Решение по делу № 11-7108/2019 от 15.05.2019

Дело № 11-7108/2019 судья Норик Е.Н.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего судьи Шалиевой И.П.

судей Давыдовой В.Е., Винниковой Н.В.,

при секретаре Грисяке А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июня 2019 года в городе Челябинске гражданское дело по апелляционным жалобам Сениной Татьяны Константиновны, Нестеровой Ирины Олеговны на решение Калининского районного суда города Челябинска от 26 декабря 2018 года по делу по иску Сениной Татьяны Константиновны к Нестеровой Ирине Олеговне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, освобождении имущества от ареста, по встречному иску Нестеровой Ирины Олеговны к Сениной Татьяне Константиновне о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения представителей истца Сениной Т.К., третьего лица Сенина С.Т. по доверенностям Шибаева А.С., Казакова С.В., представителя ответчика Нестеровой И.О. по доверенности Николаева А.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя третьего лица Иктисамова М.В. по доверенности Иктисамова И.М., возражавшего относительно доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сенина Т.К. обратилась в суд с иском к Нестеровой И.О. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения <данные изъяты>, общей площадью 632 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: г.<адрес>, заключенного 06 марта 2014 года с ответчиком, просила исключить из ЕГРП запись о ее праве собственности на данный объект недвижимости и возвратить имущество Нестеровой И.О. Также просила освободить указанное нежилое помещение от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем Калининского РОСП Челябинска.

В обоснование заявленных требований указала, что 06 марта 2014 г. между ней и Нестеровой И.О. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения <данные изъяты>, общей площадью 632 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: г.<адрес>. Договор был составлен и подписан от имени продавца и покупателя ФИО1., действующим по доверенности. При составлении договора ФИО2. был неверно изложен пункт 3 договора в части сроков оплаты продаваемого помещения. До заключения договора между сторонами была достигнута договоренность об отсрочке оплаты по договору на срок до 31 декабря 2016 г. в связи с нестабильностью рынка аренды нежилых помещений и необходимостью проверки рентабельности заключаемого договора. При этом при заключении договора денежные средства покупатель продавцу не передавал, никаких документов о передаче денежных средств между сторонами не составлялось и в Управление Росреестра не предоставлялось. Однако ФИО3. в договоре было неверно указано об исполнении покупателем обязанности по его оплате до регистрации сделки. Оплата за переданное имущество не произведена до настоящего времени, продавец не известил покупателя о том, что земля под нежилым помещением не находится в собственности продавца и договор аренды участка также не заключен. Кроме того, содержание правоустанавливающих документов не позволяет определить идентифицирующие данные помещений, включаемых в состав нежилого помещения <данные изъяты>. Цена за продаваемое помещение является завышенной и невыгодной для покупателя. Также в настоящее время в производстве Калининского РОСП г.Челябинска находится на исполнении сводное исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на спорное нежилое помещение.

Нестерова И.О. предъявила встречный иск к Сениной Т.К. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения <данные изъяты>, общей площадью 632 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: г.<адрес>, заключенного 06 марта 2014 года.

В обоснование встречного иска Нестерова И.О. указала, что оплата по договору покупателем фактически не была произведена. Представителем сторон ФИО4. при заключении договора неверно было изложено условие договора о произведенной оплате.

Сенина Т.К. в суд первой инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель Сениной Т.К. – Шибаев А.С., действующий на основании доверенности от 19.09.2018, в суде первой инстанции поддержал исковые требования своего доверителя. Также указал на признание Сениной Т.К. встречных исковых требований Нестеровой И.О.

Нестерова И.О. в суд первой инстанции не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором просила о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель Нестеровой И.О. – Николаев А.Н., действующий на основании доверенности, в суде первой инстанции поддержал встречные исковые требования своего доверителя, также указал на признание ею исковых требований Сениной Т.К., поскольку договор купли-продажи от 06 марта 2014 года не исполнен.

Третьи лица – Сенин С.Т., Ромайкин А.Н., Дунюшкин А.К., Колесов В.Н., Иктисамов М.Т., судебный пристав-исполнитель Калининского РОСП г.Челябинска Сырцев М.А. в суд первой инстанции не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Колесова В.Н. – Калашников В.А., действующий на основании доверенности от 10.11.2014, в суде первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных сторонами требований о расторжении договора купли-продажи. По существу указал, что данный договор является фактически исполненным. Нежилое помещение сдавалось Сениной Т.К. в аренду юридическим лицам, что опровергает ее доводы о том, что договор не позволяет определить, какие конкретно помещения были переданы ей по договору. Сениной Т.К. не представлено доказательств наличия воли сторон на заключение договора на других условиях, как и не представлено доказательств завышения цены на продаваемый объект. Супруг Сениной Т.К. – Сенин С.Т. является должником перед Колесовым В.Н. и не имеет материальной возможности рассчитаться с ним, в связи с чем в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был наложен арест на ? доли в праве собственности на спорное нежилое помещение, принадлежащую Сенину С.Т. Расторжение договора купли-продажи и возврат имущества в собственность Нестеровой И.О. лишит его доверителя возможности обратить взыскание на имущество должника.

