Решение по делу № 2-623/2020 от 21.05.2020

УИД:    35RS0006-01-2020-001104-23                             2-623/2020    

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Великий Устюг          28 июля 2020 года

Великоустюгский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Бобковой А.Н.,

при секретаре Каниной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Корчажинского Николая Юрьевича к Администрации МО "Город Великий Устюг" об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи и взыскании соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества

у с т а н о в и л:

Корчажинский Н.Ю. обратился в суд с иском к администрации МО "Город Великий Устюг" об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи и о взыскании соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества.

В обоснование требований указал, 19.04.2019 г. между ним и администрацией МО «Город Великий Устюг» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 813 кв.м., расположенного по адресу: Вологодская область, город Великий Устюг Советский проспект дом 179 с категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие малоэтажные до 3-х этажей (объекты индивидуального жилищного строительства). Стоимость земельного участка составила 743 577 рублей 93 копейки. Согласно п. 2.1. договора купли-продажи обременения земельного участка отсутствуют. Договор купли - продажи был заключен по результатам проведенного открытого аукциона 08.04.2019 г. После приобретения в свою собственность указанного земельного участка он за свой счет выполнил проектно-изыскательские работы в связи с планируемым строительством индивидуального жилого дома на данном земельном участке. В ходе проведения указанных работ было выявлено, что на указанном земельном участке расположены подземные инженерные коммуникации, являющиеся муниципальной собственностью (подземные электрические линии, подземная линия теплотрассы и подземные линии канализации). В частности, по земельному участку с кадастровым номером № проходят:

- канализационная сеть, в том числе 19-й участок (..., 181 - ...) длиной 237,17 м., к которой подключено общежитие и здание столовой ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова», находящиеся по адресу: г. Великий Устюг, Советский пр., д.175, и многоквартирные жилые дома - № по Советскому проспекту и № по ..., принадлежащая администрации МО «Город Великий Устюг» и находящаяся на обслуживании МУП «Водоканал»;

- кабель 0,4 кВ ТП-43 к жилому дому по адресу: ...; кабель 0,4 кВ ТП-43 к общежитию ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова» по адресу: г. Великий Устюг, Советский пр., д.175; кабель 0,4 кВ ТП-43 к столовой ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова» по адресу: г. Великий Устюг, Советский пр., д.175 принадлежащие администрации Великоустюгского муниципального района и находящиеся на обслуживании ООО «Электротеплосеть»;

- магистральные тепловые сети котельной № 1 (центральные), принадлежащие администрации Великоустюгского муниципального района и находящиеся на обслуживании ООО «Электротеплосеть». То есть следует, что данные подземные коммуникации с учетом их охранных зон занимают значительную часть указанного земельного участка, фактически препятствуют планируемому им строительству индивидуального жилого дома с желаемыми параметрами и местом размещения на земельном участке.

До проведения аукциона ответчиком не была доведена информация о том, что на участке располагаются инженерные сети: подземные кабеля, сети канализации, тепловые электрические сети. При определении цены земельного участка не учитывались указанные ограничения в использовании значительной части земельного участка в связи с нахождением на нем подземных инженерных коммуникаций. Согласно отчету об оценке № 437 от 25.03.2020 г., составленному ООО «Промышленная экспертиза», рыночная стоимость земельного участка с учетом существующих ограничений (подземных инженерных коммуникаций и их охранных зон) по состоянию на 19.04.2019 г. (на дату заключения Договора) составляет 496 140 рублей. Таким образом, стоимость земельного участка подлежит уменьшению на 247 437 рублей 93 копеек (743 577,93 - 496 140), которую и просит взыскать.

С учетом уточнения иска от 28.07.2020 просит изменить договор купли-продажи земельного участка от 19.04.2019 г., заключенный между Корчажинским Н.Ю. и администрацией МО «Город Великий Устюг» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 813 кв.м., по адресу: Вологодская область, город Великий Устюг, ..., в части цены данного земельного участка, уменьшив цену земельного участка до 532 800 рублей. Взыскать с администрации МО «Город Великий Устюг» в его пользу 210 777 рублей 93 копеек в счет соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка. Взыскать расходы: по проведению оценки земельного участка в сумме 9 000 рублей; по проведению кадастровых работ в отношении земельного участка в сумме 2 000 рублей, по оплате госпошлины.

