Решение по делу № 33-1658/2019 от 21.03.2019

Судья Кожевникова Ю.А. Дело №33-1658/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Солоняка А.В.,

судей Константиновой М.Р., Ивановой М.А.,

при секретаре Корепановой С.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ижевске 15 апреля 2019 года гражданское дело по исковым требованиям Шишкина Н. А. к Новокрещенову И. С. о признании недействительным договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе истца Шишкина Н.А. на решение Можгинского районного суда Удмуртской Республики от 08 февраля 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Шишкина Н. А. к Новокрещенову И. С. о признании недействительным договора купли-продажи участка и жилого дома, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, и истребовании данного имущества из чужого незаконного владения – оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Верховного суда Удмуртской Республики Константиновой М.Р., выслушав объяснения истца Шишкина Н.А., поддержавшего доводы жалобы, просившего решение суда отменить, ответчика Новокрещенова И.С., возражавшего против доводов жалобы, просившего решение суда оставить без изменения, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шишкин Н.А. обратился в суд с иском к Новокрещенову И.С. о признании недействительным договора купли-продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Исковое заявление мотивировано тем, что истцу на праве собственности принадлежал участок и жилой дом по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>. В январе 2018 года истец нуждался в деньгах, в связи с чем обратился к Новокрещенову И.С. с просьбой о предоставлении денежных средств в размере 500 000 рублей на основании договора займа. Ответчик согласился предоставить истцу денежные средства, но с условием, что в качестве гарантии возврата суммы займа между сторонами будет заключен предварительный договор купли-продажи, по которому после выплаты всей суммы займа, право собственности на участок и жилой дом вновь будет зарегистрировано за истцом. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи указанного жилого дома и участка, который зарегистрирован в установленном порядке. Стоимость участка и жилого дома по договору купли-продажи составила 900 000 рублей. Сумму займа истец получил в размере 500 000 рублей. В качестве гарантии последующего возврата участка и жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор найма (аренды) земельного участка и жилого дома с правом выкупа. С февраля 2018 года на протяжении 4-х месяцев истец переводил на карту ответчика по 30 000 рублей. В дальнейшем, ввиду тяжелого материального положения, истец не смог платить арендную плату. Намерений отчуждать земельный участок и жилой дом у истца не имелось, фактически имущество ответчику не передавалось. На протяжении всего времени истец проживает в спорном доме, продолжает сохранять регистрацию, оплачивает коммунальные услуги. Подписывая договор купли-продажи, истец считал, что берет денежные средства на основании договора займа, в связи с чем имеет место несовпадение волеизъявления сторон сделки, которая фактически была направлена на установление иных правоотношений. При заключении договора купли-продажи участка с жилым домом с целью обеспечения обязательства – займа денежных средств – стороны фактически имели в виду договор залога недвижимого имущества. Просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и истребовать имущество из чужого незаконного владения Новокрещенова И.С.

В судебном заседании истец Шишкин Н.А. и его представитель Иевлев С.В. на исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Новокрещенов И.С., третье лицо Шишкина С.И., действующая за себя и в качестве законного представителя несовершеннолетнего Шишкина П.Н., в судебное заседание не явились, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Ранее в предварительном судебном заседании ответчик Новокрещенов И.С. исковые требования не признал, суду пояснил, что он занимается сделками с недвижимостью. В январе 2018 года через риэлтерское агентство он познакомился с истцом. Истец предложил заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, т.к. ему требовались денежные средства. Ответчик съездил в д. <адрес>, осмотрел жилой дом и земельный участок, после чего согласился заключить договор купли-продажи. Истец представил документы, подтверждающие право собственности, а также согласие супруги на совершение сделки. В МФЦ ответчик встретился с истцом, они оба подписали договор купли-продажи и сдали документы на регистрацию. Поскольку жилой дом и земельный участок Новокрещенов купил для перепродажи, то согласился заключить с Шишкиным Н.А. договор найма (аренды) жилого дома и земельного участка с правом выкупа. На протяжении 4-х месяцев истец вносил арендную плату по договору найма (аренды), после мая 2018 года перечислять денежные средства ответчику прекратил.

Суд постановил вышеуказанное решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить. В обоснование жалобы привел доводы, аналогичные содержанию иска и пояснениям в суде первой инстанции. Считает, что сделка купли-продажи является притворной, так как в действительности у сторон имелось намерение заключить договор залога.

В силу положений статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы гражданского дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, Шишкин Н.А. – истец по делу, являлся собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ нотариус города Можга Салихова Р.М. удостоверила согласие Шишкиной С.И. на продажу ее супругом – Шишкиным Н.А. объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>; претензий к данной сделке Шишкина С.И. не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Шишкин Н.А. продал указанное имущество Новокрещенову И.С. по цене 900 000 руб.

В день заключения договора купли-продажи между сторонами составлен передаточный акт, по которому продавец передал, а покупатель принял указанные жилой дом и земельный участок, а также все необходимые документы для регистрации договора купли-продажи.