Представитель третьего лица Иктисамова М.Т. – Иктисамов И.М., действующий на основании доверенности от 09.02.2017, в суде первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных сторонами требований о расторжении договора купли-продажи. По существу указал на обстоятельства, изложенные представителем Колесова В.Н.

Третье лицо – Нестеров А.В. в суде первой инстанции поддержал заявленные сторонами требования о расторжении договора купли-продажи. По существу указал, что имеющаяся задолженность Сенина С.Т. перед ним погашена, в связи с чем он не имеет к нему материальных претензий и не претендует на спорное нежилое помещение.

Решением Калининского районного суда города Челябинска от 26 декабря 2018 года в удовлетворении иска Сениной Т.К. и встречного иска Нестеровой И.О. отказано.

В апелляционной жалобе Сенина Т.К. просит отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. Выражает несогласие с толкование судом условий договора об оплате товара, указывая, что фактически оплата объекта недвижимости покупателем не была произведена, никаких документов о передаче денег между сторонами не составлялось и в регистрирующий орган такие документы не предоставлялись. Податель выражает несогласие с тем, что судом не принято признание иска ответчиком. Также Сенина Т.К. указывает, что в действительности количество взыскателей и общая сумма задолженности меньше, чем указано судом (учитывая пояснения Нестерова А.В. о том, что задолженность перед ним погашена). Сенина Т.К. не соглашается с выводом суда о том, что расторжение договора купли-продажи и возврат имущества продавцу сделает невозможным обращение взыскания на принадлежащую ей долю в рамках исполнительного производства, что повлечет нарушение прав взыскателей, указывая на то, что права взыскателей не нарушаются, так как ежемесячно происходит погашение задолженности с помощью иных мер принудительного исполнения, а именно – обращения взыскания на денежные средства Сениной Т.К.

В апелляционной жалобе Нестерова И.О. просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении ее исковых требований. В обоснование ссылается на то, что при составлении договора представителем ФИО5. был неверно изложен пункт 3 договора в части сроков оплаты продаваемого помещения. Нестерова И.О. указывает, что оплата за преданное имущество не была произведена, поскольку продавец не известил покупателя о том, что земля под нежилым помещением не находится в собственности продавца и договор аренды не заключен, цена является завышенной и невыгодной, правоустанавливающие документы не позволяют определить идентифицирующие признаки помещения. Нестерова И.О. не согласна с непринятием судом признания иска. Податель жалобы также не согласна с указанием суда на возможность выбора иного способа защиты – путем взыскания долга, указывая, что выбор конкретного способа защиты, в частности путем заявления требования о расторжении договора вследствие существенного нарушения условий договора, коим является неоплата товара, находится в воле продавца.

Истец Сенина Т.К., ответчик Нестерова И.О., третьи лица Иктисамов М.Т., Колесов В.Н., Ромайкин А.Н., Сенин С.Т., Дунюшкин А.К., Нестеров А.В., судебный пристав-исполнитель Калининского РОСП г.Челябинска Сырцев М.А. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалоб.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от 06 марта 2014 года Сенина Т.К. приобрела у Нестеровой И.О. нежилое помещение <данные изъяты>, общей площадью 632 кв.м., этаж: 1, 2, 3, 4, расположенное по адресу: г.<адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>.

При заключении данного договора от имени продавца и покупателя действовал их представитель ФИО6. на основании доверенностей.

Согласно п.3 указанного договора стоимость нежилого помещения определена в размере 6 500 000 рублей. При этом из содержания данного пункта следует, что оплата покупателем всей суммы по договору произведена продавцу полностью до момента подачи документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области

Переход права собственности к Сениной Т.К. на нежилое помещение был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующей отметкой на нем.

На основании решения Центрального районного суда г.Челябинска от 26 мая 2016 г., апелляционного определения Челябинского областного суда от 22 сентября 2016 г. указанный объект недвижимости был разделен между Сениной Т.К. и Сениным С.Т. как совместно нажитое имущество с определением каждому по ? доли в праве собственности.

Право собственности на ? доли в праве собственности на спорное нежилое помещение на основании перечисленных судебных актов было зарегистрировано только Сениным С.Т., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.08.2018.

