Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-557/2019 (2-5094/2018;) ~ М-4860/2018 от 23.11.2018

Дело №2-557/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2019г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего: Кудряшова А.В.

при секретаре: Зайцевой Е.В.

с участием прокурора: Шелпакова Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Антей» к Ивановой Елене Николаевне, Калиновской Светлане Александровне, Калиновской Милане Игоревне о признании прекратившими право пользования комнатой и выселении из жилого помещения и встречному иску Ивановой Елены Николаевны, Калиновской Светланы Александровны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Калиновской Миланы Игоревны, к ООО «Антей» о признании недействительным договора найма жилого помещения и признании права пользования комнатой на условиях договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда,

установил:

ООО «Антей» обратилось в суд с указанным иском к Ивановой Е.Н., Калиновской С.А., Калиновской М.И., отметив, что на основании заключенного с ОАО «САХКО» договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником здания общежития <адрес> в комнате №<данные изъяты> которого проживает Иванова Е.Н., ее дочь Калиновская С.А. и внучка Калиновская М.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не имеющая регистрации по указанному адресу. Поскольку срок действий заключенного 01.12.2017 между Ивановой Е.Н. и ООО «Антей» договора коммерческого найма спорного жилья истекал 31.10.2018, общество письмом от 30.10.2018 уведомило ответчиц об отказе от продления договора на новый срок и освобождении жилого помещения в течение 7 дней с даты получения этого уведомления, тогда как до настоящего времени последние занимаемое жилье не освободили, в связи с чем в иске поставлены вопросы о признании Ивановой Е.Н. и Калиновской С.А. прекратившими право пользования названной комнатой и выселении их с последующим снятием с регистрационного учета по указанному адресу, а также о выселении из жилого помещения Калиновской М.И.

Иванова Е.Н., Калиновская С.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Калиновской М.И., обратились в суд со встречным иском к ООО «Антей» о признании недействительным заключенного 01.12.2017 между Ивановой Е.Н. и обществом договора №<данные изъяты> коммерческого найма спорного жилого помещения, сославшись на кабальный характер этой сделки, совершенной на крайне невыгодных для Ивановой Е.Н., Калиновской С.А. и Калиновской М.И. условиях (высокий размер платы за наем жилья – 300 руб. за 1 кв.м. площади жилья), с которыми они были вынуждены согласиться вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств (низкий уровень доходов, наличие угрозы выселения). Во встречном иске также поставлен вопрос о признании за истцами права пользования комнатой №53 в здании общежития <адрес> на условиях найма жилого помещения специализированного жилищного фонда, поскольку на момент передачи данного домовладения в собственность ООО «Антей» Иванова Е.Н. и Калиновская С.А. уже проживали в комнате указанного общежития, предоставленного в 2001г. его прежним собственником - ОАО «САХКО» Ивановой Е.Н. в период трудовых отношений с последней.

Представитель ООО «Антей» Романкова Е.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме; в удовлетворении встречного иска просила отказать, сославшись на недоказанность кабального характера оспариваемой сделки, заявив также о пропуске срока исковой давности.

Иванова Е.Н. и Калиновская С.А. встречные исковые требования поддержали. Возражая против удовлетворения иска ООО «Антей», сослались на отсутствие оснований для их выселения из спорного жилого помещения, указав, что наймодатель не выполнил предусмотренную п.2 ст.684 ГК РФ обязанность по своевременному предупреждению нанимателя об отказе от продления договорных отношений (соответствующее уведомление было направлено Ивановой Е.Н. менее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения), в связи с чем, отношения по найму жилья считаются продленными на тех же условиях.    

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заключение помощника прокурора Шелпакова Ю.А., указавшего на обоснованность иска ООО «Антей», заключение представителя органа опеки Самусенковой М.Ю., возражавшей против выселения ответчиц по первоначальному иску из жилого помещения, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.671, п.1 ст.683 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

На основании ст.684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В силу п.2 ст.683 ГК РФ к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), правила, предусмотренные ст.684 ГК РФ не применяются, если договором не предусмотрено иное.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Согласно ст.94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях, относящиеся на основании ст.92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.

Как предусмотрено ч.2 ст.92 ЖК РФ, в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Согласно п.3 ст.179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Акционерное общество, созданное в процессе преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (абз.5 п11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

В ходе судебного разбирательства установлено, что общежитие, расположенное в доме <адрес>, на основании Плана приватизации государственного предприятия - Смоленского хлебобулочно-кондитерского комбината от ДД.ММ.ГГГГ передано в собственность ОАО «САХКО». Данное вещное право ОАО «САХКО» на упомянутое общежитие зарегистрировано Управлением Росреестра по Смоленской области ДД.ММ.ГГГГ; в муниципальной собственности названное общежитие не находилось (л.д.53-54).

