Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5435/2016 ~ М-4288/2016 от 16.05.2016

Дело № 2-5435/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 сентября 2016 года г. Ставрополь

Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края в составе:

председательствующего по делу судьи Степановой Е.В.,

с участием:

представителя истца Фоминой В.В. – Лысанова М.С. по доверенности,

при секретаре Приходько Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Фоминой В.В. к ООО «АртСтройТехно» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором долевого участия и применении к сделки положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»,

У С Т А Н О В И Л:

Фомина В.В. обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с исковым заявлением, впоследствии уточненным, к ООО «АртСтройТехно» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором долевого участия и применении к сделки положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В обоснование заявленных исковых требований указано, что дата между Фоминой В.В. (Участник долевого строительства) и обществом с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» (застройщик) был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, согласно которому стороны договорились в последующем заключить договор участия в долевом строительстве, где:

- «Застройщик» привлекает «Участника долевого строительства» к финансированию строительства жилого комплекса многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: <адрес>, и обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод «объекта» в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства.

- Фомина В.В. («Участник долевого строительства») инвестирует объект в части одной однокомнатной квартиры №, находящейся на 5 (пятом) этаже 15-тиэтажного дома, позиция 1, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и площадью балкона <данные изъяты> кв.м., в строящемся жилом доме по вышеуказанному адресу и принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По указанному договору Застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями, по адресу: <адрес>, и передать Фоминой В.В. объект долевого строительства: 1-комнатную квартиру №, позиция 1, находящуюся на 5 этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и площадью балкона <данные изъяты> кв.м. Также по данному договору застройщик гарантирует, что указанная выше квартира относится к доле «участника долевого строительства», а именно Фоминой В.В.

Фомина В.В., в свою очередь, обязалась уплатить цену за указанный объект, предусмотренную договором, в размере <данные изъяты> рублей, из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м., и принять в собственность квартиру при наличии разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию. Фоминой В.В. было выполнено обязательство по условиям договора до заключения в последующем договора участия в долевом строительстве и в счет оплаты за вышеуказанный объект внесена сумма <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от дата.

После заключения предварительного договора долевого участия в строительстве Фомина В.В. неоднократно обращалась к должностным лицам ООО «АртСтройтехно» путем личных встреч и посредством телефонных переговоров с требованием заключить с ней договор долевого участия в строительстве. Однако, должностные лица ООО «АртСтройтехно» в лице Скляровой Л.Н., Ефимова С.В. всячески уклонялись от заключения договора долевого участия, объясняя это большой занятостью и постоянно переносили дату заключения договора долевого участия в строительстве.

дата путем почтового отправления по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 44Б, направлена претензия с требованием заключить договор долевого участия в строительстве. До сегодняшнего дня ответа не получено. Кроме того, на данный момент под контролем администрации города в отношении ООО «АртСтройТехно» проводятся проверки ОБЭП, жилстройнадзора.

Вместе с тем, Фомина В.В. считает, что между ней и застройщиком ООО «АртСтройТехно» присутствуют лишь гражданско-правовые отношения, которые возможно урегулировать в судебном порядке.

В конце марта месяца 2016 года истцом были получены письма от ООО «АртСтройтехно» о том, что произошла перенумерация квартиры по предварительному договору. Считает, это подтверждает, что стороны при заключении предварительного договора и фактически сложившихся отношений сторон имели ввиду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, по смыслу приведенных правовых норм договор участия в долевом строительстве может быть признан заключенным, если соблюдена письменная форма договора, установлен факт его совершения надлежащими лицами – стороной сделки или уполномоченным на ее совершение лицом, определены существенные условия договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор участия в долевом строительстве заключен в соответствии с вышеуказанными нормами закона.

В числе существенных условий, которые стороны обязаны согласовать при заключении договора, действующая редакция ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусматривает:

1) предмет договора – объект, подлежащий передаче участнику долевого строительства;

2) срок передачи застройщиком данного объекта участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Допущенная волокита Застройщика по заключению с истцом договора долевого участия в строительств свидетельствует о злоупотреблении им своими правами (ст. 10 ГК РФ) и указанное нельзя поставить в вину участнику долевого строительства. Толкование закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Указанная Фоминой В.В. позиция полностью согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015).

Нормы Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", обязывают застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, и направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Считает, что Застройщик на данный момент, своим бездействием, уклоняется от заключения договора участия в долевом строительстве жилых помещений.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком. Данные обстоятельства Фоминой В.В. подтверждаются наличием документов, прилагаемых к исковому заявлению.

Просит суд признать предварительный договор № от дата, заключенный между Фоминой В.В. и ООО «АртСтройтехно» договором участия в долевом строительстве и применить к данной сделке положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебное заседание истец Фомина В.В., извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель истца Фоминой В.В. – Лысанов М.С. по доверенностизаявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, и просил суд их удовлетворить.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «АртСтройТехно», извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.07.2016 года (дело № А63-12163/2015) в отношении ООО «АртСтройТехно» введена процедура наблюдения и утвержден временным управляющим ООО «АртСтройТехно», арбитражный управляющий Карасов А.К., который будучи по настоящему делу третьим лицом, также надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, ходатайства об отложении не представил, причин уважительности неявки в судебное заседание не поступало, в связи с чем, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившейся стороны.

В судебное заседание представитель третьего лица Управление по жилищному и строительному надзору в Ставропольском крае – Божко М.В. по доверенности,извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в ее отсутствие.

Однако ранее представитель третьего лица Управление по жилищному и строительному надзору в Ставропольском крае – зам.начальника Меликов М.И. направил в суд письменный отзыв на иск, согласно которому указано следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

В соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 18.06.2014 № 244-п «Об утверждении Положения об управлении Ставропольского края по строительному и жилищному надзору» функции по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства возложены на управление.

С исковыми требованиями истицы о признании предварительного договора № от дата долевого участия в строительстве договором долевого участия и применении к сделкам положений 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» управление возражает по следующим основаниям.

ООО «АртСтройТехно» является недобросовестным застройщиком, от которого пострадали участники долевого строительства, заключившие договора долевого участия и иные договора на строительство жилья по <адрес>.

Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя выдано ООО «АртСтроТехно» разрешение на строительство от дата № жилого комплекса по <адрес>, 1-й этап, поз. 1 сроком до дата. В настоящее время готовность застройки составляет 7%, строительство не ведется.

В соответствии со ст. 1 ч.2 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных на основании данного закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящим Федеральным законом, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 3 Федерального закона 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Управлением неоднократно проводились проверки предпринимательской деятельности застройщика ООО «АртСтройТехно». По результатам проведенных проверок были выявлены грубые нарушения Федерального закона № 214-ФЗ.

Должностные и юридическое лицо застройщика неоднократно привлекались к административной ответственности по составам, предусмотренным ч. 1, 2, 3, 4 ст. 14.28 и ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ в 2014 году 23 раза, в 2015 году 62 раза и в 2016 году больше 15 раз.

В ходе проведения проверок специалистами управления установлены факты заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве и договоров беспроцентного займа, договоров купли-продажи будущих помещений, в т.ч. и на объекты, разрешения на строительство которых у застройщика отсутствуют (по другим 5 позициям). Также были обнаружены предварительные договора долевого участия, заключенные на одну и тоже квартиру, т.е. выявлены двойные продажи.

В связи с тем, что выявлены двойные продажи, возможно предположить, что аналогичный предварительный договор № от дата долевого участия в строительстве многоквартирного дома по ул<адрес>, подписан с иными лицами.

До настоящего времени в управление и в правоохранительные органы поступают обращения от граждан, заключивших предварительные договора долевого участия. Однако определить количество таких граждан не представляется возможным.

В отношении директора ООО «АртСтройТехно» Скляровой Л.Н. возбуждено уголовное дело по фактам мошенничества в особо крупном размере.

Гражданам, заключившим предварительные договора долевого участия, а также договора долевого участие, не прошедших государственную регистрацию права, рекомендовано обращаться в правоохранительные органы с заявлением о признании их потерпевшими по уголовному делу.

Кроме того ОOO «Артстройтехно» в основном подписывало факсимиле без соответствующего соглашения сторон, что является грубым нарушением в законодательстве Российской Федерации.

Предварительные договора долевого участия, подписанные факсимиле и не прошедшие государственную регистрацию, не является новшеством в предпринимательской деятельности. Однако до сих пор хозяйствующие субъекты допускают ошибки при его использовании. Самой распространенной из них является отсутствие соглашения сторон об использовании факсимиле.

В соответствии со ст. 160 ГКРФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

Однако при совершении сделок, указанных в пункте 4 статьи 185.1 настоящего Кодекса, и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Следует отметить, что правоотношения по использованию в гражданском обороте электронной цифровой подписи регулируются, в основном, Федеральным Законом от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». В иных случаях, возможность использования аналога личной подписи (факсимиле) стороны согласовывают в договоре.

В случае использования Факсимиле в отсутствие такого соглашения подписанный договор (документ) будет признан судом недействительным (определение Верховного суда РФ от 08.06.2015 № 309-КП S-S466) со всеми вытекающими последствиями. (Соглашение в управление не поступало и в результате проверок найдено не было).

Еще одной ошибкой является использование факсимиле при подписании первичных учетных документов (квитанции, накладные).

Согласно ст. 9 Федерального Закона «О бухгалтерском учете» от 06.12.2011 № 402-ФЗ первичные документы должны содержать подписи ответственных лиц.

Пункт 13 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 № 34вн, предусматривает предоставление на указанных документах именно личной подписи. Т.е. альтернативное их подписание иным образом не подразумевается. Несмотря на то, что прямой запрет, как таковой отсутствует, суды склоны занимать именно эту позицию (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.09.2015 Хоф06-493/2015).

С учетом изложенного, можно сделать вывод, что все предварительные договора долевого участия (их более 300 и число их растет) заключались незаконным образом (факсимиле) и не могут быть зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством РФ.

Подлежать государственной регистрации предварительные договора долевого участия № от дата, № от дата, № от дата, № от дата не могут также по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона 214-ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Согласно части 4,5 статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 9 ст. 15.2 вышеуказанного закона договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

В Письме ЦБ РФ от 23.10.2015 № 53-3-3-2/6344 «О заключении договоров страхования гражданской ответственности застройщика» указано, что, по мнению Департамента страхового рынка Банка России, вновь заключаемые договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона 214-ФЗ подлежат государственной регистрации органами Росреестра при представлении застройщиком договора страхования ГОЗ со страховщиком, удовлетворяющим требованиям статьи 15.2. на момент государственной регистрации ДДУ.

В соответствии с пунктом 128 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, в записи подраздела Ш-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

2. сроки и порядок уплаты цены договора;

3. гарантийный срок на объект долевого строительства;

4.способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в том числе реквизиты «договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования гражданской ответственности застройщика и наименование общества взаимного страхования или страховой организации);

5. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Поскольку в предварительном договоре участия в долевом строительстве № не согласованы все его существенные условия, в частности, условия о страховании, то данный договор считается незаключенным и не может подлежать государственной регистрации.

В частности, в предварительных договорах долевого участия полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в том числе о реквизитах договора страхования.

Таким образом, необходимые условия договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ в предварительных договорах долевого участия отсутствуют.

Кроме того ООО «Центральное страховое общество» не соответствует требованиям, необходимым для страхования ответственности застройщика (отсутствует в списках ЦБ РВ с 14.09.2015). На регистрацию застройщиком не представлялись изменения в проектную декларацию об изменении страховой организации.

На основании изложенного, признать предварительный договор № от дата долевого участия в долевом строительстве по адресу; <адрес> (1 поз.), действительным и подлежащим государственной регистрации не представляется возможным.

Просит суд отказать в удовлетворении искового заявления о признании предварительного договора № от дата долевого участия в строительстве договором долевого участия и применении к сделкам положений 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по СК – Ситникова В.Г. по доверенности,извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явилась, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в ее отсутствие.

Однако ранее представителем третьего лица Управления Росреестра по СК в суд направлены письменные пояснения по существу иска, в обоснование которых указано следующее.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 года государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного трава.

В силу ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее вышеназванного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 ст. 15.2 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

- участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

- заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее - договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации принятые ею в рамках вида страхования "страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору" правила страхования и удовлетворяющей следующим требованиям:

а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;

б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;

в) отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)";

д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации;

е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В представленных договорах долевого участия в долевом строительстве имеется ссылка на договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ИНТЕРПОЛИСТРАСТ» и Обществом с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» от дата (договор участия в долевом строительстве на квартиру №).

В соответствии с пунктом 5 ст. 9 Федерального закона №236-Ф3 от 13.07.2015 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если страховая организация или кредитная организация, с которыми застройщиком заключен соответственно договор страхования или договор поручительства, не соответствует требованиям части 1 статьи 15.1 и пункта 2 части 1 статьи 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), застройщик в течение пятнадцати дней со дня вступления в силу подпунктов "а" и "б" пункта 3 и подпунктов "а" - "в" пункта 4 статьи 5 настоящего Федерального закона обязан заключить договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве с другой страховой организацией или обществом взаимного страхования либо договор поручительства за надлежащее исполнение своих обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве с другой кредитной организацией.

Застройщики, ответственность которых была застрахована в компаниях, не соответствующих требованиям закона 236-ФЗ, должны будут заново застраховать свою ответственность у страховщиков, которые таким требованиям соответствуют. Срок – до 15 октября 2015 года.

Кроме того с 19.03.2015 года ООО «ИНТЕРПОЛИСТРАСТ» отсутствует в списке страховых организаций, которые соответствуют требованиям, установленным частью 1 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве, размещенном на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а документы, подтверждающие перестрахование гражданской ответственности застройщика у страховой компании, соответствующей требованиям действующего законодательства, на государственную регистрацию не представлены, осуществить государственную регистрацию по представленным документам не представляется возможным.

Также приказом Банка России от 16.09.2015 №ОД-2454 у указанного страхового общества лицензия приостановлена. С 01.12.2015 приказом Банка России №ОД-3415 лицензия отозвана.

Согласно части 4, 5 статьи 4 Закона о долевом строительстве Договор должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с пунктом 9 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

В Письме ЦБ РФ от 23.10.2015 № 53-3-3-2/6344 «О заключении договоров страхования гражданской ответственности застройщика» указано, что, по мнению Департамента страхового рынка Банка России, вновь заключаемые ДДУ в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве подлежат государственной регистрации органами Росреестра при представлении застройщиком договора страхования ГОЗ со страховщиком, удовлетворяющим требованиям статьи 15.2, на момент государственной регистрации ДДУ.

Договоры ГОЗ, заключенные до 01.10.2015 застройщиком со страховыми организациями, удовлетворявшими требованиям статьи 15.2 Федерального закона N 214-ФЗ на дату государственной регистрации ДДУ в органах Росреестра, считаются заключенными в силу Федерального закона N 214.-ФЗ в связи с регистрацией ДДУ, продолжают действовать и исполняются сторонами (страховщиком и застройщиком) в соответствии с условиями таких договоров страхования. Действующее законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность расторжения договоров страхования ГОЗ в случае отсутствия страховщика в списке страховщиков ГОЗ, размещенном на сайте Банка России.

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства,

- сроки и порядок уплаты цены договора,

- гарантийный срок на объект долевого строительства,

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в том числе реквизиты договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования гражданской ответственности застройщика и наименование общества взаимного страхования или страховой организации).

Поскольку договор участия в долевом строительстве не прошел в установленном порядке государственную регистрацию, и сторонами не согласованы все его существенные условия, в частности, условие о страховании, то данный договор может считаться незаключенным.

На основании вышеизложенного, поскольку договор участия в долевом строительстве, в соответствии с действующим законодательством, вступает в силу с момента регистрации в ЕГРП, то страховая организация должна соответствовать указанным в ст. 15.2. Закона об участии в долевом строительстве требованиям на момент внесения записи в ЕГРП. Проведение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, где одним из существенных условий договора указана страховая организация, не соответствующая на момент внесения в ЕГРП записи о сделки требованиям закона, не представляется возможным.

В частности, положение предварительного ДДУ о гарантийном сроке объекта долевого строительства противоречит пункту 5 статьи 7 Закону об участии в долевом строительстве, согласно которому законодатель устанавливает гарантийный срок объекта долевого строительства, а также порядок его исчисления. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. В нарушении указанной нормы в представленных предварительных ДДУ гарантийный срок исчисляется со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства является несогласованным.

В предварительных ДДУ полностью отсутствует информация о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в том числе о реквизитах договора страхования.

Таким образом, два из пяти необходимых существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве в предварительных ДДУ отсутствуют. В связи с этим признать предварительные ДДУ договорам участия в долевом строительстве не представляется возможным.

В судебное заседание представитель третьего лица Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, причины неявки суду не известны, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в его отсутствие.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства по отдельности и в их совокупности, полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать любой договор, установленный законом и иными правовыми актами. В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Из письма Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 следует, что действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 01.04.2005 года, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из ч. 3 ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор представляет собой организационный договор, цель которого – организация заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились обо всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, продавец еще не имеет всех документов, необходимых для оформления договора и т.д.).

В судебном заседании установлено, что дата между истцом Фоминой В.В. (Участник долевого строительства) и ответчиком ООО «АртСтройТехно» (застройщик) был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, согласно п. 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: <адрес> (Объект), в соответствии с которым:

На основании ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Так, в п. 1.3. предварительного договора от дата указано, что стороны (истец и ответчик) договорились заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее дата.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В п. 4.1. предварительного договора от дата указано, что цена договора (размер вклада участника долевого строительства в финансирование строительства) на дату заключения договора составляет <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м., приведенной площади квартиры, который может быть изменен только в случае изменения площади квартиры по результатам обмеров организации, осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (БТИ).

Из п. 4.2. предварительного договора от дата следует, что участник долевого строительства перечисляет указанные денежные средства (вклад в финансирование строительства) за квартиру на расчетный счет застройщика или вносит наличными денежными средствами в кассу застройщика в размере <данные изъяты> рублей в течение 2 рабочих дней с момента заключения основного договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что в день заключения предварительного договора № от дата истцом Фоминой В.В. была оплачена в кассу ответчика ООО «АртСтройТехно» (заемщик) сумма, указанная в п. 4.2. предварительного договора от дата, в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к ПКО № от дата.

В судебном заседании установлено, что хоть в п. 1.3. предварительного договора от дата и указано, что стороны (истец и ответчик) договорились заключить основной договор участия в долевом строительстве не позднее дата, но данный договор до настоящего времени между сторонами так и не заключен.

дата Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ответчику ООО «АртСтройТехно» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства по <адрес>, №, срок действия до дата.

Согласно сведениям, представленных Управлением СК по строительному и жилищному надзору, в настоящее время готовность застройки по <адрес>, составляет 7%, строительство не ведется.

Из представленных материалов дела следует, что после заключения предварительного договора долевого участия в строительстве Фомина В.В. неоднократно обращалась к должностным лицам ООО «АртСтройтехно» путем личных встреч и посредством телефонных переговоров с требованием заключить с ней договор долевого участия в строительстве. Однако, должностные лица ООО «АртСтройтехно» в лице Скляровой Л.Н., Ефимова С.В. всячески уклонялись от заключения договора долевого участия, объясняя это большой занятостью и постоянно переносили дату заключения договора долевого участия в строительстве.

дата путем почтового отправления в адрес ответчика ООО «АртСтройТехно» по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 44Б, истцом Фоминой В.В. направлена претензия с требованием заключить договор долевого участия в строительстве. До сегодняшнего дня ответа не получено.

На основании ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Однако, истец Фомина В.В. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит признать предварительный договор № от дата, заключенный между ней и ООО «АртСтройтехно», основным договором участия в долевом строительстве и применить к данной сделке положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд, рассматривая заявленные исковые требования, считает их незаконными по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором участия в долевом строительстве № от дата в отношении однокомнатной квартиры № по адресу: <адрес>, возникшие между Фоминой В.В. и ООО «АртСтройТехно», прекращены в силу закона согласно ст.ст. 407, ч. 6 ст. 429 ГК РФ, поскольку между сторонами не был заключен основной договор долевого участия в строительстве.

Кроме того суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что в договоре участия в долевом строительстве имеется ссылка на договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «ИНТЕРПОЛИСТРАСТ» и Обществом с ограниченной ответственностью «АртСтройТехно» от дата.

С 19.03.2015 года ООО «ИНТЕРПОЛИСТРАСТ» отсутствует в списке страховых организаций, которые соответствуют требованиям, установленным частью 1 ст. 15.2 Закона об участии в долевом строительстве, размещенном на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а документы, подтверждающие перестрахование гражданской ответственности застройщика у страховой компании, соответствующей требованиям действующего законодательства, на государственную регистрацию не представлены, осуществить государственную регистрацию по представленным документам не представляется возможным.

Также приказом Банка России от 16.09.2015 года №ОД-2454 у указанного страхового общества лицензия приостановлена. С 01.12.2015 приказом Банка России №ОД-3415 лицензия отозвана.

В Письме ЦБ РФ от 23.10.2015 № 53-3-3-2/6344 «О заключении договоров страхования гражданской ответственности застройщика» указано, что, по мнению Департамента страхового рынка Банка России, вновь заключаемые ДДУ в соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве подлежат государственной регистрации органами Росреестра при представлении застройщиком договора страхования ГОЗ со страховщиком, удовлетворяющим требованиям статьи 15.2, на момент государственной регистрации ДДУ.

Также в соответствии с пунктом 128 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765, в записи подраздела Ш-4 ЕГРП о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

2. сроки и порядок уплаты цены договора;

3. гарантийный срок на объект долевого строительства;

Кроме того, положение п. 2.6. предварительного договора о долевом участии в строительстве о гарантийном сроке объекта долевого строительства противоречит пункту 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которому законодатель устанавливает гарантийный срок объекта долевого строительства, а также порядок его исчисления. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. В нарушении указанной нормы в представленных предварительных ДДУ гарантийный срок исчисляется со дня выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства является несогласованным.

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

Кроме того согласно части 4, 5 статьи 4 Закона о долевом строительстве Договор должен содержать:

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Суд полагает, что по смыслу приведенных правовых норм договор участия в долевом строительстве может быть признан заключенным, если соблюдена письменная форма договора, установлен факт его совершения надлежащими лицами – стороной сделки или уполномоченным на ее совершение лицом, определены существенные условия договора.

Однако, анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ряд необходимых существенных условий договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве в предварительном договоре долевого участия в строительстве, заключенном между Фоминой В.В. и ООО «АртСтройТехно» отсутствуют. В связи с этим признать данный предварительный договор основным договором участия в долевом строительстве не представляется возможным.

Таким образом, суд считает заявленные требования незаконными, необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Фоминой В.В. к ООО «АртСтройТехно» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве договором долевого участия и применении к сделки положений Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Степанова

Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5435/2016 ~ М-4288/2016 от 16.05.2016

2-5435/2016 ~ М-4288/2016

Движение по делу

Документы

Детальная проверка физлица