Решение по делу № 2-1102/2015 ~ М-923/2015 от 07.05.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-1102/2015

17 июня 2015 года                                       город Саяногорск

Саяногорский городской суд Республики Хакасия в составе

председательствующего судьи Черных А.Ю.,

при секретаре Авериной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бондаренко Е.В. к Меновщиковой Н. Д. о государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, при участии:

от истца - представителя по доверенности Заборовской Н.Н.,

ответчика Меновщиковой Н.Д.,

УСТАНОВИЛ:

Бондаренко Е.В. обратился в суд с иском к Меновщиковой Н.Д. о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности на квартиру, мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Меновщиковой Н.Д. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес> по адресу: <адрес>, по условиям которого Меновщикова Н.Д. обязалась передать ему в собственность указанную квартиру. Цена квартиры сторонами была определена <данные изъяты>, расчет между ними был произведен в полном объеме до подписания договора. Он неоднократно обращался к ответчику с просьбой явиться в регистрирующий орган для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру, но она под разными предлогами по его мнению уклонялась от регистрации. Постановлением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в рамках уголовного дела, возбужденного в отношении Меновщиковой Н.Д. был наложен арест на спорную квартиру, о котором он не знал. Вследствие уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности он обратился в суд с иском о вынесении решения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В суде Меновщикова Н.Д. признала исковые требования, при этом признав, что не являлась на государственную регистрацию вследствие семейных обстоятельств. В удовлетворении предъявленного иска было отказано. Установив, что правомочия ответчика по распоряжению спорным имуществом было ограничено арестом, суд сделал вывод о недоказанности заявителем факта уклонения ответчика от государственной регистрации. В последующем между сторонами было достигнуто соглашение о том, что после возмещения материального ущерба и снятии ареста с имущества в рамках уголовного дела ими будет произведена регистрация договора купли-продажи спорной квартиры и перехода на нее права собственности. ДД.ММ.ГГГГ он узнал, что в связи с исполнением Меновщиковой Н.Д. приговора в части взыскания материального ущерба, постановлением Саяногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ снят арест с указанной квартиры. Ему так же стало известно, что Меновщикова Н.Д. намерена перепродать квартиру другому лицу. ДД.ММ.ГГГГ. из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним он узнал, что обременение в виде ареста снято и Меновщикова Н.Д. обратилась с документами о регистрации перехода права собственности на данную квартиру с другим неизвестным лицом. По мнению истца, совершение ответчиком действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на квартиру свидетельствуют об уклонении от регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации перехода права собственности на нее. Просит вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Бондаренко Е.В. и Меновщиковой Н.Д., в том числе перехода права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец Бондаренко Е.В. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Заборовская Н.Н. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнила, что расчет за квартиру происходил путем перечисления денежных средств на счет ответчика в погашение кредита. Договор от ДД.ММ.ГГГГ. составлялся как единый документ. Иного варианта договора ответчиком не представлено. Арест был снят в ДД.ММ.ГГГГ, при этом ответчик сразу же подала документы на регистрацию перехода права третьему лицу. Явиться на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ ответчица могла, так как под арестом понимается запрет на распоряжение, а в данном случае она уже распорядилась имуществом. По обстоятельствам заключения договора указала, что Бондаренко Е.В. необходимы были деньги. Оформить на себя он кредит не мог и предложил Меновщиковой оформить кредит на приобретение спорной квартиры на себя с условием, что кредит будет гасить семья Бондаренко. Кредит был погашен и часть денег, в силу каких-то обязательств перед Бондаренко, в погашение кредита внес ФИО1. Меновщикова не жила и не пользовалась приобретенной квартирой. Когда был наложен арест на квартиру ответчица инициировала заключение данного договора, так как боялась, что квартира уйдет. Она же составила этот договор. Так же ФИО1 и ответчик, с ведома Бондаренко, сдавали на регистрацию договор купли продажи данной квартиры между ними, но в регистрации отказали в связи с арестом. Для чего и сдали документы в ДД.ММ.ГГГГ для переоформления квартиры, чтобы обязательств с другой стороны не было.