Факт исполнения покупателем обязанности по оплате приобретенных объектов недвижимости подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой продавец Шишкин Н.А. получил от покупателя Новокрещенова И.С. сумму в размере 900 000 руб. за проданный дом.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Удмуртской Республике произведена государственная регистрация права собственности Новокрещенова И.С. на спорные жилой дом и земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ между Новокрещеновым И.С. и Шишкиным Н.А. заключен договор найма (аренды) земельного участка и жилого дома с правом выкупа.

По договору найма (аренды) истец ежемесячно оплачивал платежи в период с февраля по май 2018 года, всего уплатил 120 000 рублей, что подтверждается банковскими чеками и следует из объяснений сторон.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами гражданского дела и сторонами не оспариваются.

Истец, заявляя настоящие исковые требования, ссылался на то, что оспариваемый договор купли-продажи заключал с целью обеспечения обязательства по договору займа денежных средств; то есть, при заключении договора купли-продажи стороны фактически имели в виду договор залога недвижимого имущества.

Оценивая доводы и возражения сторон, письменные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходил из того, что истцом не представлено в порядке статьи 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой.

Судебная коллегия с данным выводом районного суда соглашается, поскольку он основан на правильном применении норм материального права, подтвержден имеющимися в материалах гражданского дела доказательствами.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в тексте – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.При этом одним из условий действительности сделки является, в частности, соответствие воли (внутреннего намерения, желания субъекта, направленного на достижение определенного правового результата) и волеизъявления лица (внешнего проявления воли), являющегося стороной сделки, на ее совершение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Покупатель обязан уплатить обусловленную договором цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений статьи 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи):

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с положениями части 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Указанная норма предписывает при признании сделки притворной устанавливать, противоречит ли прикрываемая сделка требованиям закона и иных правовых актов. В случае противоречия прикрываемая сделка признается недействительной, в случае отсутствия противоречий, она действительна и порождает соответствующие права и обязанности.

Договоры являются двух- или многосторонними сделками, для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух или соответствующего множества сторон (часть 1 статьи 154 ГК РФ).

Как следует из вышеприведенных правовых норм, а также из части 2 статьи 170 ГК РФ, признание сделки притворной возможно при условии подтверждения достаточными и допустимыми доказательствами факта наличия общей цели участников сделки на совершение притворной сделки и достижения соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, наличие воли хотя бы одной из сторон сделки на достижение правового результата, соответствующего юридически оформленной и совершенной сделки, исключает возможность признания сделки недействительной по основанию притворности.

Как усматривается из материалов гражданского дела, между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по условиям которого истец продал, а ответчик купил в собственность указанные объекты недвижимости за 900 000 руб. При этом до заключения договора купли-продажи супруга истца – Шишкина С.И. дала нотариальное согласие на продажу указанных объектов недвижимого имущества

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что продавец передал, а покупатель принял указанные жилой дом и земельный участок, а также все необходимые документы для регистрации договора купли-продажи.

Факт передачи покупателем продавцу оплаты по договору в сумме 900 000 руб. подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, составленной истцом Шишкиным Н.А.

Из содержания указанного выше договора купли-продажи жилого дома и земельного участка следует, что стороны согласовали все существенные условия договора, и их волеизъявление направлено именно на осуществление передачи указанного в договоре недвижимого имущества от продавца к покупателю и перехода права собственности на него от продавца к покупателю.

При ясном и понятном изложении содержания договора купли-продажи и передаточного акта доводы истца о притворности сделки несостоятельны, так как он не был лишен возможности при таких обстоятельствах заключить не договор купли-продажи, а договор залога.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судебная коллегия полагает, что в ходе судебного разбирательства истцом в нарушение приведенных положений допустимых и достоверных доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием к признанию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ притворной сделкой, не представлено, а судом первой инстанции не добыто.

При этом судебная коллегия исходит из толкования указанных выше положений закона, из которых следует, что по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Тот факт, что спорные объекты недвижимости в последующем переданы ответчиком истцу в пользование по договору найма с правом выкупа, не свидетельствует о согласованности воли двух сторон на заключение договора залога и не может служить основанием к отмене решения суда.

В соответствии с положениями статьями 288, 209 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ:

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Таким образом, ответчик в силу приведенных норм, как собственник объектов недвижимости, вправе распорядиться ими путем передачи истцу в наем (аренду).

Доводы истца об отсутствии у него намерения продавать жилой дом и земельный участок, поскольку он желал лишь передать их в залог ответчику при заключении договора займа, опровергаются доказательствами, исследованными судом первой инстанции, которым дана аргументированная правовая оценка, в соответствии со статьей 67 ГПК РФ.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального права, собранным по делу доказательствам дана верная оценка, нарушений норм процессуального права не допущено.

Таким образом, оснований для изменения или отмены решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Можгинского районного суда Удмуртской Республики от 08 февраля 2019 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу истца Шишкина Н.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:             

Судьи: