Решение по делу № 2-2406/2019 ~ М-3124/2019 от 16.10.2019

Дело № 2-2406/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 09 декабря 2019 года.

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2019 года.

г. Ступино Московской области                                      09 декабря 2019 года

    Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Есина Е.В., при секретаре Сидоровой Д.А., с участием истца Лебедевой Галины Михайловны и её представителя Агасиева С.С., действующего на основании доверенности, представителя ответчика Погосяна Самвела Мишаевича – Вердияна С.Р., действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 50RS0046-01-2019-003734-98 по исковому заявлению Лебедевой Галины Михайловны к Погосяну Самвелу Мишаевичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о возврате жилого дома и земельного участка в собственность,

УСТАНОВИЛ:

    Лебедева Г.М. обратилась в суд с исковым заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 39 ГПК РФ (л. д. 6-7, 104-105), к Погосяну С.М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 09.01.2019 года между ней (Лебедевой Г.М.) и Погосяном С.М.; о возврате земельного участка площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, в собственность Лебедевой Г.М.

Исковые требования Лебедевой Г.М. обоснованы тем, что между сторонами 09.01.2019 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому она продала ответчику Погосяну С.М. земельный участок площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № и жилой дом общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>. Переход права собственности от продавца к покупателю на указанное недвижимое имущество зарегистрирован в установленном законом порядке. Исходя из условий договора, ответчик должен уплатить истцу за приобретённое недвижимое имущество денежную сумму в размере 850 000 рублей, однако до настоящего времени этого не сделал. В результате истец, выступивший продавцом недвижимого имущества, лишился того, на что мог рассчитывать при заключении сделки купли-продажи.

Истец Лебедева Г.М. и её представитель Агасиев С.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании подтвердили изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.

Ответчик Погосян С.М., будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Погосяна С.М. – Вердиян С.Р., действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л. д. 107-109), просил исковое заявление оставить без удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился; о времени и месте судебного разбирательства указанное третье лицо было извещено надлежащих образом.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Тихонова Е.К. показала, что договор купли-продажи недвижимого имущества готовила она, так как длительное время оказывает гражданам риэлтерские услуги. Договор стороны подписывали в её присутствии. Также при подписании договора Погосян С.М. передал деньги Лебедевой Г.М. за земельный участок и жилой дом. Она видела, как стороны считали деньги.

Суд, выслушав объяснения и доводы сторон, допросив свидетеля, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу нижеследующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.ст. 9 и 10 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, добросовестность участников гражданского оборота предполагается.

Сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из положений ст.ст. 420 и 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, свобода договора проявляется в трёх аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения к вступлению в договорные отношения (п. 1 ст. 421 ГК РФ); 2) свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора пп. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ); 3) свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По правилам п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из положений п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 4 ст. 486 ГК РФ, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора, как следует из п. 2 ст. 452 ГК РФ, может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

    Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Лебедева Г.М. являлась собственником земельного участка площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и жилого дома общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л. д. 11, 12, 62-63, 64, 156-158).

    09.01.2019 года между истцом Лебедевой Г.М. и ответчиком Погосяном С.М. в простой письменной форме заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (л. д. 8-9, 51-54).

    В соответствии с указанным договором Лебедева Г.М. продала Погосяну С.М. принадлежащие ей на праве собственности земельный участок площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

    Исходя из п.п. 2.1, 2.2 и 2.3 договора купли-продажи, стороны оценили указанные земельный участок и жилой дом в 850 000 рублей (земельный участок – 600 000 рублей; жилой дом – 250 000 рублей), и Погосян С.М. покупает у Лебедевой Г.М. это недвижимое имущество за 850 000 рублей. Расчёт производится в полном объёме по подписанию сторонами настоящего договора.

    Договор купли-продажи подписан сторонами лично.

    В тот же день, 09.01.2019 года, сторонами подписан передаточный акт (л. д. 10, 55-56).

    Государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю на спорное недвижимое имущество произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 25.01.2019 года, что подтверждается копией реестрового дела (л. д. 48-77) и выписками из ЕГРН (л. д. 78-87, 88-93).

    По утверждению истца Лебедевой Г.М. денежные средства от продажи земельного участка с жилым домом ни при заключении договора купли-продажи, ни до его заключения, ни в последующем ответчиком Погосяном С.М. ей не передавались.

    Направленная истцом 30.09.2019 года в адрес ответчика досудебная претензия, содержащая требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, Погосяном С.М. оставлена без удовлетворения (л. д. 15-21).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком Погосяном С.М. не предоставлено суду отвечающих требованиям допустимости, относимости и достаточности достоверных доказательств, свидетельствующих об исполнении им условий договора купли-продажи земельного участка с жилым домом в части уплаты покупной цены за приобретаемое недвижимое имущество истцу Лебедевой Г.М.

Исходя из буквального толкования п. 2.3 договора купли-продажи, оплата по нему должна была быть произведена Погосяном С.М. непосредственно после подписания договора сторонами.

В представленной по запросу суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области копии реестрового дела не содержится никаких документов, свидетельствующих об уплате Погосяном С.М. покупной цены за недвижимое имущество.

В судебном заседании представитель ответчика Погосяна С.М. заявил, что при передаче денег истцу расписка не составлялась, и отсутствуют иные письменные документы, подтверждающие факт передачи денег продавцу.

Ссылки представителя ответчика Погосяна С.М. на показания свидетеля Тихоновой Е.К. в подтверждение передачи денежных средств по договору истцу Лебедевой Г.М. судом отклоняются, поскольку исходя из смысла положений п. 1 ст. 162 ГК РФ факт передачи денежных средств не может быть подтверждён свидетельскими показаниями.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами, а письменных доказательств передачи денег Погосяном С.М. продавцу Лебедевой Г.М. во исполнение договора, суду не представлено.

Отсутствие надлежащих письменных доказательств в подтверждение осуществления покупателем оплаты по договору купли-продажи не может быть преодолено свидетельскими показаниями.

Факт того, что сделка купли-продажи спорного недвижимого имущества прошла государственную регистрацию, свидетельствует о том, что всеми сторонами сделки обязательства по договору исполнены.

Из существа договора купли-продажи недвижимого имущества следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В пункте 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретённого имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателем имущества.

Доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях на иск и представленные в судебном заседании, судом отклоняются по причине их несостоятельности.

Истец Лебедева Г.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, произведя отчуждение принадлежащего ей земельного участка с жилым домом и не получив за него оплату, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, применительно к требованиям законодательства, регулирующего спорные правоотношения, суд находит исковое заявление Лебедевой Г.М. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    Исковое заявление Лебедевой Галины Михайловны к Погосяну Самвелу Мишаевичу удовлетворить.

    Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № и жилого дома общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 09.01.2019 года между продавцом Лебедевой Галиной Михайловной и покупателем Погосяном Самвелом Мишаевичем.

    Возвратить земельный участок площадью 1100 кв. м. с кадастровым номером № из земель населённых пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства и жилой дом общей площадью 31,1 кв. м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, в собственность Лебедевой Галины Михайловны.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Федеральный судья                                                                               Е.В. Есин