Ответчик Меновщикова Н.Д. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что, действительно, у нее была договоренность с Бондаренко Е.В. о том, что она оформляет квартиру по договору купли-продажи на себя и деньги, полученные от кредита, он заберет себе и в случае неуплат банк обратит взыскание на квартиру. Так же была устная договоренность, что кредит гасит Бондаренко. Устно они договорились, что когда кредит погасят, они определяться что делать дальше. В ДД.ММ.ГГГГ. кредит был погашен, при этом последний платеж был от ФИО1. Она сама в уплату по кредиту ничего не платила. В ДД.ММ.ГГГГ. ей позвонил Бондаренко Е.В. и предложил оформить квартиру на ФИО1. Им отказали в регистрации так как был наложен арест. На оформление кредита и ком. услуги она понесла расходы, которые ей не возместили. Подписаны не все страницы договора и ей не известно какие условия были прописаны в том договоре, который подписывала она. Истцом пропущен срок давности. Суду не представлены подтверждения, что вносимая плата по кредитным обязательствам считается в качестве погашения обязательств. Просила в иске отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 2 статьи 218 Гражданского процессуального кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Меновщикова Н.Д. на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Бондаренко Е.В. и Меновщиковой Н.Д. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, совершенный в простой письменной форме, по цене <данные изъяты>

Как следует из пункта 2.2 договора, расчет между сторонами по договору произведен полностью до подписания договора.

Согласно п. 1.4 право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности к Бондаренко Е.В. не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с действовавшей на момент заключения договора купли-продажи, редакцией ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежали государственной регистрации.

Действующая в настоящее время редакция ст. 164 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) не требует государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Однако, в соответствии с ч.3 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 Раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» положения Гражданского кодекса Российской Федерации в данной редакции применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

По смыслу положений п. 1 ст. 131, ст. 164, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого помещения, так и переход права собственности на продаваемый объект.

Таким образом, договор купли-продажи и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации. Соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав является регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

П. 63 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» устанавливает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Регистрация перехода права собственности в данном случае невозможна без регистрации сделки.

При этом условия удовлетворения данных требований различны.

Переход права собственности на объект недвижимости возникает, в том числе в случае договора купли-продажи.

Однако, как указано выше договор купли-продажи подлежит государственной регистрации, до проведения которой сделка не считается заключенной либо действительной.

В судебном заседании установлено, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени не зарегистрирован.

При таких обстоятельствах, исковые требования о государственной регистрации перехода права удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ суд вправе вынести решение о государственной регистрации сделки по заявлению одной из сторон сделки при одновременном соблюдении условий о совершении сделки в надлежащей форме и установлении судом факта уклонения другой стороны от ее регистрации.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм закона юридически значимыми для разрешения требований об обязании произвести государственную регистрацию сделки по переходу права собственности обстоятельствами, подлежащими установлению судом, являются соблюдение условий о совершении сделки в надлежащей форме и факт уклонения другой стороны от ее регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Исходя из указанных норм закона договор купли-продажи недвижимости должен представлять собой один документ, подписанный сторонами и содержащий существенные для такого рода сделки условия - предмет договора и цену недвижимого имущества.

При этом согласно ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате, согласно которой в документе, объем которого превышает один лист, листы должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены печатью.

В материалы дела представлен документ - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., исполненный на трех непронумерованных листах, не сшитых, не скрепленных подписями сторон по договору. Подписи сторон имеются только на 3-м листе договора, не содержащем сведений, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК РФ.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отчуждаемая квартира продана за <данные изъяты>, которую покупатель выплатил продавцу до подписания договора.

Данный пункт договора находится на 2-м листе договора, который сторонами не подписан.

Кроме этого, как следует из пояснений представителя истца, расчет по данному договору купли- продажи был произведен путем погашения кредита, взятого на имя ФИО2 для приобретения данной квартиры.

Как следует из лицевых счетов, отражающих поступление денежных средств в погашение данного кредита, размер денежных средств, внесенных в погашение кредита на дату заключения договора ДД.ММ.ГГГГ. менее <данные изъяты>, что не соответствует цене договора. При этом платежи осуществляли как Бондаренко Е.В., так и Бондаренко Е.В.

ДД.ММ.ГГГГ. была произведена оплата еще на сумму <данные изъяты> и как следует из пояснений сторон, это платеж осуществил ФИО1. При этом, в лицевом счете указано что данный платеж был произведен в качестве предоплаты по договору купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ. квартиры по адресу: <адрес>.

Бондаренко Е.В. и ФИО1 не являлись стороной спорного договора купли- продажи.

Данные обстоятельства, по мнению суда свидетельствуют об отсутствии согласованности обязательных условий договора купли- продажи, что в силу положений ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ является основанием для признания договора незаключенным.

С ведома ответчика ДД.ММ.ГГГГ были поданы документы на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО1, что указывает на несогласованность действий сторон договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г.

Также, данные обстоятельства свидетельствуют и о недоказанности истцом факта передачи ответчице денег по договору, поскольку их подписи на листе 3 договора, на котором указано о расчете между сторонами до подписания договора, отсутствуют. Иной письменный документ (расписка), подтверждающий факт получения ответчицей денежных средств по договору, также не представлен.

Ссылка на заявление Меновщиковой Н.Д., поданном в суд в рамках другого гражданского дела в данном случае не состоятельна.

В данном заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. Меновщикова Н.Д. указывала на то, что квартира передана Бондаренко Е.В., расчет произведен полностью.

Вместе с тем, в данном документе отсутствует указание на то, в каком размере произведен расчет. С учетом того, что цена продаваемого имущества договором определена не была, решить вопрос о том, действительно ли был произведен расчет или нет, не представляется возможным.

Таким образом, поскольку представленный истцом договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает требованиям закона, предъявляемым к такого рода сделкам, оснований для проведения государственной регистрации договора купли-продажи не имеется.

Кроме этого, истцом не представлено доказательств, отвечающих требованиям закона об их относимости и допустимости, подтверждающих уклонение продавца Меновщиковой Н.Д. от совершения действий по регистрации сделки купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Доводы истца о том, что с Меновщиковой Н.Д. неоднократно велись переговоры о необходимости регистрации договора не нашли подтверждения в суде.

Как следует из телеграммы, направленной Меновщиковой Н.Д. с предложением явиться ДД.ММ.ГГГГ. для регистрации перехода права собственности, она была направлена Меновщиковой Н.Д. только ДД.ММ.ГГГГг., то есть в день подачи искового заявления.

При этом, по ходатайству истца определением Саяногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. был наложен арест на квартиру по адресу: <адрес>, что является препятствием для регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ., когда была назначена регистрация перехода права собственности.

Кроме этого, в данной телеграмме ответчица приглашалась для регистрации перехода права собственности.

Доказательств того, что истцом предпринимались меры к извещению ответчицы о времени регистрации сделки, и ответчица уклонилась от такой регистрации, суду не представлено.

То обстоятельство, что Меновщиков Н.Д. совершены действия по продаже спорной квартиры иному лицу не свидетельствует об уклонении Меновщиковой Н.Д. от регистрации данного договора, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ. предложений от Бондаренко Е.В. о регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ. не поступало.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования Бондаренко Е.В. о государственной регистрации договора купли- продажи не подлежат удовлетворению.

Оценивая доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, суд находит их несостоятельными поскольку в соответствии с ч.1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В данном случае, поскольку Бондаренко Е.В. знал о том, что на квартиру наложен арест, в связи с чем регистрация договора купли- продажи и перехода права собственности не возможна, срок исковой давности для предъявления таких требований может исчисляться не ранее чем такой арест был снят.

Арест на спорную квартиру, наложенный ДД.ММ.ГГГГ. в рамках уголовного дела в отношении Меновщиковой Н.Д. был снят постановлением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, на момент обращения с данным иском в суд общий срок исковой давности - три года, установленный ч.1 ст. 196 ГК РФ еще не истек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Бондаренко Е.В. к Меновщиковой Н. Д. о вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия путем подачи апелляционной жалобы через Саяногорский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья            Черных А.Ю.

Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2015 г.

Мотивированное решение составлено 22.06.2015 г.