Решение по делу № 2-844/2017 ~ М-824/2017 от 26.06.2017

Дело № 2-844/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    07 августа 2017 года Лысьвенский городской суд Пермского края в составе судьи Шадриной Т.В., при секретаре Гатиной Э.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Лысьве гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Лысьвы о признании права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Лысьвы о признании права собственности в силу приобретательной давности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

    В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования. Пояснил, что в 2000 году он приобрел у ФИО3 жилой дом, расположенный по адресу<адрес>. Договор купли-продажи ими надлежащим образом оформлен не был, поскольку после продажи дома ФИО3 переехал на постоянное место жительство в г. Екатеринург. В 2002 году он за счет собственных денежных средств и своими силами произвел реконструкцию жилого дома, которым пользуется по настоящее время. Со слов общих знакомых ему стало известно, что ФИО3 умер, наследники к его имуществу отсутствуют. Считает, что приобрел право собственности в силу приобретательной давности, поскольку постоянно, открыто пользуется домом, несет расходы по его содержанию, оплачивает коммунальные платежи. В течение всего периода с момента приобретения дома к нему с требованиями о выселении никто не обращался, сведения о месте жительства родственников ФИО3 у него отсутствуют, они также каких-либо действий по владению, распоряжению и пользованию спорным домом не предпринимали, расходы по его содержанию не несли, мер по вселению не предпринимали. Просит признать за ним право собственности на жилой дом по <адрес>.

Представитель администрации г. Лысьвы ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении требований отказать, поскольку ФИО1, проживая в доме при отсутствии правоустанавливающих документов на данное жилье, должен был знать об отсутствии оснований для возникновения у него права собственности на спорное имущество.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании истец ФИО1 в качестве основания для признания за ним права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ссылается на факт приобретения спорного жилого помещения у ФИО3 по договору купли-продажи, которому данный жилой дом перешел по наследству после смерти бабушки.

    В соответствии с п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат

права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких

лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в соответствии со ст. 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом Правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Данные положения закреплены в ч. 1 ст.556 ГК РФ.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Частью 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, прекращения, перехода права собственности (вещного права) на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Из указанных правовых норм следует, что, поскольку договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий, он является ничтожным.

Исходя из позиции Верховного Суда РФ N 10, Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях установленных законом.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из представленных документов, в частности выписки из похозяйственной книги за период 2002-2006 г.г., ФИО1 записан в качестве члена хозяйства по <адрес> в <адрес>. Также в качестве члена хозяйства по <адрес> в <адрес> указан ФИО5

Согласно справке Кыновского территориального управления администрации г. Лысьвы (л.д.), а также телефонограмме, составленной со слов представителя Управления ФИО6 (л.д.), похозяйственные книги в п. Кын ведутся с 1996 года, ФИО1 в похозяйственных книгах за период 1996, 2007-2012, 2013-2017 г.г. не значится. Данные о том, на основании каких правоустанавливающих документов он, а также ФИО5 были записаны в похозяйственную книгу за период 2002-2006 г. в Кыновском территориальном управлении отсутствуют, сведений о принадлежности дома ФИО5 либо его родственникам также не имеется.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Анализируя представленные истцом документы, суд приходит к выводу о том, что они не могут быть квалифицированы в качестве доказательств заключения между ним и ФИО3 договора купли-продажи спорного жилого дома. Отсутствие надлежаще оформленного договора, зарегистрированного по правилам ст.433 ГК РФ, свидетельствует о том, что между сторонами договор не заключался. Доводы истца об исполнении условий договора купли-продажи, путем оплаты им стоимости имущества продавцу, нахождение имущества с 2000 г. в фактическом его пользовании, суд во внимание не принимает, поскольку обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно оформление письменного договора, содержащего все существенные условия и государственную регистрацию права собственности покупателя. Данное условие является существенным условием для договора купли-продажи недвижимого имущества, и его несоблюдение влечет недействительность договора. Таким образом, показания свидетелей, подтвердивших тот факт, что спорный жилой дом был приобретен истцом по договору купли-продажи, не могут быть приняты в качестве доказательства, поскольку в силу ст. 60 ГПК РФ данные обстоятельства должны быть подтверждены иными средствами доказывания, а именно письменным договором.

Более того, при принятии решения суд учитывает, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что жилой дом по <адрес> принадлежал на праве собственности ФИО3, истцом в силе ст. 56 ГПК РФ в ходе рассмотрения дела также не представлено.

Таким образом, ФИО3 на момент передачи дома истцу собственником спорного имущества не являлся, а соответственно в силу требований ст. 209 ГК РФ не имел право на его отчуждение.

В соответствии ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, добросовестным приобретателем может быть признано лицо, которое при совершении сделки купли-продажи не знало и не могло знать о том, что продавец не имеет право отчуждать имущество.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключался сторонами после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу ст. 6 которого предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, даже в случае возникновения у продавца права собственности на спорное имущество до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества продавец обязан представить как покупателю, так и в регистрирующий орган документы, подтверждающие его право собственности на продаваемое имущество, для регистрации своего права собственности и регистрации перехода права собственности.

С учетом данных обстоятельств, при приобретении спорного имущества истец должен был убедиться в том, что ФИО3 имеет право на его отчуждение. При этом, исходя из особого статуса недвижимого имущества по сравнению с другими вещами, и с учетом того, что в силу закона право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права, покупатель праве был потребовать от продавца подтверждения его прав на указанное имущество.

Также суд считает, что отсутствуют основания для признания за истцом право собственности на спорный жилой дом и в силу приобретательной давности.

Так, согласно ч. 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно части 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

В силу ст. 301, 304 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Отсутствие хотя бы одного из условий, предусмотренных п. п. 1, 4 ст. 234 ГК РФ, влечет отсутствие оснований для признания за истцом права собственности в силу приобретательной давности.

Как установлено в судебном заседании, истец изначально, т.е. на момент приобретения дома, знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности на спорное имущество, поскольку каких-либо правоустанавливающих документов, свидетельствующих о праве собственности ФИО3, ему предъявлено не было, что не оспаривалось им в ходе судебного заседания. Таким образом, его владение спорным имуществом в течение 2000-2017 г.г. нельзя признать добросовестным.

Более того, по общему правилу гражданского законодательства, течение пятнадцатилетнего срока приобретательной давности начинается в момент возникновения владения. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 ст. 234 ГК РФ, течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Срок давности по виндикационному иску составляет три года.

Таким образом, с учетом данных требований закона, течение срока приобретательной давности в данном случае должно исчисляться с 2003 г. (2000+3). Соответственно, оснований для признания за истцом права собственности на жилой дом в силу ст. 234 ГК РФ не имеется, поскольку для удовлетворения данных требований необходимо установить истечение срока приобретательной давности, тогда как, на момент обращения истца в суд (26.06.2017) и на момент рассмотрения настоящего спора этот срок не истек.

С учетом вышеизложенного, суд считает, что основания для установления факта приобретательной давности ФИО1 на спорное имущество и, как следствие, для признания за ним права собственности на данное имущество по указанным им основаниям, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований к администрации г. Лысьвы о признании права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, ФИО1 отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Лысьвенский горсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:    (подпись)

Копия верна.

Судья:                                 Т.В. Шадрина