Отказывая в удовлетворении завяленных требований, суд первой инстанции, анализируя содержание договора купли-продажи от 06 марта 2014 г., в частности пункта 3, изложенного в прошедшем времени, пришел к выводу о том, что покупателем исполнено обязательство в части оплаты по названному договору до его подписания, а вышеуказанные условия договора с учетом положений ст.408 Гражданского кодекса РФ являются по своей сути распиской независимо от употребления в тексте договора соответствующего термина, при этом указал, что каких-либо допустимых доказательств, достоверно подтверждающих наличие между сторонами договоренности об отсрочке оплаты по договору на определенный срок и волеизъявления на заключение договора на других условиях, суду не представлено.

Кроме того, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 10 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что расторжение договора купли-продажи от 06 марта 2014 г. и возврат имущества продавцу сделает невозможным обращение взыскания на принадлежащую Сенину С.Т. долю в рамках исполнительного производства, что повлечет нарушение прав взыскателей.

Исходя из положений ч.2 ст.442 Гражданского процессуального кодекса РФ, ч.1 ст.119 ФЗ «Об исполнительном производстве», суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований Сениной Т.К. об освобождении нежилого помещения <данные изъяты> от ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем Калининского РОСП г.Челябинска, поскольку материалы дела не содержат сведений о наложении судебным приставом-исполнителем ареста на долю, принадлежащую Сениной Т.К., соответственно нарушение ее прав отсутствует.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие апеллянтов с толкование судом условий договора об оплате товара, а также ссылки в жалобах, что фактически оплата объекта недвижимости покупателем не была произведена, никаких документов о передаче денег между сторонами не составлялось и в регистрирующий орган такие документы не предоставлялись, подлежат отклонению.

В силу п. 1 ст. 454, п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пункт 3 ст. 486 ГК РФ предусматривает специальное последствие нарушения покупателем условия договора купли-продажи об оплате товара, согласно которому если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно буквальному значению договора купли-продажи от 06 марта 2014 года оплата всей суммы ( 6 500 000 рублей) по договору произведена продавцу полностью до момента подачи документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области.

Следовательно, стороны в лице своего представителя ФИО7., подписав данный договор, выразили свое согласие с его условиями и, в том числе, с тем, что сумма в размере 6500000 рублей передана Сениной Т.К. продавцу Нестеровой И.О. до подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании части второй ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Поскольку исполнение условия договора сторон о передаче денежных средств до подачи документов для государственной регистрации прав возможно только до наступления указанного события – подачи документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подписав данный договор, стороны, согласилась с тем, что денежные средства за нежилое помещение переданы покупателем Сениной Т.К. продавцу Нестеровой И.О.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что в пункте 3 договора купли-продажи стороны имели в виду фактическое осуществление расчета за объект недвижимости до момента подачи документов на государственную регистрацию.

Договор купли-продажи от 06 марта 2014 года явился основанием для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества от продавца к Сениной Т.К. в Едином государственном реестре недвижимости. Факт передачи имущества сторонами не оспаривается.

Следовательно, применение покупателем положений статей 549 - 550 Гражданского кодекса РФ как устанавливающих достаточность подписанного сторонами договора купли-продажи, содержащего условие о произведенной оплате, снимает необходимость представлять иные доказательства в подтверждение передачи денежных средств продавцу.

Несогласие апеллянтов с тем, что судом не принято признание исков сторонами, не влечет отмену решения суда.

В силу части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.

Суд не принимает признание иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (часть 3 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая в признании исков представителями сторон, суд первой инстанции правильно исходил из того, что признание исков нарушает права прав иных лиц.

Как установлено в ходе рассмотрения дела и подтверждено справкой Калининского РОСП г.Челябинска от 17.09.2018, материалами исполнительного производства, на исполнении в указанном подразделении судебных приставов-исполнителей находится сводное исполнительное производство № <данные изъяты>, возбужденное в отношении должника Сенина С.Т. о взыскании денежных средств в пользу:

- Колесова В.Н., остаток задолженности перед которым составляет 1 243 792 руб.;

Ромайкина А.Н., остаток задолженности 370 585 руб. 74 коп.;

Иктисамова М.Т., остаток задолженности 343 993 руб. 94 коп.;

Дунюшкина А.К., остаток задолженности 941 854 руб. 25 коп.;

Нестерова А.В., остаток задолженности 6 559 192 руб. 88 коп.

В рамках данного исполнительного производства судебным приставом исполнителем 18 декабря 2017 г. был наложен арест на ? доли в праве собственности на нежилое помещение <данные изъяты>, общей площадью 632 кв.м., этаж: 1, 2, 3, 4, расположенное по адресу: г.<адрес>.

Кроме того, суд первой инстанции правильно принял во внимание, что на основании решения Центрального районного суда г.Челябинска от 26 мая 2016 г., апелляционного определения Челябинского областного суда от 22 сентября 2016 г. спорный объект недвижимости был разделен между Сениной Т.К. и Сениным С.Т. как совместно нажитое имущество с определением каждому по ? доли в праве собственности. Таким образом, Сенина Т.К. не является единоличным собственником указанного объекта, в ее собственность передана ? доли в праве собственности на данное имущество, регистрация которой ею до настоящего времени не произведена, право собственности на ? доли в праве на спорное нежилое помещение на основании перечисленных судебных актов было зарегистрировано за Сениным С.Т., и в связи с чем истец не вправе распоряжаться спорным помещением.

Доводы жалобы Сениной Т.К. о том, что расторжение договора купли-продажи и возврат имущества продавцу не повлечет нарушение прав взыскателей, указывая на то, что права взыскателей не нарушаются, так как ежемесячно происходит погашение задолженности с помощью иных мер принудительного исполнения, а именно – обращения взыскания на денежные средства Сениной Т.К., несостоятельны, поскольку имущество, на ? доли в праве которого наложен арест, с целью дальнейшего обращения, подлежит возврату Нестеровой И.О.

Доказательств о наличии у Сенина С.Т. в собственности какого-либо иного имущества, за счет которого может быть погашена задолженность перед вышеуказанными взыскателями по сводному исполнительному производству, стороной истца Сениной Т.К. и третьим лицом Сениным С.Т. не представлено.

С учетом изложенного, доводы апеллянтов, что признание исков не нарушают прав и законных интересов других лиц, являются несостоятельными, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для его принятия.

Ссылки Сениной Т.К. в жалобе на то, что в действительности количество взыскателей и общая сумма задолженности меньше, чем указано судом (учитывая пояснения Нестерова А.В. о том, что задолженность перед ним погашена), не опровергает выводов суда о нарушении права взыскателей Колесова В.Н., Ромайкина А.Н., Иктисамова М.Т., Дунюшкина А.К.

Доводы апелляционной жалобы Нестеровой И.О. о том, что продавец не известил покупателя, что земля под нежилым помещением не находится в собственности продавца и договор аренды не заключен, цена является завышенной и невыгодной, правоустанавливающие документы не позволяют определить идентифицирующие признаки помещения, несостоятельны, так как вышеперечисленные обстоятельства прав Нестеровой И.О. как продавца не нарушают.

Кроме того, суд первой инстанции дана оценка указанным доводам, с которой судебная коллегия не находит оснований не согласиться.

Отклоняя доводы сторон, что содержание правоустанавливающих документов на спорное имущество не позволяет определить идентифицирующие данные помещений, включаемых в состав нежилого помещения <данные изъяты>, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание решение Центрального районного суда г.Челябинска от 26 мая 2016 г., из содержания которого следует, что Сениной Т.К. заключались договоры аренды помещений с ООО «Инфо-Торг», АНО ДПО «Образовательный центр Профи-плюс», ООО «ГостСертГрупп», ООО ТД «Сыробогатов», ООО ТД «Король сыров», ООО «Южно-Уральский научно-исследовательский и проектный институт водного хозяйства», что свидетельствует об отсутствии споров относительно распределения и использования помещений.

Не приняты во внимание судом первой инстанции и ссылки на то, что продавец не известил покупателя о том, что земля под нежилым помещением не находится в собственности продавца и договор аренды участка также не заключен, так как данное обстоятельство не свидетельствует о сокрытии продавцом информации относительно предмета договора, которым является нежилое помещение, а не земельный участок. Порядок пользования земельным участком, находящимся под зданием, сооружением или иной недвижимостью определен законодательством Российской Федерации и предоставляет собственнику право на заключение договора аренды земельного участка либо на оформление его в собственность, в том числе при переходе права собственности на здание.

Также суд первой инстанции правильно посчитал необоснованными утверждения сторон о том, что цена за продаваемое помещение является завышенной и невыгодной для покупателя, поскольку доказательств несоответствия цены приобретенного объекта недвижимости суду не представлено.

Доводы представителя Казакова С.В. о нарушении судом процессуальных норм, непривлечение к участию в деле Управление Росреестра по Челябинской области, и в связи с чем необходимо перейти к рассмотрению дела по правилам по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, так как указанным решением вопроса о правах и обязанностях Управления Росреестра по Челябинской области судом первой инстанции не разрешен.

Доводы апелляционных жалоб повторяют позицию сторон в суде первой инстанции, которые были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, не содержат ссылки на обстоятельства и доказательства, которые влияли бы на обоснованность и законность решения, поэтому не могут быть основанием для отмены решения суда. При рассмотрении дела судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, которые повлекли либо могли повлечь принятие незаконного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда города Челябинска от 26 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Сениной Татьяны Константиновны, Нестеровой Ирины Олеговны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи