастровым номером №... на котором расположен объект незавершенного строительства на срок необходимый для завершения строительства в соответствии с требованиями Земельного Кодекса Российской Федерации.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Железногорский городской суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме, т.е. с 08.11.2016 года путем подачи жалобы через Железногорский городской суд.

Судья Железногорского городского суда                      Т.В. Подъявилова