Истец Корчажинский Н.Ю. и представитель истца Полозов С.Ю. исковые требования поддержали полностью, показав, что наличие обременений земельного участка уменьшает его стоимость и нарушает планы Корчажинского Н.Ю. по использованию приобретенного недвижимого имущества. Также одним из приемлемых для Корчажинского Н.Ю. вариантов разрешения возникшей ситуации является перенос имеющихся сетей, что влечет существенные расходы истца.

    Представитель ответчика администрации МО "Город Великий Устюг" в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. В судебном заседании 14.07.2020 представитель ответчика Голикова О.В. исковые требования не признала. Пояснила, что спорные инженерные сети проложены и введены в эксплуатацию 1972-1991 г.г., т. е. до приобретения права на данный земельный участок Корчажинским Н.Ю. Сведений об ограничениях (обременениях) прав на указанном земельном участке не зарегистрировано, но при приобретении земельного участка препятствий установить наличие указанных коммуникаций у истца не имелось путем обращения в эксплуатирующие организации.

    Представитель третьего лица администрации Великоустюгского муниципального района, в судебное заседание не явился, представлен отзыв, указано на наличие в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, в реестре муниципальной собственности Великоустюгского муниципального района объектов недвижимости: кабельные линии 0,4кВ, магистральные теплосети котельной №1.

Представитель третьего лица ООО «Электротеплосеть» в судебное заседание не явился, представлен отзыв, согласно которого проходящие по участку истца кабельные линии 0,4кВ, магистральные теплосети котельной №1 находятся в пользовании на основании концессионного соглашения от ... заключенного с КУМИ администрации Великоустюгского муниципального района.

Представитель третьего лица МУП «Водоканал» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно п.1. ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1. ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 19.04.2019 г. администрация МО «Город Великий Устюг» по договору купли-продажи передала в собственность Корчажинского Н.Ю. земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 813 кв.м., расположенный по адресу Вологодская область, гор. Великий Устюг, ..., с видом разрешенного использования «отдельно стоящие малоэтажные дома до 3-х этажей (объекты индивидуального жилищного строительства)» находящийся в муниципальной собственности за 743 577 рублей 93 копеек.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости Корчажинский Н.Ю. с 16.05.2019 г. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Вологодская обл., Великоустюгский р-н, г. Великий Устюг, ....

Границы участка установлены в соответствии с действующим законодательством. Сведений о наличии обременений на данном земельном участке не имеется.

В п.2.1 договора продавец администрация МО «Город Великий Устюг» заверила покупателя Корчажинского Н.Ю. о том, что обременения земельного участка отсутствуют.

Между тем, как следует из материалов дела на момент приобретения истцом земельного участка с кадастровым номером № данный участок был обременен существующими подземными канализационной сетью, кабелями 0,4 кВ и магистральными теплосетями.

Как следует из материалов дела, по земельному участку с кадастровым номером № проходит канализационная сеть, в том числе 19-й участок ...181, ... длиной 237,17 м., к которой подключено общежитие и здание столовой ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова», находящиеся по адресу: г. Великий Устюг, Советский пр.,д175 и многоквартирные жилые дома по ..., принадлежащая администрации МО «Город Великий Устюг» и находящаяся на обслуживании МУП «Водоканал».

А также кабель 0,4 кВ ТП-43 к жилому дому г. В-Устюг ..., год постройки 1978; кабель 0,4 кВ ТП-43 к общежитию ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова» Советский пр., д175 год постройки 1977; кабель 0,4 кВ ТП-43 к столовой ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова» Советский пр.,д175, год постройки 1977 и магистральные теплосети котельной №1, год постройки 1973-1988, принадлежащие администрации Великоустюгского муниципального района и находящиеся на обслуживании ООО «Электротеплосеть».

При проведении аукциона на продажу земельного участка и при заключении договора купли-продажи от 19.04.2019 г. администрация МО «Город Великий Устюг» не уведомила Корчажинского Н.Ю. о наличии указанных обременении и ограничений в использовании земельного участка.

На момент приобретения Корчажинский Н.Ю. знал о наличии на земельном участке визуально видимой канализационной сети, подключенной к общежитию и зданию столовой ФГБОУ ВО «ГУМРФ имени адмирала С.О. Макарова» (от ... до ...). О наличии подземных кабелей 0,4 кВ, магистральных теплосетей и канализационной сети к многоквартирному жилому дому по ..., проходящих через весь спорный земельный участок, ему до мая 2019 года известно не было, так как визуальный осмотр земельного участка не мог показать их наличие. О том, что указанные сети являются собственностью третьих лиц, ответчик не заявил ни при проведении аукциона на право заключения договора, ни при заключении договора, ни при проведении осмотра и передаче имущества, данные обстоятельства установлены решением Великоустюгского районного суда Вологодской области от 19.08.2019 г.