С 04.12.2001г. по 13.10.2002г. Иванова Е.Н. состояла в трудовых отношениях с ОАО «САХКО», в связи с чем, ей названным обществом в 2001г. была предоставлена для проживания комната №<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес> (л.д.6).

С 18.12.2001 по настоящее время в данном жилом помещении зарегистрированы и проживают Иванова Е.Н. и ее дочь Калиновская С.А., а с конца 2013г. дочь последней - Калиновская М.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не имеющая регистрации по указанному адресу (л.д.6-9, 20, 48-49).

Приведенные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, которым Ивановой Е.Н. и Калиновской С.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней Калиновской М.И., отказано в удовлетворении иска к ОАО «САХКО» о признании права бессрочного пользования комнатой <адрес> и возложении обязанности по осуществлению регистрации Калиновской М.И. по месту жительства в данном жилом помещении со ссылкой на то, что Иванова Е.Н. вступила в трудовые отношения с ОАО «САХКО» и была вселена в спорное жилое помещение, когда оно уже находилось в собственности у названного общества (к государственному или муниципальному жилищному фонду не относилось), в связи с чем, фактически между Ивановой Е.Н. и ОАО «САХКО» возникли носящие срочный характер отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, регулируемые нормами гражданского законодательства (л.д.46-47).

На основании заключенного с ОАО «САХКО» договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ упомянутое общежитие перешло в собственность ООО «Антей», после чего, правоотношения по найму Ивановой Е.Н. указанного жилья неоднократно продлялись (л.д.67).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Ивановой Е.Н. заключен договор коммерческого найма жилого помещения №<данные изъяты>, по условиям которого последней во временное пользование сроком на 11 месяцев (с 01.12.2017 по 31.10.2018) для проживания предоставлена комната <адрес> с правом проживания в ней Калиновской С.А. и Калиновской М.И. и с условием внесения ежемесячной платы за пользование жильем в размере 300 руб. за 1 кв.м. площади занимаемого жилья (л.д.12-14).

Согласно п.3.6 названной сделки по окончании срока действия договора наниматель обязан возвратить жилое помещение наймодателю в том же состоянии, в котором оно было передано в наем.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что если стороны не отказались от продления договора, то договор считается продленным на тот же срок на прежних условиях.

Согласно составленному по результатам осмотра комнаты <адрес> сотрудниками ООО «Антей» акту от ДД.ММ.ГГГГ последними установлен факт проживания с ДД.ММ.ГГГГ в данном жилом помещении племянника Ивановой Е.Н. - Поселова Н.А., указавшего на использование им комнаты за плату в размере 5 000 руб., уплачиваемых Ивановой Е.Н. ежемесячно (л.д.28-29, 58-59).

По утверждению Ивановой Е.Н., ее племянник Поселов Н.А. в связи с произошедшим по месту его жительства в доме ДД.ММ.ГГГГ пожаром действительно проживал с ней в 2018г. в упомянутой комнате, но на безвозмездной основе (л.д.60-61).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты> ООО «Антей» уведомило Иванову Е.Н. об отказе от продления договора найма и об освобождении жилого помещения в течение 7 дней с даты получения уведомления (л.д.15, 26). Данное письмо было направлено в адрес Ивановой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ и получено последней 26.11.2018 (л.д.16, 25-27).

Поскольку срок действия заключенного с Ивановой Е.Н. договора найма истек, тогда как до настоящего времени Иванова Е.Н. и проживающие с ней Калиновская С.А. и Калиновская М.И. жилое помещение не освободили, в силу положений ст.688 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ Иванова Е.Н. и Калиновская С.А. подлежат признанию прекратившими право пользования комнатой <адрес> с последующим снятием с регистрационного учета по данному адресу и, кроме того, ответчицы, включая Калиновскую М.И., подлежат выселению из упомянутого жилого помещения.

Доводы Ивановой Е.Н. и Калиновской С.А. о том, что отношения по найму жилья считаются продленными на тех же условиях по причине невыполнения наймодателем предусмотренной п.2 ст.684 ГК РФ обязанности по своевременному предупреждению нанимателя об отказе от продления договора (упомянутое уведомление было направлено Ивановой Е.Н. менее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения), признаются судом несостоятельными, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок до одного года, в связи с чем, к нему в силу прямого указания п.2 ст.683 ГК РФ правила, предусмотренные ст.684 ГК РФ, не применяются.

Исходя из того, что пунктом 6.3 и иными положениями указанного договора срок предупреждения наймодеталем нанимателя об отказе от продления этого договора не установлен, ООО «Антей» вправе было в любой момент до истечения срока действия данного договора направить Ивановой Е.Н. уведомление об отказе от продления договорных отношений.

По смыслу п.3 ст.179 ГК РФ для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего, явно невыгодные для него условия совершения сделки, причинную связь между стечением тяжелых обстоятельств и совершением сделки на крайне невыгодных для потерпевшего условиях, осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их для своей выгоды (факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим). Отсутствие одного из вышеуказанных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.

В ходе судебного разбирательства истцы по встречному иску не представили доказательств того, что заключенный Ивановой Е.Н. договор носил кабальный характер.

Согласованный сторонами этого договора размер платы за наем жилья, равный 300 руб. за 1 кв.м. площади жилого помещения, нельзя признать крайне невыгодным для нанимателя, явно обременительным для него договорным условием, поскольку данные о чрезмерном превышении цены договора (платы за пользование комнатой в сумме 3 300 руб. ежемесячно) относительно иных договоров такого вида в деле отсутствуют.

С учетом нахождения в собственности Ивановой Е.Н. нескольких объектов недвижимости (земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. в доме <адрес>; комната №<данные изъяты> площадью 11,9 кв.м. <адрес> (по утверждению Ивановой Е.Н., данная комната продана Клименковой С.Н. по договору от 28.12.2016 без оформления прав последней на это жилье); квартира <адрес> невысокий уровень доходов Ивановой Е.Н. и Калиновской С.А. и возникшая угроза их выселения из спорной комнаты тяжелыми жизненными обстоятельствами, обусловившими совершение оспариваемой сделки, не являются (л.д.38-40, 75, 82-93).

Заключая договор, Иванова действовала по своему усмотрению и в своем интересе, согласившись с предусмотренным сделкой размером платы за жилое помещение. Какого-либо злоупотребления правом со стороны наймодателя при формировании названного договорного условия не установлено.

При таком положении, поскольку в деле не имеется доказательств, указывающих на то, что Иванова Е.Н. заключила договор найма жилого помещения от 01.12.2017 №<данные изъяты> на не соответствующих ее интересам условиях, существенно отличающихся от условий аналогичных сделок, вследствие стечения тяжелых обстоятельств, предвидеть которые или предотвратить не представлялось возможным, а ООО «Антей» совершило данную сделку, воспользовавшись этим положением Ивановой Е.Н., оснований для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным п.3 ст.179 ГК РФ, не имеется.

В соответствии с п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае течение срока исковой давности по требованию о признании договора найма жилого помещения от 01.12.2017 №<данные изъяты> недействительным началось 01.12.2017 (с момента совершения сделки), тогда как встречный иск об оспаривании договора предъявлен Ивановой Е.Н. и членами ее семьи 30.01.2019, т.е. с пропуском установленного п.2 ст.181 ГК РФ срока исковой давности. Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, являющихся основанием для приостановления, перерыва течения срока исковой давности или его восстановления, истцами по встречному иску не представлено.

Учитывая изложенное, встречное исковое требование об оспаривании упомянутой сделки не подлежит удовлетворению также по основаниям пропуска названного срока (п.2 ст.199 ГК РФ).

Требование истцов по встречному иску о признании за ними права пользования комнатой <адрес> на условиях найма жилого помещения специализированного жилищного фонда не основано на законе, поскольку данное жилое помещение ни на момент его предоставления Ивановой Е.Н., ни в настоящее время к жилым помещениям государственного и муниципального жилищных фондов не относилось, находится в собственности ООО «Антей», которым с Ивановой Е.Н. был заключен не признанный в установленном порядке недействительным договор коммерческого найма жилья. При этом, спорная комната была предоставлена Ивановой Е.Н. в 2001г. не государственным предприятием, а ОАО «САХКО», как собственником здания общежития в соответствии с планом приватизации; передача общежития <адрес> на основании Плана приватизации государственного предприятия - Смоленского хлебобулочно-кондитерского комбината от ДД.ММ.ГГГГ в собственность ОАО «САХКО», а в дальнейшем – в собственность ООО «Антей» никем не оспорена, как не оспорено истцами по встречному иску и решение Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ, которым возникшие изначально между Ивановой Е.Н. и ОАО «САХКО» правоотношения квалифицированы как отношения найма жилого помещения в частном жилом фонде, регулируемые нормами гражданского законодательства.

По правилам ст.98 ГПК РФ с Ивановой Е.Н. и Калиновской С.А. в пользу ООО «Антей» подлежит взысканию по 3 000 руб. в возврат оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Антей» удовлетворить.

Признать Иванову Елену Николаевну и Калиновскую Светлану Александровну прекратившими право пользования комнатой <адрес> и выселить их из данного жилого помещения с последующим снятием с регистрационного учета по указанному месту жительства.

Выселить Калиновскую Милану Игоревну из комнаты <адрес>.

Взыскать с Ивановой Елены Николаевны и Калиновской Светланы Александровны в пользу ООО «Антей» по 3 000 руб. в возврат оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска Ивановой Елены Николаевны, Калиновской Светланы Александровны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Калиновской Миланы Игоревны, к ООО «Антей» о признании недействительным договора найма жилого помещения и признании права пользования комнатой на условиях договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.



Судья А.В. Кудряшов