Наличие указанных сетей ограничивает Корчажинского Н.Ю. в использовании земельного участка, влечет за собой необходимость соблюдения прав третьих лиц и соблюдения требований по эксплуатации и обслуживанию указанного имущества.

Истец обратился в ООО «ОРБ-Кадастр» для определения площади обременении спорного земельного участка, так согласно топографической съемки и пояснениями к ней от 03.03.2020 общая площадь охранных зон составляет 411,6 кв.м., с учетом пересечения охранных зон друг с другом 354,8 кв.м., в т.ч. площадь охранной зоны канализационной сети от ... до ... составляет 58,5 кв.м.

Обнаружение указанных обременении и необходимость соблюдения прав третьих лиц влечет негативные последствия для Корчажинского Н.Ю., в частности, вынуждает нести дополнительные финансовые затраты, последним заключен договор с ООО «Электротеплосеть» от 17.09.2019 на выполнение монтажных работ по переносу КЛ-0,4 кВ по адресу: г. В-Устюг, ... стоимостью 130 089 рублей 54 копеек, т.е. влечет необходимость дополнительных расходов.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Промышленная экспертиза» №437 от 25.03.2020 ( с учетом дополнения к отчету от 27.07.2020 г.) цена земельного участка с учетом действующих обременений определена в размере 532 800 рублей.

Снижение стоимости земельного участка в связи с наличием на участке обременений составило 210 777 рублей 93 копеек. Площадь обременении спорного земельного участка была определена оценщиком на основании заключения кадастрового инженера ООО «ОРБ-Кадастр» в размере 296,3 кв.м., с исключением площади охранной зоны визуально видимой канализационной сети от ... до ... (354,8 кв.м.-58,5 кв.м.).

Исследовав предоставленный отчет оценщика, суд приходит к выводу, что для определения размера снижения цены земельного участка необходимо руководствоваться результатами оценки, изложенными в отчете об оценке ООО «Промышленная экспертиза» №437 от 25.03.2020, поскольку указанный расчет определения снижения цены договора учитывает ограничения и неудобства собственника земельного участка, причиненные нахождением на земельном участке прав третьих лиц.

Доводы ответчика судом отклоняются, как необоснованные.

На основании вышеизложенного, требование истца об уменьшении цены земельного участка с кадастровым номером № по договору купли-продажи 19.04.2019 г., заключенного между администрация МО «Город Великий Устюг» и Корчажинским Н.Ю., с 743 577 рублей 93 копеек до суммы в размере 532 800 рублей признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом понесены расходы по составлению топографического плана в сумме 2 000 рублей, что подтверждено договором на инженерно-геодезические изыскания от 02.03.2020 и квитанцией ООО «ОРБ-Кадастр» об оплате услуг на 2 000 рублей; по оценке в сумме 9 000 рублей, что подтверждено договором возмездного оказания услуг от 10.10.2019 и квитанциями ООО «Промышленная экспертиза» об оплате услуг на 9 000 рублей.

Суд признает данные расходы необходимыми, поскольку изготовленный по заказу истца топографический план отражает реальную ситуацию на местности, а заключение об оценке указывает фактическую стоимость земельного участка, они оценены судом как доказательства по делу.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 307 рублей 78 копеек понесенные истцом также подлежат взысканию с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Корчажинского Николая Юрьевича удовлетворить.

Уменьшить цену земельного участка с кадастровым номером №, площадью 813 кв.м., расположенного по адресу: Вологодская область, гор. Великий Устюг, ..., с видом разрешенного использования «отдельно стоящие малоэтажные дома до 3-х этажей (объекты индивидуального жилищного строительства)» по договору купли-продажи земельного участка от 19 апреля 2019 года, заключенного между администрацией МО «Город Великий Устюг» и Корчажинским Николаем Юрьевичем с 743 577 рублей 93 копеек до суммы в размере 532 800 рублей.

Взыскать с администрации МО «Город Великий Устюг» в пользу Корчажинского Николая Юрьевича разницу в сумме 210 777 рублей 93 копеек, в возмещение расходов: по уплате государственной пошлины 5 307 рублей 78 копеек, оценке 9 000 рублей, кадастровых работ 2 000 рублей, всего 227 085 рублей 71 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Великоустюгский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья – А.Н. Бобкова

Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2020 года